Oleh: Akhmad Mabarun, Aryanto Dwi Nugroho, Firman Romadhon, Wisdasari Ayu Bintari

Kabupaten Jayapura merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Papua yang memiliki empat wilayah pembangunan. Kabupaten Jayapura memiliki dinamika perkembangan kawasan yang sangat pesat. Berbagai kebijakan Pemerintah terkait pengembangan kawasan ini mengindikasikan adanya percepatan pertumbuhan kawasan di masa yang akan datang, terutama dalam sektor ekonomi. Didukung juga dengan keberadaan Bandar Udara Internasional Sentani yang telah memberikan andil yang cukup besar bagi perkembangan perekonomian wilayah baik regional maupun nasional, terutama dalam perkembangan wilayah kawasan sekitar Bandar Udara Internasional Sentani yang relatif berkembang lebih cepat dibandingkan wilayah lainnya. Bandar Udara Internasional Sentani adalah Bandar Udara yang terletak di Distrik Sentani, Kabupaten Jayapura, Papua. Bandar Udara yang berjarak kurang lebih 35 km dari pusat kota Jayapura ini merupakan Bandar Udara terbesar di Papua sekaligus sebagai penghubung utama untuk menuju wilayah pedalaman Papua. Salah satu bentuk aktifitas ekonomi di sekitar Bandar Udara adalah komersial. Aktifitas komersial ini membuat ruko bertumbuh disepanjang koridor jalan menuju Bandar Udara Sentani. Jika dilihat di sekitar Bandar Udara, terlihat pola kecenderungan bahwa semakin mendekati Bandar Udara pertumbuhannya semakin padat. Sebaliknya, semakin menjauhi sekitar Bandar Udara maka pertumbuhannya semakin menurun.

Berdasarkan data Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kabupaten Jayapura, selama kurun waktu 2017 sampai dengan 2021, gambaran tentang perkembangan ekonomi Kabupaten Jayapura berdasarkan PDRB adalah Konstan. Pertumbuhan di sektor bangunan cenderung meningkat dengan pola yang relatif stabil. Pertumbuhan pada tahun 2017 sebesar 11,8 persen, 8,22 persen ditahun 2018, dan mengalami peningkatan menjadi 9,49 persen ditahun 2019. Pada tahun 2020, sektor bangunan kembali mengalami perlambatan menjadi 7,94 persen dan mengalami perlambatan kembali sebesar 2,22 persen. Pertumbuhan rata-rata konsumsi per-kapita menunjukkan peningkatan, baik Atas Dasar Harga Berlaku maupun Atas Dasar Harga Konstan 2010 terkecuali pada tahun 2020 yakni dimasa pandemi covid-19. Hal ini sejalan dengan data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS) Kabupaten Jayapura tahun 2016 yang menunjukkan banyaknya tempat perbelanjaan barang-barang umum yakni sejumlah 12 (dua belas) pasar modern, sebanyak 1 (satu) unit supermarket, 2 (dua) unit minimarket, 83 (delapan puluh tiga) unit toko dan sejumlah 155 (seratus lima puluh lima) unit kios. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa tingkat pertumbuhan ekonomi di Kabupaten Jayapura mengalami peningkatan. Hal ini dapat dilihat dari semakin banyaknya jumlah rumah dan toko (ruko) dan kios-kios baru di Sentani.

Kondisi properti yang cenderung bertumbuh di sekitar Bandar Udara Internasional Sentani merupakan hal yang menarik untuk diteliti. Pertumbuhan ruko yang semakin bertumbuh di sekitar Bandar Udara Sentani secara langsung akan meyebabkan harga sewa ruko yang mendekati Bandar Udara Sentani berubah. Penelitian ini mencoba melakukan pengukuran yang menekankan pada karakter fisik suatu lahan yang mempengaruhi harganya, yaitu faktor jarak/lokasi, lebar depan bangunan, lebar jalan, dan luas bangunan.

Pengambilan data ruko yang disewakan berada di Bandar Udara Internasional Sentani, dimana penelitian ini difokuskan kajiannya di sekitar Bandar Udara Internasional Sentani. Data yang diambil dari observasi lapangan berupa data koordinat lokasi ruko sekaligus wawancara dengan melakukan dengan Indepth Interview pada tahun 2022. Hal ini juga dilakukan pada stakeholder di sekitar ruko.

Berdasarkan hasil analisis, diketahui bahwa variabel jarak ke Bandar Udara Internasional Sentani berpengaruh negatif dan signifikan terhadap harga sewa ruko. Arah dan hubungan yang negatif ini sudah sesuai dengan teori sewa dari Alonso dimana semakin jauh lokasi tanah dari Bandar Udara Sentani dapat menurunkan harga sewa ruko. Variabel luas bangunan berpengaruh positif dan tidak signifikan terhadap harga sewa ruko. Arah dan hubungan yang positif ini juga sesuai dengan Teori Utility (kegunaan) suatu tanah antara lain mencakup tentang luas lahan, lokasi tanah, dan faktor lain yang mempengaruhi harga tanah. Variabel lebar jalan berpengaruh negatif dan tidak signifikan terhadap harga sewa ruko. Arah dan hubungan ini tidak sesuai dengan teori Aksesibilitas dari Pearce dan Turner, dimana semakin lebar kondisi jalannya akan dapat memberikan manfaat yang lebih tinggi. Semakin tinggi manfaat diperoleh maka akan meningkatkan atau menaikkan harga sewa ruko. Variabel lebar depan bangunan berpengaruh positif dan tidak signifikan terhadap harga sewa ruko. Arah dan hubungan yang positif ini sudah sesuai dengan teori sewa dari Alonso yang menjelaskan bahwa keseimbangan sewa untuk setiap lokasi ditentukan oleh penawaran tertinggi.

Hasil penelitian menunjukkan variabel jarak dari Bandar Udara berpengaruh sigifikan sehingga semakin jauh dari Bandar Udara menurunkan harga sewa ruko. Sedangkan variabel luas bangunan, lebar jalan, dan lebar depan tidak berpengaruh secara signifikan terhadap harga sewa ruko.

Artikel merupakan ringkasan atas jurnal berjudul “The Effect Of Sentani Airport On Rental Prices For Shop houses” yang dipulikasikan Journal of Socialand Technology (SOSTECH) p-ISSN 2774-5147, e-ISSN2774-5155, Vol.2 No. 11, November 2022.

Link Jurnal: https://sostech.greenvest.co.id/index.php/sostech/article/view/477