Awal tahun 2024 membawa perubahan di kota Palopo dengan dipenuhinya hampir setiap sudut kota oleh penjual buah durian, aroma khas dari buah dijuluki “King of Fruit” ini memenuhi udara dan mengundang selera untuk mencobanya. Momen pergantian tahun juga menandai sebuah perubahan di Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), khususnya terkait proses bisnis lelang, dengan berlakunya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (PMK 122/2023).

Pada tahun 2023 lelang mencatatkan sejarah dengan nilai total transaksi lelang Rp44,34 T pencapaian ini merupakan tertinggi dalam sejarah pelaksanaan lelang di Indonesia. Untuk diketahui, lelang pertama kali disahkan sebagai penjualan barang yang terbuka untuk umum, melalui mekanisme penawaran harga yang semakin meningkat atau menurun, dengan diterbitkannya Peraturan Lelang atau Vendu Reglement pada tahun 1908. Menginjak umur 116 tahun lelang di Indonesia, DJKN sebagai institusi yang mengurusi pelaksanaan lelang, semakin berupaya memantapkan peranan dan kontribusi lelang sebagai penyumbang penerimaan negara. Penyelenggaraan lelang tahun 2023 berkontribusi pada penerimaan negara sebesar Rp4.586 M, berupa perolehan hasil bersih lelang Rp3.062M, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) lelang Rp974M dan penerimaan pajak Rp330M, sedangkan sisanya Rp220M disumbangkan oleh pajak daerah yang merupakan pendapatan asli daerah. 

Seiring meningkatnya pencapaian dan peranan lelang tersebut, PMK 122/2023 terbit dengan tujuan meningkatkan pelayanan lelang serta mewujudkan pelaksanaan lelang yang lebih baik dan dapat menjangkau peserta lelang yang lebih luas. Salah satu pengaturan baru dalam PMK 122/2023 adalah diperbolehkannya Warga Negara Asing (WNA) menjadi peserta lelang yang diselenggarakan oleh KPKNL, Balai Lelang dan Kantor Pejabat Lelang Kelas II. Maksud pengaturan ini jelas, membuka pasar lelang ke seluruh dunia untuk meningkatkan jumlah peserta lelang sekaligus menambah kemungkinan objek lelang dapat laku dengan harga yang optimal.

Langkah DJKN, melalui pemberlakuan PMK 122/2023, untuk mengenalkan lelang Indonesia ke seluruh dunia menjadi salah satu headline dalam laman resmi lelang https://lelang.go.id/ dengan judul “116 Tahun Lelang Indonesia Kolaborasi Insan Lelang Indonesia Menuju Pasar Lelang Dunia”. Hal tersebut tentu semakin menegaskan keinginan DJKN untuk memperluas pasar lelang yang diselenggarakan di Indonesia. Lelang dalam negeri dengan keikutsertaan warga asing sebelumnya telah diadopsi oleh beberapa negara, warga asing di Malaysia diperbolehkan memiliki properti melalui lelang, di United Kingdom atau Inggris Raya ekspatriat dapat membeli rumah melalui lelang dengan perantaraan conveyancing solicitor.

Seperti yang diuraikan sebelumnya, diperbolehkannya WNA menjadi peserta lelang membuka peluang  terbukanya pasar lelang ke seluruh dunia tapi tentu saja ada celah (atau tantangan?) yang muncul dari pengaturan tersebut. PMK 122/2023, sependek pengetahuan penulis, tidak membatasi jenis lelang atau barang lelang apa saja yang dapat diikuti oleh WNA, hal ini menimbulkan pertanyaan, misalnya bagaimana penguasaan WNA atas lelang yang dimenangkan berupa bidang tanah dan/atau bangunan?

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria membatasi kepemilikan WNA atas tanah dan/atau bangunan di Indonesia hanya berupa hak pakai atas tanah dengan jangka waktu tertentu, hak sewa untuk bangunan, hak milik atas satuan rumah susun dan rumah tempat tinggal atau hunian. Hal tersebut diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah yang mengatur batasan kepemilikan rumah bagi WNA berupa:

1.     untuk rumah tapak:

a.         rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

b.        1 bidang tanah per orang/keluarga; dan/atau

c.         tanahnya paling luas 2.000 m2;

2.     untuk rumah susun dengan kategori rumah susun komersial.

Dari penjelasan di atas, WNA hanya dapat menguasai tanah dan/atau bangunan yang dimenangkannya dari lelang dengan status hak pakai, hak sewa atau hak milik dengan batasan tertentu. Namun karena PMK 122/2023 tidak membatasi lelang seperti apa yang boleh diikuti WNA maka terdapat kemungkinan WNA menjadi pemenang lelang dan telah melaksanakan kewajiban terkait lelang namun tidak dapat menguasai barang yang diperolehnya tersebut. Hal ini tentu saja dapat menimbulkan ketidakpuasan dan risiko tuntutan hukum dari pemenang lelang di kemudian hari. Dalam aturan lelang di Malaysia, tertulis dengan jelas bahwa peserta lelang yang merupakan warga asing hanya boleh menjadi pembeli lelang tanah dan/atau bangunan dengan kondisi non-landed properties (master title) dengan harga paling sedikit RM2 juta (Selangor & Johor Bahru) serta RM1 juta (Kuala Lumpur).

Oleh karena itu, layaknya durian dengan aroma khasnya yang menarik perhatian serta mengundang selera tapi konsumsinya harus dibatasi maka menurut penulis, membuat lelang menjadi sesuatu yang atraktif adalah hal yang baik hanya tetap diperlukan limitasi yang jelas dan terkomunikasikan dengan efektif sehingga pelayanan lelang tetap optimal serta tidak menimbulkan assymetric information.

Referensi:

1.    Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

2.    https://www.kemenkeu.go.id/informasi-publik/publikasi/berita-utama/DJKN-Pecahkan-Rekor-Nilai-Transaksi-Lelang 

3.    https://www.lelongtips.com.my/tools/faq

4.    https://www.expertsforexpats.com/country/uk/property/house-auctions-in-the-uk-explained-for-non-residents-and-foreigners/