Artikel DJKN

Hambatan Proses Balik Nama Objek Lelang Hak Tanggungan Tanah Sawah (Pertanian)

Senin, 06 Mei 2019 pukul 14:30:43   |   136 kali

Bahwa dengan meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga memerlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkentingan, yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-undang Dasar Tahun 1945.

Semenjak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria 9 (UUPA) sampai dengan saat ini, ketentuan-ketentuan lengkap mengenai hak tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan degan tanah sudah terbentuk yakni Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT) atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tententu terhadap kreditur-kreditur lain.

Bahwa dekade sekarang ini banyak terjadi kredit macet yang ada pada bank, baik itu bank konvensional maupun bank perkreditan rakyat, dan pihak bank sudah melakukan penagihan dengan berbagai cara baik secara persuasif maupun secara hukum agar para nasabah segera dapat menyelesaikan kewajiban hutangnya, namun tidak membuahkan hasil. Pada akhirnya berimbas pada permohonan lelang yang tidak terbendung lagi yang diajukan oleh bank-bank kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) untuk dilakukan lelang, dengan maksud agar kredit yang telah dikucurkan oleh bank kepada nasabah dapat cepat kembali.

Pada kenyataannya, lelang yang diajukan oleh bank kepada KPKNL, objek lelang merupakan tanah dan atau beserta bangunan yang berdiri diatasnya. Umumnya peserta lelang tertarik mengikuti/menjadi peserta lelang karena barang berupa tanah dan bangunan objek lelang tersebut dijual secara lelang dengan harga yang terlalu murah. Peserta lelang tidak pernah melakukan pengecekan ke lokasi terhadap objek lelang maupun minta informasi kepada bank selaku Pemohon Lelang, ataupun kepada KPKNL terkait dengan status tanah objek lelang, apakah tanah tersebut status tanahnya sebagai tanah pekarangan ataukah sebagai tanah sawah (Pertanian). Karena sebelumnya para peserta lelang tidak melakukan pengecekan status terhadap tanah objek lelang, setelah peserta lelang ditunjuk atau disahkan sebagai pembeli lelang, dan pembeli lelang mengajukan proses balik nama ke kantor pertanahan, akan tetapi di kantor pertanahan mereka mengalami hambatan tidak dapat memproses balik nama. Kantor pertanahan beralasan pembeli lelang tidak berdomisili dimana letak tanah objek lelang (tanah sawah) tersebut berada, sehingga permohonan balik namanya ditolak oleh kantor pertanahan.

Menurut Ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1964 tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian, dalam Pasal 3d ditegaskan, bahwa semua bentuk pemindahan hak atas tanah pertanian yang mengakibatkan penerimaan hak memiliki tanah secara absentee dilarang. Dengan memperhatikan ketentuan Pasal 3d tersebut, dapat diartikan meskipun perolehan hak kepemilikan atas tanah pertanian (objek lelang) tersebut berasal dari pembelian lelang, maka pembeli lelang harus berdomisili dimana letak tanah sawah objek lelang (tanah pertanian) tersebut berada.

Kemudian dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 mengenai syarat peserta lelang pada Pasal 34 ayat (1), dinyatakan bahwa peserta lelang harus menyetorkan uang jaminan penawaran lelang dan ayat berikutnya, di nyatakan bahwa Peserta lelang harus menunjukkan NPWP, serta pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pada Pasal 107 menjelaskan :

(1) Atas permintaan Kepala Kantor Lelang, Kepala Kantor Pertanahan memberikan keterangan mengenai tanah yang akan dilelang dengan menerbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah;

(2) Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) selambat-lambatnya 5 (lima)) hari kerja setelah diterimanya permintaan yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis mengenai tanah tersebut yang tercatat daklam daftar umum di Kantor Pertanahan;

(3) Dalam hal data fisik dan data yuridis tanah yang bersangkutan belum tercacat di Kantor Pertanahan di dalam Surat Keterangan Pendafataran Tanah disebutkan bahwa tanah tersebut belum terdaftar;

(4) Untuk penerbitan Surat Keterangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal ini tidak perlu dilakukan pemeriksaan tanah, kecuali untuk tanah yang belum terdaftar;

(5) Keputusan mengenai dilanjutkkannya pelelangan setelah mengetahui data pendaftaran tanah mengenai bidang tanah yang bersangkutan diambil oleh Kepala Kantor Lelang;

Pasal 108

(1) Permohonan pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui rekening diajukan oleh pembeli lelang atau kuasanya dengan melampirkan :

a. kutipan risalah lelang yang bersangkutan

b. 1) Sertipikat Hak Milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah yang telah terdaftar, atau dalam hak sertipikat dimaksud tidak dapat diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi, keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai alasan tidak dapat diserahkannya sertipikat dimaksud.

2) Surat-surat bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76 mengenai tanah yang belum terdaftar.

a. bukti identitas pembeli lelang;

b. bukti pelunasan harga pembelian;

c. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana

dimaksud dalam undang-undang nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terutang;

d. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan PP Nomor 27 Tahun 1996.

Persoalannya bagaimana dalam pelaksanaan lelang eksekusi Pasal 6 UUHT bagi pembeli lelang yang sudah terlanjur ditunjuk sebagai pembeli lelang, ternyata pembeli lelang tersebut tidak berdomisili dimana letak tanah sawah objek lelang tersebut berada. Dan bagaimana upaya hukum bagi pembeli lelang yang mengalami kendala dalam proses balik nama di kantor pertanahan karena terbentur pada ketentuan Pasal 3 d Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1964, yang mana mewajibkan semua bentuk pemindahan hak atas tanah pertanian yang mengakibatkan penerimaan hak memiliki tanah secara absentee dilarang.

Dalam pelaksanaan lelang eksekusi Pasal 6 UUHT dilakukan melalui internet atau e-Auction, persyaratan peserta lelang tidak dijelaskan secara detail sedemikian rupa sehingga nantinya bagi peserta lelang agar tidak terjebak terkait dengan ketentuan Pasal 3 d Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1964. Yang berakibat setelah peserta lelang ditunjuk sebagai pembeli lelang mengalami hambatan dalam proses balik nama atas objek lelang.

Dari uraian-uraian diatas dapat ditarik kesimpulan, bahwa pada umumnya pembeli lelang tidak paham dan tidak mengetahui adanya ketentuan Pasal 3 d Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1964 tersebut. Maka untuk meminimalisir bagi pembeli lelang agar nantinya tidak mengalami kesulitan atau terhambat dalam proses balik nama di kantor pertanahan, apabila objek lelang tersebut berupa tanah dengan status sawah pertanian, sebaiknya dalam Pengumuman Lelang disebutkan atau dicantumkan secara tegas syarat peserta lelang harus beralamat sesuai dengan kartu tanda penduduk berdomisili diwilayah dimana letak tanah objek lelang (tanah pertanian) tersebut berada. Dan seyogyanya dalam pengumuman lelang untuk dipertegas lagi khususnya barang yang lelang adalah tanah sawah (Pertanian), harus disebutkan mengenai status tanahnya, dengan maksud agar nantinya pembeli lelang dalam proses balik nama atas objek lelang tidak berbenturan dengan ketentuan Pasal 3 d Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1964 dimaksud. (Penulis: Sarjana/Jogja)


*) Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.

Daftar Pustaka :

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria;

2. Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1964 tentang Perubahan dan Tambahan PP Nomor 224 Tahun 1961 tentang Pelaksanaan Pembagian dan Pemberian ganti Kerugian;

3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang;

Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2014 Tentang Administrasi Kependudukan.




Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.