Tanah merupakan sumber daya alam yang sangat diperlukan bagi makhluk hidup. Menurut American Institute of Real Estate Appraisers, tanah itu bersifat unik dari segi komposisi fisik dan lokasi, tidak dapat dipindahkan (immobile), tahan lama (durable), terbatas persediannya (finite), serta bermanfaat bagi manusia (useful) (AIREA, 1992). Karena sifatnya tersebut, nilai tanah cenderung meningkat dari masa ke masa dan dianggap sebagai aset yang menguntungkan untuk dimiliki. Namun demikian, seiring dengan semakin bertambahnya jumlah penduduk di Indonesia, kebutuhan akan tanah pun semakin bertambah. Sayangnya, ketersediaan tanah semakin terbatas dan harga yang dibayarkan untuk mendapatkan tanah tidak sedikit. Hal ini dapat mendorong potensi terjadinya perebutan kepemilikan/penguasaan tanah yang dilakukan oleh oknum yang tidak bertanggungjawab dengan tujuan memperoleh keuntungan pribadi. Oleh karena itu, sebagai langkah awal, pensertifikatan tanah wajib dilakukan oleh pemilik tanah sebagai bentuk pengamanan aset.

Sama halnya dengan Barang Milik Negara (BMN) berupa tanah, Kementerian/Lembaga selaku pihak yang memiliki dan menguasai tanah wajib mendaftarkan hak pakai atas tanah tersebut atas nama Pemerintah R.I. c.q. Kementerian/Lembaga yang menggunakannya sesuai yang diamanatkan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Tujuannya, untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemerintah selaku pemegang hak serta memenuhi prinsip 3T, yaitu tertib fisik, tertib administrasi, dan tertib hukum.

Untuk mewujudkan hal tersebut, pemerintah melalui Kementerian Keuangan c.q. Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) menginisiasi program percepatan pensertipikatan BMN berupa tanah yang telah dilakukan sejak tahun 2013. Untuk mensukseskan program tersebut, Kementerian Keuangan bersinergi dengan Kementerian ATR/BPN menerbitkan Peraturan Bersama Nomor 186/PMK.06/2009 dan Nomor 24 Tahun 2019 tentang Pensertifikatan BMN Berupa Tanah. Hingga tahun 2022, pemerintah telah berhasil mensertipikatkan tanah milik negara sebanyak 64.050 sertifikat dari target 62.677 sertipikat. Meskipun masih banyak bidang tanah yang belum disertipikatkan, setidaknya pemerintah telah berupaya dan akan terus berupaya untuk mengamankan dan menyelamatkan aset negara dari risiko terjadinya potential loss sebagai akibat tidak adanya dokumen kepemilikan legal.

Tidak dapat dipungkiri bahwa dalam pelaksanaannya, banyak dinamika terjadi di lapangan, baik dari sisi satuan kerja (satker) selaku unit vertikal Kementerian/Lembaga yang memiliki dan menguasai tanah, DJKN selaku Pengelola Barang, maupun Kantor Pertanahan selaku instansi vertikal Kementerian ATR/BPN yang melaksanakan pensertipikatan tanah. Dari sisi satker, kendala yang sering muncul terkait pengadministrasian alas hak yang kurang baik sehingga permohonan sertipikasi menjadi terhambat dan satker tidak mengetahui batas-batas tanah sehingga menyulitkan Kantor Pertanahan setempat melakukan pengukuran. Kendala lainnya terkait tidak terpenuhinya aspek clean and clear. Syarat utama pensertipikatan tanah adalah terpenuhinya syarat clean and clear. Artinya, usulan tanah yang akan disertipikatkan pada tahun anggaran berikutnya harus dapat dipastikan bahwa tanah tersebut tidak masuk kawasan hutan, tidak sengketa, dan tidak terdapat klaim dari pihak lain.

Dalam praktiknya, kepastian terhadap aspek clean and clear tersebut cukup sulit dicapai karena baru diketahui kepastiannya pada saat Kantor Pertanahan melakukan pengukuran, dimana pengukuran dilakukan ketika tanah tersebut telah ditetapkan menjadi target sertipikasi. Kalau pun dilakukan pra-pengukuran sebelum penetapan target sertipikasi juga cukup sulit diperoleh kepastian bahwa tanah yang akan diajukan menjadi target sertipikasi pada tahun berikutnya masuk kategori clean and clear. Hal ini disebabkan titik koordinat yang disampaikan oleh satker untuk keperluan pra-pengukuran seringkali tidak presisi sehingga hasil pra-pengukuran pun menjadi tidak akurat. Pada akhirnya, kondisi demikian akan memberikan efek domino bagi KPKNL selaku instansi vertikal DJKN yang memiliki IKU sertipikasi dan sekaligus berperan sebagai pembina satker, dimana KPKNL menginstruksikan kepada satker untuk mencari tanah pengganti dan bahkan bersama-sama melakukan verifikasi supaya tanah pengganti tersebut dapat dipastikan memenuhi syarat clean and clear. Kondisi ini menjadi tantangan tersendiri di tahun 2022 mengingat tanah yang belum bersertipikat tersisa tanah yang bermasalah, seperti: tanah dengan alas hak SHM yang perlu dilakukan proses pelepasan hak terlebih dahulu dengan waktu penyelesaian cukup lama.

Selain permasalahan tersebut, tantangan berikutnya yang terjadi di tahun 2022 adalah adanya persyaratan pengurusan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang (KKPR) yang diminta oleh beberapa Kantor Pertanahan sebagai respon diterbitkannya Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. KKPR atau dahulu disebut izin lokasi adalah salah satu syarat utama yang wajib diurus oleh pemohon dengan tujuan untuk memastikan bahwa tanah yang diajukan tersebut telah sesuai antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Dengan kata lain, KKPR memiliki dua fungsi, yaitu sebagai acuan pemanfaatan ruang dan acuan pertanahan sebagai dasar penentuan hak atas tanah (HGB, HGU, SHM, HP). Di satu sisi, pengurusan KKPR ini sangat berguna untuk mendukung kemudahan pelaku usaha berinvestasi dan merupakan peraturan pelaksana dari Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Namun di sisi lain, pengurusan KKPR untuk BMN berupa tanah cukup memberatkan mengingat pengurusan KKPR menimbulkan biaya yang wajib disetor oleh satker selaku pemohon ke kas negara (PNBP). Hal ini berpotensi menjadi kendala yang signifikan ketika anggaran sertipikasi satker terbatas, jumlah bidang yang diproses lebih dari satu, dan tanahnya luas. Implikasinya, tujuan utama program “percepatan” pensertipikatan tanah yang tadinya untuk mempercepat, justru menjadi tidak terwujud.