oleh Pangky Yulianto, Kanwil DJKN Jawa Timur

    Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) dalam roadmap DJKN tahun 2019–2028 : a distinguished asset manager, telah menetapkan komitmen besar untuk mewujudkan kekayaan negara yang dikelola secara optimal, berkelanjutan, instrumental dalam keuangan Negara, dan kontributif dalam perekonomian nasional. Dalam rangka menjaga komitmen besar tersebut dan sebagai langkah awal menuju a distinguished asset manager, diperlukan upaya-upaya yang kreatif, inovatif, serta kolaboratif bersama dengan seluruh pemangku kepentingan dalam mengelola aset negara.

    Aset properti eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) merupakan salah satu aset negara yang dapat memberikan nilai tambah bagi penerimaan negara khususnya dari sektor Barang Milik Negara (BMN) dengan pengelolaan yang tepat. Dalam pelaksanaan optimalisasi terhadap aset properti eks BPPN tersebut, mensyaratkan status aset yang clean and clear, baik dari segi dokumen maupun penguasaan aset secara fisik, sehingga calon mitra atau investor tidak ragu lagi untuk mengajukan pemanfaatan ataupun investasi pada aset tersebut.

     Pada kondisi saat ini, aset properti Eks BPPN, khususnya di wilayah Jawa Timur masih banyak yang belum dapat dikuasai secara fisik. Hal tersebut disebabkan beberapa hal, antara lain aset properti eks BPPN tidak didukung dokumen kepemilikan yang memadai, kurang maksimalnya dukungan Badan Pertanahan Nasional, jenis dan karakteristik aset yang berbeda, serta dukungan anggaran yang kurang memadai. Adapun langkah-langkah yang dapat diambil untuk menyelesaikan permasalahan penguasaan fisik aset eks BPPN tersebut, antara lain dengan penelusuran ketersediaan dokumen pendukung kepemilikan aset serta pemetaan (mapping) aset secara lebih komprehensif dan mendetail.

     Aset properti eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) dalam pencatatannya, terdiri dari 2 (dua) jenis aset properti, yaitu aset properti eks kelolaan PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) yang merujuk berakhirnya perjanjian kerjasama penitipan aset antara PT PPA (Persero) dengan Menteri Keuangan pada tanggal 27 Februari 2009 dan aset properti eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional yang berdasarkan Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 15 Tahun 2004 tentang Pengakhiran Tugas dan Pembubaran Badan Penyehatan Perbankan Nasional disebutkan bahwa segala kekayaan BPPN akan menjadi kekayaan negara yang dikelola menteri keuangan. Menunjuk Keputusan Menteri Keuangan Nomor 213/KMK.01/2008 tanggal 14 Agustus 2008, disampaikan bahwa sisa tugas Tim Koordinasi Penanganan Penyelesaian Tugas-tugas Tim Pemberesan BPPN, Unit Pelaksana Penjaminan Pemerintah dan Penjamin Pemerintah Terhadap Kewajiban Pembayaran Bank Perkreditan Rakyat selanjutnya diserahkan penanganannya kepada unit-unit terkait di lingkungan Departemen Keuangan, salah satunya adalah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Pada tahun 2020, dengan ditetapkannya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 154/PMK.06/2020 tentang Pengelolaan Aset Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional Oleh Menteri Keuangan, pelaksanaan pengelolaan kedua aset properti tersebut disatukan dengan nama Aset eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN).

    Kegiatan pengelolaan, pengamanan dan pemeliharaan aset properti eks BPPN di wilayah Jawa Timur ini dilaksanakan setelah pelaksanaan serah terima penitipan aset properti antara Kantor Pusat DJKN yang diwakili Direktorat Kekayaan Negara Lain-lain (KNL) dengan Kanwil DJKN Jawa Timur (dahulu Kanwil X DJKN Surabaya) pada tahun 2009 dengan Berita Acara Penitipan Fisik Aset Properti Titipan No. BAST-35/KN.4/2009 tanggal 02 April 2009 untuk aset properti eks kelolaan PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) dan BAST-36/KN.4/2009 tanggal 02 April 2009 untuk aset properti eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN). Adapun jumlah aset properti yang dititipkan kepada Kanwil DJKN Jawa Timur pada tahun 2009 tersebut, terdiri dari 195 aset properti eks kelolaan PT PPA (Persero) dan 11 aset properti eks BPPN. Pada tahun 2018, dilakukan serah terima penitipan kembali antara Kantor Pusat DJKN yang diwakili Direktorat Pengelolaan Kekayaan Negara dan Sistem Informasi (PKNSI) dengan Kanwil DJKN Jawa Timur sebanyak 44 aset properti eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) dengan Berita Acara Penitipan Aset Properti Eks BPPN Nomor BA-10/Prop-BPPN/TITIPAN/2018 tanggal 09 Januari 2018. Dan pada tahun 2021, dititipkan kembali sebanyak 1 aset properti eks BPPN dari Direktorat PKNSI dengan Berita Acara Serah Terima Dokumen Hukum dan Jaminan Nomor BAST-08/WKN.10.KNL.012021 tanggal 18 November 2021, sehingga total aset properti yang dikelola Kanwil DJKN Jawa Timur sebanyak 251 Aset.

    Seiring berjalannya waktu, jumlah aset properti eks BPPN yang dikelola Kanwil DJKN Jawa Timur semakin berkurang. Hal ini disebabkan oleh beberapa hal, antara lain terdapat pencatatan aset yang ganda (double entry). Selain itu untuk aset properti yang dapat dikategorikan dalam kondisi clean and clear serta marketable sebagaimana ditetapkan dalam rapat pimpinan pada Kantor Pusat DJKN, telah dilakukan pelepasan aset dengan cara penjualan melalui lelang. Beberapa aset properti juga telah dilepas DJKN dengan penetapan status penggunaan menjadi Barang Milik Negara (BMN) pada Kementerian/Lembaga sebagaimana permintaan dari satuan kerja di wilayah Jawa Timur yang memerlukan tanah dan/atau bangunan untuk pendirian kantor dan rumah dinas. Hal ini tentunya mendukung kebijakan pemerintah dalam efisien biaya (cost saving) anggaran negara. Terdapat juga beberapa aset properti yang berada pada lokasi yang marketable, tapi memerlukan biaya pemeliharaan dan perbaikan yang cukup besar yang tidak didukung dengan anggaran pemeliharaan yang memadai, sehingga pengelolaannya diserahkan kepada Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN) yang merupakan Badan Layanan Umum (BLU) di bawah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Berdasarkan Berita Acara Hasil Rekonsiliasi Aset Properti Eks BPPN dan Eks PT. PPA (Persero) pada Semester II Tahun 2021, total jumlah aset properti yang dikelola Kanwil DJKN Jawa Timur adalah sebanyak 192 aset.

    Aset properti eks BPPN yang tersisa sebagaimana hasil rekonsiliasi aset pada semester II tahun 2021 tersebut mempunyai permasalahan yang perlu mendapat perhatian yaitu masih banyaknya aset properti yang belum dapat dikuasai secara fisik karena masih ditempati dan dikuasai debitur/pemilik lama atau ahli warisnya, bahkan beberapa diantaranya masih dalam proses gugatan di pengadilan. Yang paling mengkhawatirkan adalah adanya kemungkingan kehilangan (potential loss) secara fisik aset karena beberapa aset properti terindikasi telah diperjualbelikan pemilik atau ahli warisnya kepada pihak ketiga, bahkan telah memiliki dokumen kepemilikan yang sah. Kondisi aset properti eks BPPN yang belum dapat dikuasai secara fisik ini membuat pengelolaannya menjadi tidak optimal dalam mendukung revenue center aset negara yang sedang digalakkan DJKN. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dari aset properti pada Kanwil DJKN Jawa Timur sangat rendah.

    Aset properti eks BPPN yang dikelola Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) merupakan jaminan eks Debitur Bantuan Likuiditas Bank Indonesia (BLBI) yang penanganan penyelesaian hutang debiturnya termasuk penebusan barang jaminannya pada awalnya ditangani oleh BPPN dan PT. PPA (Persero). Dalam pelaksanaan pengelolaan aset properti eks BPPN pada Kanwil DJKN Jawa Timur, terdapat cukup banyak aset properti yang belum dapat dikuasai secara fisik, yang jumlahnya mencapai 68 aset dari total 192 aset properti yang dikelola, dengan rincian berdasarkan Tabel 1 di bawah ini.

Tabel 1

Tabel daftar kondisi fisik aset properti Eks BPPN di wilayah Jawa Timur

Permasalahan Utama :

Adapun hal-hal yang menyebabkan belum dapat dikuasainya secara fisik aset–aset properti tersebut dapat penulis jelaskan sebagai berikut :

1.    Aset properti eks BPPN di wilayah Jawa Timur tidak didukung dengan dokumen kepemilikan yang memadai

Selama ini dalam pelaksanaan pengelolaan, pengamanan dan pemeliharaan aset properti eks BPPN, Kanwil DJKN Jawa Timur belum mendapat dukungan dokumen kepemilikan yang memadai sebagaimana Tabel 2 di bawah, sehingga belum dapat melakukan eksekusi penguasaan aset di lapangan. Selain itu status aset properti eks BPPN yang tidak jelas dari segi kepemilikan karena masih tertulis atas nama pemilik lama atau nama pemilik aset sebelum dijadikan barang jaminan. Kondisi status kepemilikan aset ini memberikan peluang kepada pemilik lama atau ahli warisnya bahkan pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab untuk mengambil keuntungan dari aset tersebut, baik untuk disewakan maupun diperjualbelikan dibawah tangan.

Tabel 2

Tabel daftar dokumen aset properti Eks BPPN di wilayah Jawa Timur

2.    Kurang maksimalnya komunikasi dan koordinasi dengan Badan Pertanahan Nasional terkait dengan status kepemilikan aset dan penguasaan aset properti eks BPPN di wilayah Jawa Timur

Pelaksanaan komunikasi dan koordinasi terkait status kepemilikan atas aset properti eks BPPN dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN) masih sangat kurang, baik ditingkat pusat maupun daerah. Selama ini DJKN hanya melakukan permintaan pemblokiran dokumen kepemilikan atas aset-aset eks BPPN tersebut, untuk menjaga apabila ada pihak-pihak yang mengajukan peralihan kepemilikan aset. Akan tetapi sampai dengan saat ini belum dilakukan pengajuan sertifikasi aset untuk menjadi atas nama Pemerintah Republik Indonesia.

3.    Jenis dan karakteristik masing-masing aset properti eks BPPN di wilayah Jawa Timur yang tidak sama

Aset properti eks BPPN yang tersebar di wilayah Jawa Timur sebanyak 192 aset ini mempunyai jenis yang bermacam-macam, diantaranya tanah kosong, bangunan rumah, apartemen, bangunan bekas kantor, dan lain sebagainya dengan rincian sebagaimana Tabel 3 di bawah ini. Dan setiap aset properti tersebut mempunyai karakterikstik fisik yang berbeda baik dari segi luasan, kontur, dan aksesibilitas, sehingga pelaksanaan pengamanan dan pemeliharaannya tentu mempunyai cara yang berbeda.

Tabel 3

Tabel daftar jenis aset properti Eks BPPN di wilayah Jawa Timur

4.    Dukungan anggaran pengamanan dan pemeliharaan aset properti eks BPPN di wilayah Jawa Timur yang tidak memadai

Dalam rangka menunjang pengamanan aset properti eks BPPN di wilayah Jawa Timur, telah ditetapkan tenaga penjaga aset atau biasa kita sebut waker (wakil kerja). Penetapan besaran honor waker aset dalam DIPA Kanwil DJKN Jawa Timur adalah sama jumlahnya untuk setiap aset. Hal ini tentu tidak sejalan dengan kondisi dari aset properti eks BPPN di Jawa Timur yang memiliki bentuk, luasan, kontur, dan aksesibilitas yang berbeda, serta mempunyai tingkat kerawanan dan tingkat pemeliharaan yang berbeda pula. Oleh karena itu tidak semua aset properti eks BPPN diberikan tenaga penjaga atau waker, dengan rincian pada Tabel 4 sebagai berikut.

Tabel 4

Tabel daftar jumlah waker aset properti Eks BPPN di wilayah Jawa Timur

Sedangkan untuk kegiatan pemeliharaan aset properti eks BPPN tersebut, anggaran yang diterima Kanwil DJKN Jawa Timur juga sangat tidak memadai. Sebagai contoh, terdapat aset yang mempunyai kondisi berupa tanah kosong yang berada dikomplek perumahan, yang didalamnya tumbuh semak belukar, yang apabila tidak dibersihkan maka akan semakin meninggi dan menjadi tempat tinggal hewan-hewan yang membahayakan lingkungan sekitar. Sebagai contoh lain terdapat aset properti berupa bangunan ruko didalam suatu komplek pertokoan, sangat marketable karena banyak sekali pihak yang berminat untuk menyewa bahkan membeli aset properti tersebut, akan tetapi aset tersebut masih belum bisa dikuasai secara fisik karena masih memiliki tunggakan service charge yang sangat besar yang tidak pernah dibayar semenjak aset dikelola PT PPA (Persero) tahun 1999, sehingga belum dapat dilakukan pemanfaatan atau disewakan. Pihak manajemen pengelola komplek pertokoan tersebut masih membebani service charge untuk pemeliharaan aset berupa kebersihan dan keamanan, meskipun mengetahui bahwa aset-aset tersebut merupakan aset negara.

Untuk melakukan pembersihan lahan maupun pembayaran service charge atas dua aset tersebut di atas saja anggaran yang diterima Kanwil DJKN Jawa Timur sangat tidak mencukupi, apalagi untuk menunjang pemeliharaan seluruh aset di wilayah Jawa Timur.

 Rekomendasi :

1.    Penelusuran ketersediaan dokumen pendukung kepemilikan aset properti eks BPPN sebagai dasar penguasaan aset dengan melakukan koordinasi secara berkelanjutan dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN).

2.    Pemetaan (mapping) aset properti eks BPPN secara lebih komprehensif dan mendetail, sehingga dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam perencanaan anggaran pemeliharaan dan pengamanan Aset properti eks BPPN

Pedoman pelaksanaan pengelolaan, pengamanan dan pemeliharaan Aset properti Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) saat ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 154/PMK.06/2020 tentang Pengelolaan Aset Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional Oleh Menteri Keuangan, yang telah membatalkan aturan sebelumnya yaitu Peraturan Menteri Keuangan Nomor 135/PMK. 06/2018 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 71/PMK.06/2015 tentang Pengelolaan Aset Eks Kelolaan PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) Oleh Menteri Keuangan dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 110/PMK. 06/2017 tentang Pengelolaan Aset Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional Oleh Menteri Keuangan. Dalam PMK Nomor 154/PMK.06/2020 dijelaskan bahwa aset eks BPPN adalah kekayaan negara yang dikelola oleh Menteri Keuangan yang berasal dari kekayaan eks BPPN, sedangkan aset properti adalah aset berupa tanah dan/atau bangunan serta hak atas satuan rumah susun yang dokumen kepemilikannya dan/atau peralihannya berada dalam pengelolaan Menteri dan/atau tercatat dalam Daftar Nominatif.

    Pelaksanaan optimalisasi terhadap aset properti eks BPPN mensyaratkan status aset yang clean and clear, baik dari segi dokumen kepemilikan maupun penguasaan aset secara fisik, sehingga calon mitra atau investor tidak ragu lagi untuk mengajukan pemanfaatan ataupun investasi pada aset tersebut. Sampai dengan tahun 2021 pelaksanaan pengelolaan aset properti eks BPPN di wilayah Jawa Timur masih tidak optimal karena masih banyak aset properti eks BPPN yang belum dapat dikuasai secara fisik. Untuk menyelesaikan permasalahan masih banyaknya aset properti eks BPPN yang belum dapat dikuasai secara fisik tersebut, penulis merekomendasikan beberapa usulan sebagai berikut :

1.    Penelusuran ketersediaan dokumen pendukung kepemilikan aset properti eks BPPN sebagai dasar penguasaan aset dengan melakukan koordinasi secara berkelanjutan dengan Badan Pertanahan Nasional.

Syarat utama dalam melakukan eksekusi penguasaan terhadap suatu aset adalah adanya dukungan dokumen kepemilikan yang lengkap dan valid. Diharapkan Kantor Pusat DJKN dalam hal ini Direktorat Pengelolaan Kekayaan Negara dan Sistem Informasi (PKNSI) dapat melakukan penggalian lebih dalam untuk penelusuran dokumen yang menunjang status kepemilikan aset properti eks BPPN, khususnya yang berada di wilayah Jawa Timur. Dan kiranya diperlukan juga komunikasi dan koordinasi dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN), baik pada tingkat wilayah maupun pada tingkat daerah untuk menggali informasi terkait status dokumen aset.  Sebagai percepatan penyelesaikan permasalahan dokumen aset properti ini, mungkin kiranya bisa dibuat suatu tim satuan tugas (satgas). Pelaksanaan koordinasi dengan Badan Pertanahan Nasional perlu dilakukan secara berkelanjutan dalam kaitannya untuk meningkatkan status dokumen kepemilikan aset eks BPPN menjadi aset negara Republik Indonesia yang selanjutnya dapat dilakukan penguasaan fisik aset dapat lebih mudah.

2.    Pemetaan (mapping) aset properti eks BPPN secara lebih komprehensif dan mendetail, sehingga dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam perencanaan anggaran pemeliharaan dan pengamanan aset eks BPPN.

Kegiatan kolaboratif dalam rangka pemetaan (mapping) atas aset properti eks BPPN dapat dilaksanakan bersama antara Direktorat Pengelolaan Kekayaan Negara dan Sistem Informasi (PKNSI) dengan Kanwil DJKN Jawa Timur sehingga hasil yang diperoleh dapat lebih akurat dan valid serta dapat lebih cepat terlaporkan kepada para pimpinan DJKN. Pelaksanaan pemetaan (mapping) aset properti eks BPPN ini dilakukan dengan pelaksanaan identifikasi aset meliputi : kategori aset (tanah dan bangunan kantor, tanah dan bangunan rumah, tanah kavling, tanah pertanian dan lain sebagainya); lokasi aset; legalitas dan penguasaan aset (bukti kepemilikan/sertipikat tanah, IMB, penghuni, ada/tidak ada sengketa); potensi pengelolaannya meliputi pemanfaatan (sewa), pemindahtanganan (penjualan), penggunaan (penetapan status penggunaan kepada Kementerian/Lembaga lain). Diharapkan dengan pemetaan (mapping) atas aset properti eks BPPN ini dapat memberikan masukan kepada Kantor Pusat DJKN agar dapat lebih tepat dalam pengaturan dan perencanaan anggaran khususnya untuk pemeliharaan dan pengamanan aset properti eks BPPN, sehingga proses penguasaan aset dapat lebih maksimal. Selain itu mungkin dapat diusulkan disediakan anggaran untuk melakukan perbaikan atau peremajaan aset yang nantinya akan berimplikasi pada pengelolaan aset properti di wilayah Jawa Timur yang lebih optimal.

B.     Referensi

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 154/PMK.06/2020 tentang Pengelolaan Aset Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional Oleh Menteri Keuangan;

Berita Acara Penitipan Fisik Aset Properti Titipan No. BAST-35/KN.4/2009 tanggal 02 April 2009;

Berita Acara Penitipan Fisik Aset Properti Titipan No. BAST-36/KN.4/2009 tanggal 02 April 2009;

Berita Acara Penitipan Aset Properti Eks BPPN Nomor BA-10/Prop-BPPN/TITIPAN/2018 tanggal 09 Januari 2018;

Berita Acara Serah Terima Dokumen Hukum dan Jaminan Nomor BAST-08/WKN.10.KNL.012021 tanggal 18 November 2021

Berita Acara Rekonsiliasi Aset Properti Eks BPPN Nomor BAR-10/PROP-BPPN/SMT-II/KN.5/2022 tanggal 07 Januari 2022

Berita Acara Rekonsiliasi Aset Properti Eks Kelolaan PT PPA (Persero) Nomor BAR-10/PROP-PPA/SMT-II/KN.5/2022 tanggal 07 Januari 2022