Artikel DJKN

Modernisasi Lelang: Sebuah Gagasan

Selasa, 31 Januari 2012 pukul 09:59:09   |   1116 kali

oleh : Yoni Ardianto

Perbaikan yang berkelanjutan (continues improvement) melalui inovasi-inovasi baru merupakan keniscayaan dalam suatu organisasi, baik itu organisasi bisnis maupun organisasi pemerintahan. Tentunya perbaikan itu harus menghasilkan produk/jasa yang lebih berkualitas, lebih efisien dan efektif, yang pada akhirnya bertujuan untuk lebih memuaskan pemakai produk/jasa (customer).

Ada dua aliran dalam memandang suatu inovasi. Yang pertama menghendaki agar suatu inovasi dilakukan sedikit demi sedikit (continues improvement), sedangkan yang kedua menghendaki suatu inovasi yang dramatis (abruptly innovation).

Khusus untuk organisasi pemerintahaan seperti DJKN, akan sangat sulit untuk melakukan suatu inovasi yang dramatis karena bersinggungan langsung dengan norma hukum serta peraturan-peraturan yang tidak mudah untuk merubahnya. Oleh karena itu, pilihan pada continues improvement menjadi lebih relevan untuk dilaksanakan.

Modernisasi lelang melalui inovasi yang berkelanjutan sangat mungkin dilakukan di unit lelang DJKN karena DJKN memiliki keunggulan (competitive advantage). Keunggulan DJKN yaitu memonopoli lelang (selain lelang sukarela), sehingga DJKN memiliki hampir semua sumber daya (resources) dalam pelaksanaan lelang. Namun, perlu diwaspadai bahwa posisi sebagai pemegang monopoli lelang ini bisa menjadi bumerang. Umumnya pemegang monopoli dalam bidang apapun akan cenderung statis dan enggan untuk berubah.

Modernisasi lelang dapat dilakukan melalui pendekatan manajemen SDM, manajemen pemasaran (marketing) dan penawaran lelang online (online bidding).

Manajemen SDM lelang

Suatu organisasi hanya akan bisa maju bila memiliki sumber daya manusia (human capital) yang memiliki kompetensi. Dikatakan SDM yang berkompeten apabila yang bersangkutan memiliki kombinasi dari tiga hal yaitu: pengetahuan yang cukup tentang bidang tugasnya (knowledge), keahlian/ketrampilan dalam melaksanakan tugas (skill), dan sikap mental yang baik (attitude).

Dalam rangka meningkatkan kompetensi SDM lelang, pelaksanaan capacity building, diklat, workshop, maupun short course yang telah dan akan dilakukan oleh DJKN perlu terus dilakukan dan ditingkatkan. Penulis mengusulkan kiranya bisa dipertimbangkan oleh kantor pusat DJKN untuk mengadakan diklat/short course tentang kenotariatan bagi para pejabat lelang. Tujuan dari diklat ini adalah untuk memberikan pengetahuan dan wawasan baru, karena adanya kesamaan antara pejabat lelang dengan notaris yaitu sama-sama membuat akta otentik.

Suatu inovasi bisa datang dari mana saja. Inovasi bisa datang dari level manajemen, dari pejabat lelang maupun pegawai lainnya. Oleh karena itu, wadah dan saluran ide/inovasi itu perlu dibuat, baik ditingkat KPKNL, kanwil, maupun pusat. Sebagai pemanis, perlu dipertimbangkan untuk memberikan penghargaan (reward) kepada KPKNL atau Kanwil dengan inovasi terbaik yang diselenggarakan setiap tahunnya.

Inovasi-inovasi yang terpilih merupakan pijakan untuk selalu memodernisasi penyelenggaraan lelang. Pengumpulan ide-ide inovasi ini juga dapat diterapkan di bidang tugas lainnya di KPKNL.

Pentingnya Marketing dalam Lelang

DJKN adalah agen properti terbesar di Indonesia. Betapa tidak, dengan kantor yang tersebar di seluruh wilayah negara Indonesia, setiap tahunnya ribuan properti berupa tanah dan atau bangunan dijual melalui lelang.

Apabila dihitung secara bisnis murni, lelang DJKN memiliki potensi profit yang luar biasa besarnya. Selama ini pungutan bea lelang (penjual dan pembeli) dan pajak (PPh pasal 25 dan BPHTB) berkisar 12 %. Apabila dibandingkan dengan praktek lelang di Belanda, kantor lelang (auction house) di sana mendapat komisi sekitar 20 % dari nilai lelang. Jadi sebenarnya masih terbuka untuk menambahkan profit di setiap pelaksanaan lelang. Apalagi bila diperhitungkan juga potensi profit dari kegiatan pra lelang dan pasca lelang. Sungguh sebuah bisnis yang sangat menjanjikan.

Dari ribuan properti berupa tanah dan atau bangunan yang dijual melalui lelang, sebagian besar properti tersebut tidak laku terjual. Salah satu penyebab dari permasalahan tersebut adalah kurangnya upaya pemasaran (marketing). Pemasaran lelang selama ini seringkali hanya mengandalkan pengumuman lelang. Namun, pemohon lelang biasanya hanya menampilkan informasi yang sangat sedikit di pengumuman lelang, sekedar memenuhi syarat minimal pengumuman lelang sesuai ketentuan.

Marketing lelang bisa dilakukan dengan banyak cara, di antaranya melalui spanduk, banner, online marketing via Internet, dan juga media massa lainnya. Di antara cara-cara marketing lelang tersebut, yang paling murah adalah marketing melalui Internet. Penulis mengusulkan untuk dibuat satu portal khusus/website mengenai pengumuman lelang. Dalam website tersebut tersedia ruang/sub directory untuk masing-masing KPKNL guna menampilkan pengumuman lelang. Pengumuman lelang yang di tampilkan di web tersebut juga harus sedetail mungkin, termasuk menampilkan foto-foto dari objek yang dilelang. 

Upaya marketing yang dilakukan secara massif ini, selain untuk menjaring peminat lelang, juga untuk mengeliminasi risiko lelang seperti adanya gugatan yang mendalilkan tidak adanya pemberitahuan lelang.

Yang menjadi pertanyaan selanjutnya dalam kaitannya dengan marketing adalah siapa yang menanggung biayanya? Selama unit lelang merupakan organisasi pemerintahan maka biayanya ditanggung DIPA. Namun, dengan alasan ini, sudah selayaknya apabila bea lelang dinaikkan dari 1 % penjual dan 1 % pembeli menjadi 2,5% penjual dan 2,5% pembeli. Jumlah tersebut mengadopsi besaran komisi transaksi tanah dari praktek para makelar tanah. Alasan lain mengapa bea lelang perlu dinaikkan adalah risiko setelah lelang semakin besar. Gugatan yang dihadapi DJKN terkait lelang berjumlah ribuan, dan tentu saja hal ini menyedot biaya dan resource slainnya yang tidak sedikit.

Penawaran Lelang Online (online bidding)

Ingin memberantas mafia lelang?. Mafia lelang terjadi karena adanya interaksi di antara peserta lelang, maupun antara peserta lelang dengan oknum. Oleh karena itu, upaya memberantas praktek mafia lelang ini dapat dilakukan dengan membatasi atau menghilangkan sama sekali interaksi di antara mereka.

Salah satu jawabannya adalah dengan melakukan penawaran lelang secara online melalui internet. Untuk keperluan ini tentunya diperlukan sistem yang handal dan reliable. Dengan semakin mudahnya akses internet bagi semua orang, maka lelang online sudah saatnya dicoba.


Yoni Ardianto

KPKNL Tegal

Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.