ANALISIS OPTIMALISASI ASET PROPERTI

(Studi Kasus Tanah dan Bangunan di Jalan Makmur Nomor 166, Majalengka)

Dwi Agus Prasetyo

Kepala Seksi Pengelolaan Kekayaan Negara

KPKNL Cirebon

Abstrak

Aset properti merupakan aset berupa tanah dan/atau bangunan serta hak atas satuan rumah susun yang dokumen kepemilikannya dan/atau peralihannya berada dalam pengelolaan Menteri dan/atau tercatat dalam Daftar Nominatif. Saat ini KPKNL Cirebon telah menerima penyerahan aset properti dari Kanwil DJKN Jawa Barat pada 11 Februari 2021 untuk dilakukan pemeliharaan dan pengamanan fisik aset properti.

Aset properti yang menjadi kewenangan KPKNL Cirebon adalah aset eks-BPPN sebanyak satu aset dan eks-PT PPA sebanyak empat puluh empat aset. Selain melaksanakan pemeliharaan dan pengamanan aset properti, KPKNL Cirebon juga mengupayakan optimalisasi aset properti yang berada di wilayah kerjanya. Hal ini dimaksudkan agar aset tersebut dapat memberikan kontribusi maksimal kepada negara. Oleh karena itu, aset properti hendaknya dilakukan analisis penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan. Penggunaannya pun dapat dibenarkan oleh peraturan, dimungkinkan secara fisik, layak secara ekonomi dan sosial, serta menghasilkan keuntungan yang optimal.

Analisis optimalisasi aset properti nomor PRK-0018233 yang terletak di Jalan Makmur Nomor 166, Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka menggunakan landasan analisis aset yang merujuk pada Analisis Highest And Best Use (HBU). Ada tiga alternatif pengelolaan aset properti yang direkomendasikan, antara lain pemanfaatan dalam bentuk sewa, penjualan melalui lelang, dan penetapan status penggunaan untuk pelaksanaan tugas fungsi Kementerian/Lembaga. Berdasarkan pertimbangan analisis pasar, aspek legalitas dan fisik, aspek keuangan, ekonomi dan sosial, penggunaan yang paling menguntungkan (optimal) terhadap aset properti dimaksud adalah penjualan lelang.

 I.    PENDAHULUAN

A.   Latar Belakang

Dalam Roadmap DJKN Tahun 2019-2028: A Distinguished Asset Manager, DJKN telah menetapkan komitmen besar untuk mewujudkan kekayaan negara yang dikelola secara optimal, berkelanjutan, instrumental dalam keuangan negara dan kontributif dalam perekonomian nasional. Komitmen tersebut dikuatkan dalam prinsip-prinsip sebagai berikut: (1) kontributif dalam mendorong perekonomian nasional melalui aspek penerimaan, belanja, dan pembiayaan APBN serta penyediaan infrastruktur yang menjadi tulang punggung dan katalisator pembangunan nasional; (2) berperan penting (instrumental) dalam mencapai misi Kementerian Keuangan sebagai salah satu proses bisnis utama; (3) otoritatif atau paling berpengaruh dalam tataran teoritis maupun praktis yang menjadi acuan untuk diadopsi dan direplikasi oleh manajer aset lain di level nasional dan internasional, serta; (4) adaptif terhadap perkembangan teknologi, perubahan iklim, tujuan pembangunan berkelanjutan, dan dinamika kontemporer lainnya.

Aset properti yang menjadi objek analisis adalah tanah dan bangunan rumah yang terletak di Jalan Makmur No.166, RT 01/RW 06 Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka. Sesuai Profil Aset Properti Eks-Badan Penyehatan Perbankan Nasional Tahun 2023, dan Modul KNL DJKN, tanah tersebut memiliki dokumen Sertipikat Hak Milik (SHM) dengan luas tanah 400 m² dan luas bangunan 230 m². Tanah tersebut pernah dipasang hipotik tahun 1991 dan telah diblokir pada tahun 2008.

Dalam Gambar Situasi SHM tersebut dijelaskan batas selatan bidang tanah dimaksud adalah Jalan Sukarame. Namun berdasarkan survei lapangan, jalan tersebut dikenal dengan nama Jalan Makmur. Sedangkan Jalan Sukarame sudah berubah menjadi Jalan Letkol Abdul Gani. Berdasarkan pengecekan dokumen Akta Hipotik bahwa barang yang dipasang hipotik adalah tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya yang dikenal sebagai Jalan Makmur Nomor 166.

Dengan demikian ada kesesuaikan pada kedua dokumen tersebut yang menunjuk lokasi aset properti berada di Jalan Makmur No.166. Ada kemungkinan penyebutan Jalan Sukarame di Gambar Situasi Nomor 2605/1982 karena kesalahan pencatatan, atau penunjukan jalan yang kurang tepat (dianggap masih bagian Jalan Sukarame). Namun ada informasi tambahan dari salah satu warga yang menyatakan bahwa Jalan Sukarame pada awalnya meliputi sepanjang Jalan Makmur dan Jalan Abdul Gani.

Berdasarkan hasil pemeriksaan fisik, kondisi sebagian besar bangunan dalam keadaan rusak berat dan tidak layak digunakan sebagai tempat tinggal. Apabila digunakan untuk usaha (bisnis), seperti rumah toko (ruko), warung kopi (warkop) atau rumah makan, bangunan tersebut memerlukan biaya perbaikan (renovasi) yang besar.

B.   Maksud dan Tujuan

Maksud analisis objek aset properti yang berlokasi di Jalan Makmur No.166, RT 01/RW 06 Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka adalah untuk mengelola aset properti secara optimal. Sedangkan tujuan penelitian, antara lain: (1) pengamanan dan pemeliharaan aset properti; (2) perbaikan administrasi data/dokumen aset, sehingga diharapkan dapat mendorongkan pencatatan data aset pada aplikasi Modul KNL menjadi lebih baik dan terbentuk database pengelolaan aset properti yang andal; (3) mengetahui permasalahan aset properti di lapangan, serta (4) pemetaan aset properti yang merupakan tindak lanjut dari pembentukan sistem data (database) pengelolaan aset properti yang andal yang didukung pengetahuan permasalahan aset di lapangan. Pemetaan aset bertujuan untuk menentukan langkah-langkah optimalisasi aset, apakah melalui pemanfaatan, penjualan, atau penetapan status penggunaan.

II.    ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HGU) bertujuan untuk menentukan penggunaan yang paling layak dan optimal atas tanah atau tanah berikut bangunan serta mendukung opini nilai. Mengacu pada definisi penggunaan tertinggi dan terbaik, optimalisasi aset properti di Jalan Makmur Nomor 166, Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka merupakan penggunaan yang paling memungkinkan sebagai objek analisis.

Dengan merujuk pada analisis HBU, optimalisasi aset properti dapat dilaksanakan apabila tanah tersebut secara aspek legal dibenarkan, secara aspek fisik dimungkinkan, memiliki kelayakan keuangan (secara ekonomi dan sosial), dan dapat memberikan manfaat tertinggi. Analisis HBU meliputi beberapa aspek dengan landasan pemikiran bahwa aset properti dimaksud dapat menghasilkan nilai keekonomian yang maksimal bila secara optimal memenuhi aspek legalitas, aspek fisik, serta aspek keuangan, ekonomi dan sosial.

Optimalisasi aset properti merupakan upaya untuk menciptakan nilai keekonomian yang maksimal atas tanah dan bangunan di Jalan Makmur Nomor 166, Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka. Nilai keekonomian sangat berhubungan dengan multiplier effect (efek berganda) aset tersebut terhadap pergerakan ekonomi terutama aktivitas usaha (bisnis), industri, perdagangan barang dan jasa. Artinya, aset yang dioptimalkan dapat memberikan dampak dan manfaat yang luas.

Analisis HBU disusun ketika akan memulai suatu proyek optimalisasi atau untuk menentukan (memutuskan) beberapa alternatif penggunaan aset yang paling optimal sebagai langkah persiapan. Analisis HBU disampaikan dalam rangka memberi gambaran kondisi proyek ketika mulai dilaksanakan dengan perubahan yang terjadi hingga saat ini. Terkait optimalisasi aset properti, akan ditentukan beberapa alternatif penggunaan yang sesuai dengan analisis HBU, seperti pemanfaatan sewa, penjualan lelang atau Penetapan Status Penggunaan (PSP).

A.   Analisis Pasar

Dalam menganalisis pasar aset properti digunakan perangkat analisis SWOT. Komponen analisis lingkungan internal antara lain organisasi dan manajemen, serta sumber daya yang dimiliki, yaitu manusia, anggaran dan sarana prasarana. Sedangkan analisis lingkungan eksternal meliputi lingkungan (mitra kerja, stakeholder), peraturan perundangan, sosial budaya, dan perkembangan teknologi informasi.

1.    Kekuatan (Strengths)

Faktor-faktor kekuatan antara lain (a) dokumen aset bersertipikat Hak Milik, (b) Sumber Daya Manusia (SDM) yang cakap dan memadai, (c) alokasi anggaran, sarana dan prasarana pendukung dalam upaya optimalisasi aset, (d) Kementerian Keuangan memiliki reputasi organisasi yang sangat baik khususnya dalam mengelola kekayaan negara, (e) lokasi tanah yang strategis, memiliki fasilitas umum seperti sekolah, perguruan tinggi, perkantoran dan tempat usaha sehingga sangat mudah untuk memasarkan aset tersebut, serta (f) akses mudah karena dekat dengan alun-alun Kabupaten Majalengka.

2.    Kelemahan (Weaknesses)

Faktor-faktor kelemahan antara lain (a) di atas tanah berdiri bangunan tempat tinggal dalam kondisi jelek yang digunakan (dihuni) pihak ketiga, (b) kondisi bangunan rusak berat dan tidak memungkinkan langsung dipakai (sewa) oleh mitra, baik sebagai tempat tinggal maupun komersial (perniagaan). Bangunan tersebut memerlukan biaya yang cukup besar untuk renovasi, (c) adanya tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan. Saat ini tidak ada alokasi anggaran pemeliharaan untuk bayar pajak dan penghuni (pihak ketiga) mengaku tidak pernah membayar PBB.

3.    Kesempatan (Opportunities)

Faktor-faktor kesempatan antara lain (a) adanya peraturan perundangan yang mengatur tentang pengelolaan dan pemanfaatan aset properti, (b) dukungan instansi Kantor Pertanahan Kabupaten Majalengka dan pemerintah daerah (kelurahan) dalam membantu membenahi administrasi aset agar tertib hukum dan tertib fisik, (c) calon mitra (penyewa) yang berminat menggunakan aset sebagai tempat tinggal, tempat usaha maupun calon pembeli lelang.

4.    Hambatan (Threats)

Faktor-faktor hambatan antara lain (a) ada pihak ketiga yang menempati aset tersebut, (b) ada kemungkinan peruntukan untuk bangunan baru (tempat usaha) tidak diizinkan pemerintah daerah.

Setelah melakukan identifikasi dan pemetaan terhadap komponen-komponen Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats, selanjutnya menyusun strategi SWOT sebagaimana tersaji pada tabel 1 berikut:

Tabel 1

Strategi SWOT

Hasil penelitian pasar properti di Kabupaten Majalengka diperoleh data dan informasi harga tanah di sekitar aset properti, sebagai berikut:

Tabel 2

Data Harga Tanah Sekitar Aset Properti

Sedangkan harga sewa aset properti (tanah dan bangunan) di Jalan Makmur No.166 sekitar Rp25.000.000,00. Data ini diperoleh hasil wawancara dengan warga dengan pertanyaan “Seandainya Saudara calon penyewa, kira-kira berapa harga sewa yang Saudara anggap wajar untuk aset tersebut?” Data survei harga tanah dan harga sewa tanah bangunan merupakan perkiraan yang perlu ditindaklanjuti oleh tim penilai untuk mendapatkan nilai wajar.

Guna mencari penggunaan yang optimal terhadap objek analisis, terlebih dahulu dilakukan identifikasi karakteristik properti di sekitar lokasi objek berada. Berdasarkan hasil pengamatan, di Jalan Makmur terdapat beberapa jenis pemanfaatan properti, seperti residensial (hunian), komersial, dan perkantoran. Data selengkapnya dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 3

Karakteristik Properti Jalan Makmur

B.   Analisis Aspek Legalitas

1.    Analisis status dan dokumen kepemilikan

Tanah objek analisis telah bersertipikat Hak Milik dengan luas tanah 400 m². Analisis berdasarkan data dari dokumen berita acara serah terima aset dan penelusuran pada aplikasi Modul KNL (Kekayaan Negara Lain-lain). Dokumen perolehan aset berada di kustodi pada kantor pusat DJKN.

2.    Analisis zoning tanah

Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka Nomor 11 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang dan Ruang Wilayah Kabupaten Majalengka Tahun 2011-2031, yang mengacu pada Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Kecamatan Majalengka memiliki pengaturan sebagai berikut:

a.   Dalam fungsi perkotaan, Kecamatan Majalengka memiliki fungsi pelayanan sebagai pusat pemerintahan, pendidikan, pelayanan sosial, komersial, industri, pengembangan perumahan, pariwisata, pertanian, perikanan dan peternakan.

b.   Kecamatan Majalengka masuk dalam kawasan potensial tumbuh, yaitu sekitar jalan tembus Majalengka-Lemahsugih, dan sekitar jalan lingkar luar.

3.    Analisis perizinan bangunan

Objek analisis berupa tanah dan bangunan tempat tinggal yang dihuni oleh pihak ketiga. Tanah di sekitar lokasi dapat dilakukan perizinan bangunan sebagai perumahan, perkantoran dan usaha komersial (perniagaan/perdagangan).

C.   Analisis Aspek Fisik

1.    Lokasi

Lokasi tanah berada di Jalan Makmur No.166, RT 01/RW 06 Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka, Provinsi Jawa Barat pada koordinat N -6,837287; E 108,223558. Lokasi tanah strategis dengan mempertimbangkan beberapa faktor seperti kedekatan pusat bisnis, lingkungan perkantoran dan pendidikan, posisi terhadap jalan serta kondisi sosial ekonomi di lingkungan sekitar objek analisis.

2.    Karakteristik lahan

Karakteristik lahan aset properti sebagai berikut:

Gambar 1

Site Plan Tanah Objek analisis

3.    Aksesibilitas

Analisis aksesibilitas digunakan untuk mengetahui tingkat kemudahan mencapai objek (lahan), seperti waktu tempuh untuk mencapai lahan, lebar jalan untuk mencapai lahan, dan/atau alat transportasi umum yang tersedia. Aksesibilitas dapat digambarkan sebagai berikut: (a) waktu tempuh untuk mencapai lahan sekitar 5 menit (dari alun-alun Kabupaten Majalengka), (b) lebar jalan untuk mencapai lahan yaitu 5 meter, (c) Kondisi jalan dapat dilalui dengan kendaraan roda empat atau sepeda motor, dengan kondisi baik, serta (d) alat transportasi umum tersedia.

4.    Infrastruktur, utilitas dan layanan publik

Infrastruktur, utilitas dan layanan publik yang terdapat di sekitar lahan, yaitu:

5.    Analisis bangunan eksisting

Jenis bangunan yang berdiri di atas lahan (objek analisis) adalah bangunan tempat tinggal. Bangunan tersebut memiliki satu lantai yang di dalamnya sudah terbagi menjadi beberapa ruangan, antara lain ruang tamu, ruang keluarga, kamar tidur, dapur, dan sebagainya. Pada aspek legal lahan tersebut dapat diperuntukan sebagai beberapa jenis bangunan, seperti rumah tinggal (rumah dinas), kantor maupun komersial (minimarket, ruko, warkop). Meskipun demikian, bangunan tersebut memerlukan renovasi besar sampai bisa dimanfaatkan atau difungsikan.

6.    Kesimpulan Aspek Fisik

Berdasarkan analisis aspek fisik, aset properti terletak di wilayah yang strategis. Objek analisis tersebut berada di perkotaan yang memiliki aksesibilitas mudah dijangkau, memiliki utilitas umum yang lengkap dan memadai serta dalam kondisi baik.

Di sepanjang Jalan Makmur berdiri beberapa bangunan, antara lain (a) bangunan rumah tinggal, (b) bangunan komersial, seperti toko busana, toko makanan beku, lembaga pelatihan kerja, barbershop, toko kelontong dan beberapa warung makan, serta (c) bangunan kantor, seperti kantor notaris. Di Jalan Pahlawan (pertigaan dengan Jalan Makmur) berdiri toko Alfamart yang jaraknya sekitar 60 m.

Lahan aset properti berada di kawasan perdagangan dan fasilitas umum sehingga memiliki potensi yang baik dan layak dikembangkan sebagai properti komersial. Alternatif peruntukan aset properti yang sesuai adalah sebagai rumah, kantor maupun bisnis (komersial).

A.   Analisis Aspek Keuangan, Ekonomi dan Sosial

Berdasarkan hasil analisis pasar, aspek legalitas, dan aspek fisik seperti diuraikan di atas, penggunaan aset properti dapat dimungkinkan sebagai tempat hunian, bangunan komersial (perdagangan barang dan jasa) serta perkantoran. Guna menghasilkan penggunaan tertinggi dan terbaik (optimalisasi aset properti), objek analisis perlu dikaji dari sisi keuangan, ekonomi (penerimaan dan belanja negara), sosial, efisiensi dan efektivitas penggunaan aset serta faktor pengaruh lainnya.

1.    Pemanfaatan Sewa

Dari aspek keuangan, harga sewa aset properti dengan kondisi apa adanya, diperkirakan sekitar Rp25.000.000,00 pertahun. Apabila diasumsikan sewa aset Rp25.000.000,00 pertahun dalam jangka waktu 10 tahun maka potensi penerimaan negara sebesar Rp250.000.000,00.

Berdasarkan analisis fisik, aset tersebut memliki potensi berkembang pesat sehingga dapat menjadi pertimbangan peluang terjadinya kenaikan harga tanah beberapa tahun ke depan. Ada kemungkinan kenaikan harga tanah di kawasan tersebut cukup tinggi, mengingat kawasan tersebut cukup strategis.

Dari aspek ekonomi, pemanfaatan aset melalui sewa menghasilkan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang akan diterima sesuai periode yang diperjanjikan. Lokasi aset tergolong sangat menarik dan bisa menambah minat calon penyewa karena memiliki lingkungan yang baik, seperti tingkat kriminalitas rendah, dekat dengan fasilitas publik dan pendidikan, tempat belanja yang terjangkau dan nyaman serta fasilitas pendukung lainnya.

Namun demikian, aset tersebut memiliki kekurangan dan dapat menyebabkan calon penyewa tidak tertarik untuk menyewa. Misalnya kondisi bangunan rusak berat dan memerlukan biaya renovasi cukup besar, dan kondisinya saat ini dihuni oleh pihak ketiga.

Segmen calon penyewa adalah orang-orang yang bermaksud untuk menggunakan aset tersebut sebagai rumah tinggal atau tempat usaha. Bagi yang menyewa rumah dengan tujuan untuk ditinggali (tempat tinggal) pasti menginginkan rumah dalam kondisi siap huni. Ia pasti berhitung besarnya biaya yang dikeluarkan untuk merenovasi bangunan yang bukan miliknya. Kalaupun calon penyewa diarahkan kepada pihak ketiga yang menghuni aset saat ini, kemungkinan kecil akan terealisasi karena kemampuan ekonomi yang rendah. Perkiraan kami, nilai sewa aset atas tanah seluas 400 m² dan bangunan seluas 230 m² dengan kondisi rusak berat masih cukup tinggi bila dibandingkan dengan kemampuan pihak ketiga yang menghuni aset.

Apabila tujuan sewa adalah untuk membuka usaha (bisnis) atau perkantoran, calon penyewa masih ada kemungkinan bersedia merenovasi bangunan karena untuk menyesuaikan lay out bangunan. Meskipun demikian, besarnya biaya renovasi bangunan akan menjadi pertimbangan dalam biaya investasi awal. Optimalisasi pemanfaatan aset untuk tujuan komersial memberikan dampak sosial dan ekonomi yang sangat besar karena akan menyediakan lapangan pekerjaan, mengurangi pengangguran, menyerap tenaga kerja dan meningkatkan taraf hidup masyarakat.

Mengingat saat ini aset properti dihuni oleh pihak ketiga maka ada potensi risiko pengosongan. Lalu, siapa yang menanggung biaya pengosongan? Dengan melihat kondisi tersebut, ada kemungkinan dapat menurunkan minat calon penyewa.

Faktor lain yang dipertimbangkan adalah pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang terutang. Menurut informasi baik dari pihak kelurahan maupun punghuni aset, selama ini PBB tidak pernah dibayar. Aset properti dalam status milik negara (pengelolaan Kementerian Keuangan c.q. DJKN) menjadi tanggungan pengelola aset. Beban ini akan terus berlanjut meskipun statusnya disewakan.

2.    Penjualan Lelang

Dari aspek keuangan, dengan perkiraan harga tanah Rp2.000.000,00 permeter persegi lalu laku lelang maka dengan luas tanah 400 m² akan menjadi potensi penerimaan negara dari PNBP sebesar Rp800.000.000,00 belum termasuk harga bangunannya. Tambahan PNBP juga diperoleh dari bea lelang pembeli, dan pajak penghasilan (PPh) pembeli. Penerimaan dari lelang jumlahnya lebih besar dan lebih cepat diterima dibandingkan dengan pemanfaatan sewa.

Penjualan lelang memberikan dampak langsung bagi penjual, pembeli (investor) dan pemerintah. Penjual, dalam hal ini Direktorat Pengelolaan Kekayaan Negara, selaku wakil pemerintah mendapatkan hasil lelang secara langsung karena barang yang laku akan diserahkan kepada pembeli/pemenang lelang.

Optimalisasi aset dengan penjualan lelang akan berdampak pada pendapatan negara. Pemerintah pusat akan mendapatkan hasil lelang aset properti dari pokok lelang, bea lelang pembeli dan penyetoran pajak penghasilan (PPh) pembeli lelang. Bagi pemerintahan daerah akan mendapatkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas transaksi lelang tanah, serta pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang terutang. Menurut perkiraan jumlah PBB yang terutang cukup besar karena menurut informasi PBB tidak pernah dibayar.

Penjualan lelang juga berisiko pengosongan aset yang menimbulkan biaya. Namun, beban tersebut akan ditanggung pembeli lelang karena dianggap sudah mengetahui kondisi aset sebelum dilaksanakan lelang.

Menurut pengamatan kami, apabila aset tersebut dilelang kemungkinan besar akan dijadikan tempat usaha karena kondisi fisik dan lokasi aset sangat mendukung. Hal berbeda bila untuk tujuan hunian yang jelas kurang sesuai karena tanahnya terlalu luas untuk rumah tinggal. Kalaupun ada yang berminat untuk rumah tinggal terbatas pada orang tertentu saja. Kami mengasumsikan apabila aset properti dijual secara lelang untuk tujuan membuka usaha (komersial/tempat bisnis) maka akan memberikan dampak perekonomian yang sangat luas.

3.    Penetapan Status Penggunaan (PSP)

Alternatif lain untuk optimalisasi aset adalah penetapan status penggunaan untuk pelaksanaan tugas dan fungsi Kementerian/Lembaga. Penetapan status penggunaan aset properti tidak memberikan kontribusi penerimaan negara namun dapat menghemat pengeluaran negara. Kelebihannya memangkas tahap pengadaan tanah sehingga tidak ada biaya pengadaan yang dikeluarkan.

Kelebihan penetapan status penggunaan adalah menciptakan cost saving atau penghematan biaya karena tidak perlu pengadaan BMN baru. Dengan demikian, apabila optimalisasi aset dilakukan dengan PSP maka beban APBN menjadi berkurang. Terkait hal ini, KPKNL Cirebon telah menerima informasi dari satker mengenai kebutuhan sarana penunjang tugas dan fungsi pelayanan khususnya penyediaan rumah dinas.

Utilisasi atas aset properti, baik berupa pemanfaatan sewa, penjualan lelang, dan PSP merupakan upaya pemerintah dalam melakukan monetisasi terhadap aset eks-BPPN/PPA untuk kepentingan negara dan masyarakat. Kesimpulan analisis di atas dapat dirangkum dalam tabel berikut:

Tabel 4

Perbandingan Pertimbangan Aspek Keuangan, Ekonomi dan Sosial

B.   Analisis Optimalisasi

Sesuai matriks pemetaan aset properti dari Kantor Pusat DJKN, seperti terlihat pada Gambar 2 di bawah, aset properti di Jalan Makmur No.166 masuk di antara Kuadran I dan Kuadran II. Karakteristik aset antara lain terdapat dokumen kepemilikan (SHM), ada dokumen peralihan, tidak ada perkara namun fisik dihuni atau digunakan pihak ketiga.

Ada tiga alternatif optimalisasi aset properti yang menjadi pilihan, antara lain pemanfaatan sewa, penjualan lelang dan penetapan status penggunaan untuk pelaksanaan tugas dan fungsi bagi Kementerian/Lembaga.

Gambar 2

Matriks Pemetaan Aset Properti

Objek analisis berada di lokasi yang strategis dengan fasilitas lengkap. Fasilitas lingkungan seperti kesehatan, pendidikan, niaga, ruang terbuka, peribadatan, serta fasilitas umum dan sosial lainnya dapat menarik minat masyarakat untuk menyewa atau memiliki aset. Pemanfaatan atau penggunaan properti akan lebih optimal apabila memberikan dampak ekonomi dan sosial yang luas dan maksimal. Kemanfaatannya berpengaruh positif bagi negara dan masyarakat. Peruntukan atau penggunaan yang tepat terhadap aset properti untuk bisnis karena dapat memberikan produktivitas maksimal.

Lain halnya dengan penggunaan aset properti sebagai tempat tinggal, baik melalui sewa atau lelang. Meskipun keduanya memberikan kontribusi penerimaan negara, tapi dampak perekonomian dan sosial yang diberikan berbeda. Penggunaan aset untuk menjalankan usaha memberikan pengaruh lebih besar dibandingkan dengan sekadar sebagai tempat tinggal.

Pengambilan keputusan untuk optimalisasi aset dapat dipertimbangkan dengan beberapa alasan pada tabel 5. Asumsinya, dokumen awal (khusus) persyaratan lelang dapat dipenuhi oleh kantor pusat DJKN sebagai penyimpan dokumen.

Tabel 5

Pertimbangan Keputusan Optimalisasi Aset

 III.    REKOMENDASI

Aset properti di Jalan Makmur No.166, RT 01/RW 06 Kelurahan Majalengka Kulon, Kecamatan Majalengka, Kabupaten Majalengka merupakan salah satu eks-BPPN/PPA di Wilayah Kerja KPKNL Cirebon yang memiliki potensi tinggi menghasilkan PNBP karena lokasinya strategis. Aset ini meliputi tanah seluas 400 m² dan di atasnya berdiri bangunan tempat tinggal seluas 230 m². Dalam menganalisis aset properti untuk tujuan optimalisasi aset digunakan analisis pasar, aspek legalitas, fisik, serta keuangan, ekonomi dan sosial sehingga terbentuk Highest and Best Use (HBU).

Dalam rangka pengambilan keputusan bagi pimpinan terhadap pilihan optimalisasi aset, perlu membandingkan kelebihan dan kekurangan pemanfaatan sewa, penjualan lelang dan penetapan status penggunaan. Setelah mempertimbangan faktor dominan dan faktor yang kurang berpengaruh, diambil rekomendasi pengelolaan aset properti yang paling optimal, yaitu penjualan melalui lelang. Penjualan lelang merupakan bentuk pemanfaatan dengan penggunaan optimal objek analisis.

Saran yang diberikan adalah agar aset properti segera dioptimalisasi melalui penjualan lelang sehingga permasalahan aset dapat segera terselesaikan. Penjualan aset memberi kemanfaatan lebih besar dibandingkan alternatif lainnya. Apabila aset laku lelang, maka kemanfaatan yang diperoleh antara lain penerimaan negara dalam jumlah besar, pengelola aset (negara) sudah tidak mengurus aset yang relatif bermasalah, menghentikan pembiayaan untuk pengamanan dan pemeliharaan aset, serta mampu mendongkrak perekonomian dan memperbaiki kondisi sosial daerah sekitar aset.

DAFTAR PUSTAKA

Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 154/PMK.06/2020 tentang Pengelolaan Aset Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional oleh Menteri Keuangan, sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 230/PMK.06/2022.

Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 184/KN/2013 tentang Pedoman Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik  Berupa Tanah atau Tanah Berikut Bangunan.

Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 239/KN/2019 tentang Roadmap Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Tahun 2019-2028 (Roadmap to a Distinguished Asset Manager)

Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 405/KN/2021 tentang Pedoman Teknis Penatausahaan, Pemeliharaan, Pengamanan, dan Pemasaran Aset Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional dan Eks Bank Dalam Likuidasi.