Artikel DJKN

Gugatan dalam Pelaksanaan Lelang Hak Tanggungan oleh KPKNL

Jum'at, 29 Maret 2019 pukul 14:41:57   |   2213 kali

Pengertian Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Sedangkan lelang Hak Tanggungan adalah lelang untuk melaksanakan Pasal 6 UUHT yaitu, “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.” Lelang Hak Tanggungan akan terlaksana jika ada permohonan dari pemohon lelang dan berkas telah dinyatakan lengkap dan benar secara prosedural. Dalam permohonan lelang terdapat syarat-syarat kelengkapan dokumen yang terdiri dari : fotokopi Perjanjian Kredit, Sertifikat Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Milik dan berkas-berkas lainnya. Prosedur permohonan dalam pengajuan lelang Hak Tanggungan kreditor menyampaikan surat permohonan penetapan jadwal lelang dengan dilengkapi dokumen yang bersifat khusus diantaranya, fotokopi Perjanjian Kredit, fotokopi Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan, fotokopi sertifikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan, fotokopi Perincian Hutang debitor, fotokopi surat peringatan, surat pernyataan dari kreditor selaku Pemohon Lelang yang isinya akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana dan fotokopi Laporan penilaian barang jaminan.

Klausula yang terdapat pada Akta Pemberian Hak Tanggungan menyatakan bahwa jika debitor tidak memenuhi kewajiban untuk melunasi utangnya, berdasarkan perjanjian utang piutang, kreditor selaku pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama diberi dan menyatakan menerima kewenangan, dan untuk itu kuasa, untuk tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor untuk :

a. Menjual atau suruh menjual dihadapan umum secara lelang Objek Hak Tanggungan baik seluruhnya maupun sebagian-sebagian;

b. Mengatur dan menetapkan waktu, tempat, cara dan syarat-syarat penjualan;

c. Menerima uang penjualan, menandatangani dan menyerahkan kwitansi;

d. Menyerahkan apa yang dijual itu kepada pembeli yang bersangkutan;

e. Mengambil dari uang hasil penjualan itu seluruhnya atau sebagian untuk melunasi utang debitor sesuai dengan Pasal 6 UUHT yang berbunyi, “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”

Dalam pelaksanaan di lapangan sebelum mengajukan permohonan lelang ke KPKNL (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang) pihak Bank telah melakukan peringatan secara patut kepada debitor yang mengalami kredit macet yang dibuktikan dengan surat peringatan pertama, kedua dan ketiga. Surat peringatan tersebut harus sudah dilampirkan pada saat pengajuan permohonan lelang. Setelah dilakukan pemanggilan dan ternyata tidak ada itikad baik dari debitor untuk memenuhi kewajiban serta tidak ada alasan yang dapat dijadikan pertimbangan (misalkan keadaan overmacht) maka debitor tersebut dinyatakan wanprestasi (suatu kondisi dimana debitor berada dalam keadaan lalai). Atas dasar tersebut Bank mengajukan permohonan lelang kepada KPKNL untuk ditetapkan pelaksanaan lelang.

Meskipun pelaksanaan lelang telah sesuai dengan prosedur sebagaimana yang diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 2/KN/2017 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang jo. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang namun tidak menutup kemungkinan adanya gugatan yang diajukan ke Pengadilan. Pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan oleh KPKNL sering mendapat gugatan dari pihak debitor maupun pihak lain yang merasa kepentingannya dirugikan. Gugatan perdata yang dilakukan biasanya dalam bentuk perlawanan sebelum pelaksanaan lelang maupun gugatan yang diajukan setelah pelaksanaan lelang. Pada tahun 2017 terdapat lima gugatan perbuatan melawan hukum dan tahun 2018 terdapat satu gugatan yang diajukan oleh pihak ketiga dan lima gugatan perbuatan melawan hukum yang diajukan ke Pengadilan Negeri Samarinda dengan KPKNL Samarinda sebagai pihak yang ikut berperkara.

Mayoritas timbulnya gugatan disebabkan oleh ketidakpuasan debitor atas pelaksanaan lelang Hak Tanggungan yang dimohonkan oleh Bank yang bersangkutan kepada KPKNL Samarinda. Pada dasarnya tidak semua gugatan yang diajukan ke KPKNL sebelum pelaksanaan lelang dapat secara langsung membatalkan pelaksanaan lelang, hanya gugatan yang diajukan pihak ketiga dan berkaitan dengan barang jaminan saja yang dapat menunda pelaksanaan lelang. Lelang yang akan dilaksanakan hanya dapat dibatalkan dengan permintaan Penjual atau berdasarkan penetapan atau putusan dari lembaga peradilan yang disampaikan secara tertulis dan harus sudah diterima oleh Pejabat Lelang paling lambat sebelum lelang dimulai.

Pada HIR dan Rbg dijelaskan bahwa perlawanan pihak ketiga terhadap sita conservatoir, sita revindacatoir dan sita eksekusi, hanya dapat diajukan atas dasar hak milik, jadi hanya dapat diajukan oleh pemilik atau orang yang merasa bahwa ia adalah pemilik barang yang disita dan diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri dari Pengadilan Negeri yang secara nyata menyita (Pasal 195 (6) HIR, Pasal 206 (6) RBg). Pihak ketiga yang dimaksud yang melakukan perlawanan adalah pihak ketiga yang akan dieksekusi yang mengaku sebagai miliknya (pemegang hak milik, HGU, HGB, Hak Pakai, termasuk penanggungan hak tanggungan dan hak sewa) dan penyewa yang obyeknya bukan tanah. Pasal 14 ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang menjelaskan terkait gugatan pelaksanaan lelang yaitu “Dalam hal terdapat gugatan sebelum pelaksanaan lelang terhadap objek Hak Tanggungan dari pihak lain selain debitor/tereksekusi, suami atau istri debitor/tereksekusi yang terkait kepemilikan, Lelang Eksekusi Pasal 6 UUHT tidak dapat dilaksanakan.”

Hal yang tidak kalah pentingnya adalah alasan diajukannya gugatan oleh debitor maupun pihak ketiga. Bagi debitor apakah alasan tersebut berkaitan dengan adanya unsur perbuatan melawan hukum antara kreditor dan debitor atau alasan yang sifatnya hanya untuk mengganggu atau menunda dilaksanakannya lelang maupun eksekusi barang jaminan lelang. Sedangkan pada perlawanan yang diajukan oleh pihak ketiga, alasan diajukannya perlawanan harus dapat dibuktikan dan cukup beralasan misalkan pihak ketiga adalah orang yang menyewa rumah yang akan dieksekusi selama lima tahun namun baru berjalan satu tahun yang digunakan untuk menjalankan usaha.

Kemudian yang menjadi permasalahan selanjutnya apabila seorang tereksekusi lelang masih menempati atau menguasai fisik atas barang lelang yang laku terjual. Secara aturan, hak orang yang dijual barangnya pindah kepada pembeli segera setelah perjanjian jual beli ditutup. Untuk menguatkan kedudukan pemenang lelang, Kantor Lelang memberi surat keterangan kepada pembeli (Pasal 200 ayat 10 HIR, 218 ayat 1 Rbg). Dengan dasar-dasar tersebut, orang yang masih menempati barang jaminan yang telah laku lelang harus meninggalkan barang jaminan tersebut. Jika debitor masih bersikeras menguasai barang laku lelang tersebut, maka pemenang lelang meminta penerbitan grosse lelang untuk pengosongan lelang yang akan disampaikan ke Pengadilan Negeri untuk bantuan pengosongan. Kemudian Ketua Pengadilan Negeri setempat membuat surat perintah kepada juru sita supaya dengan bantuan Pengadilan Negeri, jika perlu dengan bantuan polisi, barang tetap itu ditinggalkan atau dikosongkan olehnya beserta keluarganya (Pasal 200 ayat 11 HIR, 218 ayat 2 Rbg).

Pelaksanaan eksekusi riil ini diawali dengan permohonan grosse yang disampaikan kepada Ketua Pengadilan Negeri setempat oleh pemenang lelang selaku pemilik hak. Berdasarkan permohonan tersebut Ketua Pengadilan Negeri menindaklanjutinya dengan melakukan aanmaning. Dalam hal tereksekusi tersebut tidak mengosongkan barang lelang secara sukarela maka Ketua Pengadilan Negeri mengeluarkan penetapan berupa perintah kepada Juru Sita untuk mengeksekusi secara paksa dan bila perlu dengan bantuan polisi dengan disaksikan oleh dua orang saksi. Atas pelaksanaan eksekusi tersebut Juru Sita wajib membuat berita acara eksekusi yang ditandatangani oleh Juru Sita dan dua orang saksi.

Dari uraian di atas dapat di tarik kesimpulan bahwa yang dapat membatalkan pelaksanaan lelang sebagai berikut:

a. Permintaan Penjual, paling lambat surat permintaan pembatalan diterima sebelum pelaksanaan lelang di mulai;

b. Penetapan atau putusan dari lembaga peradilan;

c. Adanya gugatan dari pihak ketiga terkait dengan barang jaminan, dengan ketentuan apabila ia sebagai pemegang hak milik, HGU, HGB, Hak Pakai, termasuk penanggungan hak tanggungan dan hak sewa;

d. Adanya gugatan pihak ketiga sebagai penyewa yang obyeknya bukan tanah (dibuktikan dengan dokumen-dokumen pendukung yang memperkuat gugatan).

Daftar Pustaka

  1. Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Universitas Atma Jaya Yogyakarta, 2010, Yogyakarta;
  2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;
  3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang;
  4. Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 2/KN/2017 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang.

Detami Pradiksa/Pelaksana di Seksi Hukum dan Informasi KPKNL Samarinda

Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.