Pengelolaan
kekayaan negara merupakan salah satu representasi fungsi Menteri Keuangan
selaku Bendahara Umum Negara (BUN) yang secara fungsional dilaksanakan oleh
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN). DJKN dalam Roadmap DJKN Tahun
2019-2028: A Distinguished Asset Manager telah menetapkan komitmen besar untuk
mewujudkan kekayaan negara yang dikelola secara optimal, berkelanjutan,
instrumental dalam keuangan negara dan kontributif dalam perekonomian nasional.
DJKN dalam mewujudkan visi dan misinya menuju Distinguished Asset Manager
melakukan upaya-upaya yang kreatif, inovatif serta solutif yang dapat langsung
diimplementasikan guna mewujudkan aset yang optimal, meningkatkan peran pengelolaan
Barang Milik Negara (BMN) dalam memberikan manfaat sosial dan ekonomi bagi
masyarakat
Sebagai
organisasi yang dinamis, menuju A Distinguished Asset Manager, DJKN memiliki
program-program besar dalam rangka mengelola aset negara yang optimal demi sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat, salah satunya adalah Kompetisi Inovasi (KOIN) Asset
Manager DJKN. Kompetisi ini pertama kali diadakan pada tahun 2020 dan diikuti oleh seluruh Kanwil DJKN.
Pelaksanaan KOIN tahun 2020 telah memberikan gambaran dan keyakinan bahwa masih
banyak aset negara yang belum teroptimalkan dan dapat ditingkatkan
optimalisasinya dengan berbagai macam konsep pemanfataan sesuai dengan
peraturan perundangan yang berlaku, menggali potensi pemanfaatan atas BMN serta
memberikan dampak ekonomi dan sosial kepada masyarakat sekitar.
Pada
Kompetisi Inovasi (KOIN) Asset Manager DJKN ini yang menjadi objek kompetisi
adalah BMN berupa tanah dan/atau bangunan yang terindikasi underutilized/idle
dan tidak sedang dimanfaatkan/atau diajukan pemanfaatannya yang berada pada
Pengelola Barang maupun Pengguna Barang.
BMN yang akan dioptimalisasikan perlu dikaji lebih jauh dengan cara melakukan analisis Highest dan Best Use (HBU) untuk mengetahui penggunaan tertinggi dan terbaik dari objek dimaksud untuk selanjutnya dapat diberikan penjelasan atas bentuk pemanfataan yang akan dilakukan dengan inovasi-inovasi yang akan digunakan sehingga objek dimaksud dapat dioptimalkan yang dapat dilihat dari besaran penerimaan yang akan masuk ke kas negara maupun manfaat ekonomi atau manfaat sosial yang dirasakan masyarakat sekitar. Untuk mencapai tujuan project tersebut dicapai dengan tahapan-tahapan yang disusun dalam time schedule agar progress-nya dapat selalu dimonitor dan dievaluasi.
Analisis
Highest dan Best Use (HBU), terdiri dari 4 (empat) analisis, yakni:
a.
Analisis
Aspek Fisik, terkait deskripsi secara detil dari objek KOIN dan kondisi sekitar
mulai dari keadaan lingkungan setempat sampai dengan fasilitas-fasilitas penunjang
yang tersedia maupun yang belum serta yang nantinya bisa tersedia.
b.
Analisis
Aspek Legalitas, terkait legalitas yang melekat pada objek KOIN dan
peraturan-peraturan yang melingkupi dan membatasi penggunaan dan pemanfaatannya.
c.
Analisis
Aspek Finansial, terkait alternative opsi pemanfaatan yang memiliki
feasibilitas untuk dapat dikembangkan melalui sewa dan/atau kerja sama
pemanfaatan dengan mitra/pihak ketiga dengan perkiraan besaran investasi yang
akan diterima beserta waktu investasinya.
d. Analisis Produktivitas Maksimum, terkait penelaahan yang lebih mendalam atas alternatif dari aspek finansial dengan menggunakan analisis cash flow untuk mengetahui feasibilitas dari alternatif-alternatif pengembangan/pemanfaatan tersebut. Adapun kriteria yang dapat digunakan dalam melakukan feasibilitas suatu project menggunakan kriteria kelayakan investasi sebagai berikut :
1. Net Present Value (NPV).
NPV adalah selisih antara serangkaian penerimaan di masa yang akan datang setelah dinilai saat ini (menggunakan discount factor) dengan pengeluaran (investasi) yang dilakukan pada saat ini. Nilai NPV dapat memprediksi apakah seluruh investasi dapat dikembalikan oleh proyeksi pendapatan. Jika nilai NPV positif, maka dapat dikategorikan bahwa bisnis layak dijalankan. Sedangkan jika nilai NPV negatif, maka dapat dikategorikan bahwa bisnis tidak layak dijalankan.
2. Internal Rate Return (IRR)
IRR adalah tingkat bunga yang
digunakan untuk menyamakan present value
aliran kas keluar yang diharapkan (expected
cash outflow) dengan present value
aliran kas masuk yang diharapkan (expected
cash inflow). Dengan kata lain IRR adalah tingkat balikan suatu investasi
dimana pada saat itu NPV bernilai sama dengan 0 (nol). Katagori kelayakan
investasi / bisnis diberikan jika IRR bernilai lebih besar dari cost of capital yang ditentukan
Selain
analisis HBU sebagaimana di atas, analisis SWOT (Strength, Weakness, Opportunities, dan Threat) juga perlu dilakukan guna melihat potensi dan kekurangan
atas aset/objek yang akan dimanfaatkan.
Tujuan
optimalisasi aset pada KOIN DJKN diharapkan bukan hanya penerimaan yang akan
masuk ke Kas Negara berupa Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dari
pemanfaatan aset juga diharapkan hal lain misalnya adanya pengamanan barang
milik negara yang rawan penyerobotan oleh pihak ketiga oleh karena tidak
termanfaatkan. Selain itu kemudian memberi dampak bagi masyarakat sekitar dari
segi ekonomi maupun sosial, misalnya akan menghidupkan kembali kegiatan ekonomi
yang relatif kurang bergairah/sepi sehingga masyarakat sekitar objek akan
merasakan dampaknya. Optimalisasi aset juga diharapkan dapat berkontribusi
dalam program Pemulihan Ekonomi Nasional terutama bagi para pelaku Usaha Mikro
Kecil Menengah (UMKM) di masa pandemi.