Menelisik pengertian nilai wajar, terdapat dua aturan yang menjelaskan hal tersebut. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan 99 Tahun 2024 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, nilai wajar didefinisikan sebagai estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk penyelesaian kewajiban antara pelaku pasar yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar pada tanggal penilaian. Sedangkan Standar Akuntansi Keuangan (SAK)/SPI 2018 menyebutkan bahwa nilai wajar adalah harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk pengalihan liabilitas dalam transaksi yang di atur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran.

Secara umum, kedua aturan tersebut sepakat menyebutkan bahwa nilai wajar adalah perkiraan harga yang adil dan bebas bias, yang mencerminkan nilai wajar dari suatu aset atau liabilitas pada titik waktu tertentu; dengan catatan transaksi dilakukan oleh pihak-pihak yang paham, bersedia, dan aset berada dalam kondisi pasar yang wajar. Namun dalam praktek penilaian yang dijalankan oleh penilai pemerintah, definisi nilai wajar menjadi bias di “mata” pemohon penilaian. Bagaimana tidak, selama ini sering sekali nilai wajar yang dihasilkan oleh penilai pemerintah dianggap terlalu tinggi, terlebih jika objek penilaiannya tidak laku dilelang. Walaupun objek penilaian tersebut laku dilelang pun, masih dianggap terlalu tinggi sehingga peminatnya kurang.

Sebagai seorang penilai pemerintah, penulis pernah mendapati fakta anomali dimana objek penilaian berupa tanah dan/atau rumah yang sebelumnya telah dilakukan penilaian dan ditetapkan nilai wajarnya sebesar ± Rp500 juta ternyata tidak laku dilelang. Dalam jarak waktu penilaian yang tidak terlalu jauh, objek tersebut kemudian dimohonkan kembali penilaiannya dan ditetapkan nilai wajarnya sebesar ± Rp700 juta, kenyataannya malah laku saat dilelang. Disini terdapat fakta bahwa hasil penilaian yang pertama di “mata” pemohon dianggap terlalu tinggi, dan lebih tinggi lagi di hasil penilaian yang kedua. Fakta tersebut membuktikan bahwa nilai wajar yang dihasilkan oleh penilai sebetulnya tidak terlalu tinggi, dan masalahnya menurut penulis berada pada peminat. Selain anomali tersebut, baru-baru ini juga penulis mendapati fakta bahwa objek penilaian yang laku lelang di “mata” pemohon dianggap terlalu rendah dan tidak sesuai dengan harga yang seharusnya.

Lalu bagaimana opini nilai wajar terlalu tinggi dan nilai wajar terlalu rendah ini bisa terjadi? Menurut penulis, salah satu penyebab opini ini muncul disebabkan karena sumber opini masing-masing entitas (dalam hal ini penilai pemerintah dan pemohon) bisa dipastikan berbeda-beda. Saat melakukan penilaian, penilai biasanya mengambil sumber data dari survei yang dilakukan, sedangkan pemohon mengambil sumber opini berdasarkan pengalaman pribadi. Selain itu, perbedaan alamat pencarian situs di internet dalam kaitannya dengan penilaian bisa jadi turut menambah perbedaan pemahaman. Perbedaan inilah yang memunculkan opini nilai yang dianggap terlalu tinggi dan terlalu rendah.

Untuk mengatasi masalah ini, menurut penulis, sudah saatnya Pemerintah Indonesia mencontoh Pemerintah Malaysia dengan membuat situs acuan harga properti yang menjadi satu-satunya acuan harga properti untuk menyikapi perbedaan opini nilai wajar yang terjadi. Situs acuan harga properti di Malaysia adalah Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) yang memuat dan menyediakan informasi dan data terkait harga properti, transaksi, dan data pasar properti lainnya di Malaysia. Data dari situs NAPIC tersebut digunakan sebagai acuan sumber referensi utama untuk mengetahui harga properti yang wajar dan tren pasar properti di Malaysia.

Diharapkan dengan adanya situs acuan data properti di Indonesia, bisa menjadi referensi yang sangat baik untuk mengetahui harga properti yang wajar dan tren pasar properti di Indonesia sekaligus menyelesaikan masalah opini nilai wajar yang diterbitkan oleh penilai pemerintah yang di anggap terlalu tinggi dan/atau terlalu rendah. Jujur saja, polemik nilai wajar yang terlalu tinggi dan/atau terlalu rendah sudah menjadi momok yang “menakutkan” bagi seorang penilai pemerintah.

Penulis: Agusdiansyah, Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Pertama KPKNL Lhokseumawe