Jl. Lapangan Banteng Timur No.2-4, Jakarta Pusat
 150-991    ID | EN      Login Pegawai
KPKNL Tangerang II
Artikel DJKN

Optimalisasi PNBP dari Kerjasama Pemanfaatan (KSP) BMN: Peran Tim Penilai DJKN dan Pembentukan Tim Pemanfaatan Kantor Pusat

Kamis, 28 November 2019   |   360 kali

I. PENDAHULUAN

Optimalisasi PNBP dari Pemanfaatan BMN sangat penting sehingga diperlukan peranan bukan hanya para Penilai DJKN tetapi perlu Pembentukan Tim Pemanfaatan BMN Kantor Pusat. Pemanfataan BMN dalam Siklus Pengelolaan BMN sesuai PP 27 Tahun 2014, pasal 6 (2), Pengguna Barang memiliki kewenangan untuk mengajukan usul pemanfaatan BMN yang berada dalam penguasaannya. Selanjutnya, Pengelola Barang berwenang sesuai pasal 4 (2) memberikan persetujuan atas usul Pemanfaatan BMN dari Pengguna Barang tersebut. Yang dimaksud Pemanfaatan BMN adalah Pendayagunaan BMN yang tidak digunakan untuk Tugas dan Fungsi Kementerian/atau Optimalisasi BMN dengan tidak mengubah status kepemilikan. Pemanfataan BMN dapat berupa: Sewa, Pinjam Pakai, Kerjasama Pemanfaatan, BGS/BSG, dan Kerjasama Penyediaan Infrastruktur.

 

Sesuai arahan Menteri Keuangan, Sri Mulyani, bahwa Aset Negara harus berkeringat menghasilkan PNBP yang optimal. DJKN sebagai satu-satunya Pengelola Kekayaan Negara tidak hanya sebagai Asset Administrator tetapi menjadi Distingusih Asset Manager yang berfokus menjadikan DJKN sebagai Revenue Center. Peran DJKN sangat strategis untuk mengoptimalkan Pemanfaatan BMN salah satunya yang akan dibahas adalah Kerjasama Pemanfaatan (KSP) BMN.

 

Tata Cara Kerjasama Pemanfaatan (KSP) BMN diatur dalam PMK 78/2014. Kerjasama Pemanfaatan (KSP) BMN adalah pendayagunaan BMN oleh Pihak Lain dalam jangka waktu tertentu untuk mengoptimalkan Penerimaan Negara Bukan Pajak dan Sumber Pembiayaan Lainnya. Peran DJKN terlihat dari Peranan Penilai Direktorat Jenderal dalam memberikan opini nilai wajar BMN. Namun, peran Penilai DJKN saja tidak cukup untuk optimalisasi PNBP. Tim Penilai dituntut harus bekerja secara profesional, objektif dan independen. Namun, Tim Penilai menghadapi masalah hukum terkait penyalagunaan pemanfaatan BMN. Oleh sebab itu, diperlukan pembentukan dan Peran Tim Pemanfaatan lintas Kementerian/Lembaga beranggotakan Itjen Kemenkeu, BPKP, dan Kejaksaan dimana DJKN sebagai Koordinator Tim Pemanfaatan. Tim Penilai DJKN akan melaporkan kepada Tim Pemanfaatan BMN Kantor Pusat apabila menemukan masalah di lapangan. Diharapkan, DJKN mengoptimalkan ekplorasi dan eksploitasi BMN untuk rakyat Indonesia lebih sejahtera.

 

II. PEMBAHASAN

Dalam Siklus Pengelolaan BMN terdapat Kerjasama Pemanfaatan BMN (KSP) karena keterbatasan APBN dan tidak tersedianya biaya untuk perawatan dan pemeliharaan BMN.

A. Latar Belakang

Latar Belakang KSP sesuai Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 78/2014 secara garis besar, yaitu :

1.    Mengoptimalkan daya guna dan daya hasil BMN. Ada 2 kategori aset yaitu Exploratory Asset dan Exploitative Asset. Exploratory Asset adalah aset yang belum pernah dimanfaatkan, sedangkan Exploitative Asset adalah aset yang sudah pernah dimanfaatkan tapi belum dieksploitasi optimal. Aset tidak dapat berkeringat secara optimal karena tidak ada kontrak KSP. Kontrak KSP adalah dasar dalam penagihan PNBP tetapi tidak mengalihkan kepemilikan BMN. Kontrak KSP sangat jarang, karena jarang usulan pemanfaatan BMN dari Pengguna. Jarangnya usulan pemanfaatan karena kurang optimalnya peran Pengawasan dan Pengendalian (Wasdal) Pengelola. Kurang optimalnya PNBP Pemanfaatan karena peran Penilai kurang tepat dalam memberikan opini nilai wajar BMN.  Selain itu, di lapangan terdapat berbagai masalah hukum yang membutuhkan pendampingan dari Tim Pemanfaatan. Tim Pemanfaatan menurut hemat penulis sangat diperlukan agar Tim Penilai dapat bekerja profesional, objektif, independen, dan akuntable. Tim Pemanfaatan diperlukan apabila ada permasalahan hukum.

2.    Meningkatkan penerimaan negara atau Cash Flow untuk membiayai APBN atau pembiayaan lainnya. Mendukung tujuan DJKN sebagai Distinguish Asset Manager perlu peningkatan skala kinerja Revenue Center.

B. Mitra KSP

Mitra KSP dalam bentuk BUMN/D atau Badan Swasta, namun tidak diperbolehkan perorangan. Mitra KSP mendapatkan porsi pembagian keuntungan proporsional sesuai besarnya Initial Outley (Investasinya). Semakin besar investasinya maka semakin besar juga Bagi Hasilnya. Disamping itu Mitra diberikan Premi Risk tergantung tingkat risiko yang dihadapi. Mitra KSP diharuskan menyampaikan proposal bisnis dan RAB Investasinya kepada Pengelola. Pengelola akan membetuk Tim Penilai untuk melakukan analisis kelayakan bisnis melalui asumsi indikator keuangan dan memutuskan layak atau tidak. Keputusan layak bila Indikator Keuangan Poyek, Mitra, dan Pemerintah, yaitu: NPV>1, Pay Back Period lebih cepat lebih baik, Cost Of Capital < =IRR.  

C. Objek KSP

Objek KSP berupa tanah dan/atau bangunan maupun selain tanah bangunan, dan tidak ada pembatasan.

D. Formula

Formula sederhana Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)  yang diterima dari Mitra dalam KSP yaitu:

Y = KT + BH 

Ket:

·         Y   : PNBP  

·         KT : Kontribusi Tetap yang harus tetap dibayarkan walaupun proyek rugi tiap Tahun

·         BH :Bagi Hasil Keuntungan dibayarkan berdasarkan laporan perhitungan laba (rugi) proyek KSP

 E Peran Tim Penilai Direktorat Jenderal

Peran Penilai Direktorat Jenderal antara lain:

1. Melakukan survey lapangan objek penilaian dan objek pembanding berdasarkan penugasan kantor dari permohonan penilaian Nilai Wajar BMN Objek KSP. Survey lapangan objek pembanding dilakukan sebaik-baiknya untuk menggali informasi baik data primer dan sekunder dari pasar properti (konsultan property), pelaku pasar (agen, penjual dan pembeli), pemerintah daerah (RUTR dan Lurah), media cetak dan elektronik, serta risalah lelang KPKNL. Survey lapangan terhadap objek sebanding untuk mendapatkan harga pembanding yang sesuai karakteristik The Highest and The Best Use (HBU). Penilai memberikan profesional adjustment secara hati-hati dengan cara memperbandingkan kondisi fisik objek pembanding dengan objek penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai. Kalau objek pembanding lebih baik dari objek penilaian maka disesuaikan negatif dan sebaliknya. Selanjutnya, penilai melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai tersebut. Bobot terbesar diberikan kepada objek pembanding yang penyesuaiannya paling kecil atau karakteristik fisik yang mirip  dan paling mendekati dengan objek penilaian. Nilai Wajar hasil penilaian tersebut menjadi dasar untuk perhitungan Kontribusi Tetap bagi Pemerintah sebagai Inital Outley Pemerintah.

2. Penilai mengidentifikasi Exploratory Asset maupun Exploitative Asset yang bukan berasal dari Permohonan tetapi Penugasan Kantor Pusat seperti halnya Revaluasi BMN. Data tersebut dimasukkan dalam Database Sistem Informasi Penilaian (SIP). Objek dapat menyangkut seluruh kekayaan alam (SDA) di wilayah kerjanya berupa Minerba, Gas alam, Hasil hutan, Sumber Daya Air maupun intangible asset (royalti, paten, Hak Cipta dan Kekayaan Intelektual, dsb). Seluruh kekayaan alam Indonesia dapat diekplorasi oleh Penilai DJKN. Hasil Penilaian SDA menjadi dasar mendukung KSP bila diperlukan selain untuk Neraca Kekayaan Alam.

3. Tim Penilai Direktorat Jenderal menghadapi masalah karena tidak bisa optimal dan turun ke lapangan melakukan penilaian apabila belum ada permohonan KSP dari Pengguna (by Order). Terdapat potensi BMN untuk Kontrak KSP namun belum dilaporkan atau tidak sesuai ketentuan sehingga belum optimal. Untuk itu, Penilai DJKN tidak bisa bekerja sendiri, perlu berkolaborasi dengan Pengelola yaitu Kantor Pusat agar dibentuk Tim Pemanfaatan dari Kantor Pusat. Tim Penilai di daerah dapat memberikan usulan/daftar BMN kepada Kantor Pusat Direktorat Jenderal Kekayaan Negara secara berjenjang yang berpotensi KSP. Setelah itu, Kantor Pusat dengan Tim Pemanfaatan BMN dilevel Kantor Pusat memberikan penegakkan hukum di lapangan bersama Tim Penilai.

Tim Pemanfaatan BMN dibentuk dapat melibatkan lintas instansi yaitu: Inspektorat Jenderal (Itjen) Kemenkeu, BPKP, Kejaksaan, dan DJKN sebagai Koordinator Tim Pemanfaatan.

Tim Pemanfaatan dari Itjen, BPKP dan Pengacara Negara akan turun ke lapangan untuk pemberesan sehingga apabila ada masalah terkait penyalahgunaan pemanfaatan aset BMN segera dapat dilakukan audit investigasi oleh Itjen dan BPKP. Apabila ada unsur pidana atau kerugian negara dapat ditindaklanjuti oleh Kejaksaan. Apabila ada Tagihan KSP yang macet dapat diserahkan pengurusannya kepada PUPN.

Apabila ada permasalahan pemanfaatan BMN belum sesuai aturan, penilai dapat melaporkan secara berjenjang kepada Tim Pemanfaatan tersebut untuk ditindak lanjuti sesuai ketentuan.

Itulah gunanya Tim Penilai Direktorat Jenderal dan Tim Pemanfaatan di Level Kantor Pusat bekerja sama. Kalau diselesaikan oleh Tim Penilai Direktorat Jenderal sendiri mungkin tidak akan sanggup menghadapi masalah di lapangan.

Dengan demikian Tim Penilai Direktorat Jenderal akan semakin profesional menilai secara tepat dan akurat agar menghasilkan nilai wajar yang tepat sehingga menghasilkan PNBP optimal. Optimal artinya dari satu sisi menguntungkan negara dan di sisi lain membuka peluang bagi Mitra KSP tanpa tidak menghalangi atau mempersulit investor untuk berinvestasi dengan baik.  

Ini merupakan kunci sukses untuk DJKN sebagai Revenue Center yaitu dibentuk Tim Pemanfaatan Kantor Pusat berkolaborasi dengan Tim Penilai Direktorat Jenderal yang bekerja dengan profesional, independen, objektif, dan akuntable.

4. Peran terpenting dari Penilai Direktorat Jenderal dalam KSP yaitu berperan memberikan usulan nilai besaran Kontribusi Tetap (KT) dan Bagi Hasil Keuntungan (BH). Besaran Kontribusi Tetap dihitung berdasarkan bobot persentese tertentu dari Nilai Wajar Objek KSP. Nilai Wajar adalah Initial Outley Pemerintah berdasarkan Laporan Penilaian. Semakin besar Nilai Wajarnya maka semakin besar Bobot Kontribusi Tetapnya. Penilai juga menganalisa Inital Outley Mitra melalui RAB dan Fisik Riil di lapangan apakah sesuai dengan RAB. Selanjutnya Pengelola Barang menetapkan besarnya KT yang wajib dibayar oleh Mitra. Keputusan layak apabila Indikator Keuangan Poyek, Mitra, dan Pemerintah yaitu: Net Present Value (NPV)>1, Pay Back Period (PP) lebih cepat lebih baik, dan Cost Of Capital < =IRR.

Kontribusi Tetap (KT) akan tetap diterima Pemerintah setiap tahun walaupun proyek rugi dan besarnya mengalami peningkatan sesuai nilai inflasi selama Jangka waktu KSP maksimal 30 tahun. Sedangkan Bagi Hasil Keuntungan (BH) dihitung berdasarkan komposisi (bobot nilai Initial Outley Mitra terhadap Pemerintah) dan Premi risk yang ditanggung mitra KSP. Bagi Hasil Keuntungan dihitung dari Pendapatan setelah dikurangi beban operasional, biaya KT, dan premi risiko yang diperbolehkan, serta pajak. Premi resiko yang digunakan sebagai pengurang adalah premi resiko yang diperkirakan oleh Penilai berdasarkan Judgement Profesional.

Jadi peran penilai Direktorat Jenderal untuk menentukan nilai wajar objek KSP menjadi sangat penting karena menjadi dasar untuk menghitung Kontribusi Tetap (KT) dan komposisi Untuk Bagi Hasil (BH) yang optimal. Untuk optimalisasi, profesionalitas dan fokus dalam tugas sebaiknya Tim Penilai Direktorat Jenderal penugasan KSP dibagi 2 Tim, yaitu: 1. Tim untuk identifikasi dan menentukan nilai wajar objek KSP dan 2. Tim menilai KT dan Bagi Hasil untuk memutuskan layak atau tidak.

III. KESIMPULAN DAN SARAN

Dari uraian di atas dapat disimpulkan dan disarankan.

1.         Mendukung tujuan DJKN sebagai  Distinguish Asset Manager disarankan perlu meningkatkan skala kinerja Revenue Center. Optimalisasi PNBP dari Pemanfaatan BMN sangat penting sehingga diperlukan peranan Penilai DJKN untuk bekerja profesional, objektif, independen, dan akuntable.

2.         Penilai DJKN tidak bisa bekerja sendiri, disarankan perlu berkolaborasi dengan Pengelola yaitu Kantor Pusat agar dibentuk Tim Pemanfaatan dari Kantor Pusat. Tim Penilai Direktorat Jenderal tidak sanggup menyelesaikan sendiri masalah hukum di lapangan. Ini merupakan kunci sukses DJKN sebagai Revenue Center.

3.     Tim Pemanfaatan BMN yang akan dibentuk disarankan dapat melibatkan lintas instansi yaitu beranggotakan Inspektorat Jenderal (Itjen) Kemenkeu, BPKP, Kejaksaan dan DJKN sebagai Koordinator Tim Pemanfaatan.

4.         Survey lapangan objek pembanding disarankan dilakukan Penilai sebaik-baiknya untuk menggali informasi baik data primer dan sekunder di lapangan agar dapat memberikan opini nilai yang wajar.

5.        Hasil Penilaian SDA menjadi dasar mendukung KSP bila diperlukan selain untuk Neraca Kekayaan Alam. SDA disarankan untuk dijadikan objek KSP untuk menghasilkan PNBP optimal. Contoh Pertambangan Emas dan Tembaga: Divestasi saham PT.Freeport oleh Pemerintah (PT.Inalum) 41,2%, Pemda Papua 10%, Freeport McMoran 48,8%. 

6.       Penilai Direktorat Jenderal dalam KSP sebagai wakil dari Pemerintah yaitu berperan memberikan usulan nilai besaran Kontribusi Tetap (KT) dan Bagi Hasil Keuntungan (BH) yang fair. Selain itu, menganalisa Proposal Bisnis Mitra apakah layak atau tidak. Layak disarankan apabila  Indikator Keuangan Proyek, Mitra, dan Pemerintah, yaitu: NPV>1, Pay Back Period (PP) lebih cepat lebih baik, dan Cost Of Capital < =IRR. 

7.         Tim Penilai Direktorat Jenderal untuk penugasan KSP disarankan dibagi 2 Tim sehingga Tim lebih fokus dalam melaksanakan tugasnya, yaitu: 1. Tim untuk identifikasi dan menentukan nilai wajar objek dan 2. Tim menilai KT dan Bagi Hasil untuk memutuskan layak atau tidak proyek dijalankan. 

Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.
Foto Terkait Artikel
Kontak
Jalan Taman Makam Pahlawan (TMP) Taruna, Sukaasih, Tangerang
(021) 55771197,55771198
(021) 55771195
kpknltangerang2@kemenkeu.go.id
Peta Situs | Email Kemenkeu | FAQ | Prasyarat | Wise | LPSE | Hubungi Kami |