Jakarta – Data pasar sangat berharga bagi penilai sebagai salah satu bahan penghasil nilai. Kualitasnya mempengaruhi kualitas hasil penilaian. Namun demikian, kondisi data pasar di Indonesia sangat berbeda dibanding di luar negeri yang lebih terbuka untuk umum dan tingkat kevalidannya dapat dipercaya.

“Bagi saya, data pasar di Indonesia itu lebih berarti dibanding data pasar di luar negeri. Di Singapura mencari data pasar tinggal membuka website penyedia data, semua transaksi sudah ada. Di Indonesia, database data pasar tidak lengkap. Kalaupun ada, harus ada usaha untuk menyakinkannya. Di sinilah dibutuhkannya investigative sense,” ujar Vicky Yonal dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Rengganis, Hamid dan rekan dalam Forum Group Discussion (FGD) Penilaian dengan tema Analisis Pasar Properti, (3/8).

Dalam menganalisa, lanjut Vicky, data pasar properti tidak boleh dipakai mentah-mentah harus diolah dahulu. Harus dicari sejarahnya dan bagaimana data itu terjadi. “Ambil contoh saja, harga kamar hotel. Di Indonesia ada harga publish, harga diskon dan harga corporate. Di sinilah pentingnya penilai melakukan investigasi, Untuk memastikan kebenaran data yang didapat,” terangnya.

Selain itu, Vicky juga menegaskan bahwa data pasar yang dipakai harus relevan dan terbaru. Untuk mencari data ini diperlukan perjuangan yang lebih di Indonesia. “Di Indonesia, database data properti tidak ada yang menyediakan, baik pemerintah maupun swasta. Padahal ini penting sekali. Semoga ke depan, DJKN (Direktorat Jenderal Kekayaan Negara-red) dapat berkolaborasi dengan swasta untuk membuatnya (database data pasar-red),” imbuhnya.

Satu hal menarik yang disampaikan Vicky Jonal yaitu bahwa  poin yang berpengaruh pada harga properti adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Namun berdasarkan berbagai pengalaman yang ada, lokasi saja tidak cukup jika tidak ada aksesnya. “Tanah pinggir jalan tol, dahulu dianggap marketable. Namun demikian pinggir jalan tol saja tidak cukup, tetapi harus ditunjang dengan aksesnya. Dalam artian jalan tol dekat pintu tol-lah yang sangat marketable karena ditunjang akses yang lebih mudah,”tuturnya.

Sementara itu, Ketua Umum Masyarakat Profesi Penilai Indonesia Okky Danuza berbagi ilmu mengenai penilaian yang telah dilakukan puluhan tahun. Paparannya dimulai dengan pentingnya kualitas data pasar dalam melakukan penilaian. “Istilahnya GIGO, Garbage In Garbage Out. Sebagus apapun mengolahnya, kalau data yang dipakai jelek, hasilnya pun akan jelek juga,” jelasnya.

Lebih lanjut, Okky menjelaskan bahwa dalam melakukan tugasnya penilai harus mampu membaca pola pasar. “Mengapa penilaian tanah dan bangunan Indonesia menggunakan pendekatan biaya? Jawabannya bukan karena data pasarnya susah dicari, meskipun betul juga. Tetapi hal ini lebih dikarenakan pola masyarakat Indonesia dalam membeli tanah dan bangunan. Selalu tanya luas tanah, luas bangunan, kondisi bangunan dan sebagainya. Cenderung memisahkan tanah dan bangunan. Makanya dipilihlah pendekatan ,” katanya.

Hal tersebut sangat beda sekali jika dilihat kondisi di Singapura. Di indonesia bangunan sama, luas tanah beda 5 meter, harga bisa beda jauh. Tetapi di Singapura tidak ada masalah, karena zoningnya sudah jelas. Analisa makro di sini diperlukan. Jangan sampai, penilai hanya melakukan analisa mikro saja.

Pria lulusan Magister Penilaian Univesiti Teknologi Malaysia ini berharap penilai DJKN harus jeli melihat pola pasar. Pernah terjadi, pihak penjual merekayasa data pasar dengan cara membuat patok di sekitar objek penilaian. Penilai sangat mudah mencari data bahkan penjualnya kooperatif dan sejenis. Padahal biasanya hal ini tidak terjadi. “Ini adalah kenyataan. Kejelian sangat dibutuhkan untuk menjaga kualitas hasil penilaian yang dihasilkan,” tambahnya.

Sebelumnya, Kepala Seksi Penilaian II Kantor Wilayah DJKN DKI Jakarta Muliawaty Andayani berbagi cerita mengenai analisa data pasar. Muliawaty mengatakan data pasar di Indonesia sangat kompleksitas yang tinggi. Untuk itu, analisa yang dilakukan juga harus intensif. “Jakarta adalah Ibukota Negara ini, otomatis menjadi sorotan masyarakat Indonesia. Maka kami (Kanwil DJKI DKI Jakarta-red) merasa perlu melakukan analisa data pasar bahkan di luar peraturan yang telah ditetapkan Kantor Pusat,” sebutnya.

Muliawaty menegaskan analisa data pasar ini penting dilakukan karena satuan kerja yang ditangani oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) di bawah Kanwil DJKN DKI Jakarta boleh beda tetapi wilayahnya tetap semua wilayah DKI Jakarta. “Agar tidak terjadi masalah ke depan, makanya perlu dilakukan analisa pasar melibatkan seluruh KPKNL.  Jadi tidak terjadi ketimpangan nilai pada lokasi yang satu wilayah,” imbuhnya.

Direktur Penilaian Meirijal Nur saat menutup FGD ini menegaskan pentingnya data. “Teman-teman harus menumbuhkan sense mengumpulkan data pasar. Data ini sangat berguna baik untuk pribadi sebagai penilai maupun untuk kantor. Mari kita bangun tradisi ini, dari yang sekecil,” harapnya.

Tidak perlu seluruh wilayah kerja kantor, cukuplah data pasar yang berada dalam radius 1 km dimana kantor berada. “Jangan sampai kita seperti ikan asin, yang matanya terbuka tetapi tidak mengetahui siapa orang yang lewat. Jangan sampai jika kita (penilai-red) melihat tanah dijual dibiarkan saya. Berarti sense penilainya tidak ada. Harusnya seorang penilai akan mencari data tersebut, kemudian dikumpulkan dalam sebuah wadah,” tegasnya.

Meirijal Nur berharap DJKN mampu mengeluarkan data pasar properti seluruh Indonesia. Harapannya mampu mengganti Nilai Jual Objek Pajak. “Melakukan penilaian adalah 25% tugas seorang penilai. 75%-nya adalah collecting data, menumbuhkan sense penilaian dan melakukan hal-hal yang mendukung penilaian,” jelasnya dengan semangat.

Dalam kesempatan ini, perwakilan dari Wilayah Indonesia Timur, Tengah dan Barat yang masing-masing diwakili oleh Kurniawan Catur, Tuti Kurniyaningsih dan Odi Renaldi berkesempatan berbagi cerita mengenai analisa dan collecting data pasar. Di akhir acara, dilakukan penandatangan komitmen untuk membagi ilmu yang didapat dalam FGD kepada pegawai DJKN yang lainnya. (Humas DJKN)

Jo