Pendahuluan

Frasa pusat bisnis atau Central Business District (CBD) disebutkan satu kali dalam Peraturan Menteri Keuangan nomor 173/PMK.06/2020 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Mengacu pada peraturan tersebut, jarak ke CBD menjadi salah satu subfaktor bagi penilai pemerintah untuk mengukur besaran penyesuaian atas perbedaan faktor lokasi atas objek penilaian dengan data pembanding yang ada di pasar. Namun, bagaimana sebetulnya penjelasan lebih dalam tentang CBD ini? Apa yang dimaksud dengan CBD? Bagaimana penilai pemerintah dapat menentukan sesuatu sebagai CBD? Apa hubungan CBD dengan nilai dari sebuah properti?

Peraturan Penilaian Properti

                Penilai Pemerintah dalam melaksanakan tugasnya, tentu mengacu pada sejumlah peraturan, salah satunya seperti peraturan menteri keuangan pada pendahuluan diatas, dan yang diperinci lagi melalui Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 3/KN/2021 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti. Pada peraturan direktur jenderal tersebut, apabila penilai menggunakan pendekatan pasar dan menggunakan metode perbandingan data pasar, maka jarak antara suatu properti terhadap CBD menjadi salah satu subfaktor yang beberapa kali dicontohkan sebagai subfaktor yang berpengaruh dalam menentukan perbedaan besaran faktor lokasi atas suatu properti yang dinilai dengan faktor lokasi objek sebanding, serupa, dan sejenis di pasar. Selain pada ketentuan tersebut, frasa Central Business District (CBD) selalu muncul pada Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 4/KN/2021 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa Oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, Buletin Teknis Penilaian nomor BTP-1/KN.6/2022 tentang Buletin Teknis Penilaian Sewa Tanah, maupun Buletin Teknis Penilaian nomor BTP-2/KN.6/2022 tentang Buletin Teknis Penilaian Sewa Tanah dan Bangunan. Namun, dari sejumlah ketentuan tersebut, sepertinya belum ada yang dapat menjelaskan secara jelas apa itu CBD dan bagaimana metode bagi penilai pemerintah menentukannya. Jadi makin penasaran kan?

Pusat Bisnis/ Central Business District (CBD) dan Nilai Properti

                Menurut Remus (2018), kawasan pusat bisnis atau CBD, juga sering disebut sebagai "pusat kota (downtown)", yang diartikan sebagai inti ekonomi dari kota-kota di Amerika pada abad ke-19 dan ke-20. Kecenderungannya pada lokasi tersebut menjadi fokus aktivitas komersial di perkotaan, meskipun tidak selalu menjadi pusat geografis dari kota metropolitan. Pada CBD, berbagai kantor, bank, toko, dan lembaga jasa berkumpul kemudian cenderung pertumbuhan nilai tanah dan nilai bangunannya mencapai puncak. Selain itu CBD juga menjadi titik akses paling mudah untuk dijangkau di sebuah kota, di mana jalur angkutan umum bertemu dan mengumpulkan komuter dari berbagai wilayah, baik yang terpencil maupun yang terdekat. Di pusat kota, beragam individu seperti pekerja, pemodal, konsumen, dan turis berbaur di jalan-jalan yang sibuk. Remus (2018) juga mengungkapkan bahwa area pusat bisnis bukanlah lokasi yang tetap. Batas dan karakternya berubah seiring pertumbuhan kota dan perkembangan ekonomi. Begitu juga dengan penggunaan lahan. Semula merupakan area multifungsi di mana ritel, grosir, manufaktur, dan lembaga keuangan berdampingan, kemudian distrik pusat bisnis mulai tersegmentasi lebih lanjut sepanjang jalur komersial. Sementara itu dalam tinjauan pustaka Ali dkk. (2019) juga menjelaskan, senada dengan Remus, bahwa  CBD memiliki sejumlah karakteristik diantaranya: 1) memiliki nilai tanah dan sewa yang tinggi, 2) didominasi aktivitas komersial akibat rasio penggunaan lahan yang proporsi retail yang besar, diikuti dengan proporsi perkantoran, 3) memiliki jaringan akses yang mudah dan terkonsentrasi, namun 4) secara geografis tidak selalu terletak di titik tengah sebuah kota/wilayah.

Menentukan Central Business District

                Van Leuven (2022) menjelaskan salah satu cara penentuan pusat kota adalah dengan metode spasial yang disebut dengan D3 atau Downtown District Delineation. Langkah sederhananya adalah dengan 1) menentukan titik-titik bisnis yang telah berjalan dan bertumbuh pada suatu wilayah, disertai dengan identifikasi kepadatan wilayahnya, kemudian 2) pada titik-titik bisnis yang berdekatan dihubungkan berdasarkan distribusi spasial titik bisnis, dan terakhir 3) pada kepadatan yang sejenis dikelompokkan kemudian dilekatkan untuk membuat gradasi kepadatan yang telah diurutkan dan diberi ranking. Selain itu salah satu cara lainnya adalah mengidentifikasi kawasan CBD dengan cahaya malam hari dan efek sudut. Menurut Jie dkk. (2022), Nighttime Light Radiance (NTL), atau metode cahaya malam hari, memiliki sejumlah keunggulan diantaranya dapat diterapkan secara global, dapat mengidentifikasi CBD dari banyak area aktivitas potensial seperti area bandara, industri, dan kawasan lain yang menggunakan penerangan, serta hasil dari metode ini relatif konsisten.

Gambar. Perbandingan CBD dari metode baru yang diusulkan (NTL CBD) dan metode berbasis GIS. (a) Guangzhou; (b) Shenzhen; (c) Nanjing.

Kesimpulan

                Melihat bagaimana jarak antara objek penilaian ke CBD yang dapat menggambarkan suatu hubungan antara sebuah lokasi suatu properti terhadap nilainya berdasarkan penjelasan sebelumnya, penulis merasa bahwa penilai pemerintah perlu memahami secara baik apa itu CBD dan bagaimana cara menentukannya. Karena bagaimanapun juga, penentuan CBD yang terburu-buru, tanpa pemahaman yang baik, dapat membuat analisis penilai menjadi kurang tepat dan dapat menghasilkan nilai yang tidak mencerminkan keadaan pasar. Jadi, menurut kalian, dimana CBD kota kalian?