A. Pendahuluan
1. Latar belakang
BPK-RI dalam Laporan Hasil Pemeriksaan atas Penilaian
Kembali Barang Milik Negara (BMN) tahun 2017 dan 2018, antara lain menyampaikan
temuan pemeriksaan bahwa DJKN belum secara optimal memanfaatkan data harga
objek pembanding yang dimiliki oleh instansi-instansi pemerintah dalam
pelaksanaan penilaian kembali BMN berupa tanah pada tahun 2017-2018.
Rekomendasi BPK kepada DJKN agar bekerja sama dengan instansi terkait untuk
mengembangkan sistem informasi data transaksi jual beli tanah.
Temuan BPK tersebut harus menjadi perhatian bersama,
utamanya Penilai Pemerintah,
mengingat data objek pembanding memiliki peran signifikan untuk menunjang tugas
penilaian, yang menerapkan metode pendekatan data pasar (market data
approach). Kualitas hasil penilaian tidak semata-mata ditentukan oleh
keahlian Penilai dalam melakukan analisis penilaian, akan tetapi
juga tergantung pada kualitas data objek pembanding, disamping kualitas data
properti yang dinilai.
Temuan terkait kualitas data properti yang dinilai atas
penilaian kembali BMN tahun 2017 dan 2018, sebelumnya telah mengemuka dan
rekomendasi atas temuan BPK tersebut telah ditindaklanjuti dengan re-revaluasi
tahun 2019 dengan menggunakan isian form baru. Hal ini dilakukan, mengingat
penilaian yang menggunakan form sebelumnya diragukan hasilnya, setelah tim
bersama, antara BPK, Pengguna/Kuasa Pengguna Barang dan Pengelola Barang
melakukan pengecekan fisik di lapangan, didapatkan kenyataan bahwa sebagian
data isian form, tidak sesuai dengan kondisi BMN di lapangan.
Rekomendasi BPK kepada DJKN terkait temuan belum secara
optimal memanfaatkan data harga objek pembanding yang dimiliki oleh
instansi-instansi pemerintah tersebut, hendaknya dimaknai sebagai upaya untuk
pengembangan basis data penilaian dan peningkatan kualitas hasil penilaian.
2. Rumusan masalah
Bagaimana peran kerja sama pemanfaatan data harga objek
pembanding yang dimiliki instansi terkait untuk pengembangan basis data
penilaian dan peningkatan kualitas hasil penilaian ?
3. Tujuan
Untuk mengetahui dan menjelaskan peran kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi terkait untuk pengembangan basis data penilaian dan mewujudkan peningkatan kualitas hasil penilaian.
B. Pembahasan
Permasalahan data objek pembanding dalam pelaksanaan
penilaian dan peran kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang
dimiliki instansi terkait untuk pengembangan basis data penilaian dan
mewujudkan peningkatan kualitas hasil penilaian.
1. Permasalahan data objek
pembanding dalam pelaksanaan penilaian
Penilaian dengan metode perbandingan data pasar (market
data approach) atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan
data langsung (direct market comparation method) adalah metode
penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti
yang dinilai dengan data objek pembanding yang sejenis. Sesuai ketentuan yang
berlaku, Penilai harus mendapat 3 (tiga) atau lebih data pembanding
yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual, yang sejenis dengan
properti yang dinilai, kemudian dibuat penyesuaiannya (adjustment) terhadap
properti yang dinilai.
Metode perbadingan data pasar tersebut, penerapannya
paling sederhana, namun demikian adanya persyaratan objek pembanding yang
sejenis, tidak jarang menjadi kendala dalam pelaksanaan penilaian. Pada tahap
pengumpulan data objek pembanding di sekitar lokasi properti yang dinilai,
sering kali Penilai tidak menemukan data objek pembanding yang sejenis.
Data objek pembanding yang diperolah pada umumnya juga bukan berupa data harga
transaksi (jual beli), melainkan harga penawaran atau informasi perkiraan
harga pasaran tanah dari masyarakat dan/ atau aparat desa/ kelurahan.
Untuk
mengatasi permasalah kebutuhan data objek pembanding, sebenarnya DJKN telah
membangun basis data penilaian dalam aplikasi Sistem Informasi Penilaian (SIP),
untuk menampung/merekam seluruh data objek pembanding yang diperoleh, untuk
selanjutnya data dapat diakses kembali dan data yang sesuai dapat digunakan
untuk menunjang pelaksanaan tugas penilaian. Sejak diimplementasikan sekitar 7
(tujuh) tahun yang lalu, data yang berhasil direkam di kantor pelayanan dan
kantor wilayah DJKN di wilayah kerja Kanwil DJKN Jawa Tengah dan D.I.
Yogyakarta jumlahnya masih terbatas dan belum dapat mendukung tugas
penilaian secara optimal. Jumlah data secara keseluruhan, selama periode tahun
2012 s.d 2019, sbb:
Tabel
1.
Jumlah Data Objek Pembanding Dalam SIP Pada Kantor Pelayanan dan Kanwil DJKN di
wilayah kerja Kanwil DJKN Jawa Tengah dan D.I. Yogyakarta
2. Peran kerja sama
pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi
terkait untuk pengembangan basis data penilaian.
Hasil koordinasi penjajakan kerja sama pemanfaatan data
harga objek pembanding yang kami lakukan di beberapa instansi pemerintah
(pemerintah daerah dan kantor pertanahan) di lingkungan wilayah kerja Kanwil
DJKN Semarang dan D.I. Yogyakarta, diperoleh informasi bahwa setiap data
transaksi (dhi. dimaksudkan sebagai data harga objek pembanding) yang
dilaporkan oleh PPAT telah dilakukan pencatatan secara memadai. Beberapa
diantaranya sudah menggunakan aplikasi berbasis online dan
bahkan ada yang telah melakukan pengelolaan data transaksi tanah yang
menghasilkan peta Zona Nilai Tanah (ZNT).
Apabila kerja sama pemanfaatan data harga objek
pembanding dapat direalisasikan, maka kami meyakini hal tersebut akan dapat
membantu memperbaiki kondisi basis data penilaian DJKN. Pasokan data pembanding
yang objektif akan terjadi secara terus-menerus sesuai perkembangan transaksi
yang terjadi di masyarakat. Penilai tidak lagi dipusingkan dengan kegiatan
survei lapangan untuk mencari dan mengumpulkan data pembanding di setiap
penugasan di sekitar properti yang dinilai, yang belum tentu ditemukan. Melalui
kerja sama, Penilai akan dapat dengan mudah untuk mengakses semua data
transaksi yang dimiliki oleh instansi terkait, mengambil dan menyimpannya di
dalam basis data penilaian.
Dengan kerja sama tersebut, peluang untuk memenuhi kebutuhan
akan kecukupan data pembanding menjadi lebih besar. Dengan fasilitas online,
juga akan memudahkan dalam upaya pemeliharaan basis data penilaian, sehingga
data yang terekam akan selalu up to date.
Berdasarkan data laporan PPAT, atribut data yang tersaji
pada data transaksi meliputi: nomor dan tanggal akta, bentuk perbuatan hukum
(misal: jual beli), nama, alamat dan NPWP pihak yang mengajukan/
menyerahkan dan pihak menerima, jenis dan nomor hak, letak tanah dan bangunan,
luas tanah dan bangunan, harga transaksi, SPPT PBB/NJOP, SSP dan SSB.
Mencermati seluruh atribut data yang tersaji dalam
laporan PPAT, disadari bahwa tidak semua atribut data yang tersaji terkait
penilaian, oleh karena itu diperlukan upaya pemilahan yang relevan dengan
penilaian untuk selanjutnya diambil dan disimpan dalam basis data penilaian.
Meskipun atribut data yang tersedia juga belum sepenuhnya dapat memenuhi
kebutuhan tugas penilaian, namun demikian dengan diterimanya informasi awal
objek transaksi yang jelas akan memudahkan bagi Penilai
untuk dapat melengkapi akan atribut data yang diperlukan, antara lain:
karakteristik fisik tanah (bentuk, kontur, elevasi, jenis, frontage),
aksesibilitas (lebar jalan, kondisi jalan, angkutan publik, arus lalu intas),
kedekatan dengan CBD/jalan utama, kondisi lingkungan dan fasilitas (ketersedian
fasilitas umum, fasilitas sosial dan peruntukan), dengan melakukan kegiatan
pengecekan fisik dan/atau konfirmasi kepada pihak terkait transaksi (pembeli
dan/atau penjual), sehingga informasi data pembanding yang diperoleh menjadi
komprehensif.
Dengan demikian, seiring perkembangan transaksi yang
terjadi di masyarakat, maka basis data penilaian juga akan dapat terus
berkembang dengan diisi data objek pembanding yang dapat diandalkan (reliable), dalam
arti:
3. Peran kerja
sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki instansi terkait
untuk peningkatan kualitas hasil penilaian
Dengan semakin membaiknya kondisi basis data penilaian
DJKN melalui kerja sama pemanfaatan data harga objek pembanding yang dimiliki
instansi terkait, maka peran basis data penilaian sebagai alat bantu bagi para
penilai akan menjadi lebih optimal.
Adanya kecukupan data, maka untuk setiap penugasan, Penilai
dapat mengakses dan menggunakan data objek pembanding yang sesuai untuk
kepentingan analisis penilaian. Analisis penilaian yang dilakukan dengan
dukungan data objek pembanding yang dapat diandalkan, akan dapat meningkatkan
kualitas hasil penilaian. (Lihat Gambar Alur Pengembangan Basis Data
Penilaian dan Peningkatan Kualitas Hasil Penilaian)
C. Kesimpulan
1. Kerja sama pemanfaatan data harga objek
pembanding yang dimiliki oleh instansi terkait, dapat memperbaiki kondisi basis
data penilaian DJKN, terkait penyediaan data objek pembanding dalam jumlah yang
cukup dan dapat dihandalkan.
2. Analisis penilaian yang dilakukan dengan
dukungan data objek pembanding yang dapat diandalkan, akan dapat meningkatkan
kualitas hasil penilaian.
Oleh: Umbang Winarsa (Kepala Bidang Penilaian Kanwil DJKN Jawa Tengah dan D.I. Yogyakarta)
Daftar
Pustaka
1.
Direktorat Penilaian, 2019, Nota Dinas Nomor:ND-349/KN.6/2019 Hal Kerja Sama
Pertukaran Data Transaksi/Penawaran Tanah Dengan Pemerintah Daerah.
2.
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/2013/berita/djkn-bangun-database-penilaian-geografis-kekayaan-negara
(diakses pada 2 Juli 2019)
3. https://id.wikipedia.org/wiki/Pangkalan_data
Pangkalan data (diakses pada 2 Juli 2019)