Tanah tidak bertambah namun kebutuhan akan tanah semakin hari semakin bertambah sehingga tidak heran apabila sengketa atas tanah semakin hari semakin banyak. Demikian juga semakin banyak beberapa teori/manajemen untuk mengelola asset berupa tanah. Oleh karena itu memahami hukum pertanahan dan property menjadi sangat penting. Terdapat banyak isu dalam mengelola asset yang harus dipahami oleh seorang Manajer Asset, diantaranya adalah:

A.      Pemanfaatan barang milik negara berupa tanah guna kepentingan bisnis/komersil.

Dalam Undang-undang Pokok Agraria, tanah yang dimiliki oleh negara diberikan sertifikat Hak Pakai yang hanya dapat digunakan untuk mendukung tugas dan fungsi dari kementerian lembaga/pemda, padahal banyak Barang Milik Negara (BMN) berupa tanah yang idle, yang lokasinya strategis yang akan lebih menguntungkan apabila tanah tersebut dimanfaatkan untuk bisnis.

Untuk menyikapi hal tersebut, Hak Pakai tersebut agar dimohonkan konversi kepada kantor pertanahan setempat sehingga diubah menjadi Hak Pengelolaan. Hak Pengelolaan ini tidak diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria, namun Hak Pengelolaan ini merupakan hak yang paling dasar atas pengelolaan tanah, sehingga di atas tanah tersebut bisa dilekati dengan hak-hak yang lain, yakni Hak Guna Bangun (HGB) dan Hak Guna Usaha (HGU), sehingga di atas tanah tersebut dapat digunakan untuk bisnis.

Sebagai catatan, apabila HGU atau HGB telah habis masa berlakunya maka perlu diperpanjang dan wajib meminta persetujuan kepada pemegang Hak Pengelolaan (HPL) atas Tanah, yakni Negara yang dalam hal ini adalah Kementerian/Lembaga atau Pemda.

B.      Strata Title   

Strata Title adalah hak atas satu satuan bangunan apartemen.  Istilah strata title sering kita dengar apabila hendak membeli apartemen. Lalu, apakah pemegang strata title juga pemilik hak atas tanah yang di atasnya berdiri apartemen? Jawabannya tidak termasuk.  Pemilik apartemen hanya berhak menempati apartemen tersebut selam kurun waktu yang ditawarkan. Dan apabila kurun waktu tersebut habis dapat diperpanjang dengan biaya yang ditentukan kemudian.

Sebagai catatan, Strata Title berbeda dengan HGB namun mirip sewa jangka panjang, bedanya pemegang strata title dapat memperjualbelikan, menyewakan, atau menjaminkan ke bank strata title yang dimilikinya (selama kurun waktu tertentu tersebut) tanpa seijin pemilik barang.

 C.       Aset Settlement/Barang jaminan yang Diambil Alih (BJDA)

Dalam dunia perbankan dikenal adanya jaminan berupa tanah dan bangunan, untuk menjamin apabila utang debitur tidak dapat dilunasi maka jaminan tersebut yang akan dijual lelang untuk melunasi utang-utangnya.

Dalam prakteknya, terutama di bank-bank swasta penyelesaian kredit macet tersebut dilakukan dengan beberapa cara yakni :

1. Dijual melalui lelang dan bank sebagai pembeli/AYDA (Agunan yang Diambil Alih)
2. Dilakukan asset settlement atau penyerahan asset dari pemilik barang jaminan kepada bank yang diperhitungkan untuk        mengurangi jumlah utang, baik seluruhnya atau pun sebagian
3. Aset-aset tersebut dikategorikan sebagai Barang Jaminan yang Diambil Alih/BJDA (salah satunya aset eks BPPN)
4. Aset BJDA kepemilikannya secara penuh ada pada bank

Hal-hal yang perlu dicermati sebagai seorang manajer asset apabila menemui situasi dimana ada barang jaminan tanah dengan sertifikat HGB yang akan dikelola namun ternyata HGB tersebut berdiri di atas HPL, dan HGB nya sudah akan berakhir adalah:

• Konfirmasi kepada pemegang HPL apakah HGB tersebut dapat diperpanjang
• Apabila bisa diperpanjang berarti HGB tersebut masih ada nilainya untuk dijual kembali atau dikelola
• Namun apabila pemegang HPL tidak bersedia memperpanjang, maka manajer aset harus mencari aset lain (tidak ditemukan pengelolaan atas aset dimaksud)
• Apabila manajer aset berkapasitas sebagai penagih utang, maka harus mencari harta kekayaan lain.

Sebagai manajer aset, apabila Anda menerima aset kelolaan berupa apartemen yang cicilannya belum lunas, yang dapat Anda lakukan agar aset tersebut dapat dikelola dengan baik antara lain:

1. Dijual tanpa melunasi cicilan
2.  Melunasi cicilan lalu kemudian dilakukan penjualan, apabila setelah diperhitungkan akan lebih menguntungkan
3. Dijual apa adanya (as if)
4. Tetap dikelola sendiri dengan memperhitungkan biaya cicilan dan biaya lain yang mungkin ditimbulkan.

Demikian beberapa trik yang dapat Anda praktekkan untuk menjadi Manajer Aset yang andal. Selamat mencoba…