Untuk melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use Analysis) secara komprehensif perlu dilakukan analisis terhadap analisis ekonomi dan demografi, analisis pasar atas lokasi lahan, serta analisis empat aspek persyaratan HBU. Dalam suatu penilaian HBU terdapat empat kriteria atau persyaratan yang harus dipenuhi, antara lain :

1)    Diizinkan oleh peraturan yang ada (legal permissible)

2)    Memungkinkan secara fisik (physically) atau aspek fisik

3)    Layak secara keuangan (finaciallly feasible)

4)    Menghasilkan penghasilan secara maksimum (maximally productive)

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (PTT) Komprehensif bertujuan  mengemukakan pendapat untuk menentukan penggunaan yang paling layak dan optimal atas tanah berikut bangunan yang didukung atau dibenarkan oleh peraturan, secara fisik dimungkinkan, layak secara keuangan, menghasilkan nilai tertinggi. Objek analisis dalam tulisan ini terletak di Kelurahan Kalijudan IX, Kec. Sukolilo (sekarang Kec. Mulyorejo) Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur. Objek analisis merupakan Aset Properti pada Pengelola Barang yang merupakan Aset Eks BPPN di Wilayah Kanwil DJKN Jawa Timur  seluas 1.820 m2 dan seluas 2.400 m2. Total luas tanah untuk dua sertifikat tersebut adalah 4.220 m2^.

ANALISIS EKONOMI DAN DEMOGRAFI

§  Tingkat Pertumbuhan Ekonomi

Perekonomian Kota Surabaya tahun 2020 mengalami kontraksi pertumbuhan sebesar 4,85 Persen dibandingkan tahun 2019. Dari sisi produksi, kontraksi pertumbuhan terdalam terjadi pada kategori Lapangan Usaha Jasa Lainnya sebesar 16,30 Persen dan penyedia Akomodasi dan Makan Minum pertumbuhannya juga mengalami kontraksi sebesar 10,87 Persen. Struktur perekonomian Kota Surabaya pada 2020 sebagaimana dikutip dari https://surabayakota.bps.go.id/pressrelease/2021/03/18/236/pertumbuhan-ekonomi--kota-surabaya-2020.html, masih didominasi oleh Kategori Lapangan Usaha Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor sebesar 26,92 Persen, diikuti oleh Industri Pengolahan sebesar 19,37 Persen, Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 15,44 Persen, Konstruksi sebesar 9,37 Persen serta Informasi dan Komunikasi sebesar 6 Persen. Peranan lima lapangan usaha tersebut dalam perekonomian Kota Surabaya mencapai 77,10 Persen.

§  Tingkat Suku Bunga

Suku bunga pinjaman Suku bunga bank dapat digunakan sebagai salah satu indikator tingkat return dari sebuah investasi. Selain itu, juga dapat digunakan yield obligasi Surat utang Negara. Selanjutnya dalam analisis ini tingkat pengembalian investasi dari pemilik yang ditetapkan dalam melakukan analisis kelayakan secara keuangan adalah sebesar 6,6643 Persen (menggunakan harga dan yield wajar obligasi Pemerintah dengan tenor 10 tahun yang berlaku pada tanggal 23 April 2021 sebagaimana dikutip dari www.ibpa.co.id).

§  Tingkat Inflasi

Data inflasi Jawa Timur dalam 5 tahun terakhir yakni 3,08 Persen pada 2015 sedangkan 2016 ditekan sebesar 2,74 Persen, dan 2017 adalah 4,04 Persen. Untuk tahun 2018 sebesar 2,86 Persen, tahun 2019 sebesar 2,12 Persen sedangkan pada tahun 2020 laju inflasi Jawa Timur sebesar 1,44 Persen (sebagaimana dikutip dari https://jatim.bps.go.id/indicator/3/1/1/inflasi-bulanan.html).

§  Jumlah dan komposisi Penduduk

Jumlah penduduk Kota Surabaya dari hasil registrasi pada tahun 2020 sebanyak 2,97 juta jiwa. Kota Surabaya pada tahun 2020 memiliki laju pertumbuhan penduduk sebesar -0,06 Persen. Sementara itu, rasio jenis kelamin Kota Surabaya pada tahun 2020 sebesar 98,48. Angka ini dapat diinterpretasikan bahwa dalam 100 penduduk perempuan terdapat 98 hingga 99 penduduk laki-laki. Kepadatan penduduk di Kota Surabaya tahun 2020 mencapai 9.090 jiwa/km2. Angka kepadatan penduduk tertinggi terletak di Kecamatan Gubeng sebesar 28.224 jiwa/km2 dan kepadatan terendah di Kecamatan Benowo sebesar 2.436 jiwa/km2.

§  Pertumbuhan Pergudangan di Kota Surabaya

Pertumbuhan industri dan pertambangan migas di Jawa Timur dan Kawasan Indonesia Timur membuat market pergudangan dan logistik semakin bagus. Tahun ini market pergudangan dan logistik diperkirakan akan tumbuh sekitar 16 Persen. Menurut Presiden Direktur PT Cipta Krida Bahari (CKB) Iman Sjafei, sebagaimana dikutip dari https://radarsurabaya.jawapos.com/ read/ 2020/01/31/177370/industri-tumbuh-pergudangan-dan-logistik-ikut-terdongkrak, Kota Surabaya memiliki posisi yang startegis untuk ekspansi pergudangan dan logistik. Sebab Kota Surabaya menjadi hub city bagi kawasan Indonesia Timur.

Sebab itu, pihaknya sengaja mengembangkan kawasan pergudangan dan logistik di Surabaya. Tujuannya untuk meng-cover market jasa pelayanan pergudangan dan logistik di Jatim dan Indonesia Timur yang terus meningkat, seiring pertumbuhan industri pertambangan disini. Meskipun persaingan cukup ketat, bisnis pergudangan tahun ini diprediksi bisa tumbuh 16 Persen. Ke depan, pihaknya akan terus mengembangkan kawasan pergudangan dan logistik terpadu di Surabaya.

ANALISIS PASAR

§  Analisis Penggunaan Properti

Berdasarkan pengamatan, penggunaan properti di kawasan ini didominasi oleh penggunaan komersial dan pergudangan, antara lain kawasan Komersial, kawasan Pergudangan,kawasan Pemancingan, Sarana Pendidikan, kawasan Perkantoran, Tempat Ibadah dan Penggunaan Lain (sebagai pemukiman, bangunan kios retail, dan café/warung kopi).

Berdasarkan analisis penggunaan properti di sekitar lokasi objek analisis, dapat dilakukan identifikasi pengembangan bangunan berupa alternatif penggunaan menjadi pergudangan atau kolam pemancingan dengan pertimbangan bahwa lokasi objek yang berada di sekitar kawasan komersial dimungkinkan untuk dibangun pergudangan untuk disewakan dengan target pasar pergudangan adalah pelaku usaha yang memerlukan gudang untuk penyimpanan barang ataupun logistik atau kolam pemancingan mengingat karakteristik objek analisis yang merupakan tanah rawa sangat cocok untuk dikembangkan menjadi kolam pemancingan. Hal ini juga didukung dengan adanya kolam pemancingan untuk umum yang dibuka disekitar objek analisis.

§  Analisis Permintaan Properti

Analisis permintaan properti dilaksanakan untuk mengetahui permintaan properti di masa yang akan datang dengan menganalisis permintaan properti saat ini. Berdasarkan pengamatan disekitar jenis properti yang banyak ditemui adalah properti komersial dengan bentuk pergudangan, hotel bintang 2 dan kolam pemancingan. Kebutuhan jenis properti gudang ini dapat dilihat dari beberapa indikator ekonomi dan demografi Kota Surabaya, antara lain tingkat Pertumbuhan PDRB Kota Surabaya, Sebaran Angkatan Kerja dan pertumbuhan industri. Sedangkan untuk kolam pemancingan mengingat animo masyarakat Indonesia akan olahraga memancing ini sangat tinggi bahkan meningkat dari tahun ke tahun maka peluang usaha kolam pemancingan ikan ini sangat terbuka lebar untuk mendapatkan untung besar dan cepat. Tidak terkecuali di masa pandemi seperti saat ini. Dalam kondisi dimana kondisi perekonomian masih terasa terpuruk, masyarakat membutuhkan olahraga dan hoby untuk refreshing, satu diantaranya adalah memancing. Di Kota Surabaya pada khususnya, setelah adanya pelonggaran Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB), kolam pancing kembali di serbu oleh masyarakat untuk sekedar melepas stres ataupun juga memang menyalurkan hobinya. Hasil pengamatan di sekitar objek analisis juga terdapat beberapa kolam pemancingan yang dibangun oleh warga dan dibuka untuk umum. Kondisi tanah objek analisis yang merupakan tanah rawa-rawa sangat potensial untuk dikembangkan kolam pemancingan ditengah permintaan yang cukup tinggi dari masyarakat dan pehobi.   

§  Analisis Penawaran Properti

Penawaran atas properti gudang baik yang dijual ataupun yang disewakan ataupun dijual disekitar Mulyorejo cukup banyak ditawarkan melalui situs online. Sebagian besar jenis properti yang ditawarkan adalah bangunan gudang untuk penyimpanan logistik. Jumlah lantai properti yang ditawarkan baik penjualan maupun sewa adalah satu atau dual lantai. Ada juga properti yang ditawarkan dipasarkan langsung oleh pemilik dengan memasang tanda ataupun plang penjualan ataupun disewakan. Demikian juga penawaran tanah kolam ikan atau pemancingan di Surabaya dan sekitarnya. Penawaran properti tersebut dapat ditemukan di situs on line. Untuk properti gudang dan kolam pemancingan, dokumen kepemilikan dari properti yang ditawarkan berupa Sertifikat Hak Milik atau Sertifikat Hak Guna Bangunan. Beberapa penawaran properti yang ada di pasar sudah ditawarkan sejak satu tahun yang lalu namun belum dapat diserap oleh pasar. Hal ini bisa berarti harga yang ditawarkan terlalu mahal atau menunjukkan bahwa penawaran properti jenis ini melebihi permintaannya.

§  Analisis Keseimbangan Properti

Analisis keseimbangan pasar properti dilaksanakan terhadap perkiraan permintaan dan penawaran di masa yang akan datang untuk menentukan tingkat pemenuhan properti terhadap permintaan pasar. Untuk gudang, melihat indikator ekonomi dan demografi Kota Surabaya untuk kebutuhan jenis properti Gudang serta penawaran properti di sekitar objek analisis, maka dengan jumlah penawaran properti yang tersedia dengan jumlah tetap dibandingkan dengan jumlah potensi permintaan properti yang diprediksi meningkat, maka penawaran properti baru dapat memenuhi kebutuhan permintaan sewa properti Gudang di sekitar daerah Kelurahan Kalijudan, Mulyorejo. Sedangkan untuk kolam pemancingan karena berdasarkan pengamatan terdapat beberapa kolam pemancingan di dekat lokasi objek. Hasil observasi menunjukkan bahwa konsumen dari kolam pemancingan tersebut adalah masyarakat dan pehobi mancing di Kota Surabaya dan sekitarnya. Dengan demikian pilihan pengembangan tanah sebagai kolam pemancingan masih memiliki potensi untuk dikembangkan.

§  Analisis Target Pasar

Dengan mempertimbangkan penggunaan properti di kawasan Mulyorejo, pengembangan sebagai gudang atau kolam pemancingan dapat menjadi pilihan utama. Jika dibangun sebagai gudang maka para pengusaha dan pedagang merupakan segmen yang paling memungkinkan untuk memaksimalkan penggunaan dari properti.  Sementara jika objek dikembangkan sebagai kolam pemancingan maka target pasarnya adalah investor atau pelaku usaha perikanan untuk digunakan sebagai kolam pemancingan. Dengan pertimbangan harga penawaran sewa properti di sekitar kawasan objek analisis menunjukkan tingkatan pasar properti pada kelas menengah.

§  Analisis SWOT Pasar

Dengan mempertimbangkan penggunaan properti disekitar kawasan objek, tingkat permintaan dan penawaran properti serta target pasar dari objek dapat digambarkan keberadaan kekuatan, kelemahan, peluang dan tantangan atas objek sebagai berikut:

  Tabel :  Tabel Analisis SWOT Pasar

ANALISIS ASPEK LEGALITAS

Objek analisis memiliki dokumen kepemilikan berupa 2 (dua) Sertifikat Hak Milik seluas 1.820 m2 dan Sertifikat Hak Milik seluas 2.400 m2 . Zoning adalah pembagian suatu wilayah yuridiksi menjadi beberapa bagian sesuai peruntukan tanah dan persyaratan bangunan tertentu. Dasar hukum dan ketentuan peraturan yang mengatur masalah zoning di kota Surabaya diantaranya yaitu Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 Tahun 2014 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2014-2034. Objek analisis yang berada di Kelurahan Margorejo, Kecamatan Wonocolo berdasarkan Pusat Pengembangan Lingkungan yang diatur dalam Pasal 19 huruf a Perda Kota Surabaya Nomor 12 Tahun 2014 masuk dalam pusat lingkungan pada Unit Pengembangan II. Rencana pemerintah kota Surabaya terhadap Unit Pengembangan II Kertajaya adalah untuk Permukiman, Pendidikan, Perdagangan dan jasa, Perkantoran, Kesehatan dan pariwisata. Berdasarkan analisis aspek legalitas : 

1.    Objek analisis termasuk dalam kawasan peruntukan perdagangan dan jasa sesuai rencana pengembangan kota Surabaya dan sebagai pusat pelayanan lingkungan berdasarkan rencana penetapan pusat layanan yang meliputi permukiman, sarana pendidikan, sarana perdagangan dan jasa, perkantoran, kesehatan dan pariwisata.

2.    Pemanfaatan ruang atas objek analisis dengan luas tanah sesuai sertifikat sebesar 1.820 m2 dan 2.400 m2 meliputi :

§  luas dasar bangunan dapat dibangun sebesar 50  Persen-75  Persen sesuai peraturan (KDB bisa 100  Persen apabila bangunan eksisting);

§  Jumlah lantai yang dapat dibangun bisa lebih dari 1 lantai (maksimal diperbolehkan 11 lantai).

Hasil analisis dari aspek legalitas adalah :

1.    Alternatif penggunaan tanah sebagai gudang, mungkin untuk dikembangkan, karena memenuhi aspek legalitas mengingat objek analisis memiliki zoning sebagai perdagangan dan jasa (Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 Tahun 2014 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2014-2034).

2.    Alternatif pengembangan tanah sebagai kolam pemancingan mungkin dilakukan karena memenuhi aspek legalitas mengingat objek analisis memiliki zoning sebagai perdagangan dan jasa (Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 Tahun 2014 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2014-2034).

ANALISIS ASPEK FISIK

1.    Analisis Fisik Atas Tanah

a.    Lokasi

Lokasi objek analisis berada di Kelurahan Kalijudan IX, Kec. Sukolilo (sekarang Kec. Mulyorejo) Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur. Kelurahan Kalijudan merupakan salah satu kelurahan yang masuk di Kecamatan Mulyorejo. Jalan MERR Surabaya merupakan adalah sebuah jalan lingkar sepanjang 10,98 km yang menghubungkan antara daerah Kenjeran, Surabaya dengan Tambak Sumur, Sidoarjo, Jawa Timur. Jalan ini melintasi bagian timur wilayah Kota Surabaya serta bagian timur laut wilayah Kabupaten Sidoarjo. Jalan lingkar ini menjadi jalan penghubung antara Jembatan Nasional Suramadu dan Pelabuhan Tanjung Perak dengan Bandara Internasional Juanda via Jalan Tol Waru-Juanda. Disepanjang jalam MERR Surabaya terdapat pusat perdagangan, hotel, aparteman dan Kampus yang ada di Kecamatan Mulyorejo, Kota Surabaya. Tersedia juga fasilitas infrastruktur yang memadai yang bisa dimanfaatkan oleh masyarakat, baik yang bermukim disekitar jalan tersebut maupun dari luar wilayah Kelurahan Kalijudan.

b.    Karakteristik Lahan

1.    Objek analisis terdiri dari dua dokumen kepemilikan yang terletak dalam satu hamparan tanah dengan bentuk trapesium dan segitiga dengan lebar mengerucut kebelakang, sehingga perlu pengaturan pendirian bangunan sesuai dengan bentuk tanah.

2.    Topografi dan kontur lahan objek analisis adalah bergelombang dengan elevasi lebih rendah dari jalan di depannya.

3.    Ukuran lahan objek analisis adalah 1.820 m2 dan 2.400 m2^..

4.    View, bila menghadap ke jalan di depan objek analisis akan terlihat view tanah kosong dan gudang.

5.    Jenis tanah, objek analisis memiliki jenis tanah darat mentah karena masih memerlukan pengolahan lahan.

c.    Infrastruktur, Utilitas dan Layanan Publik

Fasilitas-fasilitas umum yang terdapat di sekitar objek analisis diantaranya adalah sarana pendidikan berupa Universitas Arilangga Kampus C, Universitas Muhammadiyah Surabaya, dan SMK Negeri 45 Surabaya. Perkantoran yang berada disekitar objek analisis adalah Puskesmas Mulyorejo, Kantor Kecamatan Mulyorejo, dan Kantor Kelurahan Mulyorejo. Tempat ibadah yang berada disekitar objek analisis terdapat Masjid Salman Alfarisi.

d.    Aksesibilitas

Jalan Dr. Ir. H. Soekarno (Jalan MERR Kalijudan) yang menjadi akses menuju lokasi objek analisis memiliki lebar jalan ± 10 meter (dua jalur) sedangkan jalan akses menuju lokasi objek analisis masih berupa jalan tanah dengan lebar ±4 meter. Jalan MERR Kalijudan dilalui oleh Bus Suroboyo dan bus angkutan umum. Bus Suroboyo yang melewati MERR Kalijudan adalah trayek R5/R6 arah Kenpark, untuk angkutan umum yang melewati MERR Kalijudan adalah Jalur LK arah Manukan Kulon, Jalur 01 arah Kalimas Barat, Jalur T2 arah Kenjeran. Objek analisis juga dapat diakses dengan menggunakan KRD Komuter. Jarak jalan MERR Kalijudan ke Stasiun Gubeng berjarak 4.447 meter, dengan waktu perjalanan 58 menit.

2.    Analisis Pengembangan Lahan

Memperhatikan karakteristik penggunaan bangunan di sekitar objek analisis dan karakteristik lahan objek analisis maka alternatif pengembangan lahan yang dapat dilakukan adalah:

1.    Membangun bangunan gudang, dengan memperhatikan bentuk tanah yang mengecil (mengerucut) ke belakang dan kondisi tanah yang merupakan lahan rawa perlu dilakukan pengurukan dan pematangan lahan;

2.    Membuat kolam pemancingan dengan membangun bangunan-bangunan sederhana diatasnya sebagai tempat para pemancing serta fasilitas-fasilitas umum seperti toilet, dan lahan parkir.

3.    Analisis SWOT Aspek Fisik

Dengan mempertimbangkan kondisi fisik tanah dan bangunan dari objek analisis, tingkat permintaan dan penawaran properti serta target pasar dari objek dapat digambarkan keberadaan kekuatan, kelemahan, peluang dan tantangan atas objek sebagai berikut :

Tabel Analisis SWOT Aspek Fisik

 ANALISIS ASPEK KEUANGAN

Analisis aspek keuangan dilakukan terhadap alternatif penggunaan yang memenuhi persyaratan aspek legalitas dan aspek fisik untuk mengetahui kelayakan secara keuangan atas alternatif penggunaan lahan.

1.    Analisis Proyeksi Laba Rugi dan Arus Kas

Alternatif 1 mengembangkan lahan menjadi gudang

a)    Analisis Investasi Awal (Initial Outlay)

Perkiraan total biaya investasi untuk melakukan pembangunan gudang dengan luas lantai bangunan 1.000 m2 adalah sebesar Rp2.217.500.000.

b)    Analisis Pendapatan

Asumsi yang digunakan oleh tim dalam menyusun proyeksi pendapatan dalam analisis laba rugi dan arus kas antara lain:

1)    Sumber pendapatan hanya berasal dari sewa gudang.

2)    Jumlah gudang yang disewakan adalah 1 unit.

3)    Tingkat okupansi gudang diasumsikan 100 Persen sejak tahun pertama setelah pembangunan.

4)    Tarif sewa gudang untuk tahun pertama sebesar Rp400.000.000,-

5)    Penyesuaian tarif sewa gudang ditetapkan naik 6,6643 Persen tiap 5 tahun.

c)    Analisis Beban

Tim menetapkan asumsi bahwa seluruh biaya dan beban operasi selama masa sewa menjadi tanggung jawab dan dibebankan seluruhnya kepada penyewa.

Alternatif 2 mengembangkan lahan menjadi kolam tempat pemancingan

a)    Analisis Investasi Awal (Initial Outlay)

Perkiraan total biaya investasi untuk melakukan pengembangan lahan sebagai kolam pemancingan dengan luas kolam 1.600 m2 dan bangunan prasarana 100 m2 adalah sebesar Rp365.000.000

b)    Analisis Pendapatan

Asumsi yang digunakan dalam menyusun proyeksi pendapatan dalam analisis laba rugi dan arus kas antara lain:

1)    Sumber pendapatan hanya berasal dari sewa kolam pemancingan harian.

2)    Jumlah kolam pemancingan yang disewakan adalah 1 unit.

3)    Tingkat okupansi kolam pemancingan diasumsikan 100 Persen sejak tahun pertama setelah pembangunan.

4)    Tarif sewa kolam pemancingan untuk hari biasa adalah Rp.30.000/OH dan untuk hari sabtu dan minggu Rp.40.000/OH

5)    Penyesuaian tarif sewa kolam pemancingan ditetapkan naik 6,6643 Persen tiap 5 tahun.

d)    Analisis Beban

Tim menetapkan asumsi bahwa seluruh biaya dan beban operasi selama masa sewa menjadi tanggung jawab dan dibebankan seluruhnya kepada penyewa.

2.    Analisis Kelayakan Proyek

Alternatif 1 mengembangkan lahan menjadi gudang

Berdasarkan analisis proyeksi laba rugi dan arus kas atas alternatif penggunaan berupa bangunan gudang 1 lantai, didapatkan hasil sebagai berikut:

a.    Net Present Value (NPV) sebesar Rp657.263.220,65

b.    Internal Rate of Return (IRR) sebesar 12,55 Persen, lebih besar dibandingkan dengan biaya kapital (cost of capital) sebesar 6,6643 Persen.

c.    Payback Period terjadi pada tahun ke-6.

Alternatif 2 mengembangkan lahan menjadi kolam tempat pemancingan

Berdasarkan analisis proyeksi laba rugi dan arus kas atas alternatif penggunaan berupa kolam pemancingan, didapatkan hasil sebagai berikut:

a.    Net Present Value (NPV) sebesar Rp1.032.134.925,24

b.    Internal Rate of Return (IRR) sebesar 51,77  Persen, lebih besar dibandingkan dengan biaya kapital (cost of capital) sebesar 6,6643 Persen.

c.    Payback Period terjadi pada tahun ke-2.

Berdasarkan indikator kelayakan proyek dari 2 alternatif penggunaan tersebut di atas, maka baik alternatif pengembangan lahan untuk gudang dan kolam pemancingan menghasilkan nilai NPV positif dan memiliki tingkat IRR yang lebih besar daripada biaya kapital (cost of capital) sehingga memenuhi persyaratan kelayakan aspek keuangan.

ANALISIS ASPEK PRODUKTIVITAS MAKSIMAL

Analisis aspek produktivitas maksimal dilakukan dengan analisis terhadap alternatif penggunaan yang memenuhi persyaratan aspek legalitas, aspek fisik, dan aspek keuangan untuk mengetahui alternatif penggunaan yang menghasilkan produktivitas maksimal. Analisis produktivitas maksimal dilakukan untuk menentukan alternatif penggunaan yang memberikan nilai tanah tertinggi.

Berdasarkan analisis data yang dilakukan, diperoleh kesimpulan sebagai berikut :

Dengan memperhatikan 2 alternatif di atas, dapat disimpulkan bahwa penggunaan lahan untuk kolam pemancingan akan menghasilkan NPV yang lebih besar, IRR yang lebih tinggi, dan Payback Period yang lebih cepat daripada alternatif modifikasi penggunaan sebagai gudang.

DAFTAR PUSTAKA

Badan Pusat Statistik Kota Surabaya, 2021.Kota Surabaya Dalam Angka 2021

www.ibpa.co.id

https://jatim.bps.go.id/indicator/3/1/1/inflasi-bulanan.html).

Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 Tahun 2014 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2014-2034