Penilaian Tanpa Survei Lapangan: Solusi dan Tantangan untuk Penilaian yang Efektif dan Efisien

Pelayanan Penilaian sebagai salah satu tugas dan fungsi Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) merupakan ujung tombak dari pelaksanaan misi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN)  dalam mewujudkan nilai kekayaan negara yang wajar  dan dapat dijadikan acuan dalam berbagai keperluan. Tugas dan fungsi yang lahir bersamaan dengan lahirnya DJKN ini sepenuhnya tidak dapat dilepaskan dari pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah (BMN/D). Karena pada siklus pengelolaan tersebut, penilaian menjadi salah satu segmen yang berperan cukup signifikan. Jika dilihat lebih lanjut, peran ini juga termaktub dalam salah satu azas pengelolaan BMN/D, yaitu azas kepastian nilai dimana pengelolaan BMN/D harus didukung oleh adanya ketepatan jumlah dan nilai barang dalam rangka optimalisasi pemanfaatan dan pemindahtanganan BMN/D serta penyusunan neraca pemerintah.

Sejalan dengan nafas Undang-undang Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik, setiap penyelenggara pelayanan publik, wajib memenuhi standar pelayanan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat secara luas. Standar pelayanan tersebut adalah tolok ukur, pedoman penyelenggaraan pelayanan, serta acuan penilaian kualitas pelayanan yang menjadi kewajiban dan janji penyelenggara kepada masyarakat dalam rangka pelayanan yang berkualitas, cepat, mudah, terjangkau, dan teratur. Selain itu, kepuasan publik juga tak luput harus menjadi perhatian bersama agar pelayanan semakin maksimal dan mencegah adanya penyimpangan penyelenggara publik dengan adanya pengawasan dari masyarakat. Tidak terkecuali dengan pelayanan penilaian yang ada di KPKNL.

Secara teknis, penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasi nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut, termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran. Proses penilaian adalah rangkaian kegiatan yang didalamnya meliputi beberapa hal, diantaranya Identifikasi dan verifikasi permohonan penilaian, Penentuan tujuan penilaian, Pengumpulan dan analisis data informasi penilaian, Menentukan pendekatan penilaian yang akan digunakan, Menentukan simpulan nilai, dan Pembuatan laporan penilaian.

Dalam tahapan pengumpulan dan analisis data informasi penilaian, terdapat kegiatan yang menjadi unsur penting, yaitu peninjauan langsung atau biasa juga disebut survei lapangan. Survei lapangan tidak saja dilaksanakan hanya untuk melihat secara langsung objek penilaian, namun perlu juga untuk mengumpulkan data-data lain yang mungkin belum terungkap dari usulan atau permohonan. Termasuk dan tidak terbatas pula dalam hal mencari data pembanding apabila akan menggunakan data pasar pada saat menentukan pendekatan penilaian.

Dalam perjalananya, sering ditemui permohonan penilaian yang belum dapat dilaksanakan survei lapangan karena terkendala beberapa hal, antara lain karena lokasi objek penilaian yang jauh serta tidak tersedianya dana untuk melakukan perjalanan dinas menuju tempat dimaksud. Selain itu, walaupun tersedia dana untuk melakukan peninjauan langsung oleh Tim Penilai. Namun, bila ditinjau dari efisiensi pelaksanaan tugas dengan hasil yang dicapai. Terkadang jauh lebih besar biaya yang dikeluarkan untuk melakukan survei lapangan dibandingkan dengan hasil yang diterima terutama kaitannya dengan pemasukan negara berupa PNBP (Pendapatan Negara Bukan Pajak), baik dari pemanfaatan seperti sewa dan pemindahtanganan seperti penjualan lelang. Oleh karena itu, perlu terobosan untuk dapat mengatasi masalah tersebut.

Dengan diterbitkannya Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7 Tahun 2022 (Per-7/KN/2022) tentang Petunjuk Teknis Penilaian Tanpa Survei Lapangan, DJKN ingin memenuhi layanan publik yang lebih baik ke masyarakat pengguna jasa penilaian. Hal ini juga dilakukan sebagai tindak lanjut dan amanat dari Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173/PMK.06/2020 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, pada pasal 12 ayat 5 yang didalamnya memuat bahwa “Pengumpulan data dan informasi tanpa survei lapangan dilakukan untuk Penilaian terhadap objek selain tanah dengan menggunakan desktop valuation sepanjang terdapat petunjuk teknis Penilaian yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal.”

Dalam Per-7/KN/2022, dijelaskan secara lebih detil mengenai objek penilaian, tujuan penilaian, persyaratan dan teknis pelaksanaan penilaian tanpa survei lapangan. Mengenai objek penilaiannya sendiri, belum mencakup seluruh jenis dari properti, bisnis, maupun sumber daya alam. Sebagai contoh untuk objek berupa tanah, sampai saat ini peraturan masih mengharuskan penilaian dilakukan dengan survei lapangan. Sehingga objek dalam Per-7/KN/2022 terbatas hanya meliputi properti berupa selain tanah, bisnis berupa instrumen keuangan; dan/atau sumber daya alam berupa mineral dan/atau minyak dan gas bumi.

Tujuan penilaiannya terbatas pada beberapa kategori yaitu sebagai berikut I) Penilaian Properti selain tanah, yang dapat dilakukan atas Barang Milik Negara, dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, pemanfaatan, pemindahtanganan; atau pelaksanaan kegiatan lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pengelolaan Barang Milik Negara, antara lain surat berharga syariah negara dan asuransi Barang Milik Negara; barang gratifikasi sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan di bidang pengelolaan Barang Milik Negara yang berasal dari barang rampasan negara dan barang gratifikasi; BMN dalam rangka pemindahtanganan terbatas pada Barang Milik Negara yang tercatat dalam penatausahaan Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang; dan/atau Barang Milik Negara yang perolehannya berasal dari pembelian atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara. II) Penilaian bisnis berupa Instrumen Keuangan dilakukan dalam rangka penyajian laporan, dan III) Penilaian sumber daya alam berupa mineral dan/atau minyak dan gas bumi dilakukan dalam rangka penatausahaan.

 Selain itu, dalam Per-7/KN/2022 diatur adanya persyaratan penilaian tanpa survei lapangan, yaitu a) Diperoleh data dan informasi tanpa survei lapangan terkait objek pembanding, dalam hal Penilaian dilakukan dengan menggunakan pendekatan pasar, terkait analisis pasar; dan/atau lainnya, yang diperlukan dalam Penilaian.; b) Objek Penilaian pernah dinilai oleh Penilai Pemerintah yang bersangkutan secara perseorangan atau dalam tim Penilai Pemerintah, melalui Survei Lapangan dengan peninjauan langsung; dan c) Terdapat buletin teknis yang mengatur pengumpulan data dan informasi objek Penilaian tanpa Survei Lapangan yang ditetapkan oleh Direktur Penilaian.

Walaupun memiliki keterbatasan dari sisi objek penilaian, namun hal ini sudah memberikan banyak perbaikan. Karena sebagian besar permohonan penilaian yang dilayani oleh KPKNL di seluruh wilayah Indonesia, telah mencakup dari objek yang diatur dalam peraturan tersebut. Dan dari sisi pelayanan, ini bisa menjadi ruang yang sangat baik kepada pengguna jasa yang menginginkan kecepatan dan kepastian nilai yang dimohonkan.

Sebagai contoh, apabila ada satuan kerja yang memohon penilaian untuk penjualan BMN berupa satu unit kendaraan bermotor roda dua, namun lokasinya berada di daerah yang jauh dan cukup sulit untuk terjangkau kendaraan umum. Ditambah dengan adanya keterbatasan dana untuk melaksanakan perjalanan dinas survei lapangan oleh Tim Penilai. Maka penilaian tanpa survei lapangan menjadi pilihan. KPKNL dapat memberitahukan kepada pemohon bahwa penilaian dapat diteruskan dengan menyampaikan proses berikutnya adalah penyampaian jadwal wawancara berupa pengumpulan data dan informasi dari pemohon terkait objek penilaian yang akan dilakukan secara daring, seperti melalui zoom meeting, maupun media lainnya. Hal ini tentu akan menghemat waktu dan biaya yang dikeluarkan.

Pada proses ini, permasalahan atau tantangan dapat muncul karena beberapa hal, di antaranya 1. Pelaksanaan wawancara harus didukung dengan jaringan telekomunikasi dan internet yang memadai karena akan dilakukan koordinasi dan pertemuan secara daring. Apabila sarana tersebut tidak memadai, maka akan menghambat proses berikutnya.; 2. Pemohon atau satker perlu menjelaskan secara detil terkait objek penilaian serta data-data pendukung lainnya yang dibutuhkan. Termasuk apabila Tim Penilai membutuhkan data pasar pembanding di sekitar objek terkait. Sehingga, pemohon harus dapat mengisi form pendataan yang nantinya akan dimintakan oleh Penilai sebagai kelengkapan dokumen.; 3. Apabila penjelasan dari pemohon dirasa kurang lengkap dan tidak memadai, atau satker tidak menyepakati proses penilaian tanpa survei lapangan dilanjutkan. Pada akhirnya, Tim Penilai tetap harus melakukan peninjauan langsung ke lapangan.

Adapun untuk mengatasi hal tersebut, perlu lebih banyak sosialisasi kepada satuan kerja mengenai proses dari penilaian tanpa survei lapangan ini.

Terakhir, melalui Per-7/KN/2022, DJKN terus berupaya membuat terobosan layanan penilaian agar dapat mengatasi masalah seperti yang telah dijelaskan sebelumnya. Semoga ke depannya, masyarakat pengguna jasa penilaian juga bisa memberikan masukan untuk perbaikan serta kepuasan masyarakat semakin meningkat atas layanan KPKNL.

 Narator : Muhammad Irsyad - Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Pertama

KPKNL Makassar - EWAKO Selalu Menjaga Integritas