Pendahuluan

Penilai Pemerintah, dalam hal ini penilai yang bertugas di Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), cenderung beranggapan bahwa luas berpengaruh signifikan terhadap nilai sebuah tanah. Dalam penelitiannya, Riyanto (2021) mengungkapkan bahwa penilai DJKN meyakini faktor luas tanah termasuk ke dalam sepuluh faktor terbesar yang dapat mempengaruhi nilai suatu properti. Kemudian hal tersebut diperkuat dengan penelitian terdahulu bahwa semakin luas properti akan semakin menambah nilainya. Anggapan tersebut tentunya tidak muncul tiba-tiba dan tanpa dasar. Bermacam hal dapat mendasari persepsi penilai DJKN seperti peraturan yang mengatur, latar belakang pendidikan, pengalaman bekerja di bidang penilaian, dan wilayah kerja penilai tersebut. Akan tetapi, apakah persepsi penilai DJKN ini benar adanya sebagai fakta di lapangan? Atau hanya mitos yang melegenda dan turun temurun, kemudian diyakini oleh penilai DJKN?

Peraturan Penilaian Properti di Indonesia

                Penilai Pemerintah dalam melaksanakan tugasnya, tentu mengacu pada sejumlah peraturan dan yang terbaru adalah Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 3/KN/2021 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti. Pada peraturan tersebut, luas tanah menjadi salah satu faktor yang beberapa kali dicontohkan sebagai faktor yang berpengaruh dalam menentukan nilai suatu properti. Luas tanah dikategorikan ke dalam faktor pembanding non-transaksional yang setidaknya harus dilibatkan pada setiap proses penilaian properti. Selain itu, pada salah satu contoh yang diberikan pada peraturan tersebut, untuk menilai suatu tanah dengan metode quality rating, bobot yang diberikan maksimum adalah 30 persen dari 100 persen penyesuaian. Sepintas, hal ini dapat membentuk persepsi penilai DJKN, khususnya yang minim jam terbang dan berlatar pendidikan bukan penilaian, yang menganggap bahwa luas tanah adalah faktor yang berpengaruh signifikan dalam penentuan nilai properti.

Persepsi Publik

                Meskipun penilai DJKN memiliki persepsi demikian, apakah lantas publik juga berpendapat sama? Ray White (2022) dalam artikelnya mengurai beberapa faktor yang sekiranya berpengaruh pada nilai tanah di tahun 2022. Faktor-faktor tersebut diantaranya: (1) lokasi Strategis dengan akses mudah, (2) objek di atas tanah/ objek di dalam tanah, (3) bebas bencana alam, (4) dominasi pengembang & kenaikan permintaan, dan (5) biaya administratif & hitungan tak berwujud. Pada artikel lain, Rumah.com (2015), 99.co (2021), dan Kompas (2019) juga menyuarakan hal yang mirip dengan Ray White, dimana tidak menyebutkan faktor luas sebagai penentu yang berpengaruh langsung terhadap harga/nilai properti. Menurut penulis, apa yang diungkapkan oleh sumber-sumber di atas, perlu dipertimbangkan juga oleh penilai DJKN dalam analisis pengaruh luas tanah terhadap nilai properti. Menurut masyarakat umum, tentu analisis dari media massa dan konsultan properti, dapat mempengaruhi bagaimana penentuan harga transaksi properti itu sendiri di masyarakat. Sehingga diharapkan nilai properti yang dihasilkan oleh penilai DJKN dapat seakurat mungkin menggambarkan harga di pasar.

Teori dan Analisis Dalam Penentuan Harga dan Nilai Properti

                Hubungan antara luas tanah dan harga tanah sendiri sudah banyak dibahas dan diteliti oleh banyak akademisi dan pakar di bidang penilaian properti. Salah satu model empiris yang banyak menjadi acuan untuk penelitian luas tanah terhadap harga tanah adalah Hedonic Regression Models. Model yang dikerjakan oleh Rosen pada tahun 1974 ini mengobservasi hubungan antara luas persil suatu tanah dengan harganya. Dalam model tersebut, luas memiliki pengaruh terhadap harga.

Ritter et al (2019) dalam penelitiannya mengungkap banyak variasi hasil penelitian terapan maupun empiris yang tidak sejalan dengan penjelasan model Rosen. Ambiguitas ini kemudian mendorongnya untuk melakukan studi kasus untuk menilik kembali realita di lapangan tentang bagaimana hubungan dari faktor luas terhadap harga suatu tanah. Hasilnya memang luas dapat mempengaruhi harga sebuah properti, namun dengan beberapa kondisi. Pada kondisi yang bagaimana? Luas dapat menjadi faktor pengurang harga properti, saat luas properti relatif terlalu kecil atau terlalu besar. Akan tetapi pada luas tanah yang “pas” atau relatif sedang, luas akan menjadi faktor penambah harga atau nilai suatu properti.

Pada penelitian lain di Indonesia, seperti yang dilakukan oleh Apriyana (2019). Fitriyanto  (2011), dan Santoso (2021), menemukan bahwa pengaruh luas tanah berdampak pada penurunan harga pada wilayah yang berbeda-beda. Santoso (2021) menemukan bahwa semakin luas tanah di DKI Jakarta, harga jual akan semakin turun. Sedangkan Fitriyanto (2011) menemukan ternyata luas tanah tidak signifikan mempengaruhi nilai tanah di Klaten. Apriyana (2019) juga mengetahui hal serupa di Banjar, dimana luas tanah tidak signifikan mempengaruhi nilai tanah. Namun hal kontras justru ditemui pada penelitian Nursiyono dan Dewi (2021) saat meneliti big data lamudi.com. Menurut mereka, luas tanah menjadi faktor yang berpengaruh signifikan terhadap harga tanah di Indonesia secara keseluruhan.

Kesimpulan

                Melihat bagaimana hubungan faktor luas suatu properti terhadap harganya pada penjelasan sebelumnya, penulis merasa bahwa penilai DJKN perlu menganalisis lebih dalam, bagaimana perilaku pasar di wilayah kerja mereka masing-masing pada setiap kasus, untuk membuktikan sendiri apakah semakin luas suatu properti, menjadikan harganya semakin mahal, atau sebaliknya adalah fakta atau mitos.

Penulis: Faiz Luthfi (Pelaksana Subbagian Umum KPKNL Bukittinggi)

Referensi

Riyanto, E. (2021). Identifikasi Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti Residensial Berdasarkan Persepsi Penilai Pemerintah. INFO ARTHA, 5(1), 55-65.

Apriyana, H. (2019). Analisis Tingkat Kapitalisasi Properti Ruko Dalam Menentukan Nilai Pasar Wajar Dan Faktor-Faktor Yang Memengaruhinya Di Kota Banjar Jawa Barat (Doctoral dissertation, Universitas Gadjah Mada).

Nursiyono, J. A., & Dewi, D. M. (2021). Determinan Harga Tanah di Indonesia Menggunakan Big Data (Studi Kasus: www. lamudi. co. id). Jurnal Pertanahan, 11(2).

Ritter, M., Hüttel, S., Odening, M., & Seifert, S. (2019). Revisiting the relationship between land price and parcel size.

Fitriyanto, A. (2011). Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Tanah Di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten (Doctoral dissertation, UNS (Sebelas Maret University)).

Santoso, S. (2021). Hubungan antara Luas Lahan dengan Nilai Sewa pada Tanah Kosong di Provinsi DKI Jakarta. Syntax Literate; Jurnal Ilmiah Indonesia, 6(2), 896-902.

Ray White. (2022). https://www.raywhite.co.id/news/harga-tanah-faktor-yang-mempengaruhinya-di-tahun-2022. Diakses 18 April 2022.

Kompas. (2019). https://properti.kompas.com/read/2019/09/07/080000321/5-faktor-yang-menentukan-harga-tanah?page=all. Diakses 18 April 2022.

Rumah.com. (2015). https://www.rumah.com/berita-properti/2015/9/106877/6-faktor-penting-penentu-meningkatnya-harga-tanah. Diakses 18 April 2022.

99.co. (2021). https://www.99.co/blog/indonesia/faktor-kenaikan-harga-tanah/. Diakses 18 April 2022

Foto Ilustrasi diunduh dari:

Crop field photo created by wirestock - www.freepik.com