Penulis:

Dadang Noor Fithri, S.T.^*

Faisal Perdana, S.E.^**

D      Analisis Kebijakan Pemerintah

1.      Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun 2016 tentang Pengembangan, Pemberdayaan, Penataan Pasar Tradisional di Kota Serang

Peraturan Daerah ini ditujukan untuk memberikan perlindungan kepada UMKM dan koperasi, memberdayakan pengusaha UMKM dan koperasi untuk mampu berkembang, bersaing, serta dapat meningkatkan kesejahteraannya, mengatur dan menata keberadaan pasar tradisional, pusat perbelanjaan dan toko modern di suatu wilayah tertentu agar tidak mematikan UMKM dan koperasi, menjamin terselenggaranya kemitraan dalam menjalankan usaha di bidang perdagangan, mendorong terciptanya partisipasi dan kemitraan publik serta swasta dalam penyelenggaraan usaha di bidang pasar, antara pasar tradisional, pusat perbelanjaan dan toko modern, mewujudkan sinergi yang saling memerlukan dan memperkuat serta saling menguntungkan antara pasar tradisional, pusat perbelanjaan dengan toko modern dan menciptakan kesesuaian dan keserasian lingkungan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah. Perda tersebut menjelaskan secara rinci tentang aturan-aturan pendirian toko swalayan seperti perizinan, lokasi, jam operasional dan jarak dengan pasar tradisional.

2.      Peraturan Walikota Serang Nomor 22 Tahun 2018 tentang Tatacara Pemanfaatan Barang Milik Daerah Berupa Tanah dan/atau Bangunan

Peraturan Daerah ini disusun dalam rangka pengaturan tata kelola pemanfaatan Barang Milik Daerah secara tertib dengan memperhatikan pertumbuhan ekonomi masyarakat, dimana bahwa Barang Milik Daerah adalah sebagai salah satu unsur penting dalam penyelenggaraan pemerintahan dan pembangunan daerah.

Pasar Lama Kota Serang adalah merupakan salah satu aset Barang Milik Daerah (BMD) yang saat ini kepemilikannya tercatat sebagai aset milik Pemerintah Kota Serang. Jadi setiap bentuk Pemanfaatan dari BMD berupa Pasar Lama Kota Serang, baik itu dalam bentuk sewa dan kerjasama pemanfaatan (KSP), bangun guna serah/bangun serah guna (BGS/BSG), harus merujuk ke dalam Perwali ini.

Beberapa hal yang dapat disebutkan, yaitu:

a.       Penyewaan dilakukan dengan tujuan mengoptimalkan pendayagunaan tanah dan/atau bangunan yang belum/tidak digunakan dalam pelaksanan tugas dan fungsi penyelengaraan pemerintahan daerah (jo. Pasal 4);

b.       Jangka waktu sewa paling lama 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya perjanjian sewa dan dapat diperpanjang (jo. Pasal 4);

c.       Formula tarif sewa/besaran sewa merupakan hasil perkalian dari tarif pokok sewa dan faktor penyesuai sewa (jo. Pasal 12);

d.       Faktor penyesuai sewa sebagaimana dimaksud di atas meliputi:

1)      Jenis kegiatan usaha penyewa,

2)      Bentuk kelembagaan, dan

3)      Periodesitas sewa (jo. Pasal 16 ayat (1)).

e.       Faktor penyesuai sewa dihitung dalam prosentase (jo. Pasal 16 ayat (2)).

f.        Jenis kegiatan usaha penyewa dikelompokan atas kegiatan bisnis, kegiatan non bisnis, dan kegiatan sosial (jo. Pasal 16 ayat (3)).

g.   Kelompok kegiatan bisnis diperuntukan bagi kegiatan yang berorientasi untuk mencari keuntungan antara lain perdagangan, industri, dan jasa (jo. Pasal 17 ayat (1)).

h.    Kelompok kegiatan non bisnis diperuntukan bagi kegiatan yang menarik imbalan atas barang dan jasa yang diberikan namun tidak mencari keuntungan, antara lain penyelenggaraan pendidikan nasional, kepentingan umum yang memungut biaya dalam jumlah tertentu atau terdapat potinsi keuntungan baik materiil maupun inmateriil, upaya pemenuhan kebutuhan pegawai atau fasilitas yang diperlukan dalam menunjang tugas dan fungsi pengguna barang, dan kegiatan lain yang memenuhi kriteria non bisnis (jo. Pasal 17 ayat (2)).

i.        Kelompok kegiatan sosial diperuntukan bagi kegiatan yang tidak menarik imbalan atas barang atau jasa yang diberikan atau tidak berorientasi mencari keuntungan, antara lain pelayanan kepentingan umum yang tidak memungut biaya atau tidak terdapat potensi keuntungan, kegiatan social, kegiatan keagamaan, kegiatan kemanusiaan, kegiatan penunjang penyelenggaraan kegiatan Pemerintah, dan kegiatan lainnya yang memenuhi kreteria sosial (jo. Pasal 17 ayat (3)).

j.        Bentuk kelembagaan penyewa dikelompokkan sebagai berikut:

1)      Kategori I, meliputi swasta (kecuali yayasan dan koperasi), Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, Badan hukum yang dimiliki negara, dan lembaga pendidikan asing.

2)      Kategori II, meliputi yayasan, koperasi, lembaga pendidikan formal, dan lembaga pendidikan non formal.

3)      Kategori III, meliputi lembaga sosial, lembaga kemanusiaan, lembaga keagamaan, dan unit penunjang kegiatan penyelenggaraan pemerintahan/negara (jo. Pasal 18).

k.       Faktor penyesuai sewa untuk kegiatan bisnis sebesar 100 % (seratus persen) (jo. Pasal 20 ayat (1)).

l.        Faktor penyesuai sewa untuk kegiatan non bisnis ditetapkan sebagai berikut:

1)      Kategori I sebesar 50 % (lima puluh persen);

2)      Kategori II sebesar 40% (empat puluh persen); dan

3)      Kategori III sebesar 30% (tiga puluh persen) (jo. Pasal 20 ayat (2)).

m.     Faktor penyesuai sewa untuk kegiatan sosial ditetapkan sebagai berikut:

1)      Kategori I sebesar 10 % (sepuluh persen);

2)      Kategori II sebesar 5% (lima persen); dan

3)      Kategori III sebesar 5% (lima persen) (jo. Pasal 20 ayat (3)).

n.       Besaran faktor penyesuaian sewa untuk periodesitas sewa ditetapkan sebagai berikut:

1)      Per tahun sebesar 100% (seratus persen);

2)      Per bulan sebesar 130% (seratus tiga puluh persen);

3)      Per hari sebesar 160% (seratus enam puluh persen);

4)      Per jam sebesar 190% (seratus sembilan puluh persen) (jo. Pasal 20 ayat (4)).

3.      Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah.

Permendagri ini disusun dalam rangka pelaksanaan ketentuan Pasal 59 ayat (3), Pasal 90 ayat (3) dan Pasal 98 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, dimana Menteri Dalam Negeri berwenang menetapkan kebijakan pengelolaan Barang Milik Daerah.

Beberapa hal yang dapat disebutkan, yaitu:

a.       Formula tarif sewa barang milik daerah merupakan hasil perkalian dari tarif pokok sewa dan faktor penyesuai sewa (jo. Pasal 117).

b.       Nilai Wajar atas Sewa yang dihasilkan kemudian dapat disesuaikan dengan faktor penyesuai sewa. Dimana faktor penyesuai sewa dimaksud meliputi: (a) jenis kegiatan usaha penyewa (bisnis, non bisnis, dan sosial), (b) bentuk kelembagaan penyewa, dan (c) perioditas sewa. Dimana faktor penyesuai sewa dimaksud dihitung dalam persentase dan ditetapkan oleh Gubernur/Bupati/Walikota (jo. Pasal 126).

4.      Peraturan Menteri Keuangan Nomor 115 Tahun 2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara

PMK ini disusun dalam rangka melaksanakan ketentuan Pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, serta Pasal 23 ayat (3) dan Pasal 24 Peraturan Presiden Nomor 32 Tahun 2020 tentang Pembiayaan Infrastruktur melalui Hak Pengelolaan Terbatas.

Beberapa hal yang dapat disebutkan, yaitu:

a.       Sewa dilakukan dengan tujuan:

1)      mengoptimalkan Pemanfaatan Barang Milik Negara yang belum/tidak digunakan dalam pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan Negara;

2)      memperoleh fasilitas yang diperlukan dalam rangka penyelenggaraan pemerintahan dan/atau menunjang tugas dan fungsi instansi Pengguna Barang; dan/atau

3)      mencegah penggunaan Barang Milik Negara oleh Pihak Lain secara tidak sah (jo. Pasal 9 ayat (1)).

b.       Penyewaan BMN dilakukan sepanjang memberikan manfaat ekonomi bagi Pemerintah dan/atau masyarakat (jo. Pasal 9 ayat (2)).

c.       Besaran Sewa merupakan hasil perkalian dari:

1)      tarif pokok Sewa; dan

2)      faktor penyesuai Sewa (jo. Pasal 16).

d.       Tarif pokok Sewa berupa tanah dan/atau bangunan merupakan Nilai Wajar atas Sewa (jo. Pasal 17 ayat (1)).

e.       Perhitungan tarif pokok Sewa dilakukan oleh Penilai (jo. Pasal 17 ayat (3)).

f.        Faktor penyesuai Sewa meliputi:

1)      jenis kegiatan usaha penyewa; dan

2)      periodesitas Sewa (jo. Pasal 18 ayat (1)).

g.       Faktor penyesuai Sewa dihitung dalam persentase (jo. Pasal 18 ayat (2)).

h.       Besaran faktor penyesuai Sewa untuk kelompok jenis kegiatan usaha bisnis ditetapkan sebesar 100% (seratus persen) (jo. Pasal 21 ayat (1)).

i.        Faktor penyesuai Sewa sebagaimana dimaksud, dikecualikan dari ketentuan terhadap:

1)      koperasi yang dibentuk dan beranggotakan Aparatur Sipil Negara/ anggota Tentara Nasional Indonesia/ anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia, yang tujuan pendiriannya untuk kesejahteraan anggota; atau

2)      pelaku usaha perorangan berskala ultra mikro, mikro, dan kecil (jo. Pasal 21 ayat (2)).

j.        Faktor penyesuai Sewa untuk kelompok sebagaimana dimaksud pada huruf i di atas sebesar 75% (tujuh puluh lima persen) untuk Koperasi Sekunder, 50% (lima puluh persen) untuk Koperasi primer, atau 25% (dua puluh lima persen) untuk pelaku usaha perorangan berskala ultra mikro, mikro dan kecil (jo. Pasal 21 ayat (3)).

k.       Besaran faktor penyesuai Sewa untuk kelompok jenis kegiatan usaha non bisnis ditetapkan 30% (tiga puluh persen) sampai dengan 50% (lima puluh persen) (jo. Pasal 21 ayat (4)).

l.        Besaran faktor penyesuai Sewa untuk kelompok Jenis kegiatan usaha sosial sebesar 2,5% (dua koma lima persen) (jo. Pasal 21 ayat (6)).

B.      KESIMPULAN

1.      Dari analisis lokasi, lingkungan dan fasilitas, diketahui bahwa:

a.       Pasar Lama Kota Serang berada pada lokasi yang strategis, berada di jalan kolektor arteri dan lokal pada Kota Serang, berada di lingkungan yang bagus didominasi oleh perumahan, pertokoan dan juga perkantoran, dimana mayoritas pembeli adalah masyarakat Kota Serang.

b.       Berdasarkan pada keadaan lingkungan saat ini serta arah perkembangan lingkungan, dan memperhatikan keadaan fisik tanah serta peraturan tata kota yang ada, maka penggunaan tanah Pasar Lama Kota Serang sebagai unit ruko/kios/loss pasar adalah pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.

c.       Kebanyakan pedagang adalah masyarakat Kota Serang dan sekitarnya, akan tetapi dikarenakan pengelolaan Pasar Lama Kota Serang yang belum optimal serta penerapan harga sewa ruko/kios/loss yang mahal, sehingga menyebabkan tingkat hunian sewa (occupancy) masih rendah, dimana akhirnya pedagang lebih memilih berjualan di pinggir jalan yang biaya lebih murah dari sewa ruko/kios/loss pasar.

2.      Dari analisis tingkat ekonomi masyarakat, diketahui bahwa:

a.       Tingkat inflasi di Kota Serang yang cukup tinggi, dimana pada Agustus 2023 terjadi inflasi year on year (yoy) di kota Serang sebesar 3,28 persen dengan IHK sebesar 119,33 dan pada Agustus 2023 deflasi month to month (mtm) kota Serang sebesar 0,13 persen. Inflasi year on year (yoy) di Kota Serang terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya indeks 10 kelompok pengeluaran dan Inflasi month to month (mtm) di Kota Serang terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya indeks 4 kelompok pengeluaran.

b.       Pasca pandemi covid-19, Indonesia mengalami kontraksi pertumbuhan ekonomi pada tahun 2020 sebesar -2,07 persen. Hal ini menyebabkan perekonomian Indonesia pada tahun 2020 mengalami deflasi atau penurunan drastis. Pemerintah Kota Serang memiliki peran penting dalam pemulihan ekonomi saat ini, dimana Pemerintah Kota Serang harus berperan strategis dalam mendorong percepatan dan efektivitas pemulihan ekonomi serta memahami struktur ekonomi daerah, demografi, dan kondisi sosial ekonomi masyarakatnya pasca pandemi. Pemerintah Kota Serang harus mempunyai tolak ukur utama guna mendorong pemulihan perekonomian yaitu kebijakan yang telah dirancang dalam APBD.

c.       Dari data publisnya melalui katalog “Indikator Kesejahteraan Rakyat Kota Serang 2022”, BPS Kota Serang menyampaikan bahwa bila dilihat menurut kelompok pengeluaran, rata-rata pengeluaran per kapita sebulan penduduk Kota Serang mengalami penurunan hampir di seluruh sub kelompok pengeluaran. Sementara itu, dari data yang sama diperoleh informasi mengenai meningkatnya proporsi pengeluaran makanan penduduk Kota Serang dan menurunnya proporsi pengeluaran non makanan pada tahun 2022. Dimana dengan masih tingginya proporsi pengeluaran makanan di Kota Serang, menandakan bahwa masih ada wilayah di beberapa kelurahan yang daerahnya masih belum layak di sebut dengan perkotaan, meskipun secara administrasi adalah daerah perkotaan.

d.       Masih melalui data publisnya melalui katalog “Indikator Kesejahteraan Rakyat Kota Serang 2022”, BPS Kota Serang menyampaikan bahwa garis kemiskinan di Kota Serang dalam lima tahun terakhir terus mengalami peningkatan. Meningkatnya garis kemiskinan ini terjadi seiring dengan naiknya harga barang dan jasa yang dikonsumsi oleh masyarakat yang berakibat dengan tingginya biaya hidup. Selain itu, adanya perubahan selera atau gaya hidup, yang mengubah pola konsumsi rumah tangga juga turut mendorong naiknya garis kemiskinan.

3.      Dari analisis kebijakan Pemerintah, dengan merujuk pada:

a.       Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun 2016 tentang Pengembangan, Pemberdayaan, Penataan Pasar Tradisional di Kota Serang;

b.       Peraturan Walikota Serang Nomor 22 Tahun 2018 tentang Tatacara Pemanfaatan Barang Milik Daerah Berupa Tanah dan/atau Bangunan;

c.       Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah; dan

d.       Peraturan Menteri Keuangan Nomor 115 Tahun 2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara;

diketahui bahwa telah terdapat aturan dari Pemerintah terkait Pengelolaan Barang Milik Daerah dalam rangka Pemanfaatan dalam bentuk Sewa, termasuk di dalamnya kebijakan terkait relaksasi atau penyesuaian-penyesuaian yang dapat dilakukan Pemerintah dalam menentukan besaran tarif sewa atau besaran harga sewa.

C.      SARAN

1.      Pengaruh lokasi, biaya sewa, serta pungutan lainnya pada ruko/kios/loss di pasar mempengaruhi pendapatan para pedagang di pasar. Oleh karena itu, Pemerintah Kota Serang selaku regulator dan owner pada ruko/kios/loss di pasar setidaknya mampu mengontrol harga yang akan diberikan kepada para pedagang yang ingin melakukan kegiatan ekonomi, mengingat pendapatan para pedagang tidak konstan setiap bulannya. Selain itu, Pemerintah Daerah dan pedagang pasar selaku penyewa diharapakan mampu melakukan kerjasama yang baik, sehingga roda perekonomian di wilayah tersebut tetap terjaga dan tidak terjadi kekosongan dalam kegiatan perekonomian.

2.      Pemerintah Kota Serang wajib memberikan perlindungan kepada UMKM dan koperasi, memberdayakan pengusaha UMKM dan koperasi untuk mampu berkembang, bersaing, serta dapat meningkatkan kesejahteraannya, diantaranya yaitu dengan mengatur dan menata keberadaan pasar tradisional.

3.      Dari analisis tingkat ekonomi masyarakat, dapat disimpulkan bahwa tingkat kemampuan ekonomi pedagang Kota Serang untuk menyewa ruko/kios/loss Pasar Lama Kota Serang masih rendah, sehingga diperlukan kebijakan dari Pemerintah Kota Serang untuk optimalisasi meningkatkan tingkat hunian (occupancy) dari Pasar Lama Kota Serang.

4.      Dalam rangka optimalisasi pemanfaatan aset Pemerintah Kota Serang dalam bentuk Sewa pada Pasar Lama Kota Serang, yaitu untuk meningkatkan tingkat hunian sewa (occupancy) berupa ruko/kios/loss pada Pasar Lama Kota Serang, maka Pemerintah Kota Serang dapat menerapkan besaran faktor penyesuai sewa seperti yang tertuang dalam Peraturan-Peraturan yang ada sebagaimana telah dijelaskan. Dimana Nilai Wajar atas Sewa yang telah didapatkan kemudian disesuaikan dengan faktor penyesuai sewa. Faktor penyesuai sewa dimaksud meliputi: (a) jenis kegiatan usaha penyewa (bisnis, non bisnis, dan sosial), (b) bentuk kelembagaan penyewa, dan (c) perioditas sewa. Faktor penyesuai sewa dimaksud dihitung dalam persentase dan ditetapkan oleh Gubernur/Bupati/Walikota dengan merujuk kepada ketentuan yang berlaku.

Keterangan:

^*      Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Muda KPKNL Serang

^**     Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Pertama KPKNL Serang