Sebagai hub ekonomi utama di Indonesia Timur, Kota Makassar merupakan contoh paling sempurna untuk melihat bagaimana teori lokasi bekerja nyata dalam menentukan harga pasar properti. Dinamika pembangunan di "Kota Daeng" ini membagi wilayahnya menjadi beberapa zona nilai properti yang sangat kontras. Mari kita hubungkan konsep lokasi dengan realitas pasar properti di Makassar saat ini.

1.      Kawasan CBD Baru dan Kelangkaan Ruang: Panakkukang & Pettarani

Jika Jakarta punya Sudirman-Thamrin, maka Makassar memiliki koridor Jl. A.P. Pettarani dan kecamatan Panakkukang.

-     Dinamika Lokasi: Kawasan ini telah bergeser menjadi Pusat Kegiatan Bisnis (CBD) baru. Kehadiran tol layang Pettarani meningkatkan aksesibilitas secara masif.

-     Dampak Harga: Sesuai dengan teori Bid-Rent (siapa yang berani bayar sewa tertinggi), harga tanah di poros Panakkukang dan Pettarani menembus angka Rp15 juta hingga Rp35 juta per meter persegi. Karena lahan kosong di pusat bisnis ini sudah sangat langka (scarcity), investor kini cenderung membeli bangunan tua atau ruko komersial hanya untuk merobohkannya dan membangun gedung baru.

2.      Monopoli Tempat & Eksklusivitas Pesisir: CPI (Center Point of Indonesia) & Tanjung Bunga

Kawasan pesisir barat Makassar mengalami transformasi luar biasa melalui proyek reklamasi dan pembangunan terpadu.

-       Dinamika Lokasi: Kawasan CPI (Center Point of Indonesia) dan Tanjung Bunga menawarkan sesuatu yang tidak bisa ditiru oleh wilayah lain di Makassar: view laut lepas, kedekatan dengan Pantai Losari, dan konsep hunian cluster mandiri yang eksklusif.

-       Dampak Harga: Di area premier seperti CitraLand City CPI, harga hunian/ruko mewah berkisar di angka Rp3,5 miliar hingga lebih dari Rp14 miliar. Lokasi ini berhasil menciptakan pasar premium pricing karena berhasil memonopoli daya tarik visual dan gengsi sosial (prestise) bagi kalangan menengah ke atas di Sulawesi Selatan.

3.      Efek Aglomerasi Pendidikan & Industri: Tamalanrea & Biringkanaya

Beralih ke arah utara dan timur kota, karakteristik lokasi berubah total, yang kemudian membentuk struktur harga pasar yang berbeda pula.

-       Dinamika Lokasi: Tamalanrea merupakan pusat aglomerasi pendidikan tinggi (adanya Universitas Hasanuddin/UNHAS), sementara Biringkanaya menjadi pusat industri (Kawasan Industri Makassar/KIMA) sekaligus gerbang utama menuju Bandara Sultan Hasanuddin.

-    Dampak Harga: Di kawasan ini, harga tanah berkisar antara Rp2 juta hingga Rp6 juta per meter persegi. Lokasi di sekitar Jalan Ir. Sutami atau Perintis Kemerdekaan sangat diminati untuk segmen komersial non-retail seperti pergudangan, logistik, dan hunian sewa (indekos/kost-kostan mahasiswa). Nilainya tinggi bukan karena estetika laut, melainkan karena efisiensi rantai pasok (supply chain) bagi operasional bisnis.

4.      Kawasan Penyangga (Suburban): Hertasning Baru & Aroepala

Ketika lahan di pusat kota mulai jenuh dan harganya tak lagi terjangkau untuk hunian tapak keluarga muda, hukum permintaan menggeser tren ke wilayah pinggiran.

-    Dinamika Lokasi: Koridor Jl. Letjen Hertasning hingga Aroepala (yang menghubungkan Makassar dengan Kabupaten Gowa) menjadi wilayah penyangga residensial yang tumbuh paling cepat.

-       Dampak Harga: Harga pasar properti di sini berada di titik tengah yang manis, berkisar antara Rp4 juta hingga Rp9 juta per meter persegi. Kawasan ini menjadi solusi bagi konsumen yang mencari rumah tinggal dengan akses yang masih relatif mudah ke pusat kota namun dengan harga tanah yang logis.

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa di Kota Makassar, sebidang tanah dengan ukuran yang persis sama bisa bernilai puluhan kali lipat lebih tinggi jika lokasinya dipindahkan dari Biringkanaya ke Panakkukang atau CPI. Hal ini membuktikan secara nyata bahwa bukan fisik tanahnya yang dibayar mahal oleh pasar, melainkan letak strategis, fungsi ekonomi, dan kemudahan akses yang melekat pada lokasi tersebut.

(Moch. Arif Wahyu L., Penilai Pemerintah Ahli Muda KPKNL Makassar)