Oleh: Fransiscus Raja Doly, ST, M.ec.Dev
Kepala Seksi Penilaian I Kanwil DJKN Papua dan Maluku

Optimisme terpancar dari raut wajah para punggawa Bidang Penilaian Kanwil DJKN Papua dan Maluku dalam menghadapi tantangan DJKN sebagai revenue center.  Dengan portofolio aset yang sedemikian besarnya dan beragam, memang sudah seharusnya optimalisasi pengelolaan kekayaan Negara mampu menyumbang lebih banyak penerimaan bagi negara. Optimalisasi aset melalui skema pemanfaatan BMN merupakan salah satu sumber penerimaan yang terus digalakkan. Dengan karakteristik dan prosedur yang lebih mudah, menjadikan sewa BMN menjadi salah satu bentuk pemanfaatan BMN yang paling sering ditemui di lapangan. Umumnya objek sewa BMN digunakan untuk kantin karyawan, koperasi, Ruang ATM, menara telekomunikasi, penempatan serat kabel optik, ruang pertemuan dll.

Evaluasi terhadap pelaksanaan sewa yang telah berlangsung merupakan salah satu langkah awal yang dilakukan Bidang Penilaian Kanwil Papua dan Maluku dalam memahami permasalahan yang ada yang mungkin bisa menghambat keberhasilan program revenue center. Seringkali persetujuan sewa yang telah diterbitkan tidak dapat dilaksanakan akibat tarif sewa yang ditetapkan terlampau tinggi sehingga calon penyewa memilih untuk mengundurkan diri. Tarif sewa BMN harus kompetitif dan mampu mengakomodir kepentingan seluruh pihak baik pemilik (pemerintah) maupun penyewa. Penetapan nilai sewa yang terlalu tinggi dapat berpotensi menyebabkan opportunity lost akibat batalnya suatu penyewaan yang disebabkan mundurnya calon penyewa, sebaliknya penetapan nilai sewa yang terlalu rendah tentu akan merugikan Negara dan tidak sejalan dengan semangat revenue center.

Implementasi Peraturan Menteri Keuangan Nomor 57/PMK.06/2016 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara berdampak pada penentuan tarif sewa BMN murni berdasarkan nilai wajar atas sewa yang dihasilkan penilai dan tidak lagi menggunakan variabel sewa dalam formula tarif sewa sebagaimana dulu dikenal pada PMK No. 33/PMK.06/2012 dan PMK No. 96/PMK.06/2007. Adanya perubahan peraturan ini memberikan angin segar sekaligus tantangan bagi peningkatan peran Penilai dalam siklus pengelolaan BMN.

Salah satu akar masalah yang mengakibatkan ketidakberhasilan pelaksanaan sewa adalah akurasi dan akuntabilitas nilai yang dihasilkan penilai. Hal ini menjadi sorotan penting Kanwil Papua dan Maluku. Penilaian yang selama ini berjalan masih didasarkan pada data-data pembanding yang dikumpulkan secara insidentil dengan jumlah yang terbatas, sehingga masih sangat sulit untuk memetakan tren nilai serta pengaruh masing-masing faktor terhadap pembentukan nilai. Selain itu, dalam menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, seringkali penilai terjebak dalam asumsi dan logika berpikir ”bawaan” penilai dan tidak berdasarkan fakta pasar. Adanya disparitas yang cukup besar pada nilai indikasi antara data pembanding yang satu dan yang lain juga menunjukkan bahwa data pembanding yang digunakan bisa saja outlier karena mempunyai segmentasi pasar yang berbeda sehingga tidak sejenis dan sebanding dengan objek penilaian atau karena data pembanding tersebut tidak memenuhi kriteria harga pasar . Kemungkinan lainnya adalah adanya faktor-faktor yang mempengaruhi nilai yang belum diperhitungkan atau bisa juga sebaliknya yaitu terjadi multikolinearitas antar faktor. Disparitas tersebut bisa juga disebabkan belum tepatnya proses penyesuaian yang dilakukan oleh penilai.  Semua permasalahan ini tentunya dapat dieliminir bila penilai didukung dengan basis data yang kuat dan analisis pasar yang mendalam.

Sebagai wujud internalisasi dari dari salah satu nilai Kementerian Keuangan, berupa kesempurnaan maka Kanwil Papua dan Maluku terus melakukan continuous improvement, salah satunya dengan menyusun program kegiatan analisis pasar termasuk di dalamnya berupa penguatan basis data. Analisis pasar menggambarkan tingkat penawaran dan tingkat permintaan properti dan bagaimana interaksi antara keduanya akan sangat membantu penilai dalam memahami perilaku kolektif pasar dan menentukan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sewa properti.

Mengingat sangat beragamnya peruntukan dan segmentasi properti, maka pembentukan basis data dan analisis pasar dilakukan secara bertahap berdasarkan skala prioritas. Untuk tahun 2016, Bidang penilaian Kanwil DJKN Papua dan Maluku membentuk basis data untuk segmen properti berupa Sewa ATM. Pemilihan objek tersebut didasarkan data hasil survei yang menunjukkan banyaknya mesin ATM yang ditempatkan pada tanah dan atau bangunan kantor pemerintahan.

Setidaknya ada 3 (tiga) tahapan penting dalam kegiatan pembentukan basis data dan analisis sewa ATM, di antaranya persiapan, survei dan verifikasi data serta analisis pasar. Tahapan persiapan sendiri meliputi pembentukan hipotesis awal berdasarkan tinjauan pustaka yang selanjutnya diuji melalui wawancara dengan beberapa bank pemerintah. Uji hipotesis awal melalui wawancara tersebut dimaksudkan untuk mencoba melihat secara lebih tepat perspektif calon konsumen yang membentuk demand sewa ATM.

Kecuali di tempat-tempat komersial seperti mall dan bandara, umumnya perhitungan sewa ruang ATM didasarkan pada jumlah unit ATM terpasang dan bukan per meter persegi (m2) luas ruang yang digunakan. Pernyataan tersebut disampaikan oleh narasumber dari Bank Mandiri dan mendapat persetujuan dari narasumber dari bank lain. Pernyataan tersebut menjadi salah satu yang menarik dalam analisis yang dilakukan. Berdasarkan pernyataan tersebut setidaknya ada 2 (dua) poin penting yaitu mengingat objek sewa berupa BMN (bukan komersial) maka unit perbandingan yang digunakan adalah per unit mesin ATM dan bukan per m2 yang tentunya masih belum terakomodir dalam peraturan yang ada. Poin kedua, mengingat pada umumnya masing-masing ruang ATM sudah memenuhi kriteria luasan minimum maka keluasan bukanlah hal yang dipertimbangkan oleh konsumen sebagai faktor pembentuk nilai.

Hal lain yang menarik yang didapat dalam proses ini antara lain jenis ruang ATM yang terdiri dari ATM beberapa bank cenderung lebih diminati bila dibandingkan dengan ruang ATM  yang hanya terdiri dari 1(satu) bank. Selain karena masyarakat pada umumnya lebih suka bertransaksi di ruang ATM yang terdiri dari ATM beberapa bank, keuntungan lainnya yaitu bank dapat menampung limpahan transaksi dari pengguna ATM bank lainnya ketika terjadi trouble. Lokasi ATM merupakan salah satu pertimbangan utama bagi pihak bank dalam keputusan penempatan ATM. Lokasi ATM disini merujuk pada letak dimana ATM tersebut dipasang seperti mall/pusat perbelanjaan, minimarket/ruko. Kantor pemerintah/swasta, SPBU, Hotel, Fasilitas kesehatan, dll

Selanjutnya posisi penempatan ATM merupakan indikator aksesibilitas yang berkaitan dengan kemudahan pengguna ATM dalam mencapai unit ATM tersebut. Yang tidak kalah penting adalah waktu akses ATM, ruang ATM yang dapat di akses 24 jam cenderung lebih diminati bila dibandingkan dengan ruang ATM yang terbatas waktu penggunaannya seperti di mall atau dalam toko yang tidak buka 24 jam. Fasilitas pendukung yang berpengaruh pada harga adalah kapasitas parkir, listrik, ketersediaan genset, kebersihan serta keamanan. ”Keamanan menjadi isu penting di Papua khususnya Jayapura, beberapa mesin ATM harus direlokasi karena adanya percobaan pengrusakan dan pencurian” ujar narasumber dari Bank Papua. Berdasarkan tinjauan pustaka dan hasil wawancara tersebut, dibentuklah suatu model penilaian sewa sengan variabel independen berupa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sewa ATM dan variabel dependennya adalah nilai sewa ATM.

Urusan pembentukan model kelar, Bidang Penilaian Kanwil Papua dan Maluku menindaklanjutinya dengan melakukan survei lapangan serta verifikasi data penyewaan ruang ATM yang tersebar seluruh Kotamadya jayapura.  Tanpa mengenal lelah, Tim menelusuri tiap sudut kota dan mensurvei satu persatu ruang ATM yang ada di Kota Jayapura. Sampai saat ini survei lapangan masih terus dilaksanakan. Berdasarkan data sementara yang diperoleh, nilai sewa ATM di Kota Jayapura berkisar antara 15 Juta (khusus untuk sewa tanah saja, sedang bangunan dibangun sendiri oleh bank) s.d 30 Juta (untuk ruang ATM dengan fasilitas lengkap). 

Data-data yang diperoleh tersebut nantinya akan di analisis dengan regresi linear berganda dengan metode pangkat kuadrat terkecil (OLS). Sebelum model tersebut dapat diinterpretasikan maka dilakukan uji statistika berupa Uji t yang berfungsi untuk mengetahui signifikansi suatu variabel independen terhadap varibel dependen. Melalui hasil uji t ini, penilai dapat mengetahui persepsi pasar terhadap faktor-faktor mana sajakah yang benar-benar mempengaruhi nilai sewa ruang ATM. Uji statistik lainnya adalah  Uji F untuk melihat bagaimanakah pengaruh semua variabel independen secara bersama-sama terhadap variabel dependen dan Uji Koefisien determinasi (R2) untuk mengetahui seberapa variabel independen dapat menjelaskan varibel dependen. Uji koefisien determinasi (R2) membantu penilai menganalisa apakah faktor-faktor dalam model tersebut sudah cukup baik dalam menjelaskan variabel dependen berupa nilai sewa ruang ATM atau masih adakah faktor lainnya yang belum diperhitungkan. Selanjutnya dilakukan pengujian ekonometrika berupa uji asumsi klasik seperti uji normalitas, linearitas, heteroskedastisitas, multikolinearitas, dan autokorelasi.
Berdasarkan interpretasi hasil, nantinya dapat diketahui seberapa besar pengaruh masing-masing faktor terhadap nilai sewa. Hal ini menjadi penting karena selanjutnya dapat dipergunakan oleh tim penilai baik di KPKNL maupun di Kanwil sebagai dasar adjustment ketika melakukan penilaian sewa ATM, dengan begitu nilai yang dihasilkan lebih akurat dan akuntabel karena didukung oleh fakta pasar.

Optimisme Kanwil DJKN Papua dan Maluku dalam mendukung peran DJKN sebagai revenue center bukan tanpa alasan. Berdasarkan data di lapangan, untuk Kota Jayapura saja setidaknya ada 20 (dua puluh) ATM yang berada di kantor pemerintahan. Sebagian di antaranya bahkan sepertinya belum mengajukan permohonan pemanfaatan BMN. Bayangkan apabila seluruh penyewaan Ruang ATM yang berada di kantor pemerintahan dapat dikelola dengan baik. Anggaplah rata-rata nilai sewa ruang untuk 1(satu) unit yang berada di kantor pemerintahan adalah 10 juta pertahun, apabila ada 10 (sepuluh) ATM per kabupaten/kota saja dikalikan dengan jumlah 514 (lima ratus empat belas) kabupaten/kota di seluruh Indonesia maka ada potensi penerimaan Negara sebesar 51,4 milyar rupiah. Bila dibandingkan dengan data penerimaan Negara dari sewa BMN tahun 2015 yaitu 370,4 milyar rupiah, maka nilai sewa ATM ini dapat memberikan kontribusi yang fantastis. Bayangkan apabila pemanfaatan lainnya seperti Kerja sama pemanfaatan, sewa titik reklame, sewa tapak untuk menara telekomunikasi, sewa kantin, koperasi, dll dapat digenjot, maka aset bisa menjadi mesin penghasil uang yang luar biasa. Jayalah DJKN.