Oleh: Akhmad Mabarun, Aryanto
Dwi Nugroho, Firman Romadhon, Wisdasari Ayu Bintari
Kabupaten Jayapura
merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Papua yang memiliki empat wilayah
pembangunan. Kabupaten Jayapura memiliki dinamika perkembangan kawasan yang
sangat pesat. Berbagai kebijakan Pemerintah terkait pengembangan kawasan ini
mengindikasikan adanya percepatan pertumbuhan kawasan di masa yang akan datang,
terutama dalam sektor ekonomi. Didukung juga dengan keberadaan Bandar
Udara Internasional Sentani yang telah
memberikan andil yang cukup besar bagi perkembangan perekonomian wilayah baik
regional maupun nasional, terutama dalam perkembangan wilayah kawasan sekitar
Bandar Udara Internasional Sentani yang
relatif berkembang lebih cepat dibandingkan wilayah lainnya. Bandar Udara Internasional Sentani adalah Bandar
Udara yang terletak di Distrik Sentani,
Kabupaten Jayapura, Papua. Bandar Udara
yang berjarak kurang lebih 35 km dari pusat kota Jayapura ini merupakan
Bandar Udara terbesar di Papua sekaligus
sebagai penghubung utama untuk menuju wilayah pedalaman Papua. Salah satu
bentuk aktifitas ekonomi di sekitar Bandar Udara adalah komersial. Aktifitas
komersial ini membuat ruko bertumbuh disepanjang koridor jalan menuju Bandar
Udara Sentani. Jika dilihat di sekitar Bandar Udara, terlihat pola
kecenderungan bahwa semakin mendekati Bandar Udara pertumbuhannya semakin
padat. Sebaliknya, semakin menjauhi sekitar Bandar Udara maka pertumbuhannya
semakin menurun.
Berdasarkan data
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kabupaten Jayapura, selama kurun waktu
2017 sampai dengan 2021, gambaran tentang perkembangan ekonomi Kabupaten
Jayapura berdasarkan PDRB adalah Konstan. Pertumbuhan di sektor bangunan
cenderung meningkat dengan pola yang relatif stabil. Pertumbuhan pada tahun
2017 sebesar 11,8 persen, 8,22 persen ditahun 2018, dan mengalami peningkatan
menjadi 9,49 persen ditahun 2019. Pada tahun 2020, sektor bangunan kembali
mengalami perlambatan menjadi 7,94 persen dan mengalami perlambatan kembali
sebesar 2,22 persen. Pertumbuhan rata-rata konsumsi per-kapita menunjukkan
peningkatan, baik Atas Dasar Harga Berlaku maupun Atas Dasar Harga Konstan 2010
terkecuali pada tahun 2020 yakni dimasa pandemi covid-19. Hal ini sejalan
dengan data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS) Kabupaten Jayapura
tahun 2016 yang menunjukkan banyaknya tempat perbelanjaan barang-barang umum
yakni sejumlah 12 (dua belas) pasar modern, sebanyak 1 (satu) unit supermarket,
2 (dua) unit minimarket, 83 (delapan puluh tiga) unit toko dan sejumlah 155
(seratus lima puluh lima) unit kios. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa tingkat
pertumbuhan ekonomi di Kabupaten Jayapura mengalami peningkatan. Hal ini dapat
dilihat dari semakin banyaknya jumlah rumah dan toko (ruko) dan kios-kios baru
di Sentani.
Kondisi properti
yang cenderung bertumbuh di sekitar Bandar Udara Internasional Sentani merupakan hal yang menarik untuk diteliti.
Pertumbuhan ruko yang semakin bertumbuh di sekitar Bandar Udara Sentani secara langsung akan meyebabkan harga
sewa ruko yang mendekati Bandar Udara
Sentani berubah. Penelitian ini mencoba melakukan pengukuran yang
menekankan pada karakter fisik suatu lahan yang mempengaruhi harganya, yaitu
faktor jarak/lokasi, lebar depan bangunan, lebar jalan, dan luas bangunan.
Pengambilan data ruko yang disewakan berada di Bandar Udara Internasional
Sentani, dimana penelitian ini difokuskan kajiannya di sekitar Bandar Udara Internasional
Sentani. Data yang diambil dari observasi lapangan berupa data koordinat lokasi
ruko sekaligus wawancara dengan melakukan dengan Indepth Interview pada tahun
2022. Hal ini juga dilakukan pada stakeholder di sekitar ruko.
Berdasarkan hasil analisis, diketahui bahwa variabel jarak ke Bandar
Udara Internasional Sentani berpengaruh negatif dan signifikan terhadap harga
sewa ruko. Arah dan hubungan yang negatif ini sudah sesuai dengan teori sewa
dari Alonso dimana semakin jauh lokasi tanah dari Bandar Udara Sentani dapat
menurunkan harga sewa ruko. Variabel luas bangunan berpengaruh positif dan
tidak signifikan terhadap harga sewa ruko. Arah dan hubungan yang positif ini
juga sesuai dengan Teori Utility (kegunaan) suatu tanah antara lain mencakup
tentang luas lahan, lokasi tanah, dan faktor lain yang mempengaruhi harga
tanah. Variabel lebar jalan berpengaruh negatif dan tidak signifikan terhadap
harga sewa ruko. Arah dan hubungan ini tidak sesuai dengan teori Aksesibilitas
dari Pearce dan Turner, dimana semakin lebar kondisi jalannya akan dapat
memberikan manfaat yang lebih tinggi. Semakin tinggi manfaat diperoleh maka
akan meningkatkan atau menaikkan harga sewa ruko. Variabel lebar depan bangunan
berpengaruh positif dan tidak signifikan terhadap harga sewa ruko. Arah dan
hubungan yang positif ini sudah sesuai dengan teori sewa dari Alonso yang
menjelaskan bahwa keseimbangan sewa untuk setiap lokasi ditentukan oleh
penawaran tertinggi.
Hasil penelitian menunjukkan variabel jarak dari Bandar Udara
berpengaruh sigifikan sehingga semakin jauh dari Bandar Udara menurunkan harga
sewa ruko. Sedangkan variabel luas bangunan, lebar jalan, dan lebar depan tidak
berpengaruh secara signifikan terhadap harga sewa ruko.
Artikel
merupakan ringkasan atas jurnal berjudul “The Effect Of Sentani Airport On Rental
Prices For Shop houses” yang dipulikasikan Journal of Socialand Technology
(SOSTECH) p-ISSN 2774-5147, e-ISSN2774-5155, Vol.2 No. 11, November 2022.
Link Jurnal:
https://sostech.greenvest.co.id/index.php/sostech/article/view/477