Internet merupakan suatu kebutuhan yang tidak dapat lagi dikesampingkan. Bisa dibilang, internet merupakan kebutuhan primer manusia pada era ini melihat banyak manfaat positif yang diberikan seperti informasi, hiburan dan kemudahan untuk terkoneksi dengan orang lain. Berdasarkan survey yang dilakukan oleh Asosiasi Penyelenggara Jasa Internet Indonesia (APJII), pengguna internet di Indonesia mencapai 215,63 juta orang pada periode 2022-2023. Jumlah pengguna internet tersebut setara dengan 78,19 persen dari total populasi Indonesia yang sebanyak 275,77 juta jiwa. Kebutuhan internet dapat bervariasi tergantung pada individu dan tujuan penggunaan. Namun, beberapa kebutuhan umum yang sering dikaitkan dengan internet meliputi:

1.    Akses Informasi: Internet memungkinkan akses cepat dan mudah ke berbagai sumber informasi, seperti situs web, blog, artikel, jurnal, dan basis data online. Pengguna dapat mencari informasi tentang topik apapun, membaca berita terkini, atau memperoleh pengetahuan melalui video dan tutorial online.

2.    Komunikasi: Internet memfasilitasi komunikasi secara global melalui email, pesan instan, panggilan suara, dan video. Platform media sosial juga memungkinkan interaksi dengan teman, keluarga, dan rekan bisnis di seluruh dunia.

3.    Pendidikan: Internet telah menjadi sumber belajar yang penting dengan menyediakan kursus online, platform e-learning, dan sumber daya pendidikan yang luas. Mahasiswa, pelajar, dan orang-orang yang ingin mengembangkan keterampilan baru dapat mengakses materi pendidikan dari rumah atau di mana saja.

4.    Hiburan: Internet menyediakan beragam hiburan, seperti menonton film dan acara TV melalui platform streaming, mendengarkan musik online, bermain game, dan menonton konten kreator di platform seperti YouTube.

5.    Transaksi dan Perbankan: Internet memungkinkan pengguna untuk melakukan transaksi online, seperti pembelian produk atau jasa, pembayaran tagihan, dan transfer uang. Perbankan online juga memungkinkan akses ke rekening bank, pengelolaan keuangan, dan transaksi perbankan lainnya.

6.    Penelitian dan Bisnis: Internet adalah alat yang penting bagi peneliti, pengusaha, dan profesional. Mereka dapat melakukan riset pasar, menjalankan kampanye pemasaran digital, menjalin hubungan dengan klien dan mitra bisnis, serta mengelola operasi bisnis secara online.

7.    Pengembangan Pribadi: Internet menyediakan berbagai sumber daya untuk pengembangan pribadi, seperti forum diskusi, komunitas online, platform pembelajaran keterampilan baru, dan bahan inspiratif.

8.    Akses Layanan Publik: Pemerintah dan organisasi non-profit semakin menggunakan internet untuk memberikan akses dan pelayanan publik, termasuk pendaftaran online, pengajuan formulir, dan akses ke informasi publik.

9.    Kesehatan: Internet memungkinkan akses ke informasi medis, konsultasi jarak jauh dengan profesional kesehatan, layanan kesehatan online, dan pemantauan kesehatan melalui perangkat wearable.

Internet dapat tersambung melalui berbagai teknologi dan infrastruktur yang memungkinkan pengiriman dan penerimaan data. Beberapa cara umum yang diketahui di mana internet dapat tersambung antara lain melalui jaringan kabel atau jaringan nirkabel. Penyaluran internet melibatkan serangkaian infrastruktur dan perangkat yang bekerja bersama untuk menghubungkan pengguna ke internet. Penyedia Layanan Internet/Internet Service Provider (ISP) memiliki infrastruktur dan sambungan ke jaringan inti internet yang memungkinkan mereka untuk menghubungkan pengguna ke internet. ISP menyediakan infrastruktur dan sambungan fisik yang menghubungkan pengguna ke jaringan inti internet. Ini dapat melibatkan penggunaan teknologi seperti kabel tembaga (DSL), serat optik, jaringan seluler, atau koneksi nirkabel seperti Wi-Fi atau satelit. Sinyal internet yang diterima dari ISP diubah menjadi format yang dapat digunakan oleh gadget pengguna melalui modem atau router. Melalui serangkaian langkah ini, data dapat mengalir dari penyedia konten atau sumber informasi di internet melalui ISP dan infrastruktur internet ke perangkat pengguna. Penyaluran internet memungkinkan pengguna untuk mengakses layanan, konten, dan sumber daya yang tersedia di internet secara cepat dan efisien.

Dalam prosesnya, instalasi sambungan jaringan tersebut dapat melintasi lahan milik pribadi, swasta maupun pemerintah. Pemilik dari lahan yang dilalui oleh sambungan jaringan tersebut berhak untuk menerima kompensasi sesuai dengan kesepakatan antara kedua belah pihak, yaitu pemilik lahan dan pihak Kontraktor. Tidak terkecuali apabila sambungan jaringan melewati lahan atau tanah milik pemerintah, dalam hal ini disebut sebagai Barang Milik Negara (BMN), pihak Kontraktor, melalui skema Pemanfaatan BMN berupa Sewa, harus membayar sejumlah uang yang selanjutnya disetor ke rekening Kas Umum Negara sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Hal tersebut sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 115/PMK.06/2020 kecuali ditentukan lain oleh Undang-Undang dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang ditetapkan Presiden. Penilai Pemerintah berkontribusi untuk mengeluarkan Nilai Wajar Sewa dalam hal pemanfaatan BMN tersebut.

Tanah yang dimanfaatkan untuk instalasi sambungan jaringan berbeda dengan tanah pada umumnya. Tanah yang dilewati sambungan jaringan disebut sebagai tanah berbentuk koridor. Dalam Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (Perdirjen) Nomor 3/KN/2021, tanah berbentuk koridor secara umum digunakan untuk penempatan sarana utilitas dan dapat dipergunakan untuk berbagai kepentingan antara lain jalur transportasi publik, jalur pipa, jalur serat optik dan jaluran saluran air. Tanah berbentuk koridor memiliki karakteristik memanjang dan menghubungkan antara dua titik/tempat. Penilaian dalam rangka menentukan Nilai Wajar Sewa untuk tanah koridor menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode Across The Fence (ATF). Metode ATF merupakan modifikasi dari metode perbandingan data pasar dengan karakteristik didasarkan pada konsep penggunaan alternatif, sehingga 1 (satu) bidang tanah berbentuk koridor, penggunaan alternatifnya adalah bidang tanah yang berada di sekelilingnya, yang diperbandingkan sesuai dengan segmennya. Metode ATF tidak mempertimbangkan Highest and Best Use (HBU) serta perbedaan bentuk, ukuran, topografi, peruntukan, aksesibilitas dan aspek lainnya dalam faktor penyesuaian.

 Dalam menentukan Nilai Wajar atas Sewa berupa Tanah Koridor (NWSTK), Penilai mencari Nilai Wajar dari BMN yang disewakan. Untuk menentukan Nilai Wajar, Penilai membagi tanah koridor menjadi beberapa segmen sesuai dengan karakteristik tanah di sekitarnya. Selanjutnya Penilai mencari data pembanding berupa harga transaksi/penawaran jual beli tanah yang berada di sekitar tanah koridor. Setelah mendapatkan data pembanding, Penilai melakukan penyesuaian dan analisis terhadap tanah koridor guna menentukan kesimpulan Nilai Wajar. Penyesuaian dilakukan secara bertahap terhadap perbedaan transaksional dan penyesuaian non-transaksional berupa lokasi.

Langkah selanjutnya yaitu menentukan Nilai Pemanfaatan Ruang Tanah Koridor (NPRTK) dengan mengalikan Nilai Wajar tanah koridor dengan persentase pemanfaatan ruang tanah koridor. Perlu diketahui bahwa terdapat perbedaaan besaran persentase pemanfaatan ruang koridor. Sesuai dengan Buletin Teknis Penilaian (BTP) Nomor BTP-1/KN.6/2022, apabila instalasi sambungan jaringan melalui ruang di atas permukaan tanah (surface) maka besaran persentase yang digunakan adalah 100 persen. Sedangkan untuk pemanfaatan ruang di bawah tanah (subsurface), besaran persentase yang digunakan adalah 80 persen.

Selanjutnya Penilai menentukan tingkat kapitalisasi tanah koridor dengan mempertimbangkan tingkat pengembalian bebas risiko dengan jatuh tempo 1 tahun. Tingkat pengembalian investasi bebas risiko yang digunakan adalah rata-rata yield Surat Utang Negara (SUN) dengan tenor 1 (satu) tahun pada tanggal Penilaian. Beberapa sumber yang dapat digunakan untuk memperoleh informasi yield SUN antara lain: Penilai Harga Efek Indonesia (PHEI), Bloomberg, reuters dan sumber lain yang dianggap relevan. Setelah mendapat tingkat kapitalisai yang sesuai, Penilai menentukan NWSTK dengan mengalikan hasil perhitungan NPRTK sebelumnya dengan tingkat kapitalisasi tersebut. Sesuai dengan PMK Nomor 173/PMK.06/2020, dari perhitungan NWSTK tersebut maka dihasilkan Simpulan Nilai yang kemudian dilakukan pembulatan dalam ribuan terdekat.

Tulisan ini dibuat untuk memberikan gambaran bagi pembaca mengenai pelaksanaan penilaian BMN berupa tanah koridor yang dimanfaatkan dengan cara sewa untuk instalasi sambungan jaringan untuk internet. Tulisan juga diharapkan akan menjadi bahan diskusi ke depan dalam rangka penyempurnaan metode penilaian serta peraturan terkait sebagai acuan Penilai Pemerintah dalam melaksanakan tugas dan fungsinya dalam melaksanakan penilaian BMN berupa tanah koridor.

*****

Ditulis oleh: Ahmad Chasan Mudzakir (Penilai Pemerintah Ahli Pertama KPKNL Pekanbaru)