Kebutuhan masyarakat terhadap tanah menjadikan jual beli tanah sebagai suatu keniscayaan. Secara yuridis, peralihan hak atas tanah pada prinsipnya harus dilakukan melalui akta otentik yang dibuat di hadapan pejabat berwenang.[1] Salah satu mekanisme peralihan hak tersebut adalah pelelangan umum, khususnya dalam pelaksanaan eksekusi hak tanggungan oleh kreditur.

Meskipun lelang telah dilaksanakan sesuai dengan prosedur yang berlaku dan hak atas tanah telah beralih serta didaftarkan atas nama pembeli lelang, kondisi tersebut belum sepenuhnya menutup kemungkinan timbulnya gugatan dari debitur maupun pihak ketiga yang mengklaim memiliki hak atau kepentingan hukum atas objek lelang. Hal ini berkaitan dengan sistem publikasi pendaftaran tanah di Indonesia yang menganut sistem publikasi negatif bertendensi positif, sehingga sertipikat memberikan kekuatan pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya,[2] tetapi tidak selalu memberikan jaminan absolut terhadap kebenaran materiil hak atas tanah. Kondisi tersebut menimbulkan persoalan mengenai sejauh mana pembeli lelang yang beritikad baik memperoleh perlindungan hukum ketika hak yang diperolehnya kemudian dipersoalkan oleh pihak lain.

Dalam kondisi demikian, pembeli lelang yang beritikad baik patut memperoleh perlindungan hukum. Menurut Black's Law Dictionary, sebagaimana dirumuskan dalam Sanders v. McAfee, 42 Ga. 250 (1871)[3], bona fide purchaser adalah pihak yang memperoleh properti melalui transaksi yang adil, dengan pembayaran penuh, tanpa tipu muslihat. Penelitian LeIP juga menunjukkan bahwa pelaksanaan lelang secara terbuka dan melalui institusi yang berwenang menjadi indikator pembeli lelang beritikad baik.[4] Oleh karena itu, tulisan ini berfokus pada perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik dalam pelaksanaan lelang tanah.

Prinsip-Prinsip Pembeli Beritikad Baik

Itikad baik dalam perolehan hak atas suatu benda dipahami dalam dua dimensi, yaitu subjektif dan objektif.[5] Secara subjektif, itikad baik berarti pembeli secara jujur tidak mengetahui adanya cacat dalam peralihan hak. Secara objektif, itikad baik berkaitan dengan kepatutan dan kesesuaian tindakan dengan norma yang berlaku, sebagaimana tercermin dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata.

Dalam hukum pertanahan, meskipun Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) tidak mendefinisikan itikad baik, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengakui konsep tersebut. Itikad baik menjadi dasar pembuktian penguasaan fisik atas tanah serta perlindungan bagi pemegang sertipikat yang memperoleh hak secara sah dan menguasainya secara nyata. Berdasarkan Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997, tuntutan pihak lain atas tanah tersebut tidak dapat diajukan setelah lima tahun sejak sertipikat diterbitkan.

Dalam praktik, sengketa antara pemilik asal dan pembeli yang mengklaim sebagai pembeli beritikad baik masih sering terjadi sehingga menimbulkan ketidakpastian hukum. Untuk memberikan pedoman, Mahkamah Agung menerbitkan SEMA Nomor 7 Tahun 2012 yang kemudian dipertegas melalui SEMA Nomor 4 Tahun 2016. SEMA tersebut menetapkan pembeli beritikad baik adalah pihak yang 1) dalam membuat perjanjian jual beli atas tanah didasarkan pada prosedur serta dokumen yang sah; dan 2) melakukan kehati-hatian dengan melakukan verifikasi atas hal-hal yang diperlukan terkait dengan tanah yang menjadi objek dalam perjanjian. Pembeli beritikad baik adalah pihak yang memperoleh tanah melalui prosedur dan dokumen yang sah serta telah melakukan kehati-hatian dengan memeriksa data fisik dan data yuridis objek tanah.[6] Pelelangan umum dalam kriteria tersebut diakui sebagai salah satu bentuk perolehan yang memenuhi kriteria prosedur dan dokumen yang sah. Dengan demikian, SEMA Nomor 4 Tahun 2016 memberikan parameter yang lebih jelas mengenai pembeli beritikad baik sekaligus menjadi pedoman bagi hakim dalam memberikan perlindungan hukum, termasuk terhadap pembeli tanah melalui mekanisme lelang.

Perlindungan Hukum Pembeli Lelang Sebagai Pembeli Beritikad Baik

Sebagaimana ditegaskan dalam SEMA Nomor 4 Tahun 2016, pembelian melalui lelang merupakan salah satu bentuk perolehan hak yang memenuhi kriteria pembeli beritikad baik sehingga patut memperoleh perlindungan hukum. Dalam pelaksanaan lelang tetap terdapat hubungan hukum antara penjual dan pembeli, dengan peralihan hak dibuktikan melalui Risalah Lelang yang menjadi dasar penyerahan hak secara yuridis[7] sekaligus landasan bagi para pihak dalam melaksanakan hak dan kewajibannya, termasuk untuk proses roya dan balik nama hak atas tanah.

Perlindungan terhadap pembeli lelang tercermin dalam kedudukan Risalah Lelang sebagai akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian sempurna sebagaimana diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Selain berfungsi sebagai dasar administrasi pertanahan, Risalah Lelang juga menjadi alat bukti utama apabila timbul sengketa mengenai objek lelang. Phillipus M. Hadjon membagi perlindungan hukum menjadi 2 (dua) bentuk, yakni perlindungan hukum yang sifatnya preventif serta yang sifatnya represif.[8] Dengan demikian, Risalah Lelang merupakan instrumen perlindungan hukum yang bersifat preventif maupun represif bagi pembeli lelang.

Perlindungan represif diberikan melalui mekanisme peradilan. Pasal 31 PMK Nomor 122 Tahun 2023 menegaskan bahwa lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan tidak dapat dibatalkan, baik proses maupun dokumen bukti pelaksanaannya. Ketentuan tersebut memberikan landasan kepastian hukum terhadap pelaksanaan lelang yang telah memenuhi seluruh ketentuan yang berlaku. Dengan demikian, keberatan atau gugatan dari pihak tertentu terhadap hasil lelang tidak serta-merta mengakibatkan batalnya pelaksanaan lelang maupun dokumen bukti pelaksanaannya, sepanjang dapat dibuktikan bahwa lelang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Prinsip tersebut diperkuat oleh SEMA Nomor 4 Tahun 2016 dan yurisprudensi Mahkamah Agung, antara lain Putusan Nomor 251 K/Sip/1958 dan Putusan Nomor 1068 K/Pdt/2008, yang menegaskan bahwa pembeli lelang beritikad baik harus memperoleh perlindungan hukum.

Implementasi Prinsip Pembeli Lelang Beritikad Baik dalam Putusan Pengadilan

Perlindungan terhadap pembeli lelang dalam praktik bergantung pada penilaian hakim terhadap fakta dan dasar hukum setiap perkara. Hal tersebut tampak dalam dua putusan berikut.

1.   Putusan Nomor 26/Pdt.G/2020/PN Jpa

Dalam perkara ini, objek sengketa telah dijaminkan dengan Hak Tanggungan dan kemudian dijual melalui lelang kepada Sdr. SP berdasarkan Kutipan Risalah Lelang yang diterbitkan KPKNL Semarang. Meskipun demikian, pembeli lelang tidak dijadikan pihak dalam gugatan antara penjual dan pembeli sebelumnya. Majelis Hakim menilai hal tersebut tepat karena Sdr. SP memperoleh hak melalui pelelangan umum sehingga berkedudukan sebagai pembeli beritikad baik. Sengketa antara para pihak semula tidak memengaruhi hak pembeli lelang yang telah memperoleh hak secara sah. Atas dasar itu, gugatan penggugat ditolak seluruhnya.

Dalam perkara ini, menurut Penulis pertimbangan Majelis Hakim telah tepat karena memberikan perlindungan hukum kepada Sdr. SP selaku pembeli. Dengan dasar pertimbangan Majelis Hakim tersebut, adanya sengketa tidak mengganggu hak subyektif Sdr. SP sebagai pembeli atas dasar itikad baik.

2.   Putusan Nomor 601/Pdt.G/2021/PN Dps

Dalam perkara ini, penggugat memperoleh tanah melalui lelang di KPKNL Denpasar dan telah membalik nama sertipikat atas namanya. Namun, tergugat tetap menguasai dan menolak mengosongkan objek sengketa.

Majelis Hakim menyatakan bahwa pembeli lelang yang memperoleh hak melalui prosedur yang sah berhak memperoleh perlindungan hukum. Karena pelaksanaan lelang telah sesuai dengan ketentuan, hak penggugat tidak dapat dikesampingkan. Penguasaan objek oleh tergugat dinilai sebagai perbuatan melawan hukum sehingga pengadilan mengabulkan sebagian gugatan dan menghukum tergugat untuk mengosongkan serta menyerahkan objek sengketa kepada penggugat.

Kedua putusan tersebut menunjukkan adanya penerapan prinsip perlindungan terhadap pembeli lelang beritikad baik dalam praktik peradilan. Perlindungan hukum tidak hanya diberikan terhadap keabsahan perolehan hak melalui lelang, tetapi juga terhadap penguasaan dan pemanfaatan objek lelang ketika hak tersebut diganggu oleh pihak lain.

Penutup

Dalam sengketa yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah melalui jual beli, kriteria pembeli beritikad baik menjadi faktor utama dalam menentukan adanya perlindungan hukum. Meskipun tidak didefinisikan secara eksplisit dalam peraturan perundang-undangan, Mahkamah Agung melalui SEMA Nomor 4 Tahun 2016 telah memberikan pedoman bahwa pembelian tanah melalui lelang merupakan salah satu bentuk perolehan hak yang memenuhi kriteria pembeli beritikad baik.

Namun, perlindungan hukum terhadap pembeli lelang tidak bersifat absolut. Perlindungan tersebut tetap bergantung pada terpenuhinya prosedur lelang sesuai ketentuan dan penilaian hakim terhadap fakta setiap perkara. Sebagaimana tercermin dalam putusan-putusan yang telah dibahas, hakim menggunakan SEMA Nomor 4 Tahun 2016 sebagai dasar untuk menegaskan status pembeli lelang sebagai pembeli beritikad baik sekaligus memberikan perlindungan terhadap hak atas tanah yang diperoleh melalui mekanisme lelang.

Penulis: Kevin Bhaskara Sibarani

Sumber

Achmad Fitrian, “Kajian Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Beritikad Baik Berdasarkan Konsep Pemisahan Horisontal Bidang Agraria”, Jurnal Pendidikan Dasar dan Sosial Humaniora Vol. 1 No. 1 Agustus 2022.

Ahnia Septya Karina, Sukarni, dan Endang Sri Kawuryan, “Keabsahan Akta Risalah Lelang Sebagai Akta Otentik Dalam Pelaksanaan Lelang Elektronik Oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang”, Jurisdictie:Jurnal Hukum dan Syariah Vol. 11 No. 1 Tahun 2020.

Arie Lestario dan Erlina, “Sistem Pendaftaran Tanah yang Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Sertifikat Hak atas Tanah di Indonesia”, Notary Law Journal Vol. 1 No. 1 Januari 2022.

Begiyama Fahmi Zaki, “Kepastian Hukum Dalam Pelelangan Objek Hak Tanggungan Secara Online,” Fiat Justisia Vol 10 No. 2 April-June 2016.

Burhan Sidabariba, Lelang Eksekusi Hak Tanggungan: Meniscayakan Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak, Papas Sinar Sinanti: Depok.

Damario Tanoto dan Aad Nurdin Rusyad, “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Beritikad Baik Atas Jual Beli Hak Atas Tanah”, Jurnal Kertha Semaya Vol. 10 No. 7 Tahun 2022.

Desminurva Festia Amalia, “Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Apabila Obyek Lelang Disita Dalam Perkara Pidana”, Fairness and Justice: Jurnal Ilmiah Ilmu Hukum Vol. 17 No. 1 Mei 2019.

Fadhila Resytana Larasati dan Mochammad Bakri, “Implementasi Surat Edara Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 pada Putusan Hakim dalam Pemberian Perlindungan Hukum bagi Pembeli Beritikad Baik”, Jurnal Konstitusi Vol. 15 No. 4 Desember 2018.

Henry Campbell Black, Black’s Law Dictionary, St. Paul, Minn. West Publishing Co., 1968.

Maria S.W. Soemardjono, Kebijakan Pertanahan; Antara Regululasi dan Implementasi, Jakarta: Kompas, 2001.

Phillipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Surabaya: PT. Bina Ilmu, 1987.

Widodo Dwi Putro et. al, Penjelasan Hukum Pembeli Beritikad Baik: Perlindungan Hukum Pembeli Yang Beritikad Baik Dalam Sengketa Perdata Berobyek Tanah, Jakarta: LeIP, 2016.