Pendahuluan

Dalam penelitiannya, Riyanto (2020) mengungkapkan bahwa salah satu bentuk penggunaan Barang Milik Negara (BMN) yang paling umum dilakukan adalah melalui sewa. Hal ini disebabkan oleh prosedur pemanfaatan berupa sewa yang lebih sederhana dibandingkan dengan bentuk pemanfaatan BMN lainnya seperti Kerja Sama Pemanfaatan atau Bangun Guna Serah. BMN yang disewakan umumnya diperuntukan sebagai kantin, ruang ATM, dan ruang usaha lainnya. Pada KPKNL Pekanbaru, persetujuan pemanfaatan BMN untuk sewa ATM cukup selalu ada di setiap tahunnya sejak 2019 hingga 2023. Bahkan pada Keputusan Direktur Jenderal Nomor 182/KN/2020 tentang Penyusunan, Penetapan, dan Penggunaan Daftar Komponen Penilaian Sewa BMN untuk Penempatan Mesin Anjungan Tunai Mandiri (ATM), mengatur proses penilaian sewa ATM, dimana secara regional dilakukan dengan sebuah pemodelan sebagai alat bantu menentukan nilai wajar sewanya. Ketentuan tersebut didasari oleh permohonan sewa ATM yang frekuensinya cukup tinggi. Dengan disusunnya model tersebut, tentu analisis pasar yang kuat sangat diperlukan agar tidak terjadi kesalahan pemodelan. Mengapa analisis pasar ini menjadi penting?

Pentingnya Analisis Pasar

                Penilai Pemerintah, dalam hal ini penilai yang bertugas di Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), menyusun analisis pasar pada saat ditugaskan dalam suatu kegiatan penilaian sesuai dengan Peratuan Menteri Keuangan Nomor 173/KN.6/2020 tentang Penilai Pemerintah. Menurut Fanning (2014), analisis pasar real estat merujuk pada proses memeriksa karakteristik produktif suatu jenis properti yang ditentukan oleh permintaan dan penawaran yang bersaing di pasar. Analisis pasar, menurut The Appraisal of Real Estate, dalam Pastuszek (2021) adalah proses sistematis yang meliputi Productivity Analysis, penggambaran area pasar, analisis permintaan, analisis penawaran, analisis permintaan residual, kemudian menyimpulkan bagaimana capture subject jangka pendek yang disebut sebagai penyerapan dan capture subject jangka panjang yang disebut sebagai pangsa pasar. Proses enam langkah ini menetapkan peta jalan yang jelas untuk analisis pasar dan bergantung pada jenis properti, pasar, dan jenis penugasan. Ada banyak pendekatan untuk analisis pasar yang dimungkinkan dengan proses ini. Poin kuncinya adalah kedalaman analisis harus konsisten dengan tujuan penggunaan penugasan.

Wincott dan Mueller (1995) juga membahas pentingnya analisis pasar dalam proses penilaian. Mereka menemukan konsep bahwa analisis pasar membantu penilai memahami faktor pasokan dan permintaan yang mempengaruhi nilai suatu properti. Mereka menekankan perlunya penilai untuk mengumpulkan dan menganalisis data tentang pasar lokal, termasuk tren ekonomi dan demografi, serta karakteristik properti yang bersaing. Menurut mereka dengan analisis pasar yang teliti dapat menghasilkan penilaian yang akurat dan kredibel. Sejalan dengan Wincott dan Mueller, menurut Pastuszek (2021), analisis pasar dimaksudkan untuk memberikan dukungan pada proses penilaian suatu properti dalam lingkungan pasarnya. Sehingga dengan memberikan analisis pasar yang efektif, penilai dapat menunjukkan relevansi data mereka, serta memberikan analisis dan kesimpulan nilai yang relevan.

Penelitian Terdahulu

                Menurut Pitoyo dan Simbolon (2022), faktor yang mempengaruhi nilai wajar sewa properti untuk penempatan mesin ATM di Kota Pekanbaru diantaranya yaitu jarak ke CBD, peruntukan sekitar, kategori lokasi, aksesibilitas menuju lokasi ATM, dan lebar jalan. Sementara menurut Riyanto (2020), nilai sewa properti untuk penempatan mesin ATM di Jakarta dipengaruhi secara signifikan oleh akses dan lokasi. Dari seluruh penelitian tersebut menggambarkan bagaimana pasar akan cenderung melihat akses, yang tergambar dengan kemudahan mencapai lokasi ATM, dan lokasi, yang tergambar dengan keunggulan potensi pasar sebuah wilayah, sebagai pertimbangan menentukan nilai sewa untuk penempatan ATM.

Analisis Perilaku Penempatan Lokasi ATM di Kota Pekanbaru

Pada pembahasan sebelumnya tentang analisis pasar, sebelum kita dapat menyimpulkan sebuah kondisi pasar, apalagi nilai wajarnya berapa , maka perlu memahami terlebih dahulu bagaimana perilaku supply demand serta gambaran area pasar. Dalam artikel ini kita akan membahas bagaimana perilaku pasar untuk menempatkan lokasi ATM di Kota Pekanbaru, khususnya di kawasan pusat kota.

Data yang digunakan pada artikel ini adalah data hasil survei sewa ATM di Kota Pekanbaru yang diperoleh sejak tahun 2017 hingga tahun 2023 sebanyak 124 data. Proses analisis ini menggunakan alat bantu pengolah data Rapidminer, untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi penempatan lokasi ATM di pusat kota atau di daerah pinggiran kota (suburban) dengan metode klasifikasi decision tree. Decision Tree merupakan model untuk mengetahui bagaimana klasifikasi dan prediksi atas suatu pola dari subset data sehingga dapat menggambarkan hubungan dari sebuah atribut (variable dependen) dengan output target (variabel independen) yang berbentuk menyerupai pohon (Ye, 2014).

Pada hasil pengolahan diperoleh faktor-faktor yang menjadi titik berat pengambilan keputusan untuk menentukan lokasi penempatan ATM, apakah di daerah pusat kota atau pinggiran. Dalam penelitian ini digunakan 14 faktor sebagai variabel untuk menggambarkan fisik, akses, dan lokasi. Penggambaran fisik digunakan sejumlah faktor seperti luas, fasilitas, kondisi ruangan, serta jenis ruang ATM. Untuk mengintrepretasikan akses, digunakan faktor ketersediaan angkutan umum, kondisi jalan, dan lebar jalan. Sementara untuk mengintrepretasikan lokasi, digunakan faktor frekuensi pengguna, jarak ke CBD, jarak ke jalan utama, jarak ke kantor cabang, jarak ke kantor polisi, kualitas keamanan, dan posisi objek ATM relatif terhadap Gedung utama.

Berdasarkan hasil pengolahan diperoleh hasil sebagai berikut:

1.         Terdapat 6 faktor yang paling signifikan mempengaruhi probabilitas apakah suatu ATM diletakkan pada wilayah pusat kota, yaitu (1) ketersediaan angkutan umum, (2) ketersediaan fasilitas, (3) luas ruangan, (4) jarak CBD terdekat, (5) lebar jalan, dan (6) jarak kantor cabang.

2.         Ketersediaan angkutan umum yang memadahi, memberikan probabilitas paling tinggi bagi pasar untuk menempatkan suatu mesin ATM pada wilayah pusat kota. Probabilitas semakin meningkat apabila jarak ke kantor cabang terdekat kurang dari 9 km. Kecenderungan ini menunjukkan bahwa penempatan mesin ATM tetap mempertimbangkan kemudahan akses bagi nasabah dan lokasi yang relatif dekat dengan kantor cabang.

3.         Apabila angkutan umum terbatas, maka jarak ke kantor cabang dan jarak ke CBD menjadi faktor yang menentukan kecenderungan pemilihan lokasi. Diketahui pada radius 2,5 km di sekitar CBD, meskipun wilayah tidak terjangkau angkutan umum, namun terdapat kantor cabang dengan jarak tidak lebih dari 3,75 km, kecenderungan probabilitas penempatan mesin ATM di pusat kota tetap tinggi.

4.         Sementara untuk luas ruangan yang disewakan dan fasilitas ini menjadi faktor yang mempengaruhi probabilitas hanya jika tidak terdapat angkutan umum menuju suatu tempat dan jarak ke CBD relatif lebih dari 2,5 km, namun ruangan relatif luas (lebih dari 12 m²) atau berfasilitas ekstra, seperti tersedia AC, listrik, dan parkir gratis yang disediakan oleh pemilik ruang ATM, maka probabilitas penempatan suatu ATM di pusat kota tetap diminati.

5.         Terakhir, faktor lebar jalan tetap dapat mempengaruhi minat penempatan mesin ATM di pusat kota, meskipun lebarnya kurang dari 9 meter. Bahkan jika tidak terdapat angkutan umum, luas ruangan ATM relatif sempit, kurang dari 2,5 m², dan fasilitas seadanya (hanya ada listrik tanpa AC, CCTV, dan lahan parkir). Kondisi tersebut dapat dipertimbangkan apabila jarak ke CBD terdekat masih kurang dari 5,5 km dan kantor cabang terdekat berada pada radius antara dari 2,5 - 3,75 km.

Kesimpulan

1.    Analisis pasar merupakan fundamental dari proses penilaian dan tidak terpisahkan dalam penentuan nilai wajar sewa ATM.

2.    Perilaku kecenderungan pemilihan lokasi penempatan ATM di Kota Pekanbaru melihat pada sejumlah aspek baik secara fisik (luas ruangan dan fasilitas), akses (ketersediaan angkutan umum dan lebar jalan), dan lokasi (jarak ke CBD dan jarak ke kantor cabang terdekat).

3.    Faktor-faktor pembentuk kondisi pasar pemilihan lokasi penempatan sewa ATM di pusat Kota Pekanbaru dapat menjadi referensi penilai dalam mempertimbangkan kondisi nilai wajar objek penilaian.

Referensi Artikel, Jurnal dan Buku

Fanning, S. F. (2014). Market Analysis for Real Estate. Chicago: Appraisal Institute.

Pastuszek, Bill (2021).  Market analysis is a critical part of the appraisal development process. New England Real Estate Journal.

Pitoyo, A.H. & Simbolon, G.K. (2022), Analisis Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Sewa Properti Untuk Penempatan Mesin Anjungan Tunai Mandiri (ATM) di Kota Pekanbaru. DJKN, Kemenkeu RI.

Riyanto, E. (2020). Faktor–Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Nilai Sewa Properti Untuk Penempatan Mesin Anjungan Tunai Mandiri (Atm). Jurnal Pajak dan Keuangan Negara (PKN), 1(2), 9-18.

Wincott, D. R., & Mueller, G. R. (1995). Market analysis in the appraisal process. The Appraisal Journal, 63(1), 27.

Ye, N. (2014). Data Mining Theories, Algorithms, and Examples. 6000 Broken Sound Parkway NW: Taylor & Francis Group, LLC

Referensi Peraturan

Peratuan Menteri Keuangan Nomor 173/KN.6/2020 tentang Penilai Pemerintah.

Keputusan Direktur Jenderal Nomor 182/KN/2020 tentang Penyusunan, Penetapan, dan Penggunaan Daftar Komponen Penilaian Sewa BMN untuk Penempatan Mesin Anjungan Tunai Mandiri (ATM).

Lampiran Hasil

***

Ditulis Oleh: Faiz Luthfi (Penilai Pemerintah Ahli Pertama)