Penulis:

Dadang Noor Fithri, S.T.^*

Faisal Perdana, S.E.^**

A.      Latar Belakang

Kota Serang merupakan wilayah baru hasil pemekaran dari Kabupaten Serang, Provinsi Banten. Kota Serang berdiri di atas 6 (enam) kecamatan, yaitu; Kecamatan Curug, Kecamatan Walantaka, Kecamatan Cipocok Jaya, Kecamatan Serang, Kecamatan Taktakan dan Kecamatan Kasemen. Kota ini diresmikan pada tanggal 2 November 2007 berdasarkan UU Nomor 32 Tahun 2007 tentang Pembentukan Kota Serang, setelah sebelumnya RUU Kota Serang disahkan pada 17 Juli 2007 kemudian dimasukkan dalam lembaran Negara Nomor 98 Tahun 2007 dan tambahan lembaran Negara Nomor 4748, tertanggal 10 Agustus 2007 (“Kota Serang Dalam Angka”, BPS Kota Serang, 2020, BAB 2).

Jumlah penduduk Kota Serang pada tahun 2019 sebesar 688.603 jiwa, dengan penduduk laki-laki sebanyak 352.601 jiwa dan lebih banyak dibanding penduduk perempuan yang sebesar 336.002 jiwa. Tingkat kepadatan penduduk di wilayah Kota Serang sebesar 2.582 jiwa/km² dimana sebagian besar penduduknya mendiami daerah perkotaan (“Kota Serang Dalam Angka”, BPS Kota Serang, 2020, BAB 3).

Dalam menyangga kegiatan perdagangan dan jasanya, Kota Serang memiliki beberapa pasar tradisional yaitu Pasar Lama, Pasar Kalodran, Pasar Kepandean, dan Pasar Karangantu. Namun demikian pasar tradisional ini tetap berinduk kepada Pasar Rau yang merupakan pasar induk pada Kota Serang (“https://serangkota.go.id/pages/perdagangan-dan-jasa”).

Pasar Lama Kota Serang, merupakan salah satu kawasan pusat perdagangan di Provinsi Banten yang penuh dengan jejak masa lampau yang masih bertahan hingga sekarang, dimana kawasan tersebut dipenuhi pedagang yang datang dari berbagai daerah di Provinsi Banten. Pasar yang letaknya berdekatan dengan Alun-alun Kota Serang itu berlokasi di Jalan Maulana Hasanudin, Kelurahan Kota Baru, Kecamatan Serang, Kota Serang, Propinsi Banten. Berdiri di atas luas tanah induk dari keseluruhan unit ruko dan kios sebesar 11.820 m², berdasarkan dokumen kepemilikan Sertifikat Hak Pengelolaan atas nama Pemegang Hak Pemerintah Kabupaten Daerah Tingkat II Serang dengan tanggal penerbitan 20 Maret 1985, selanjutnya objek properti Pasar Lama diserahkan dari Pemerintah Kabupaten Serang kepada Pemerintah Kota Serang semenjak pemisahan Kota Serang dari Kabupaten Serang.

Pasar Lama Kota Serang terdiri 4 Blok, dimana Blok 1 terdiri dari 29 (dua puluh sembilan) unit ruko/kios, Blok 2 terdiri dari 29 (dua puluh sembilan) unit ruko/kios, Blok 3 terdiri dari 28 (dua puluh delapan) unit ruko/kios, dan Blok 4 terdiri dari 73 (tujuh puluh tiga) unit kios/toko dan 75 (tujuh puluh lima) unit loss. Pasar Lama Kota Serang dikelola oleh Dinas Koperasi, Usaha Kecil dan Menengah, Perindustrian dan Perdagangan Pemerintah Kota Serang, dimana Pasar ini dioperasikan untuk memenuhi kebutuhan akan pusat perdagangan sebagai efek perkembangan wilayah Kota Serang yang lokasinya cukup strategis dan merupakan pusat Pemerintahan Provinsi Banten.

Gambar 1. Kondisi Pasar Lama Kota Serang

Sumber: Survei Lapangan Analis, September 2023

Data yang diperoleh dari Pemerintah Kota Serang, dimana dari 234 unit total ruko/kios dan loss yang ada, posisi saat ini adalah 6 unit ruko/kios/loss digunakan untuk Kantor Dinas dari Pemerintah Kota Serang dan 149 unit ruko/kios/loss dimanfaatkan/disewa oleh pedagang, dimana dalam artian occupancy rate Pasar Lama Kota Serang saat ini adalah sebanyak ± 65,35% saja. Dimana kebanyakan pedagang memilih untuk berjualan di lantai dasar atau di luar gedung pasar.

Sehubungan dengan uraian di atas, maka diperlukan analisa terhadap kemampuan pedagang pada Pasar Lama Kota Serang sebagai dasar untuk pembentukan kebijakan khusus pada Pasar Lama Kota Serang yaitu dalam rangka pemanfaatan dalam bentuk sewa ruko/kios/loss di Pasar Lama Kota Serang, dimana dengan begitu diharapkan tingkat hunian/sewa pada Pasar Lama Kota Serang dapat meningkat dengan harga yang dapat dipenuhi tanpa menyebabkan kerugian bagi pedagang.

B.      Analisis Lokasi, Lingkungan dan Fasilitas

1.      Lokasi

Pasar Lama Kota Serang terletak di Jalan Maulana Hasanudin, Kelurahan Kota Baru, Kecamatan Serang, Kata Serang, Propinsi Banten. Jalan akses yang terletak di sebelah timur (JI. Maulana Hasanudin) terbuat dari Perkerasan aspal/ ROW selebar ± 18 meter dengan kondisi baik, sedangkan jalan akses yang terletak di sebelah barat (JI. Term. Buang) terbuat dari perkerasaan aspal ROW selebar ± 6 meter dengan kondisi cukup.

2.      Aksesibilitas

Pasar Lama Kota Serang dapat dicapai dari arah Jakarta keluar Gerbang tol Serang Timur kemudian belok kiri melalui Jalan Raya Serang - Jakarta, sejauh ± 500 meter putar arah menuju ke JI. Jend. Sudirman, lurus terus sejauh ± 3,6 Km bertemu alun - alun kota serang, kemudian belok kiri melewati JI. Kejaksaan 1, sejauh ± 130 meter belok kanan kemudian sejauh ± 310 meter dilanjutkan belok kanan melewati JI. Brigjen KH Samaun, sejauh ± 540 meter belok kanan, kemudian sejauh ± 200 meter belok kiri melewati JI. Maulana Hasanudin. Dalam ± 240 meter aset berada di sebelah kiri jalan.

3.      Situasi Lingkungan

Pasar Lama terletak di JI. Maulana Hasanudin, Kelurahan Kata Baru, Kecamatan Serang, Kata Serang, Propinsi Banten, dengan lingkungan yang sudah tertata dan berkembang, serta dilengkapi dengan sarana dan prasarana yang memadai. Beberapa bangunan/objek disekitar lokasi dapat dijadikan petunjuk antara lain, Bank SCA KCU Serang yang berjarak ± 400 meter dari objek analisis, Kantor Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang berjarak ± 400 meter dari objek dan Kantor Bupati Kabupaten Serang yang berjarak ± 350 meter dari objek.

Lokasi pasar sangat strategis, berada di jalan kolektor arteri dan lokal pada Kota Serang, berada di lingkungan yang bagus didominasi oleh perumahan, pertokoan dan juga perkantoran, dimana mayoritas pembeli adalah masyarakat Kota Serang.

Sekitar tapak terdapat banyak PKL yang berjualan di pinggir jalan atau mengunakan trotoar sebagai sebagai tempat berjualan sehingga menimbulkan kemacetan pada jam kerja dan pulang kerja.

4.      Prasarana Umum

Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain seperti:

a.       Jaringan distribusi listrik dari PLN tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya.

b.       Jaringan distribusi air dari PDAM tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya.

c.       Jaringan distribusi telepon dari Telkom untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya.

5.      Sarana dan Fasilitas Umum

Sarana dan Fasilitas yang tersedia di lokasi dan sekitarnya antara lain:

a.       Polsek Serang yang berjarak ± 300 meter dari objek analisis.

b.       SDN 9 Serang yang berjarak ± 500 meter dari objek analisis.

c.       Alun - Alun Kota Serang yang berjarak ± 700 meter dari objek analisis.

6.      Penggunaan Bangunan

Kebanyakan pedagang adalah masyarakat Kota Serang dan sekitarnya. Tapi karena harga sewa yang mahal dan kurangnya perawatan ruko/kios/loss pasar sehingga masyarakat lebih memilih bejualan di pingir jalan yang lebih murah dengan hanya bayar uang listrik dan pemungutan liar.

Pengelolaan pasar yang belum optimal sehingga menimbulkan banyak kios dan loss yang kosong, dan pedagang lebih memilih berjualan di pinggir jalan yang biaya lebih murah dari sewa kios atau loss.

Menurut data laporan dari konsultan properti seperti Colliers, Cushman & Wakefield, tingkat okupansi pasar dan pusat perbelanjaan pasca COVID-19 di kuartal II Tahun 2023 berkisar pada 77% s/d 83%, sedangkan tingkat okupansi di pasar lama ada di 65,35%, sehingga tingkat okupansi Pasar Lama dapat dinyatakan rendah.

7.      Pengaruh Lokasi, Biaya Sewa, Serta Pungutan Terhadap Pendapatan Pedagang

Menurut penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Bagus Suryo Nugroho Brianto pada Tahun 2019, dalam penelitiaannya yang berjudul “Pengaruh Lokasi, Biaya Sewa Serta Pungutan Terhadap Pendapatan Pedagang Kios”, disebutkan bahwa berdasarkan hasil penelitian yang didapat, lokasi kios, biaya sewa, serta pungutan lainnya mempengaruhi pendapatan para pedagang kios di pasar. Oleh karena itu, Pemerintah selaku pemilik ruko/kios/loss pada pasar setidaknya mampu mengontrol harga yang akan diberikan kepada para pedagang yang ingin melakukan kegiatan ekonomi, mengingat pendapatan mereka bisa tidak konstan setiap bulannya.

Dari hasil penelitian tersebut pula, diketahui jika pasar tradisional memiliki tingkat pengenaan pungutan tidak resmi yang tergolong cukup tinggi. Dimana, diharapkan pemerintah dengan aparat keamanan, baik kepolisian maupun satpol pp mampu mengendalikan hal ini agar memberi kenyamanan kepada para pedagang. Selain itu, diharapkan pemerintah dan pedagang kios serta penyewa mampu melakukan kerjasama yang baik, sehingga roda perekonomian di wilayah tersebut tetap terjaga dan tidak terjadi kekosongan dalam kegiatan perekonomian.

8.      Tata Ruang Wilayah

Berdasarkan Peraturan Daerah Kata Serang Nomor 8 Tahun 2020 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kata Serang Tahun 2020 - 2024, peruntukan lokasi untuk perdagangan dan jasa dengan ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 60%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 12 serta KDH 10%.

Berdasarkan pada keadaan lingkungan pada saat ini, serta arah perkembangan lingkungan dan memperhatikan keadaan fisik tanah serta peraturan tata kota yang ada, maka penggunaan tanah Pasar Lama Kota Serang sebagai unit ruko/kios/loss adalah pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.

C.      Analisis Tingkat Ekonomi Masyarakat

1.      Perkembangan Indeks Harga Konsumen/Inflasi Kota Serang Agustus 2023

Menurut data yang di dapat dari BPS Kota Serang melalui laman https://serangkota.bps.go.id/pressrelease/2023/09/01/80/perkembangan-indeks-harga-konsumen-inflasi-kota-serang-agustus-2023.html, bahwa:

a.       Pada Agustus 2023 terjadi inflasi year on year (yoy) di kota Serang sebesar 3,28 persen dengan IHK sebesar 119,33 dan pada Agustus 2023 deflasi month to month (mtm) kota Serang sebesar 0,13 persen.

b.       Inflasi year on year (yoy) di Kota Serang terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya indeks 10 kelompok pengeluaran, yaitu kelompok transportasi sebesar 13.73 persen; kelompok makanan, minuman, dan tembakau sebesar 2.93 persen; kelompok perawatan pribadi dan jasa lainnya sebesar 2.91 persen; kelompok rekreasi, olahraga, dan budaya sebesar 2.71 persen; kelompok kesehatan sebesar 2.32 persen; kelompok pendidikan sebesar 1,83 persen; kelompok perumahan, air, listrik dan bahan bakar rumah tangga sebesar 1.59 persen; kelompok penyediaan makanan dan minuman/ restoran sebesar 1,59 persen; kelompok pakaian dan alas kaki sebesar 0.71 persen; kelompok perlengkapan, peralatan dan pemeliharaan rutin rumah tangga sebesar 0.32 persen. Sementara itu kelompok informasi, komunikasi dan jasa keuangan mengalami deflasi sebesar 0,03 persen, sehingga total inflasi kota Serang tahunan secara keseluruhan adalah 3,28%.

c.       Inflasi month to month (mtm) di Kota Serang terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya indeks 4 kelompok pengeluaran, yaitu kelompok pendidikan sebesar 0,67 persen; kelompok perlengkapan, peralatan dan pemeliharaan rutin rumah tangga sebesar 0,36 persen; kelompok pakaian dan alas kaki dan kelompok transportasi masing-masing sebsar 0,01 persen. Sedangkan kelompok yang mengalami penurunan indeks (deflasi) adalah kelompok makanan, minuman, dan tembakau sebesar 0,44 persen; kelompok perawatan pribadi dan jasa lainnya sebesar 0,37 persen; kelompok rekreasi, olahraga, dan budaya sebesar 0,16 persen; kelompok kesehatan sebesar 0,04 persen; kelompok perumahan, air, listrik, dan bahan bakar rumah tangga sebesar 0,03 persen; kelompok informasi, komunikasi dan jasa keuangan dan kelompok penyediaan makanan dan minuman/restoran tidak mengalami perubahan.

2.      Kondisi Perekonomian Pasca Covid-19

Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik (BPS), Indonesia mengalami kontraksi pertumbuhan ekonomi pada tahun 2020 sebesar -2,07 persen. Hal ini menyebabkan perekonomian Indonesia pada tahun 2020 mengalami deflasi atau penurunan drastis karena perkembangan ekonomi di Indonesia mempunyai pegerakan yang kurang stabil, dimana perubahan yang terjadi dipengaruhi oleh adanya pandemi Covid-19.

Pemerintah Indonesia mengeluarkan berbagai kebijakan guna mengurangi rantai penyebaran pandemi Covid-19 namun kebijakan ini menyebabkan berkurangnya jumlah konsumsi Rumah Tangga (RT) dan konsumsi Lembaga Non Profit yang melayani Rumah Tangga (LNPRT) padahal kedua konsumsi ini sangat memberi pengaruh atas kontraksi pada Produk Domestik Bruto (PDB). Konsumsi di Indonesia tidak terkendali karena situasi yang terjadi dan menyebabkan perekonomian pada konsumsi Rumah Tangga (RT) mengalami penurunan dari 5,04 persen menjadi -2,63 persen dan konsumsi Lembaga Non Profit yang melayani Rumah Tangga (LNPRT) mengalami penurunan dari 10,62 persen menjadi -4,29 persen.

Konsumsi Pemerintah mengalami penurunan dari 3,25 persen menjadi 1,94 persen. Hal ini karena Pemerintah mengurangi alokasi di bidang infrastruktur pada tahun 2020 sedangkan anggaran untuk kesehatan lebih ditingkatkan pemerintah sesuai dengan fokus Pemerintah untuk penanggulangan pandemi di Indonesia.

Tidak hanya konsumsi, investasi juga mengalami penurunan dari 3,25 persen menjadi 1,94 persen. Penurunan ini mempengaruhi perekonomian di Indonesia. Penurunan investasi lebih besar atas pengaruh berkurangnya lapangan kerja. Aktivitas perdagangan yaitu ekspor dan impor dengan pihak luar negeri juga mengalami penurunan dari -0,87 persen menjadi -7,70 persen pada ekspor dan -7,69 persen menjadi -17,71 persen pada impor. Meskipun ekspor dan impor terjadi penurunan yang drastis mempengaruhi nilai dari ekspor neto pada saat kontraksi perekonomian.

Melihat kontraksi pada tahun 2020 Pemerintah mengeluarkan strategi kebijakan guna memulihkan perekonomian Indonesia. Pemerintah optimis melaksanakan kebijakan dengan konsisten dan membangun kerja sama dengan seluruh komponen bangsa. Hal ini tidak hanya dilakukan oleh Pemerintah Pusat, namun harus pula didukung oleh Pemerintah Daerah sebagai pemegang peran utama pergerakan pemulihan ekonomi di daerah. Pemerintah Daerah berperan strategis dalam mendorong percepatan dan efektivitas pemulihan ekonomi serta memahami struktur ekonomi daerah, demografi, dan kondisi sosial ekonomi masyarakatnya saat Pandemi terjadi. Pemerintah Daerah mempunyai tolak ukur utama guna mendorong pemulihan perekonomian yaitu kebijakan yang telah dirancang dalam APBD.

3.      Daya Beli Masyarakat

Dari data publisnya melalui katalog “Indikator Kesejahteraan Rakyat Kota Serang 2022”, BPS Kota Serang menyampaikan bahwa bila dilihat menurut kelompok pengeluaran, rata-rata pengeluaran per kapita sebulan penduduk Kota Serang mengalami penurunan hampir di seluruh sub kelompok pengeluaran. Penurunan terbesar terjadi pada komoditas dalam sub kelompok makanan/minuman jadi, yang berkurang 24 ribu rupiah hingga menjadi 267 ribu rupiah pada Maret 2022. Adapun sub kelompok daging, buah-buahan, kacang-kacangan, minyak & kelapa, bumbu-bumbuan dan konsumsi lainnya mengalami kenaikan, kenaikan terbesar adalah komoditas minyak dan kelapa yang naik sebesar 5 ribuan rupiah hingga mencapai 22 ribu rupiah.

Sementara itu, dari data yang sama diperoleh informasi mengenai meningkatnya proporsi pengeluaran makanan penduduk Kota Serang dan menurunnya proporsi pengeluaran non makanan pada tahun 2022. Dimana dengan masih tingginya proporsi pengeluaran makanan di Kota Serang, menandakan bahwa masih ada wilayah di beberapa kelurahan yang daerahnya masih belum layak di sebut dengan perkotaan, meskipun secara administrasi adalah daerah perkotaan. Hal tersebut, sangat mudah untuk dipahami karena setiap orang atau rumah tangga dengan pendapatan yang relatif rendah, biasanya akan memprioritaskan pengeluaran untuk kebutuhan pokoknya, yang dalam hal ini adalah makanan, setidaknya bila dibandingkan dengan penduduk perkotaan yang sebenarnya.

Selanjutnya diketahui kenaikan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kota Serang pada tahun 2022 meningkat sebesar 0,96