“Penilaian adalah gabungan antara sains dan seni.” Jawaban inilah yang mungkin akan kita dengar dari seorang penilai jika ditanya mengenai besaran penyesuaian dalam penilaian menggunakan pendekatan data pasar. Seni atau yang biasa dikenal sebagai professional judgement jika dilakukan tanpa analisis yang matang tidak jarang menjadi sebuah masalah di dunia penilaian. Inkonsistensi dan dispute antar penilai bahkan aparat pemeriksa pernah dan sangat mungkin terjadi. 

Keleluasaan penilai dalam menentukan penyesuaian dalam pendekatan pasar sebaiknya tidak didasarkan pada spekulasi atau perkiraan semata. Mendasarkan keputusan pada data adalah salah satu alasan pentingnya dilakukan analisis pasar properti dalam penilaian. Urgensi analisis pasar properti tidak berhenti pada pendekatan data pasar saja. Analisis pasar memberikan dasar bagi penilai untuk mengaplikasikan keputusan profesionalnya dalam proses penilaian apapun pendekatannya. 

Menurut Kahr dan Tomsett, analisis pasar properti atau property market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut properti. Properti yang dimaksud dapat berupa real property maupun personal property. Stephen F. Fanning mendefinisikan analisis pasar real estate sebagai analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar.

Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar. Selain menyediakan data dalam identifikasi highest and best use properti, analisis pasar berfungsi untuk mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada pendekatan-pendekatan penilaian. Setelah diidentifikasi, faktor-faktor tersebut dianalisis lebih dalam untuk diketahui signifikansinya terhadap nilai. Dalam pendekatan data pasar, tingkat signifikansi masing-masing atribut properti inilah yang menjadi dasar dalam melakukan penyesuaian. Karena banyaknya data dan waktu yang dibutuhkan, efisiensi sumber daya dapat dilakukan dengan pemisahan analisis dari kegiatan penilaian dan pemfokusan analisis pada:

1.       tipe properti yang sering menjadi objek permohonan penilaian; dan

2.       area yang sering menjadi lokasi objek penilaian.

Hal ini dilakukan supaya berbagai kegiatan penilaian yang sejenis dapat didasari oleh sebuah analisis pasar properti. Terlepas dari hal tersebut, analisis pasar insidental terkadang perlu dilakukan apabila dibutuhkan.

Dalam analisis pasar sebagai dasar penyesuaian, penilai dapat menggunakan analisis kualitatif dan/atau analisis kuantitatif. Analisis kuantitatif diperoleh dengan membandingkan objek penilaian dengan data pembanding yang dinyatakan dalam jumlah numerik (jumlah rupiah atau persentase). Analisis ini umumnya berupa analisis statistik menggunakan metode regresi linear berganda. Sedangkan analisis kualitatif membandingkan perbedaan relatif antara properti terkait masing-masing elemen perbandingan dengan pernyataan kualitas. Analisis ini mencakup trend analysis, relative comparison analysis, dan ranking analysis. Penilai juga dapat menggunakan quality rating analysis yang menggabungkan analisis kuantitatif dengan analisis kualitatif. Tidak ada teknik terbaik yang dapat menjadi satu-satunya dasar penentuan besaran penyesuaian. Segala teknik yang ada tentu memiliki kelebihan dan kelemahannya masing-masing. 

Analisis pasar membutuhkan dedikasi waktu dan sumber daya ditengah menumpuknya antrian permohonan penilaian. Keterbatasan data yang menjadi permasalahan tersendiri menambah tingkat kesukaran analisis. Pada akhirnya, seorang penilai yang andal adalah mereka yang dapat membaca pasar dengan akurat di samping kemampuan dasar penilaiannya. Kemampuan mengambil keputusan dari pengalaman berdasarkan hasil riset empiris lah yang mendikte core skill dari seorang penilai. Peningkatan kualitas masing-masing penilai dengan mengasah alat analisisnya secara konsisten diharapkan dapat memajukan dunia penilaian Indonesia pada umumnya dan DJKN pada khususnya. 

(Penulis/review : Akhmad Nur Imtihanul Hikam/Reni Kameswara)

Referensi:

1.       Fanning, S. F. (2014). Market Analysis for Real Estate. Chicago: Appraisal Institute.

2.       https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/13576/Pemanfaatan-Metode-Pemeringkatan-Kualitas-Rangking-Analysis-Untuk-Penilaian-Dengan-Pendekatan-Pasar.html

3.       https://www.djkn.kemenkeu.go.id/berita/baca/13259/Data-Bagai-Permata-Bagi-Penilai.html

4.    https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/13429/Mencegah-Kesalahan-Estimasi-dalam-Menentukan-Data-Pembanding-Untuk-Penilaian-Tanah-yang-Menggunakan-Pendekatan-Perbandingan-Data-Pasar.html