Jl. Lapangan Banteng Timur No.2-4, Jakarta Pusat
 150-991    ID | EN      Login Pegawai
Artikel DJKN

Mencegah Kesalahan Estimasi dalam Menentukan Data Pembanding Untuk Penilaian Tanah yang Menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Rabu, 30 September 2020 pukul 08:57:47   |   159 kali

Latar Belakang

Pendekatan perbandingan data pasar merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan properti yang sebanding atau hampir sebanding dengan nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi jual beli atau sedang ditawarkan. Walaupun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan menggunakan analisis yang obyektif, namun data pasar merupakan sebuah pandangan subyektif karena nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli. Tidak semua pembeli atau penjual bertindak obyektif dalam transaksi. Pembeli yang bertindak subyektif akan membayar properti dengan harga yang lebih tinggi daripada seharusnya disebabkan karena interest tertentu terhadap properti tersebut, contoh harga yang terbentuk pada pembebasan tanah untuk jalan tol. Dapat juga seorang penjual yang subyektif akan menjual propertinya dengan harga yang lebih rendah karena berada dalam kesulitan keuangan.

Data penawaran tanah sebagai data yang paling sering digunakan oleh penilai sebagai data pembanding seringkali mempunyai harga yang sangat bervariasi. Hal ini bisa disebabkan penjual tidak mengetahui harga pasaran sehingga menawarkan harga yang terlalu tinggi atau terlalu rendah dibandingkan dengan harga pasar. Data yang mempunyai deviasi yang terlalu tinggi tidak baik digunakan sebagai data pembanding karena akan menghasilkan nilai yang bukan sebenarnya.

Untuk itulah seorang penilai dalam menentukan properti yang akan dijadikan obyek pembanding dalam penilaian tanah menggunakan metode perbandingan data pasar harus menghindari data pembanding subyektif agar nilai yang dihasilkan dapat menggambarkan harga pasar properti.

Tujuan Penulisan

Agar penilai dapat menghindari kesalahan estimasi dalam menentukan data pembanding.

Sales Comparison Method

Pendekatan perbandingan data pasar adalah metodologi penilaian yang populer dan umum untuk real estat. Namun, ada banyak perbedaan dalam pendekatan perbandingan penjualan untuk pertanahan komersial yang disalahpahami. Pendekatan perbandingan data pasar memperkirakan nilai pasar untuk sebuah properti menggunakan data penjualan terbaru dari properti serupa lainnya. Pendekatan perbandingan data pasar mensyaratkan adanya pasar aktif untuk properti serupa. Selain itu, kondisi pasar lokal, serta kondisi ekonomi nasional, harus stabil agar dapat mendukung penilaian dengan menggunakan penjualan properti yang sebanding. Pendekatan perbandingan data pasar mempertimbangkan harga jual dari properti serupa yang baru saja dijual. Harga jual tersebut disesuaikan untuk mencerminkan waktu, kondisi, dan perbedaan antara properti pembanding dan properti subjek. Hasil penyesuaian adalah perkiraan nilai subjek. Pendekatan perbandingan data pasar menarik karena pendekatan ini secara luas dianggap oleh sebagian besar penilai sebagai pendekatan yang menghasilkan perkiraan paling andal dari nilai properti subjek, terutama bila ada banyak properti yang baru saja dijual yang sebanding dengan properti subjek. Namun, penilai tidak akan menggunakan seluruh data properti yang sebanding tersebut. Biasanya, penilai melakukan penilaian dengan menggunakan sejumlah kecil data penjualan yang sebanding untuk sampai pada perkiraan nilai akhir (Isakson, 2002).

Idealnya, penjualan yang sebanding harus sedekat mungkin dengan waktu sekarang dan hampir identik dengan properti subjek. Kondisi ini meminimalkan kebutuhan akan penyesuaian. Dalam praktiknya, ada banyak faktor yang dapat menyebabkan perbedaan harga antara dua properti pembanding. Perbedaan ini dapat dibagi menjadi sembilan kategori, antara lain (PropertyMetrics, 2020):

1. Status Kepemilikan - Perbedaan dalam status kepemilikan menghasilkan perbedaan nilai.

2. Cara Pembayaran - Dalam beberapa kasus, pembeli membayar harga jual yang lebih tinggi untuk sebuah properti yang dibeli secara kredit melalui lembaga pembiayaan.

3. Kondisi Penjualan - Perkiraan nilai harus mempertimbangkan transaksi wajar antara dua pihak yang tidak terkait. Penyesuaian diperlukan untuk penjualan sebanding yang merupakan penjualan paksa dan penjualan di mana pembeli dan penjual terkait atau berafiliasi dengan cara tertentu.

4. Kondisi Pasar - Bergantung pada ekonomi lokal dan pasar real estat, harga mungkin cenderung ke arah positif atau negatif dari waktu ke waktu. Akan lebih sulit untuk membuat penyesuaian pasar ini secara akurat ketika ada pergerakan harga yang besar selama periode waktu yang singkat.

5. Karakteristik Lokasi - Lokasi adalah elemen kunci dalam penilaian karena nilai properti individu bergantung pada properti dan area yang mengelilinginya. Perbedaan faktor spesifik lokasi seperti transportasi, pola lalu lintas, kualitas sekolah, ketersediaan belanja, dan akses ke utilitas yang memadai antara properti yang sebanding dan properti subjek memerlukan penyesuaian harga jual.

6. Ciri Fisik – Ciri fisik merupakan perbedaan paling jelas antara dua sifat pembanding. Akibatnya, diperlukan penyesuaian untuk perbedaan fisik seperti luas, bentuk, elevasi, lebar depan dan kondisi tanah.

7. Karakteristik Ekonomi – Selain perbedaan fisik, lokasi, dan transaksional dalam properti, mungkin ada perbedaan ekonomi yang mempengaruhi arus kas yang diharapkan. Perbedaan dalam bauran penyewa, persyaratan sewa, dan konsesi sewa semua secara langsung berdampak pada pendapatan operasional bersih yang diharapkan dan karenanya nilai properti. Apabila properti berada di daerah komersial atau perkantoran maka tidak memungkinkan properti tersebut disewakan untuk industri/ pabrik karena tidak diijinkan oleh peraturan karena tidak sesuai dengan peruntukan. Perbedaan ini diukur secara langsung saat menggunakan pendekatan pendapatan untuk penilaian, tetapi perbedaan tersebut juga tidak dapat diabaikan dalam pendekatan perbandingan data pasar.

8. Penggunaan - Komponen utama dari penilaian bahasan ini adalah menilai properti pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya. Dalam kasus di mana baik properti yang sebanding atau penggunaan properti subjek yang ada bukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya, harus ada penyesuaian pada nilainya.

9. Komponen Nilai Non-realti - Kadang-kadang harga jual properti tidak hanya mencerminkan tanah dan perbaikan tetapi juga komponen non-realty. Misalnya, penjualan dapat mencakup tanaman yang berada di atasnya, peruntukan penggunaan tanah (contoh tanah di daerah pertambangan), atau nilai bisnis yang berkelanjutan. Komponen non-realty dari harga jual ini harus diekstraksi untuk menetapkan estimasi nilai secara akurat menggunakan pendekatan perbandingan data pasar.

Tujuan dari proses penyesuaian adalah membuat properti yang sebanding terlihat lebih seperti properti subjek. Jadi, harga disesuaikan dengan memperhitungkan perbedaan valuasi karena masing-masing faktor dari bagian sebelumnya. Penyesuaian dapat dilakukan dalam bentuk angka secara langsung atau persentase dari nilai keseluruhan. Faktor-faktor seperti kepentingan kepemilikan, komponen nilai non-realty, dan cara pembayaran lebih mudah diestimasi dalam bentuk angka secara langsung. Faktor lain, seperti kondisi pasar, lokasi, ekonomi, dan karakteristik fisik mungkin lebih akurat direpresentasikan sebagai penyesuaian persentase dalam nilai. Pertimbangkan penyesuaian dengan angka secara langsung terlebih dahulu dan kemudian masukkan penyesuaian persentase (Chen, 2019).

Menentukan jumlah sebenarnya dari penyesuaian harga adalah proses subjektif. Seringkali, tidak ada satupun hasil yang sama untuk penilai yang berbeda. Akibatnya, penilai terkadang menyajikan perkiraan nilai dalam rentang daripada sebagai angka tunggal. Estimasi penyesuaian dapat berasal dari estimasi nilai publikasi sumber data, pengetahuan pribadi dan pengalaman di pasar tertentu, atau menggunakan analisis kuantitatif dari penjualan sebelumnya (PropertyMetrics, 2020).

Kesalahan Estimasi Tidak Sistematik

Kesalahan tidak sistematik (randomeror) adalah kesalahan estimasi yang terjadi secara random (acak), lebih banyak disebabkan karena variasi sampling, besar sampel dan karakteristik data statistik (varians). Penilai saat melakukan inspeksi lapangan, mengumpulkan data pembanding, bisa saja terjebak pada data pembanding yang nilainya jauh di bawah atau di atas dari harga properti sekitarnya. Penilai perlu melakukan analisa data pembanding dan menggali informasi sekitar, sehingga dapat memastikan bahwa data yang diperoleh pantas untuk dijadikan data pembanding. Disinilah penilai diuji kompetensinya di lapangan, mampu mencium ada kejanggalan data bias. Bila salah mengambil data pembanding, opini nilai yang dihasilkan menjadi bias dan bukan nilai sebenarnya.

Prinsip pokok mencari data pembanding pasar adalah sebanding dan sejenis. Ini merupakan prinsip “apple to apple”. Memang tidak mudah mencari harga tanah pembanding, pembandingnya harus sepadan dan sejenis. Semakin banyak data pembanding sejenis, semakin maksimal hasilnya.

Minimal tiga atau lebih data pembanding, agar bisa menggambarkan atas objek yang dinilai. Data pembanding tepat, selisih antara objek dengan data pembanding selisihnya tidak terlalu jauh. Serta data pembanding yang digunakan adalah data pembanding yang terbaru (update). Ini akan berpengaruh terhadap perubahan harga, apalagi pada pasar property dimana kenaikan harga properti cenderung sulit diprediksi dan sewaktu-waktu bisa berubah harganya. Walaupun banyak data jual beli dan penawaran yang secara karakteristik sebanding dan sejenis atau “apple to apple” tetapi seringkali rentang harga antar data yang didapat mempunyai deviasi/ perbedaan yang cukup tinggi. Penilai harus mampu memilih data yang tepat untuk dijadikan data pembanding agar dapat menghasilkan nilai yang mencerminkan harga pasar agar tujuan penilaian dapat dicapai.

Untuk itulah penilai harus melakukan verifikasi terhadap data pembanding yang dikumpulkan pada saat survei lapangan. Proses verifikasi dan validasi dilakukan atas data pembanding untuk memilih objek pembanding yang valid untuk selanjutnya menjadi dasar dalam pelaksanaan analisis perhitungan nilai. Pada saat pelaksanaan verifikasi tersebut penilai dapat menggunakan beberapa sumber informasi yang dapat dijadikan pertimbangan dalam memilih data penawaran/ jual beli yang akan dijadikan pembanding. Informasi-informasi tersebut bisa didapatkan dari beberapa sumber, antara lain :

1. Keterangan dari aparat pemerintahan

Untuk dapat mengetahui data-data transaksi yang terjadi di suatu lokasi bisa didapat dari aparat pemerintahan setempat yaitu aparat desa/ kelurahan. Untuk daerah pedesaan, aparat setempat mengetahui cukup banyak informasi tentang harga tanah di wilayahnya. Hal ini berkaitan dengan masih eratnya hubungan antarwarga dengan pemerintah desa. Sehingga setiap transaksi pemerintah desa dapat mengetahuinya baik secara langsung maupun secara tidak langsung.

Sedangkan untuk wilayah perkotaan, dimana jual beli tanah banyak dilakukan melalui notaris dan hubungan antar warga yang tidak erat. Menyebabkan aparat pemerintahan tidak mengetahui terjadinya jual beli tanah di wilayah kerjanya karena tidak ada keharusan setiap transaksi tanah harus melaporkan ke aparat kelurahan setempat. Untuk mengantisipasinya dapat dengan menghubungi RT setempat. Karena sebagai warga yang bermukim di wilayah tersebut maka pihak RT akan mengetahui setiap adanya perubahan kepemilikan termasuk dengan harganya.

2. Data Publik

Data publik yang dikeluarkan oleh instansi terkait dapat pula dijadikan pedoman dalam memilih data pembanding. Data tersebut dapat berupa :

a. Zona Nilai Tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional yang dapat diakses langsung oleh setiap orang;

b. Data pajak bumi dan bangunan yang dapat diperoleh dari aparat setempat.

Kesimpulan

1. Pendekatan perbandingan data pasar adalah metodologi penilaian yang populer dan umum untuk real estat. Pendekatan perbandingan penjualan mensyaratkan adanya pasar aktif untuk properti serupa. Selain itu, kondisi pasar lokal, serta kondisi ekonomi nasional, harus stabil agar dapat mendukung penilaian dengan menggunakan penjualan properti yang sebanding. Tujuan dari proses penyesuaian adalah membuat properti yang sebanding terlihat lebih seperti properti subjek. Jadi, harga disesuaikan dengan memperhitungkan perbedaan valuasi karena masing-masing faktor dari bagian sebelumnya. Penyesuaian dapat dilakukan dalam angka secara langsung atau persentase dari nilai keseluruhan.

2. Metode perbandingan data pasar sering juga disebut sebagai metode perbandingan harga jual. Dasar pemikiran utama dari pendekatan perbandingan data pasar adalah bahwa nilai pasar dan properti adalah terkait langsung dengan harga properti pembanding pada pasar yang kompetitif. Nilai pasar diestimasi melalui perbandingan subjek properti dengan properti lain yang sejenis yang telah terjual atau sedang terjadi penawaran jual-beli. Analisis perbandingan dalam pendekatan perbandingan data pasar terfokus pada perbedaan-perbedaan datam hal legalitas, fisik, lokasional dan karakteristik ekonomi antara properti subjek (properti yarg dinilai) dengan properti pembandingnya yang serupa/sejenis serta atas perbedaan dalam hal hak-hak yang terkandung dalam properti

3. Dalam menggunakan pendekatan data pasar, salah satu hal yang harus dilakukan Penilai adalah mencari data pembanding. Data tersebut berupa data transaksi atau penawaran dari objek yang serupa dan dapat dibandingkan dengan objek penilaian yang meliputi harga, faktor-faktor yang mempengaruhi transaksi atau penawaran, serta ciri fisik objek pembanding itu sendiri. Data tersebut kemudian akan dianalisis dan dibandingkan perbedaannya dengan faktor dan karakteristik yang melekat pada objek penilaian. Pada akhirnya, analisis komparatif ini akan menghasilkan ringkasan nilai pasar untuk objek penilaian. Akurasi nilai pasar yang dihasilkan oleh pendekatan ini secara logis seharusnya sangat tinggi. Dengan menggunakan data transaksi atau penawaran yang terjadi di pasar untuk objek yang serupa dan sebanding, sudah sepantasnya nilai pasar yang dihasilkan berada dalam kisaran nilai yang diterima pasar.

4. Kesalahan tidak sistematik (randomeror) adalah kesalahan estimasi yang terjadi secara random (acak), lebih banyak disebabkan karena variasi sampling, besar sampel dan karakteristik data statistik (varians). Minimal tiga atau lebih data pembanding, agar bisa menggambarkan atas objek yang dinilai. Data pembanding tepat, selisih antara objek dengan data pembanding selisihnya tidak terlalu jauh. Serta data pembanding yang digunakan adalah data pembanding yang terbaru (update). Untuk menghindari terjadinya kesalahan tidak sistematik (randomeror) perlu dilakukan proses verifikasi dan validasi atas data pembanding untuk memilih objek pembanding yang valid untuk selanjutnya menjadi dasar dalam pelaksanaan analisis perhitungan nilai. Pada saat pelaksanaan verifikasi tersebut penilai dapat menggunakan beberapa sumber informasi yang dapat dijadikan pertimbangan dalam memilih data penawaran/ jual beli yang akan dijadikan pembanding .

Penulis: Feri Djoko Riyanto ( Kasi Penilaian ll Kanwil DJKN Kaltimtara)


Daftar Pustaka

Chen, James. 2019. Sales Comparison Approach. Diunduh dari https://www.investopedia.com/terms/s/sales-comparison-approach.asp#:~:text=The term sales comparison approach,the area with similar characteristics.&text=This method accounts for the,on the overall property value.

Isakson, Hans R. 2002. The Linear Algebra of the Sales Comparison Approach. JRER Vol. 24 No. 2 tahun 2002.

Modul STPN. 2020. Modul 2, Pendekatan Perbandingan Data Pasar. Diunduh dari https://prodi4.stpn.ac.id/wp-content/uploads/2020/2020/Modul/Semester 3/Penilaian Bidang/Modul 2. Pendekatan Perbandingan Data Pasar.pdf

PropertyMetrics. 2020. The Sales Comparison Approach to Real Estate Valuation. Diunduh dari https://propertymetrics.com/blog/sales-comparison-approach/

https://anggieprabowo08.wordpress.com/2013/10/24/masalah-masalah-dalam-penilaian-kinerja/

https://corporatefinanceinstitute.com/resources/knowledge/valuation/sales-comparison-approach-real-estate/

Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.
Peta Situs | Email Kemenkeu | FAQ | Prasyarat | Wise | LPSE | Hubungi Kami |