Selasa, 22 Februari 2022 | 1304 kali
I. PENDAHULUAN
A. Latar
Belakang
Hal yang harus
dilakukan oleh Penilai sebelum melakukan penilaian atas tanah adalah melakukan
analisis terhadap penggunaan tertinggi dan terbaik atas tanah tersebut,
sehingga sebidang tanah akan mempunyai nilai pasar yang sesuai dengan
penggunaan tertinggi dan terbaiknya. Penggunaan tertinggi terbaik atas tanah
diuji menggunakan empat aspek, yaitu diizinkan secara legal, memungkinkan
secara fisik, layak secara keuangan, dan mencapai produktifitas yang maksimal.
Beberapa
bidang tanah yang terletak di lokasi yang berdekatan mungkin memiliki
penggunaan tertinggi dan terbaik yang berbeda, dan dapat memiliki nilai pasar
yang berbeda pula, hal tersebut dapat terjadi karena dipengaruhi oleh aturan
tata kota yang membatasi penggunaan atas tanah tersebut. Pembatasan penggunaan
atas tanah meliputi namun tidak terbatas pada peruntukan dan luas tanah yang
dapat dibangun.
Studi kasus
perbedaan aturan tata kota yang membatasi penggunaan atas tanah walaupun di
lokasi yang berdekatan terjadi di Jalan Urip Sumoharjo, Kota Makassar. Sebidang
tanah Barang Milik Negara milik Kodam XIV/Hasanuddin seluas 2.872 m2 yang
terletak di tepi Jalan Urip sumoharjo memiliki zoning perumahan, tepat di depan
tanah tersebut, di tepi Jalan Urip Sumoharjo terdapat sebidang tanah berikut
bangunan rumah makan di atasnya seluas 140 m2 dengan zoning perdagangan yang
sedang ditawarkan untuk dijual, masih di Jalan Urip Sumoharjo, sekitar 750 m
dari lokasi tersebut terdapat sebidang tanah lain berikut bangunan rumah
tinggal di atasnya seluas 2.407 m2 dengan zoning perdagangan yang juga sedang
ditawarkan untuk dijual.
Dalam kondisi
dimana terdapat penugasan bagi Penilai untuk melakukan penilaian atas nilai
wajar tanah BMN milik Kodam XIV/Hasanuddin, dapat terjadi Penilai dengan mudah
akan menggunakan dua bidang tanah yang sedang ditawarkan untuk dijual tersebut
sebagai pembanding, dengan alasan lokasinya yang berdekatan. Dalam analisis
perhitungan nilai sangat mungkin penilai memberikan penyesuaian negatif untuk
menyesuaikan zoning perdagangan kepada perumahan, dan memberikan penyesuaian negatif
pula untuk menyesuaikan tanah yang luasnya kecil kepada tanah yang luasnya
besar.
Untuk
memperkuat analisis, harus dilakukan pengujian untuk mendapatkan kesimpulan
apakah nilai pasar tanah pada zoning perdagangan lebih tinggi daripada nilai
pasar tanah pada zoning perumahan, selain itu apakah nilai pasar tanah per m2
yang memiliki luasan kecil lebih tinggi daripada nilai pasar tanah per m2 yang
memiliki luasan lebih besar. Serta apakah posisi tanah sudut memberikan pengaruh
positif atas nilai pasar tanah
B. Rumusan
Masalah
Aturan tata
kota berupa zoning membatasi peruntukan atas tanah, sehingga peruntukan
sebidang tanah tidak dapat melanggar aturan tersebut walaupun secara ekonomis
menguntungkan, begitupun halnya dengan ukuran tanah mencakup lebar depan,
panjang ke belakang, dan bentuk tanah, aturan tata kota mengatur bahwa tidak
sepenuhnya luas tanah yang ada dapat dibangun, ada aturan mengenai luas tapak
yang boleh dikembangkan.
Karakteristik
ketiga bidang tanah yang akan dianalisis yaitu:
Tabel
1
Perbedaan
Karakteristik 3 Bidang Tanah
|
Bidang |
Letak/Posisi |
Luas
(m2) |
Zoning |
|
1 |
Tepi
Jalan Urip Sumoharjo (tanah
sudut dengan Jalan Pampang Raya) |
2872 |
Perumahan |
|
2 |
Tepi
Jalan Urip Sumoharjo |
140 |
Perdagangan |
|
3 |
Tepi
Jalan Urip Sumoharjo |
2407 |
Perdagangan |
Ketiga bidang
tanah tersebut terletak di jalan yang sama dan analisis ini akan menjawab
pertanyaan sebagai berikut:
1.
Bidang
1 berseberangan dengan bidang 2 namun berbeda luas dan zoning, apakah bidang 2
pasti memiliki nilai pasar per m2 lebih tinggi daripada bidang 1?
2.
Bidang
1 dan bidang 3 berjarak sekitar 750 meter dengan luas yang mirip namun zoning
yang berbeda, apakah bidang 3 pasti memiliki nilai pasar per m2 lebih tinggi
dari bidang 1?
3.
Bidang
2 dan bidang 3 berjarak 750 meter dengan zoning yang sama namun luas yang
berbeda, apakah bidang 2 pasti memiliki nilai pasar per m2 lebih tinggi dari
bidang 3?
4.
Bagaimana
pengaruh posisi tanah sudut terhadap nilai pasar tanah?
C. Tujuan
Penelitian
Penelitian ini
bertujuan untuk mengetahui pengaruh faktor posisi, zoning, dan luas terhadap
nilai pasar tanah di Jalan Urip Sumoharjo, Kota Makassar, serta membuktikan
persepsi yang berlaku secara umum bahwa tanah dengan zoning perdagangan
memiliki nilai yang lebih tinggi daripada tanah dengan zoning perumahan, tanah
dengan luasan lebih kecil memiliki nilai yang lebih tinggi daripada tanah
dengan luasan lebih besar, serta tanah sudut mempunyai pengaruh positif
terhadap nilai pasar tanah.
D. Manfaat
Penelitian
Penelitian ini
bermanfaat bagi Penilai dalam memberikan gambaran mengenai salah satu metode
yang dapat digunakan untuk menguji perbandingan nilai pasar tanah yang mungkin
berbeda dikarenakan perbedaan karakteristik antara tanah tersebut yang berkaitan
dengan aturan tata kota.
II. PEMBAHASAN
A. Landasan
Teori
Dalam menghitung nilai tanah hal yang
pertama harus dipertimbangkan adalah aturan tata kota dimana lokasi tanah
tersebut berada, zoning atau peruntukan tanah ditetapkan oleh pemerintah daerah
yang mengatur dan mengawasi penggunaan tanah secara umum termasuk ukuran
bangunan, kepadatan lahan yang terbangun, lahan terbuka yang dibutuhkan, jumlah
unit bangunan yang diizinkan, luas parkir yang dibutuhkan, dan faktor lain yang
mempengaruhi penggunaan tertinggi dan terbaik dari suatu lahan, di samping itu
ukuran dan bentuk lahan memberikan kelebihan dan kekurangan serta mempengaruhi
nilai suatu property (Appraisal Institute:2008).
Beberapa aturan tata kota
diantaranya adalah Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan,
Koefisien Daerah Hijau, dan Garis Sempadan Bangunan. Koefisien Dasar Bangunan
(KDB) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh
lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan
yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan
lingkungan. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan
rencana tata bangunan dan lingkungan. Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah
rangka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar
bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan
rencana tata bangunan dan lingkungan. Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah jarak
bebas bangunan gedung dari tepi jalan.
Salah satu metode untuk
menghitung nilai tanah yaitu menggunakan Land
Residual Method, metode ini membagi property berdasarkan komponen fisik
menjadi tanah dan bangunan, sehingga nilai tanah sebagai residual dihitung
dengan cara mengurangkan nilai property dengan nilai bangunan yang sudah
diketahui terlebih dahulu (Fisher, Martin: 1994).
B.
Metodologi
Analisis
dilakukan melalui tahapan sebagai berikut:
1.
Merencanakan
penggunaan ketiga bidang tanah sesuai dengan penggunaan tertinggi dan
terbaiknya, yaitu dengan mempertimbangkan luas lahan yang dapat dikembangkan
sesuai dengan aturan tata kota serta kelayakan secara fisik dan keuangan atas
pengembangan dimaksud.
2.
Menghitung
nilai kini bersih dari tanah dan bangunan yang dikembangkan, yaitu dengan
mengurangkan nilai kini atas harapan pendapatan yang diterima di masa depan
dengan biaya untuk mengembangkan lahan pada saat ini.
3.
Membandingkan
nilai kini bersih ketiga bidang yang merupakan residual tanah berdasarkan
penggunaan tertinggi dan terbaiknya.
C. Analisis
Analisis
dilakukan menggunakan Land Residual
Method dengan mempertimbangkan aturan tata kota yang berlaku, meliputi
zoning dan building codes yaitu KDB,
KLB, KDH, dan GSB.
1. Analisis Bidang 1
Tanah bidang 1 merupakan Barang Milik
Negara dengan dokumen kepemilikan berupa SHP, tanah ini memiliki luas 2.872 m2
dengan lebar muka 30 meter dan panjang ke belakang 95 m, zoning tanah ini
sebagai perumahan. Analisis aspek legal dan fisik atas tanah bidang 1
dijelaskan sebagai berikut:
|
Ketentuan |
|
|
Keterangan |
|
KDB |
: |
80persen |
|
|
Tapak
yang boleh dibangun |
: |
2.298
m2 |
(80persen
x 2.872 m2) |
|
|
|
|
|
|
KLB |
: |
15 |
|
|
Luas
total yang diizinkan |
: |
43.080
m2 |
(15
x 2.872 m2) |
|
|
|
|
|
|
KDH |
: |
10persen |
|
|
Lahan
hijau yang harus ada |
: |
287
m2 |
(10persen
x 2.872 m2) |
|
|
|
|
|
|
GSB |
: |
10 m |
|
|
Tapak
yang boleh dibangun |
: |
1.700
m2 |
(95
m – 10 m) x (30 m – 10 m) |
|
|
|
|
|
|
Kesimpulan |
|
|
|
|
Dibangun
5 unit rumah 2 lantai dengan ukuran 10 m x 20 m x 2 lantai |
|||
Perhitungan nilai tanah bidang 1
dilakukan dengan Land Residual Method sebagai
berikut:
Tabel
2
Analisis Land Residual Method Tanah Bidang 1
|
Periode |
Arus Kas (ribuan rupiah) |
Faktor Diskonto (9,54persen) |
Nilai Kini (ribuan rupiah) |
|
0 |
-14.565.563 |
1,000 |
-14.565.563 |
|
1 |
5.940.000 |
0,913 |
5.422.531 |
|
2 |
12.186.504 |
0,833 |
10.155.711 |
|
3 |
12.500.916 |
0,761 |
9.510.178 |
|
Nilai Kini Bersih |
10.522.858 |
||
Dengan asumsi sebagai berikut:
a. Arus kas keluar di tahun ke-0
merupakan biaya pembangunan 5 unit rumah beserta jalan komplek dan pagar
keliling
b. Harga jual rumah sebesar Rp6 milyar
berdasarkan benchmark harga rumah
pada Mutiara Residence di Jalan A.P.Pettarani yang berjarak 500 meter dari
lokasi tanah bidang 1. Penjualan di tahun ke-1 sebanyak 1 unit, di tahun ke-2
dan ke-3 masing-masing 2 unit.
c. Pertumbuhan harga rumah per tahun
sebesar 2,58persen sesuai tren pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto
Sulawesi Selatan selama 6 tahun terakhir
d. Tingkat diskonto dihitung menggunakan Capital Asset Pricing Method dengan
tingkat suku Bunga bebas risiko yang mengacu pada hasil lelang Surat Utang
Negara sebesar 7,0239persen, beta sebesar 0,384 berdasarkan benchmark beta PT Gowa Makassar Tourism
Development, dan Equity Risk Premium sebesar
6,56persen bersumber dari data Damodaran.
Sehingga dari hasil analisis diperoleh nilai pasar tanah
bidang 1 sebesar Rp3.663.948,00 per m2.
2. Analisis Bidang 2
Tanah bidang 2 merupakan tanah dengan
dokumen kepemilikan berupa SHM, tanah ini memiliki luas 140 m2 dengan lebar
muka 10 meter dan panjang ke belakang 14 m, zoning tanah ini sebagai perdagangan.
Analisis aspek legal dan fisik atas tanah bidang 2 dijelaskan sebagai berikut:
|
Ketentuan |
|
|
Keterangan |
|
KDB |
: |
60persen |
|
|
Tapak
yang boleh dibangun |
: |
84
m2 |
(60persen
x 140 m2) |
|
|
|
|
|
|
KLB |
: |
16 |
|
|
Luas
total yang diizinkan |
: |
2.240
m2 |
(16
x 140 m2) |
|
|
|
|
|
|
KDH |
: |
30persen |
|
|
Lahan
hijau yang harus ada |
: |
42
m2 |
(30persen
x 140 m2) |
|
|
|
|
|
|
GSB |
: |
10 m |
|
|
Tapak
yang boleh dibangun |
: |
40
m2 |
(14
m – 10 m) x 10 m |
|
|
|
|
|
|
Kesimpulan |
|
|
|
|
Dibangun
1 unit toko 2 lantai dengan ukuran 10 m x 4 m x 2 lantai |
|||
Perhitungan nilai tanah bidang 2
dilakukan dengan Land Residual Method sebagai
berikut:
Tabel
3
Analisis Land Residual Method Tanah Bidang 2
|
Periode |
Arus Kas (ribuan rupiah) |
Faktor Diskonto (9,54persen) |
Nilai Kini (ribuan rupiah) |
|
0 |
-351.013 |
1,000 |
-351.013 |
|
1 |
48.906 |
0,913 |
44.646 |
|
2 |
50.168 |
0,833 |
41.808 |
|
3 |
51.462 |
0,761 |
39.150 |
|
4 |
52.790 |
0,694 |
36.662 |
|
5 |
54.152 |
0,634 |
540.111 |
|
5 |
797.780 |
0,634 |
|
|
Nilai Kini Bersih |
351.363 |
||
Dengan asumsi sebagai berikut:
a. Arus kas keluar di tahun ke-0
merupakan biaya pembangunan 1 unit toko beserta paving blok dan pagar serta
biaya pembongkaran bangunan lama.
b. Harga sewa toko berdasarkan harga sewa
rata-rata property komersial di sekitar lokasi tanah bidang 2, terminal value di tahun ke-5 dihitung
dengan membagi arus kas tahun ke-6 dengan terminal
capitalization rate. Di samping itu terdapat pendapatan sewa tanah dari 2 space booth minuman.
c. Pertumbuhan harga rumah per tahun
sebesar 2,58persen sesuai tren pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto
Sulawesi Selatan selama 6 tahun terakhir
d. Tingkat diskonto dihitung menggunakan Capital Asset Pricing Method dengan
tingkat suku Bunga bebas risiko yang mengacu pada hasil lelang Surat Utang
Negara sebesar 7,0239persen, beta sebesar 0,384 berdasarkan benchmark beta PT Gowa Makassar Tourism
Development, dan Equity Risk Premium sebesar
6,56persen bersumber dari data Damodaran.
Sehingga dari hasil analisis diperoleh
nilai pasar tanah bidang 2 sebesar Rp2.509.734,00 per m2.
3. Analisis Bidang 3
Tanah bidang 3 merupakan tanah dengan
dokumen kepemilikan berupa SHM, tanah ini memiliki luas 2.407 m2 dengan lebar
muka 30 meter dan panjang ke belakang 80 m, zoning tanah ini sebagai
perdagangan. Analisis aspek legal dan fisik atas tanah bidang 3 dijelaskan
sebagai berikut:
|
Ketentuan |
|
|
Keterangan |
|
KDB |
: |
60persen |
|
|
Tapak
yang boleh dibangun |
: |
1.444
m2 |
(60persen
x 2.407 m2) |
|
|
|
|
|
|
KLB |
: |
16 |
|
|
Luas
total yang diizinkan |
: |
38.512
m2 |
(16
x 2.407 m2) |
|
|
|
|
|
|
KDH |
: |
30persen |
|
|
Lahan
hijau yang harus ada |
: |
722
m2 |
(30persen
x 2.407 m2) |
|
|
|
|
|
|
GSB |
: |
10 m |
|
|
Tapak
yang boleh dibangun |
: |
2.100
m2 |
(80
m – 10 m) x 30 m |
|
|
|
|
|
|
Kesimpulan |
|
|
|
|
Dibangun
11 unit ruko 3 lantai dengan ukuran 6 m x 20 m x 3 lantai |
|||
Perhitungan nilai tanah bidang 3
dilakukan dengan Land Residual Method sebagai
berikut:
Tabel
4
Analisis Land Residual Method Tanah Bidang 3
|
Periode |
Arus Kas (ribuan rupiah) |
Faktor Diskonto (9,54persen) |
Nilai Kini (ribuan rupiah) |
|
0 |
-12.797.862 |
1,000 |
-12.797.862 |
|
1 |
1.884.762 |
0,913 |
1.720.569 |
|
2 |
1.933.389 |
0,833 |
1.611.204 |
|
3 |
1.983.270 |
0,761 |
1.508.790 |
|
4 |
2.034.439 |
0,694 |
1.412.886 |
|
5 |
2.086.927 |
0,634 |
20.815.031 |
|
5 |
30.745.201 |
0,634 |
|
|
Nilai Kini Bersih |
14.270.618 |
||
Dengan asumsi sebagai berikut:
a. Arus kas keluar di tahun ke-0
merupakan biaya pembangunan 11 unit ruko beserta paving blok dan pagar serta
biaya pembongkaran bangunan lama.
b. Harga sewa ruko berdasarkan harga sewa
rata-rata property komersial di sekitar lokasi tanah bidang 3, terminal value di tahun ke-5 dihitung
dengan membagi arus kas tahun ke-6 dengan terminal
capitalization rate. Di samping itu terdapat pendapatan sewa tanah dari 4 space booth minuman.
c. Pertumbuhan harga rumah per tahun
sebesar 2,58persen sesuai tren pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto
Sulawesi Selatan selama 6 tahun terakhir
d. Tingkat diskonto dihitung menggunakan Capital Asset Pricing Method dengan
tingkat suku Bunga bebas risiko yang mengacu pada hasil lelang Surat Utang
Negara sebesar 7,0239persen, beta sebesar 0,384 berdasarkan benchmark beta PT Gowa Makassar Tourism
Development, dan Equity Risk Premium sebesar
6,56persen bersumber dari data Damodaran.
Sehingga dari hasil analisis diperoleh
nilai pasar tanah bidang 3 sebesar Rp5.928.798,00 per m2.
III. PENUTUP
A. Kesimpulan
Berdasarkan
hasil analisis terhadap 3 bidang tanah dimaksud dapat diketahui hal sebagai
berikut:
Tabel
5
Kesimpulan
Analisis Land Residual Method
|
Bidang |
Letak/Posisi |
Luas
(m2) |
Zoning |
Nilai
Pasar Tanah (Rp per m2) |
|
1 |
Tepi
Jalan Urip Sumoharjo (tanah
sudut dengan Jalan Pampang Raya) |
2872 |
Perumahan |
3.663.948,00
|
|
2 |
Tepi
Jalan Urip Sumoharjo |
140 |
Perdagangan |
2.509.734,00
|
|
3 |
Tepi
Jalan Urip Sumoharjo |
2407 |
Perdagangan |
5.928.798,00
|
Dan dapat
menjawab pertanyaan pada rumusan masalah yaitu:
1.
Tanah
bidang 1 berseberangan dengan tanah bidang 2 namun berbeda luas dan zoning,
hasil analisis Land Residual Method menunjukan
bahwa tanah bidang 1 memiliki nilai pasar per m2 lebih tinggi daripada tanah
bidang 2, hal tersebut dikarenakan dengan ukuran tanah yang kecil, bidang 2
mengalami banyak pengurangan luas tanah yang terbangun sebagai akibat aturan
GSB.
2.
Tanah
Bidang 1 dan tanah bidang 3 berjarak sekitar 750 meter dengan luas yang mirip
namun zoning yang berbeda, hasil analisis Land
Residual Method menunjukan bahwa bidang 3 memiliki nilai pasar per m2 lebih
tinggi dari bidang 1, hal itu dikarenakan posisi tanah bidang 1 berada di sudut
jalan sehingga mendapatkan pengurangan luas tanah yang terbangun sebagai aturan
GSB sebanyak dua kali oleh Jalan Urip Sumoharjo dan Jalan Pampang Raya, di
samping itu, persepsi yang diterima oleh umum bahwa tanah dengan zoning
perdagangan/komersial memiliki nilai pasar per m2 yang lebih tinggi
dibandingkan dengan tanah dengan zoning perumahan/residensial adalah terbukti.
3.
Tanah
bidang 2 dan tanah bidang 3 berjarak 750 meter dengan zoning yang sama namun
luas yang berbeda, hasil analisis Land
Residual Method menunjukan bahwa tanah bidang 3 memiliki nilai pasar per m2
lebih tinggi dari tanah bidang 2, hal tersebut dikarenakan dengan ukuran tanah
yang kecil, bidang 2 mengalami banyak pengurangan luas tanah yang terbangun
sebagai akibat aturan GSB
4.
Tanah
1 yang merupakan tanah sudut mendapatkan pengurangan luas karena aturan GSB
dari kedua jalan, sehingga luas tanah yang dapat dikembangkan menjadi lebih
kecil dibandingkan dengan KDB-nya. Luas tanah yang dapat dikembangkan
berbanding lurus dengan nilai pasar tanah tersebut.
Jawaban atas pertanyaan pada rumusan masalah di atas,
memberikan kesimpulan bahwa aturan tata kota mengatur penggunaan bangunan serta
luas tapak maksimal dan luas maksimal total bangunan yang boleh dibangun
berdasarkan zoning, KDB, KLB, KDH, GSB. Semakin besar luas tanah dan luas total
bangunan yang dapat terbangun maka akan semakin tinggi nilai pasar tanah.
B. Saran
