Penulis :

Heryantoro

Kepala Seksi Hukum dan Informasi

KPKNL Pontianak

BMN atau Barang Milik Negara sebagaimana kita ketahui dalam berbagai peraturan yang yang terkait dengan BMN adalah “Semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari perolehan lainnya yang sah”. Sementara itu BMN idle sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan No.250/PMK.06/2011 yang kemudian diperbaharui dengan Peraturan Menteri Keuangan No.71/PMK.06/2016, adalah “BMN berupa tanah dan/atau bangunan yang tidak digunakan untuk kepentingan penyelenggaraan tugas dan fungsi Kementerian/Lembaga”. Namun kemudian dijelaskan lagi tidak hanya BMN yang sedang tidak digunakan dalam penyelenggaraan tugas dan fungsi (tusi) kementerian/Lembaga (K/L) saja yang disebut BMN idle, BMN yang sedang digunakan tetapi tidak sesuai dengan tusi K/L juga bisa dikategorikan sebagai BMN idle. Ada mekanisme tahapan yang harus ditempuh sehingga suatu BMN terindikasi idle (tak terpakai), di sisi yang lain ada aspek efisiensi uang negara ketika BMN terindikasi idle yaitu adanya biaya pemeliharaan yang tetap dibebankan pada APBN. Namun pembahasan pada tulisan kali ini lebih menekankan pada strategi apa yang bisa dilakukan sehingga eks BMN idle bisa menciptakan nilai tambah yang bisa berdampak pada penerimaan Negara (PNBP) ketika sudah diserahkan kepada Pengelola Barang. Meskipun Eks BMN idle mungkin saja dalam bentuk peralatan/mesin, atau aset tetap lainnya, namun yang paling mungkin dioptimalkan  guna menambah penerimaan negara adalah BMN yang berupa tanah dan atau bangunan karena mempunyai nilai ekonomis tinggi.

Analisa Potensi BMN Idle
        Ketika BMN idle terindikasi, kemudian diserahkan kepada Pengelola Barang (DJKN) maka akan segera timbul kewajiban pemeliharaan dan pengamanan yang dampaknya membebani APBN, oleh karena itu tindakan pemanfaatan dengan segera sangat diperlukan, disamping untuk menekan biaya pemeliharaan juga kemungkinan potensi penerimaan negara dari suatu Eks BMN Idle yang akan dimanfaatkan. Di sini analisa highest and best use sangat diperlukan guna melihat peruntukan yang tepat dan potensi pasarnya. Jika merupakan aset yang berada pada lokasi strategis dan memiliki nilai ekonomis tinggi maka bisa disewakan atau melalui sistem bagi hasil keuntungan dengan pihak swasta yang berminat untuk kerjasama pemanfaatan, sehingga diperoleh PNBP yang lumayan bagi Negara. Nilai sewa properti secara umum memang berkisar antara 3%-5% dari harga pasaran suatu properti, namun dengan pengelolaan yang baik, dengan cara meng-upgrade baik itu dengan merubah atau menambah fungsi dan fisiknya maka nilai sewa bisa menjadi lebih tinggi. Bahkan untuk jenis properti tertentu seperti hotel, memiliki potensi pendapatan yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan jenis properti yang lain.
        Lebih lanjut harus dipastikan bahwa lokasi eks BMN idle merupakan lokasi yang cukup strategis, bahkan memiliki nilai plus jika berada di zona atau kawasan komersial. Perlu diperhatikan juga insfrastruktur dan fasilitasnya apakah bisa menunjang sehingga eks BMN idle bisa dimanfaatkan secara optimal. Karakteristik lokasi dan kemudahan akses menjadi salah satu pertimbangan suatu eks BMN idle memiliki potensi untuk dimanfaatkan. Bukan hanya lokasi yang strategis saja, potensi keuntungan paling maksimal apa yang bisa dimanfaatkan sehingga eks BMN idle bisa memberikan pemasukan uang ke negara. Namun jangan dilupakan untuk aspek legalitasnya, apakah suatu eks BMN idle sudah clear and clean sehingga tidak ada potensi permasalahan hukum di kemudian hari. Dengan analisa highest and best use akan dapat disimpulkan peruntukan yang paling tepat untuk suatu aset.
Analisa Permintaan Pasar
        Analisa terhadap permintaan pasar real property yang meliputi tanah dan bangunan memiliki banyak unsur yang harus dibedah. Diantaranya adalah bagaimana memahami pasar properti itu sendiri, karena setiap wilayah memiliki karakteristik yang berbeda-beda, pasar properti untuk wilayah perkotaan, dengan daerah yang baru berkembang, atau wilayah perdesaan tidak bisa disamakan, karena memiliki karakter permintaan yang berbeda. Selain wilayah atau zona, terhadap jenis-jenis properti juga memiliki karakteristik dan permintaan pasar yang berbeda-beda pula, misalnya untuk apartemen dan perumahan biasa, segmen pasarnya pasti berbeda. Demikian juga untuk perumahan biasa (residensial) memiliki jenis yang dibedakan lagi, seperti perumahan untuk kelas low, medium, atau high, yang mana permintaan pasarnya juga berbeda.
          Permintaan pasar ini juga sangat dipengaruhi oleh supply and demand yang seimbang, sangat mungkin di suatu zona tertentu terjadi bubble property yang mana pertumbuhan properti sangat tinggi (bombastis) namun permintaannya sangat rendah, ini adalah suatu kondisi ketidakseimbangan yang sangat buruk. Dampak yang ditimbulkan dari bubble property ini bisa sangat berimbas pada penyaluran Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dari perbankan. Dampak perputaran properti yang lambat mengakibatkan banyak pengembang mengalami kesulitan likuiditas, akibatnya bisa gulung tikar alias bangkrut. Dengan jumlah penduduk Indonesia tak kurang dari 250 juta maka dipastikan potensi permintaan pasar terhadap properti yang akan semakin tinggi setiap waktu, namun demikian analisa permintaan pasar secara cermat sangat penting sebelum upaya optimalisasi eks BMN idle dilakukan.
        Tren pasar properti setiap tahun ternyata juga berubah, khususnya di kota-kota besar untuk jenis properti tertentu seperti apartemen perkembangannya bisa stagnant. Ini karena gencarnya pembangunan apartemen yang terlalu cepat namun tingkat permintaan tidak begitu menggembirakan. Bahkan satu tahun terakhir tingkat pertumbuhan harga apartemen sendiri tidak terlalu baik sehingga investor kurang tertarik berinvestasi. Sehingga tak heran jika pengembang apartemen berupaya menarik calon konsumen dengan pembelian tanpa down payment (DP), meskipun untuk kota-kota tertentu trend yang terjadi untuk sektor apartemen justru positif. Ini yang harus dicermati ketika akan mengelola eks BMN idle, yang terpenting adalah bagaimana bisa melihat potensi pasar yang ada. Meskipun ada anggapan bahwa kondisi pasar positif, namun kenyataan di lapangan ternyata berbeda karena terjadi ketimpangan antara supply and demand.
Analisa Permasalahan Hukum
        BMN idle yang berupa tanah dan atau bangunan secara legalitas harus jelas kepemilikannya, dan secara penguasaan objek harus terkendali (tidak dikuasai pihak lain). Oleh karena itu, analisa permasalahan hukum terhadap BMN idle yang akan dioptimalisasi menjadi sangat penting. Tidak tertutup kemungkinan bahwa BMN idle yang akan dilakukan optimalisasi memiliki potensi permasalahan hukum, misalnya bangunan yang berdiri dimiliki oleh pihak ketiga yang pada masa sebelumnya sudah ada/belum ada perjanjian dengan pengguna barang dalam rangka pemanfaatan. Kondisi seperti ini harus ada solusi terlebih dahulu baik itu melalui jalur negosiasi maupun penyelesaian secara hukum, sebelum upaya optimalisasi dilakukan.
       Penguasaan dan pengawasan BMN idle menjadi sangat penting, karena aset berupa tanah dan atau bangunan sangat rawan dengan penguasaan oleh pihak lain. Meskipun ini termasuk upaya pengamanan secara fisik, namun jika hal ini kurang diperhatikan menjadi potensi yang akan menimbulkan permasalahan hukum di kemudian hari. Banyak aset BMN yang kemudian berpindah kepemilikan kepada pihak lain karena dikuasai terlalu lama oleh pihak tertentu, sehingga timbul gugatan yang menyatakan bahwa aset yang diduduki adalah miliknya. Sertifikasi BMN merupakan salah upaya bagaimana memperjelas legalitas sehingga suatu aset BMN merupakan sah milik Pemerintah RI. Permasalahan hukum sebaiknya diselesaikan sebelum BMN idle diserahkan kepada Pengelola Barang sehingga untuk ke depan pengelolaanya lebih aman dan mudah.
Menciptakan Nilai Tambah (Value Added)
        Strategi menciptakan nilai tambah merupakan kunci bagaimana memanfaatkan eks BMN idle secara optimal, hal yang paling sering dilakukan dalam dunia properti adalah bagaimana menambah atau mengubahnya sehingga menjadi properti yang mempunyai nilai tinggi. Tentunya untuk langkah awal sangat diperlukan analisa highest and best use untuk menentukan peruntukan yang tepat untuk suatu BMN Idle yang berupa tanah dan atau bangunan. Setelah diketahui peruntukannya dengan tepat maka bisa dilakukan perbaikan-perbaikan guna bisa meningkatkan nilai tambahnya. Suatu misal jika BMN Idle berupa bangunan sangat potensial untuk disewakan maka bisa ditambahkan fasilitas dan fungsinya, seperti pemasangan AC di setiap sekat kamar, pemasangan fasilitas koneksi internet gratis, penyediaan ruang fitness center, lahan parkir kendaraan yang cukup. Penambahan fasilitas seperti ini akan mendongkrak nilai properti secara significant, sehingga potensi penerimaan negara dari pemanfaatan BMN Idle semakin tinggi.
        Cara lain yang bisa digunakan untuk  menciptakan nilai tambah Eks BMN Idle adalah dengan mengubah lay out, yaitu bagaimana menciptakan penataan ruang yang tepat dan nyaman. Ini yang kadang kurang diperhatikan, lay out yang kurang baik akan sangat mempengaruhi nilai tambah sebuah properti, jadi penataannya harus tepat sesuai dengan fungsinya dan terlihat lebih menarik. Desain  interior bisa dimaksimalkan sehingga dapat terlihat lebih menawan, ini merupakan nilai plus dari suatu eks BMN idle sehingga pihak lain berminat untuk menyewanya atau dengan sistem bagi hasil keuntungan. Jika dimungkinkan meminta konsultan design interior untuk memberikan rancangan atau design penataan ruang yang terbaik untuk eks BMN Idle yang akan dioptimalisasi. Perbaikan lay out selain merubah fungsi juga bisa menambah estetika bangunan. Salah satu kelemahan bangunan yang sudah berusia cukup tua adalah merosotnya kondisi fisik, fungsi, dan nilai ekonomis. Dengan perbaikan lay out diharapkan dapat meningkatkan nilai tambah sehingga semakin mempertinggi pula potensi penerimaan negara yang diperoleh dari pemanfaatannya.
       Pemberian layanan ekstra yang optimal juga bisa meningkatkan nilai tambah eks BMN idle, antara lain layanan kebersihan, layanan laundry, layanan catering, keamanan 24 jam, membuat nilai sewa properti semakin mahal. Jika luasan dan fasilitas memadai, eks BMN Idle yang disewakan secara bulanan atau tahunan, nilai tambahnya bisa melonjak menjadi sewa harian jika fasilitas yang disediakan menyamai hotel atau penginapan. Sistem keamanan yang baik juga menjadi salah satu layanan yang dapat diberikan dari pengelolaan properti. Untuk kondisi di kota-kota besar dengan tingkat kriminalitas yang tinggi, layanan keamanan yang baik menjadi nilai jual yang tinggi. Dampak yang ditimbulkan akan semakin menarik minat pihak lain untuk menyewa atau memanfaatkan eks BMN idle yang dikelola. Inilah potensi Penerimaan Negara atau PNBP yang berasal dari BMN Idle yang bisa dikembangkan dengan cara pemberian layanan yang baik, pemeliharaan, dan pemberian fasilitas secara lebih baik.
        Salah satu keunikan dari properti adalah nilai tambah yang berasal dari sewa/pemanfaatan (cash flow) dan nilai tambah harga yang terjadi karena dampak inflasi (capital gain). Kenaikan harga properti paling tidak 15% per tahun sehingga berada di atas bunga bank, sehingga prinsip mencicil angsuran properti selama mungkin sangat masuk akal karena nilainya minimal akan sama dengan angsuran pokok dan bunga ketika hutang lunas, jika pembiayaan ditalangi oleh bank. Sehingga dampak dari faktor inflasi dan kelangkaan mengakibatkan nilai tambah properti (capital gain) seiring perjalanan waktu akan terus meningkat. Dengan demikian, sangat disayangkan jika eks BMN idle yang potensial dan berada di lokasi yang strategis dipindahtangankan meskipun secara aturan dibolehkan, perlakuan yang tepat adalah bagaimana memanfaatkan eks BMN idle secara optimal sehingga berdampak pada penerimaan negara.
Metode Pemasaran
        Dalam era digitalisasi dan informasi seperti saat ini metode pemasaran sudah semakin berkembang, salah satunya adalah dengan memanfaatkan social media marketing. Dengan menggunakan facebook, twitter, instagram, google+, orang sudah bisa menggunakan tool pemasaran secara gratis. Salah satu kelebihan social media marketing adalah efeknya yang bersifat viral, bisa menyebar secara berantai di antara sesama anggota social media. Ini hanya salah satu cara saja bagaimana memasarkan eks BMN idle yang akan dimanfaatkan atau disewakan kepada pihak lain. Kenapa tidak? Dengan adanya BLU Aset seperti Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN) diberikan wewenang untuk memanfaatkan Eks BMN Idle secara kreatif namun masih dalam koridor aturan yang ada sehingga Eks BMN Idle bisa menghasilkan pemasukan uang ke negara.
       Disinilah fungsi dan peran manajer aset, salah satunya adalah bagaimana memasarkan aset yang bisa dimanfaatkan oleh pihak lain yang dampaknya akan memberikan pemasukan uang ke negara. Cara memasarkan tidak harus berbiaya tinggi dengan memasang iklan di berbagai media seperti jaman dahulu, pada era informasi dan digitalisasi seperti saat ini biaya pemasaran bisa ditekan jauh lebih murah dengan menayangkan secara digital di website popular. Metode yang paling tepat untuk pemasaran eks BMN idle adalah bagaimana bisa menawarkan keunggulan dan manfaat yang banyak bagi calon mitra pengguna. Untuk pemasaran yang efektif perlu modifikasi aset sehingga ada pembeda dan keunggulan dibandingkan dengan yang lain. Target market akan selalu mencari sesuatu yang unggul dan memberikan manfaat yang besar atas transaksi yang akan dilakukan.
       Salah cara pengembangan usaha di bidang manajemen aset negara adalah bagaimana menciptakan pemasaran yang efektif. Menciptakan nilai tambah adalah salah satu upaya bagaimana menciptakan penawaran yang menarik bagi calon mitra yang akan bekerja sama untuk pemanfaatan Eks BMN Idle. Hukum keterbatasan (scarcity) dan kekuatan pasar (supply and demand) masih sangat mempengaruhi upaya pemasaran yang dilakukan. Disinilah analisa potensi pasar properti diperlukan, sehingga cara dan metode pemasaran yang tepat merupakan bagian dari manajamen aset negara yang harus digarap secara apik. Banyak instrument atau tool pemasaran yang bisa digunakan untuk saat ini, meskipun diantara intrumen itu untuk masa sekarang sudah kurang efektif, salah satunya adalah pemasaran melalui iklan radio.
Kesimpulan
        Untuk mengoptimalkan eks BMN idle perlu cara dan strategi yang efektif sehingga dapat menghasilkan pemasukan uang ke negara. Dengan menciptakan nilai tambah yang lebih baik pada eks BMN idle yang berupa tanah dan atau bangunan yang telah diserahkan dari Pengguna Barang kepada Pengelola Barang, maka akan meningkatkan nilai ekonomis suatu eks BMN idle. Cara yang paling lazim untuk meningkatkan nilai tambahnya adalah dengan mengubah atau menambah fasilitas yang sudah ada sehingga memiliki nilai jual atau sewa yang lebih baik. Diperlukan metode pemasaran yang lebih baik sesuai dengan perkembangan jamannya, salah satunya dengan memanfaatkan social media marketing ataupun digital marketing. Target yang dapat dicapai dari optimalisasi eks BMN idle ini adalah bagaimana pemanfaatan secara maksimal sehingga menciptakan PNBP atau pemasukan uang ke negara. 

Literatur :
- Peraturan Menteri Keuangan No.71/PMK.06/2016 Tata Cara Pengelolaan Barang Milik Negara Yang Tidak Digunakan Untuk Menyelenggarakan Tugas Dan Fungsi Kementerian Negara/Lembaga