Dalam rangka percepatan pelaksanaan proyek strategis untuk memenuhi kebutuhan dasar dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat, pemerintah terus melakukan percepatan proyek strategis nasional. Salah satu yang menjadi prioritas adalah Proyek Strategis Nasional untuk pembangunan Infrastruktur Ketenagalistrikan. Kementerian Energi dan Sumber Daya Mineral bersama dengan PT PLN (Persero) pada tahun 2021 akan merealisasikan pembangunan Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) 500kV Mandirancan – Indramayu yang akan menyalurkan energi listrik dari sejumlah pembangkit eksisting dan pembangkit baru untuk dapat didistribusikan di Pulau Jawa serta sebagai back up jaringan transmisi tenaga listrik eksisting guna mendukung kehandalan penyaluran tenaga listrik di Pulau Jawa.
Dalam
pelaksanaannya, pembangunan jaringan tersebut melintasi lahan yang sangat panjang/luas,
dan dapat berupa lahan milik pribadi, pemerintah daerah serta tanah Barang
Milik Negara (BMN). Apabila jaringan tersebut melintasi lahan milik pribadi
maka pemilik Proyek akan memberikan kompensasi atas penggunaan wilayah udara di
atas tanah milik pribadi tersebut. Kemudian dalam hal proyek tersebut melintasi
tanah BMN, maka sejalan dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 115
/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara, dilakukan mekanisme
pemanfaatan BMN untuk mendukung proyek insrastruktur kelistrikan tersebut.
Di
Kabupaten Indramayu terdapat sedikitnya 3 (tiga) bidang tanah BMN Eks Pertamina
yang dilintasi oleh proyek SUTET tersebut. Sebagai informasi, BMN Eks Pertamina
merupakan barang yang menjadi milik/kekayaan negara yang berasal dari ketentuan
peraturan perundang-undangan. BMN tersebut telah ditetapkan status penggunaannya
sebagai Barang Milik Negara pada Pengelola Barang melalui Keputusan Menteri
Keuangan tentang Penetapan Status Aset Eks Pertamina
sebagai Barang Milik Negara.
Pihak
PT PLN (Persero) telah mengajukan pemanfaatan ruang di atas BMN Eks Pertamina
kepada Pengelola Barang untuk jangka waktu 50 tahun. Selanjutnya Pengelola
Barang dalam hal ini Menteri Keuangan melalui DJKN dalam menentukan nilai sewa melibatkan penilai
pemerintah dalam menentukan nilai atas pemanfaatan BMN Eks Pertamina tersebut.
Karena objek tersebut berada di Kabupaten Indramayu yang merupakan Wilayah
Kerja KPKNL Cirebon, tim Penilai dari KPKNL Cirebon melaksanakan penilaian atas
BMN Eks Pertamina tersebut.
Tanah
yang dilintasi oleh proyek SUTET 500kV Mandirancan-Indramayu adalah tanah yang
digunakan oleh PT Pertamina untuk jalur transportasi menuju lokasi operasional.
Sehingga secara bentuk, tanah yang digunakan tersebut merupakan tanah jalan (right
of way) atau dapat dikategorikan tanah koridor. Tanah di sekitar lokasi BMN
Eks Pertamina yang bersinggungan dengan jalur SUTET tersebut pada umumnya
digunakan oleh warga untuk kegiatan pertanian, sehingga dapat dikategorikan
tanah terbuka. Sesuai Peraturan Menteri ESDM RI Nomor 2 Tahun 2019, tinggi
kabel SUTET yang melintas pada area terbuka sebagaimana pada kondisi objek
Penilaian adalah 12,5 meter di atas tanah.
Sesuai
Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (Perdirjen KN) Nomor 4/KN/2018
Tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa Barang Milik Negara, terdapat 3 (tiga)
jenis ruang yang dapat dimanfaatkan dalam ruang tanah koridor yaitu :
1.
Ruang
di atas permukaan tanah (surface) sampai dengan ketinggian 3 (tiga)
meter;
2.
Ruang
di bawah permukaan tanah (sub surface) dan;
3.
Ruang
udara di atas permukaan tanah (over head/air right) dengan ketinggian di
atas 3 (tiga) meter.
Pemanfaatan
BMN pada objek penilaian dalam hal ini BMN EKS Pertamina yang akan dilalui
jalur kabel SUTET pada ketinggian 12,5 meter pada dasarnya adalah jenis pemanfaatan
ruang udara di atas permukaan tanah (over head/air right). Namun
demikian, penilaian sewa atas tanah koridor sesuai Perdirjen KN Nomor 4/KN/2018
hanya mengatur untuk ruang di bawah permukaan tanah dan ruang di atas permukaan
tanah, maka Tim Penilai menyusun analisis menggunakan perhitungan jenis
pemanfaatan ruang di atas permukaan tanah (surface).
Penentuan
nilai sewa tanah koridor untuk dapat dilakukan dengan metode Perbandingan Pasar
maupun Across The Fence (ATF). Mengingat kondisi spesifik yang dimiliki oleh
tanah koridor BMN Eks Pertamina yang dilalui jalur SUTET, data pasar untuk sewa sejenis sangat
jarang atau dapat dikatakan tidak tersedia. Untuk itu tim penilai memutuskan
untuk menggunakan metode ATF. Penentuan Nilai Wajar atas Sewa berupa Tanah
Koridor (NWSTK) dilakukan dengan langkah-langkah sebagai :
1.
Mencari
nilai wajar menggunakan metode Across The Fence (ATF)
Penentuan nilai wajar untuk tanah
koridor tidak dapat dilakukan seperti penentuan nilai wajar tanah persil /
tanah kosong pada umumnya. Hal ini mengingat bentuk, penggunaan, Highest and Best Use (HBU) dan
karakteristik tanah koridor yang sangat unik dan akan sangat sulit untuk
mencari pembanding yang sejenis dan sebanding. Sehingga pendekatan alternatif
ATF cocok untuk digunakan. Metode ATF sendiri merupakan modifikasi dari metode
perbandingan data pasar dengan karakteristik sebagai berikut :
a.
Didasarkan
pada konsep penggunaan alternatif, sehingga 1 (satu) bidang tanah koridor,
penggunaan alternatifnya adalah bidang tanah yang berada di sekelilingnya, yang
diperbandingkan sesuai dengan segmennya;
b. Tidak
mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik atau Highest and Best Use (HBU)
dalam faktor penyesuaian, dengan demikian lahan di sekeliling tanah koridor
yang tidak memiliki kesamaan HBU dengan tanah koridor yang dinilai dapat
menjadi pembanding bagi tanah koridor;
c.
Tidak
mempertimbangkan perbedaan bentuk, ukuran, topografi, peruntukan, dan aksesibilitas.
Dengan memperhatikan hal tersebut,
selanjutnya penilai menentukan nilai wajar tanah dengan tahapan sebagai
berikut:
1)
Membagi
tanah koridor (right of way) menjadi beberapa segmen sesuai dengan
karakteristik tanah di sekitarnya, karena dalam penilaian kali ini tanah
koridor yang dimanfaatkan tidak terlalu panjang, sehingga tidak dilakukan
pembagian segmen;
2)
Mengumpulkan
data harga transaksi/penawaran jual/beli tanah yang berada di sekitar tanah
koridor sesuai;
3) Melakukan
proses perbandingan data harga/transaksi penawaran jual/beli tanah yang berada
di sekeliling tanah koridor berdasarkan segmennya tanpa mempertimbangkan faktor
bentuk, ukuran, topografi, peruntukan, dan aksesibilitas untuk mendapatkan
Nilai Wajar tanah koridor.
Setelah dilakukan analisis penilaian terhadap faktor-faktor penyesuaian kemudian didapatkan indikasi nilai dan selanjutnya dilakukan pembobotan untuk masing-masing pembanding sehingga didapatkan kesimpulan nilai wajar tanah dengan menggunakan metode ATF.
2.
Menghitung
nilai NPRTK
Kemudian NRPTK diperoleh dengan
mengalikan Nilai Wajar Tanah ATF dengan persentase pemanfaatan ruang tanah
koridor (Y%) yang telah ditentukan. Sesuai Perdirjen KN 4/KN/2018 besaran persentase pemanfaatan ruang tanah koridor
adalah 80% untuk pemanfaatan lahan di bawah tanah (subsurface) dan 100% untuk pemanfaatan tanah di permukaan hingga
ketinggian 3 meter. Perhitungan NPRTK dapat digambarkan melalui rumus sebagai berikut.
NPRTK = Nilai ATF x Y%
Hasil dari NPRTK adalah nilai yang akan dijadikan dasar dalam menentukan nilai sewa dengan mengalikan sesuai tingkat kapitalisasinya.
3.
Menentukan
Nilai Wajar atas Sewa Tanah Koridor (NWSTK)
Setelah didapatkan NPRTK, penilai kemudian
dapat menghitung NWSTK dengan mengalikan NPRTK dengan tingkat persentase
tingkat kapitalisasi (r%) atau dapat dilihat pada rumus sebagai berikut :
NWSTK
= NPRTK x r%
Tingkat kapitalisasi yang digunakan
(r) yang digunakan untuk perhitungan Nilai Wajar atas Sewa BMN berupa tanah
koridor dengan menggunakan metode ATF adalah risk free atau tingkat
pengembalian surat utang yang dikeluarkan negara (yield SUN) sesuai
tanggal penilaian. Pada umumnya jangka waktu atau tenor SUN yang tersedia
secara harian adalah 0,1 sampai dengan 30 tahun. Namun demikian, mengingat jangka
waktu pemanfaatan yang diajukan oleh pihak penyewa adalah 50 tahun, maka tim
penilai menggunakan yield SUN untuk tenor yang sama yaitu 50 tahun dan
dalam hal ini hanya ada 1 jenis Surat Utang Negara yaitu seri RI0470.
Dari perhitungan NSWTK tersebut maka
dihasilkan simpulan nilai yang kemudian dilakukan pembulatan sesuai pedoman
yang telah ditetapkan dalam Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara
(Kepdirjen KN) Nomor 453/KN/2020 tentang Pedoman Penyusunan Laporan Penilaian
oleh Penilai Pemerintah.
Tulisan
ini dibuat untuk dapat memberikan gambaran bagi pembaca mengenai pelaksanaan
penilaian BMN yang berupa ruang udara di atas tanah koridor dalam rangka
pemanfaatan sesuai dengan Kepdirjen KN Nomor 4/KN/2018. Tulisan juga diharapkan
akan menjadi bahan diskusi ke depan dalam rangka penyempurnaan metode penilaian
serta peraturan terkait sebagai acuan Penilai Pemerintah dalam melaksanakan
tugas dan fungsinya dalam melaksanakan penilaian BMN.
Pelaksanaan
optimalisasi BMN EKS Pertamina yang dimanfaatkan untuk proyek strategis
nasional bidang kelistrikan merupakan perwujudan peran Direktorat Jenderal
Kekayaan Negara (DJKN) melalui tugas dan fungsinya di bidang pengelolaan
kekayaan negara untuk mendukung kebutuhan dasar dan meningkatkan kesejahteraan
masyarakat dan kemakmuran bangsa melalui percepatan proyek strategis nasional,
sekaligus memberikan manfaat atas pengelolaan kekayaan negara dalam bentuk PNBP
atas sewa.(Seksi Pelayanan Penilaian)