PENDAHULUAN

Untuk meningkatkan optimalisasi dan efisiensi dalam penyelenggaraan negara, Pemerintah mendorong agar dilakukan berbagai terobosan termasuk di bidang hukum. Salah satu produk hukum yang dihasilkan adalah Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 39 tahun 2023 tentang Perubahan atas PP Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Salah satu terobosan penting dalam Peraturan Pemerintah dimaksud adalah ditetapkannya Peraturan Pemerintah Nomor 7 pada pasal 68 yang memberi ruang bagi Penilai Pemerintah untuk melakukan penilaian dimaksud disamping Penilai Publik.

Sebelum diterbikannya PP dimaksud, penilain tanah untuk pengadaan dimaksud hanya dilakukan oleh penilai publik. Terobosan ini didasari pada kondisi bahwa biaya dan waktu yang diperlukan untuk melakukan penilaian dimaksud oleh Penilai Pemerintah masih lebih efisien.

Berdasarkan Peraturan pemerintah dimaksud, maka Penilai pemerintah boleh menilai tanah dengan keluasan di bawah 5 hektare (ha). Berdasarkan informasi Badan Pertanahan Nasional yang memperhatikan kondisi pada tahun-tahun sebelumnya maka jumlah objek penilaian dimaksud relatif besar.

Dinamika tersebut tentu saja perlu segera disikapi oleh Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) yang salah satu tugas dn fungsinya adalah penyususnan standar, norma, prosedur, dan pelaksanaan penilaian.

Dengan ditetapkannya Peraturan Pemerintah tersebut maka penilai pemerintah (yang sebagian besar berada di Direktorat Jenderal Kekayaan Negara) akan memiliki tugas baru, yaitu penilaian tanah untuk pengadaan bagi kepentingan umum.

Agar tugas dimaksud dapat terselenggara dengan baik, maka DJKN perlu mencermati dan mempersiapkan banyak hal terkait sumber daya manusia, dana, dan metode penilaian.. Selain hal tersebut di atas perlu dilakukan mitigasi risiko untuk mengidentifikasi potensi risiko dan mencegahnya dengan serangkaian kegiatan.

Memperhatikan kondisi di atas, maka kajian ilmiah ini mencoba menganalisis hal-hal tersebut di atas melalui analisis SWOT serta mitigasi risiko menjadi relevan dan penting untuk segera dilakukan.

LANDASAN TEORI

Pengadaan Tanah untuk kepentingan umum adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah nomor 39 Tahun 2023).

Penilaian adalah proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian pada saat tertentu. (pasal 1 ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan nomer 173 tahun 2020)

Penilai Pemerintah pada Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang selanjutnya disebut Penilai Pemerintah adalah Pegawai Negeri Sipil di lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang diberi tugas, wewenang, dan tanggung jawab untuk melakukan penilaian, termasuk atas hasil penilaiannya secara independen sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (pasal 1 ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan nomer 173 tahun 2020)

Analisis SWOT adalah sebuah metode perencanaan strategis yang digunakan untuk mengevaluasi kekuatan (Strength), kelemahan (Weakness), peluang (Opportunity) dan ancaman (Threat) yang relevan digunakan dalam menganalisis sebuah wacana atau dinamika. Untuk melakukan analisis, ditentukan tujuan usaha atau mengidentifikasi objek yang akan dianalisis. Kekuatan dan kelemahan dikelompokkan ke dalam faktor internal, sedangkan peluang dan ancaman diidentifikasi sebagai faktor eksternal.1

Menurut Pearce dan Robinson SWOT adalah singkatan dari kekuatan (Strength) dan kelemahan (weakness) intern perusahaan serta peluang (opportunities ) dan ancaman (threat) dalam lingkungan yang dihadapi perusahaan. Analisis SWOT merupakan cara sistematik untuk mengidentifikasi faktor- faktor dan strategi yang menggambarkan kecocokan paling baik diantara mereka. Analisis ini didasarkan pada asumsi bahwa suatu strategi yang efektif akan memaksimalkan kekuatan dan peluang meminimalkan kelemahan dan ancaman.

Bila diterapkan secara akurat, asumsi sederhana ini mempunyai dampak yang sangat besar atas rancangan suatu strategik yang berhasil. Analiis ini secara logis dapat membantu dalam proses pengambilan keputusan. Proses pengambilan keputusan berkaitan dengan visi dan misi perusahaan serta tujuan perusahaan agar analisis SWOT dapat digunakan sebagai alat efektif untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi perusahaan, sebagai proses pengambilan keputusan untuk menentukan strategi.

Faktor- Faktor dalam Analisis SWOT

1. Kekuatan (Strenghts)

Kekuatan merupakan sumber daya/ kapabilitas yang dikendalikan. Kekuatan muncul dari sumber daya dan kompetensi yang tersedia bagi perusahaan. Kekuatan dapat terkandung dalam sumber daya keuangan, citra, kepemimpinan pasar, hubungan pembeli dan pemasok dan faktor- faktor lain.

2. Kelemahan (Weakness)

Kelemahan merupakan keterbatasan/ kekurangan dalam satu atau lebih sumber daya/ kapabilitas . Dalam praktek keterbatasan dan kelemahan tersebut bisa terlihat pada terbatanya resources berupa dana, SMN, infrastruktur dan sebagainya.

Kekuatan dan kelemahan internal merupakan aktivitas terkontrol suatu organisasi yang mampu dijalankan dengan sangat baik atau buruk. Hal ini muncul dalam manajemen, pemasaran, keuangan atau akuntansi, produksi, penelitian dan pengembangan dan sebagainya.

3. Peluang (Opportunities)

Peluang merupakan situasi utama yang menguntungkan dalam lingkungan suatu perusahaan. Kecenderungan utama merupakan salah satu sumber peluang.

4. Ancaman (Threats)

Ancaman merupakan situasi utama yang tidak menguntungkan dalam lingkungan suatu perusahaan. Ancaman merupakan penghalang utama bagi perusahaan dalam mencapai posisi saat ini atau yang diinginkan.

C. Analisis Matriks SWOT

Untuk membuat suatu rencana harus mengevaluasi faktor eksternal maupun faktor internal. Analisis faktor-faktor haruslah menghasilkan adanya kekuatan (strength) yang dimiliki oleh suatu organisasi, serta mengetahui kelemahan (weakness) yang terdapat pada organisasi itu. Sedangkan analisis terhadap faktor eksternal harus dapat mengetahui peluang (opportunity) yang terbuka bagi organisasi serta dapat mengetahui pula ancaman (treath) yang dialami oleh organisasi yang bersangkutan.

Untuk menganalisis secara lebih dalam tentang SWOT, maka perlu dilihat faktor eksternal dan internal sebagai bagian penting dalam analisis SWOT, yaitu:

1. Faktor ekternal ini mempengaruhi opportunities and threats (O dan T). Di mana faktor ini menyangkut dengan kondisi-kondisi yang terjadi di luar perusahaan yang mempengaruhi dalam pembuatan keputusan perusahaan. Faktor ini mencangkup lingkungan industry (industry environment) dan lingkungan bisisn makro environment), ekonomi, politik, hukum, teknologi, kependudukan, dan sosial budaya.

2. Faktor internal ini mempengaruhi terbentuknya strengths and weaknesses (S dan W). Di mana faktor ini menyangkut dengan kondisi yang terjadi dalam perusahaan, yang mana ini turut mempengaruhi terbentuknya pembuatan keputusan (decision making) perusahaan. Faktor internal ini meliputi semua macam manajemen fungsional: pemasaran, keuangan, operasi, sumberdaya manusia, penelitian dan pengembangan, sistem informasi manajemen, dan budaya perusahaan (corporate culture).

Matriks SWOT dapat menggambarkan bagaimana peluang dan ancaman dari lingkungan eksternal perusahaan diantisipasi dengan kekuatan dan kelemahan yang dimilikinya. Maktriks SWOT akan mempermudah merumuskan berbagai strategi. Pada dasarnya alternatif strategi yang diambil harus diarahkan pada usaha-usaha untuk menggunakan kekuatan dan memperbaiki kelemahan, menanfaatkan peluang- peluang bisnis serta mengatasi ancaman. Dari analisis matriks SWOT tersebut akan diperoleh empat kelompok alternatif strategi yang disebut strategi SO, strategi ST, strategi WO, dan strategi WT.

Masing masing alternatif strategi tersebut adalah:9

a. Strategi SO (Strenght- Opportunity) . Strategi ini dibuat berdasarkan jalan pikiran perusahaan, yaitu dengan memanfaatkan seluruh kekuatan yang dimiliki untuk merebut dan memanfaatkan peluang sebesar-besarnya.

b. Strategi ST (Strenght- Threath). Strategi ini dibuat berdasarkan kekuatan-kekuatan yang dimiliki perusahaan untuk mengantisipasi ancaman-ancaman yang ada.

c. Strategi WO (Weakness- Opportunity)S. trategi ini diterapkan berdasarkan pemanfaatan peluang yang ada dengan cara meminimalkan kelemahan yang ada.

d. Strategi WT (Weakness- Threath). Strategi ini didasarkan pada kegiatan yang bersifat defensif, berusaha meminimalkan kelemahan- kelemahan perusahaan saerta sekaligus mengindari ancaman- ancaman.

Dengan matriks strategi SWOT tersebut, kemudian dilakukan positioning, untuk mengukur posisi BMT yang bersangkutan. Mengingat pengaruh aspek internal dan eksternal terhadap bisnis pada BMT berbeda-beda, maka dalam melakukan positioning harus dilakukan pembobotan atas aspek-aspek tertentu. 10

Dalam melakukan pembobotan dan pemberian nilai dalam setiap aspek pada analisis faktor internal (Internal Factor Evaluation) dapat dilakukan dengan tahapan kerja sebagai berikut: 11

a. Tentukan faktor-faktor penting dari kondisi internal suatu industry yang akan diteliti, kelompokkan ke dalam kekuatan- kekuatan dan kelemahan- kelemahan. Kolom bobot merupakan tingkat kepentingan tiap-tiap faktor, pembobotan 0,20 sangat penting, 0,15 penting, 0,10 cukup penting, 0,05 tidak penting dan jika dijumlahkan akan bernilai1,00.

b. Rating merupakan nilai kondisi internal setiap organisasi. Nilai 4 untuk kondisi sangat baik, nilai 3 untuk kondisi baik, nilai 2 untuk kondisi biasa saja, dan nilai 1 untuk kondisi buruk. Faktor- faktor bernilai 3 dan 4 hanya untuk kelompok strengths, sedangkan bernilai 2 dan 1 untuk kelompok weaknesses.

c. Nilai tiap-tiap faktor merupakan hasil kali antara bobot dan rating. Jika seluruh nilai dijumlahkan, maka dapat diketahui nilai IFE dari organisasi tersebut. Jika telah menyelesaikan analisis faktor-faktor internal.

Hal yang sama juga dilakukan untuk menganalisis faktor- faktor eksternal, dengan cara yang sama.

a. Tentukan faktor- faktor penting dari kondisi eksternal suatu industri yang akan diteliti, kelompokkan ke dalam peluang-peluang dan ancaman- ancaman. Kolom bobot merupakan tingkat kepentingan tiap- tiap faktor, pembobotan 0,20 sangat penting, 0,15 penting, 0,10 cukup penting, 0,05 tidak penting dan jika dijumlahkan akan bernilai1,00.

b. Rating merupakan nilai tanggap/antisipasi manajemen organisasi terhadap kondisi lingkungan tersebut. Pemberian nilai rating untuk faktor peluang bersifat positif (peluang yang semakin besar diberi rating 4 tetapi jika peluangnya kecil diberi rating 1). Pemberian nilai rating ancaman adalah kebalikannya. Jika ancamannya sangat besar, ratingnya adalah 1, tetapi jika ancamannya sedikit nilai ratingnya 4.

c. Nilai tiap- tiap faktor merupakan hasil kali antara bobot dan rating. Jika seluruh nilai dijumlahkan, maka dapat diketahui nilai IFE dari organisasi tersebut.12

Setelah hasil pemberian skor yang tersebut diperoleh, dapat dibuat grafik positioning, di mana sumbu vertikal menunjukkan total skor aspek eksternal dan sumbu horizontal menunjukkan total skor aspek internal. Angka koordinat kedua aspek tersebut menunjukkan posisi BMT yang bersangkutan.

Dengan menggunakan matrik diagram analisis SWOT maka dapat digambarkan secara jelas mengenai ancaman dan peluang yang disesuaikan dengan kekuatan dan kelemahan yang dimilikinya.13

· Kuadran 1 : Merupakan situasi yang sangat menguntungkan. Perusahaan memiliki peluang dan kekuatan sehingga dapat memanfaatkan peluang yang ada. Strategi yang harus diterapkan dalam kondisi ini adalah mendukung kebijakan pertumbuhan yang agresif (growth oriented strategy).

· Kuadran 2: Meskipun menghadapi berbagai ancaman, perusahaan ini masih memiliki kekuatan dari segi internal. Strategi yang harus diterapkan adalah menggunakan kekuatan untuk memanfaatkan peluang jangka panjang dengan cara strategi diversifikasi (produk/pasar).

· Kuadran 3: Perusahaan menghadapi peluang pasar yang sangat besar, tetapi dilain pihak, ia menghadapi berbagai kendala/ kelemahan internal. Fokus strategi perusahaan ini adalah meminimalkan masalah-masalah internal perusahaan sehingga dapat merebut peluang pasar yang lebih baik.

· Kuadran 4: Merupakan situasi yang sangat tidak menguntungkan, perusahaan tersebut menghadapi berbagai ancaman.

METODOLOGI PENELITIAN

Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode penelitian kualitatif, ddimana menurut McCusker, K., & Gunaydin, S. (2015), metode kualitatif digunakan untuk menjawab pertanyaan tentang “apa (what)”, “bagaimana (how)”, atau “mengapa (why)” atas suatu fenomena. Metode pengumpulan data dilakukan dengan studi pustaka secara online dari sumber-sumber yang dapat dipertanggungjawabkan.

ANALISIS DATA

Data yang dibutuhkan dalam penelitian ini antara lain:

1. Berbagai Ketentuan tentang pengadaan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum.

2. Jumlah Sumber Daya Penilai Pemerintah di Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Kemeneterrian Keuangan Republik Indonesia.

3. Perkiraan jumlah permohonan penilaian tanah untuk pengadaan demi kepentingan umum tahun 2024 dan 2025.

PEMBAHASAN

Peran penilai dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum sangat vital, untuk menentukan berapa ganti kerugian yang akan dibayarkan oleh Negara kepada pemilik tanah. Hingga saat ini penilaian dimaksud dilakukan oleh Penilai Publik atau dikenal sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (.KJPP) di seluruh Indonesia.

Kebutuhan akan pelayanan penilaian yang lebih cepat dan efisien biaya telah menghantarkan Badan pertanahan Nasional (BPN) untuk membuat peraturan yang memberikan kewenangan kepada Penilai Pemerintah untuk boleh melakukan penilaian tanah dengan luas di bawah 5 ha sebagaimana dinyatakan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 7 pada pasal 68 .

Adapun berdasarkan data Badan Pertanahan Nasional pada tahun 2023 ditargetkan dilakukan penilaian terhadap 90,045 bidang tanah untuk keperluan pengadaan kepentingan umum. Belum terdapat data akurat berapa persen dari jumlah tsb yg memiliki luas di bawah 5 ha, namun dapat diperkirakan sekitar 90 persen dari jumlah bidang tersebut atau sekitar 81.000 bidang merupakan bidang tanah dengan luas dibawah 5 Ha.

Jumlah bidang tanah yang sangat besar tersebut tentu saja menjadi sebuah tantangan yang sangat potensial bagi Penilai Pemerintah atau DJKN sebagai entitas yang menaungi Penilai Pemerintah di DJKN.

Berdasarkan analisis SWOT diketahui bahwa dinamika penilaian tanah untuk pengadaan kepentingan umum dengan luas dibawah 5 ha oleh Penilai Pemerintah berada pada Kuadran II.

Hal ini berarti meskipun menghadapi berbagai ancaman, perusahaan ini masih memiliki kekuatan dari segi internal. Strategi yang perlu harus diterapkan adalah menggunakan kekuatan untuk memanfaatkan peluang jangka Panjang.

Peluang yang sangat besar dan menantang adalah tersedianya jumlah bidang tanah yang sangat banyak dan tersebar di seluruh Indonesia untuk dinilai oleh Penilai DJKN. Hal ini akan sangat baik untuk memantapkan posisi DJKN sebagai entitas yang memiliki misi menyelenggarakan layanan penilaian yang handal.

Ketersediaan Infrastruktur penilaian dan ketersediaan Penilai Pemerintah dalam jumlah cukup besar adalah kekuatan DJKN, sebagai modal penting memanfaatkan peluang dimaksud di atas.

Jumlah Penilai Pemerintah di DJKN per 2023 adalah sebanyak 984 (301 JFPP dan 683 Penilai ber-SK).

Jika dibandingkan dengan jumlah bidang yang harus dinilai pada tahun 2023 (sekitar 81.000 bidang), maka jumlah tersebut akan sangat kurang sehingga menjadi kelemahan dalam rencana ini. Selain itu, hingga saat ini kewenangan penilain dimaksud belum dinyatakan secara tegas dalam ketentuan penilaian oleh Penilai Pemerintah, dan belum tersedia cara atau panduan penilaian untuk hal tersebut.

Terdapat ancaman nyata dalam rencana penilaian ini sebagai berikut:

1. Ancaman gugatan tinggi oleh pemilik tanah dan pihak lain yang berkepentingan.

2. Ancaman penyimpangan standar penilaian dan potensi perbedaan cara penilaian antara tanah dengan luas 5ha dan di atas luas 5 ha yang dilakukan oleh KJPP.

3. Ancaman tidak tercapainya target penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum karena terbatasnya jumlah SDM Penilai Pemerintah.

Pengembangan strategi/rekomendasi

Untuk memitigasi risiko terkait ancaman gugatan yang tinggi, maka DJKN perlu segera melakukan Langkah Langkah sebagai berikut;

a. Memberikan kewenangan penilaian dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan tentang Penilaian serta mempercepat penyelesaian RUU Penilai.

b. Terlibat aktif dalam perencanaan penilaian dimaksud Bersama BPN dan prioritas pada aset yg Free and Clean.

c. Memberikan perlindungan/pendampingan hukum serta memperkuat pengetahuan para penilai pemerintah soal mitigasi risiko.

Untuk meminimalisir risiko terkait ancaman penyimpangan atas Standar Penilaian dan perbedaan cara penilaian dengan KJPP maka direkomendasikan DJKN agar segera Menyusun bulletin geknis Penilaian dimaksud dengan menyelaraskan pada Standar Penilaian Indonesia (SPI 306) yang mengatur Penilaian terhadap pengadaan tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan umum. Perlu dicermati bahwa penilaian tanah untuk pengadaan kepentingan umum diatur secara khusus Dalam SPI 306. Cara penilaian ini berbeda dengan yang biasa dilakukan oleh Penilai DJKN

Dalam SPI 306 diatur cara sebagai berikut

Untuk mengurangi risiko risiko terkait tidak tercapainya target penilaian dimaksud karena keterbatasan jumlah SDM Penilai di DJKN maka direkomendasikan agar Penilai KJPP tetap diberikan peluqang untuk menilai aset dimaksud bersamasama dengan penilai DJKN.

PENUTUP

Analisis ini mengasumsikan terjadi kolaborasi antara DJKN, BPN, dan MAPPI dalam penyusunan regulasi terkait penilaian di tas. Juga diasumsikan bahwa tidak terdapat sebuah kegiatan masal seperti Revalusi aset dalam beberapa tgahun ke depan.

Analisis ini akan lebih akurat jika tersedia data target penilaian untuk beberapa tahun ke depan sehingga dapat dianalisis dengan lebih strategis. Disarankan bagi analisis serupa di masa mendatang agar menggunakan data data historis yang lebih banyak, terkait target, pencapaian, jumlah gugatan serta waktu penyelesaian. Demikian analisis sederhana ini semoga bermanfaat.

PENULIS

Nama : Alexander Ginting

Jabatan : PFPP Madya

Unit : Direktorat Penilaian

REFERENSI

1. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 39 tahun 2023 tentang Perubahan atas PP Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagiPembangunan untuk Kepentingan Umum.

2. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia nomer 173 Tahun 2020 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan DJKN.

3. Sondang P. Siagian, Manajemen Strategi, 172.

4. Sedarmayanti, Manajemen Strategi (Bandung: PT Refika Aditama, 2014), 109.