I. PENDAHULUAN

2.1 Latar Belakang

Pemerintah Indonesia telah melaksanakan kegiatan penilaian kembali Barang Milik Negara yang dimulai tahun 2017 dan sudah dilakukan audit oleh Badan Pemerika Keuangan Republik Indonesia. Laporan Keuangan Pemerintah Pusat Audited tahun 2019 menyebutkan bahwa nilai total aset adalah Rp10.467,53 triliun dengan nilai aset tetap menjadi Rp5.949,59 triliun. Salah satu hal yang perlu ditindaklanjuti dari kegiatan penilaian kembali BMN adalah melakukan optimalisasi aset dengan peningkatan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Optimalisasi PNBP aset yang dapat dilakukan diantaranya adalah pemanfaatan BMN dengan mekanisme sewa. Salah satu objek sewa BMN yang dapat dimanfaatkan adalah objek BMN dengan potensi penempatan ruang Automated Teller Machine (ATM) atau dalam istilah bahasa Indonesia dikenal dengan nama Anjungan Tunai Mandiri (ATM).

Kota Banjarbaru merupakan kota administratif yang dimekarkan dari kabupaten Banjar dan ditetapkan tahun 1999. Kota Banjarbaru meliputi 5 (lima) wilayah kecamatan dengan tingkat pertumbuhan penduduk dan perekonomian yang terus meningkat. Dari hasil pengamatan penulis pada kota Banjarbaru, rata-rata pihak perbankan menempatkan ATM di lokasi-lokasi yang dianggap stategis seperti pusat perbelanjaan (mall dan minimarket), perkantoran, lokasi usaha dan rumah sakit. Adanya pandemi Covid-19 berimbas pada menurunnya frekuensi transaksi keuangan menggunakan ATM.

Riyanto (2020) meneliti tentang faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan nilai sewa properti untuk penempatan mesin anjungan tunai mandiri (ATM), dimana hasil penelitian menunjukkan faktor akses dan lokasi properti mempunyai pengaruh cukup besar dalam penetapan sewa properti untuk penempatan mesin ATM. Hidayat (2014) meneliti tentang determinan nilai sewa ruang ATM di Kampus UGM Yogyakarta. Hasil penelitian menunjukkan jumlah pengguna potensial, jarak ke jalan umum, dan luas ruang yang disewa secara signifikan mempengaruhi nilai sewa ruang ATM. Berdasar hal tersebut penulis tertarik untuk melakukan penelitian terkait faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan nilai sewa properti untuk penempatan mesin anjungan tunai mandiri (ATM) pada kota Banjarbaru.

2.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang diatas, dapat dirumuskan permasalahan yaitu faktor-faktor apa yang signifikan mempengaruhi penentuan nilai sewa properti penempatan mesin ATM khususnya di kota Banjarbaru.

2.3 Tujuan Penelitian

Sesuai rumusan masalah di atas, tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui dan menganalisis faktor-faktor yang signifikan mempengaruhi penentuan nilai sewa properti penempatan mesin ATM pada kota Banjarbaru.

II. PEMBAHASAN

3.1 Landasan Teori/Tinjauan Pustaka

Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak perorangan atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut bangunannya (permanen) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan (SPI, 2013). Hidayati dan Harjanto (2003:19-23) menyatakan secara garis besar faktor-faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dapat dibedakan ke dalam 4 (empat) faktor yaitu: Faktor Permintaan dan Penawaran, Faktor Fisik Properti, Faktor Perletakan dan Lokasi Properti serta Faktor Politik/kenegaraan.

Automated Teller Machine (ATM)  adalah alat telekomunikasi berbasis komputer yang menyediakan tempat bagi nasabah dalam melakukan transaksi keuangan tanpa membutuhkan seorang teller bank. Manfaat ATM bagi pihak bank sendiri adalah pihak bank mampu menarik nasabah baru yang lebih banyak untuk menabung dan meningkatkan pendapatan, mendorong nasabah agar lebih aktif menggunakan jasa perbankan, mengurangi antrian nasabah di kantor, membuka peluang munculnya produk dan jasa baru, sebagai media promosi serta mengoptimalkan jaringan komunikasi yang ada. (Mahendra dan Aryanto: 2019). Reksoprayitno (1997) menyampaikan bahwa faktor-faktor yang dipandang relevan untuk diperhatikan dalam kaitannya dengan ATM adalah Kemudahan Aksesibilitas, Pusat Perdagangan, Keberadaan unit-unit ATM yang telah ada dan Pengguna.

Buletin Teknis Analisis Permodelan dalam rangka Penyusunan Daftar Komponen Penialain Sewa Barang Milik Negara untuk Penempatan Mesin ATM (2020), disebutkan bahwa terdapat variabel yang telah memiliki dasar teori yang tetap, penilai diwajibkan untuk melakukan analisis pada variabel-variabel berikut yaitu jarak ke pusat aktivitas ekonomi/CBD, tahun transaksi, objek sewa (tanah/bangunan atau lahan/ruang atau indoor/outdoor), jenis ruang ATM (galeri atau tunggal), periode sewa, aksesbilitas dan  peruntukan sekitar.

3.2 Metodologi

Pada penelitian ini penulis menggunakan metode penelitian kuantitatif yaitu dengan memakai data berupa angka-angka yang ditambahkan pada penekanan terhadap pengukuran hasil yang objektif disertai analisis. Penelitian ini mengumpulkan data sekunder berbentuk angka dan informasi yang dapat ditambahkan ke dalam kategori dan kemudian diukur dalam satuan pengukurannya.

Penelitian ini mengukur faktor-faktor mempengaruhi penentuan nilai sewa property penempatan mesin Anjungan Tunai Mandiri (ATM) di kota Banjarbaru. Data nilai sewa diperoleh dari 3 (tiga) kantor perbankan nasional milik negara (BUMN) dan 1 (satu) kantor perbankan daerah (BUMD) yaitu data sampel transaksi sewa untuk penempatan mesin ATM di kota Banjarbaru diluar sewa pada lokasi BMN, sebanyak 37 (tiga puluh tujuh) buah. Faktor-faktor yang berpengaruh tersebut selanjutnya digunakan sebagai variabel-variabel pengukuran dan pengolahan datanya. Pengolahan data dan variabel tersebut dilakukan menggunakan aplikasi bantu statistik. Sebelum pengolahan data, diasumsikan persamaan hasil uji sesuai beberapa penelitan dan teori. 

3.3 Analisis

Dari hasil uji statistik atas data dan variabel yang diolah didapatkan persamaan regresi linear berganda sebagai berikut:

Y = 21.165.894,198 – 1.951,512*jarak ke CBD + 3.862.447,699*jenis ruang ATM + 654.542,187*lebar jalan – 2.368.283,191*objek sewa ATM 

       -  2.757.453,332*periode sewa + 5.077.907,595*peruntukan

3.3.1 Uji Pengaruh Variabel dan Hipotesis

3.3.1.1 Uji R²

            Dari tabel di atas untuk nilai R² adalah 0.705 yang berarti 70.5% variasi nilai sewa penempatan ATM dapat dijelaskan dari variabel bebasnya, sedangkan sisanya dijelaskan oleh sebab lain di luar model.

3.3.1.2 Uji F Simultan

                 Dari data di atas nilai signifikansinya 0.000 <0.05, sehingga variabel bebas (jarak ke CBD, jenis ruang ATM, periode, lebar jalan, jenis sewa, dan peruntukan (komersial dan tidak komersial)) secara simultan berpengaruh terhadap nilai sewa penempatan ATM.

3.3.1.3 Uji t

         Dari tabel uji t terlihat variabel jarak ke CBD, lebar jalan, periode dan peruntukan (komersial dan tidak komersial) berpengaruh terhadap nilai sewa properti penempatan ATM karena nilai signifikansi < 0.05. Sedangkan variabel galeri dan objek sewa (tanah serta tanah dan bangunan) tidak berpengaruh terhadap nilai sewa properti penempatan ATM.

3.3.2 Uji Syarat Kelayakan Model

            Menurut Buletin Teknis Analisis Permodelan Dalam Rangka Penyusunan Daftar Komponen Penilaian Sewa Barang Milik Negara untuk Penempatan Mesin ATM (DJKN, 2020) disebutkan uji syarat kelayakan model regresi linear meliputi:

3.3.2.1 Uji Normalitas

          Dari nilai signifikansi pada tabel Kolmogorov-Smirnov  adalah 0.200 dan Shapiro-Wilk adalah 0. 855 memiliki signifikansi > 0.05, sehingga data  terdistribusi dengan normal.

3.3.2.2 Uji Linearitas

              Dari hasil uji linearitas antara variabel bebas dan variabel terikat, diperoleh nilai Deviation from Linearity Sig. untuk nilai variabel bebasnya (periode dan lebar jalan) > 0.05 (lampiran). Sehingga ada hubungan linear secara signifikan antara variabel bebas (periode dan lebar jalan) dengan variabel nilai sewa properti penempatan ATM.

3.3.2.3 Uji Heteroskedastisitas

Dari hasil tabel di atas nilai signifikansi untuk semua variabel bebasnya > 0.05, sehingga tidak terjadi heteroskedastisitas.

3.3.2.4 Uji Multikolinearitas

Dari tabel hasil uji nilai VIF semua variabel bebas < 10, sehingga tidak terjadi multikolinearitas.

3.3.2.5 Uji Autokorelasi

            Uji autokorelasi merupakan korelasi yang terjadi antara residual pada satu pengamatan dengan pengamatan lain pada model regresi. Nilai D pada uji tersebut 2.1300 < 2.500 < 2.8693 Sehingga hasilnya tidak ada autokorelasi negatif dan positif.

III. PENUTUP

4.1 Kesimpulan  

1.    Dari hasil uji pengaruh variabel dan uji asumsi klasik model persamaan yang terbentuk telah lolos uji.

2.    Faktor jarak ke pusat bisnis/CBD, lebar jalan, periode sewa dan  peruntukan (komersial dan tidak komersial) berpengaruh signifikan dalam penentuan nilai sewa properti penempatan ATM.

3.    Faktor jenis ruang sewa (galeri atau tunggal) dan objek sewa tidak berpengaruh secara signifikan dalam penentuan nilai sewa properti penempatan ATM.

4.2 Saran

1.    Dapat dilakukan analisis lebih lanjut dengan menambah sampel sewa properti ATM pada bank swasta agar model lebih mewakili populasi.

2.  Dapat dilakukan analisis lebih lanjut dengan penambahan variabel lainnya yang dapat berpengaruh secara signifikan dalam penentuan nilai sewa properti penempatan ATM seperti faktor kepadatan penduduk, jarak lokasi ATM ke kantor bank, waktu akses ke ATM dan pertimbangan kebijakan internal perbankan.

3.    Model penempatan sewa ATM ini dapat dijadikan indikasi nilai awal yang dapat digunakan sebagai pertimbangan awal dalam pelaksanaan penilaian pemanfaatan BMN dalam bentuk sewa ATM.

 IV. DAFTAR PUSTAKA

Badan Pusat Statistik. 2021. Kota Banjarbaru Dalam Angka. Banjarbaru. CV. Karya Bintang Muslim

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, 2020. Buletin Teknis Analisis Permodelan dalam rangka Penyusunan Daftar Komponen Penialain Sewa Barang Milik Negara untuk Penempatan Mesin ATM. Jakarta

Harjanto, B., dan Hidayati, W. (2013). Konsep Dasar Penilaian Properti. Edisi Pertama. Yogyakarta: BPFE Yogyakarta

Hidayat, Ahmad Endang D. 2014. Determinan Sewa Anjungan Tunai Mandiri (ATM) di Lingkungan Kampus UGM Yogyakarta. Thesis. Yogyakarta. Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Gadjah Mada. Diakses dari http://etd.repository.ugm.ac.id/home/detail_pencarian/71395

Komite Penyusun Standar Penilai Indonesia, 2013, Standar Penilai Indonesia, KPSPI, Jakarta.

Mahendra, Gede Surya dan Aryanto, Kadek Yota Ernanda. 2019. SPK Penentuan Lokasi ATM Menggunakan Metode AHP dan SAW. Jurnal Nasional Teknologi dan Sistem Informasi Vol 05 No 01 (2019) 049-056.

Reksoprayitno, Soediyo.1997. Prinsi-prinsip Dasar Manajemen Bank Umum. Yogyakarta : BFFE.

Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah;

………………………., Peraturan Menteri Keuangan nomor 57/PMK.06/2016 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara.

Riyanto, Edi. 2020. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Penentuan Nilai Sewa Properti untuk Penempatan Mesin Anjungan Tunai Mandiri (ATM). Jurnal. Pajak dan Keuangan Negara Vol.2, No.1 Hal.9-18.

Wahyuni, Lina 2012. Pemilihan Letak Anjungan Tunai Mandiri (ATM) Dengan Citra Ikonos dan Sistem Informasi Geografis di Daerah Perkotaan Yogyakarta. Thesis. Yogykarta: Fakultas Geografi, Universitas Gadjah Mada. Diakses dari http://etd.repository.ugm.ac.id/home/detail_pencarian/69129

Penyusun 

Bidang Penilaian, Kanwil DJKN Kalimantan Selatan dan Tengah