Lelang merupakan salah satu alternatif penjualan yang diatur dalam Vendue Reglement Ordonantie 28 Februari 1908 Staatsblad 1908:189 sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Staatsblad 1941:3 (Undang-Undang  Lelang). Mengacu kepada Peraturan Menteri Keuangan No. 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (PMK No. 213/2020), Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang.

Jenis-jenis lelang secara umum terdiri dari 3 jenis, yaitu:

1. Lelang Eksekusi;

2. Lelang Noneksekusi Wajib; dan

3. Lelang Noneksekusi Sukarela

Jumlah perkara terkait lelang eksekusi hak tanggungan di KPKNL (Contoh: KPKNL Bandar Lampung) pada umumnya berkaitan pula dengan jumlah lelang yang telah dilaksanakan. Terkait dengan lelang eksekusi hak tanggungan sendiri pada umumnya timbul dari adanya perjanjian kredit dengan objek jaminan benda tidak bergerak. Dimana terhadap jaminan berupa benda tidak bergerak tersebut dibebankan hak tanggungan yang dibuat berdasarkan akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang selanjutnya akan didaftarkan ke kantor pertanahan untuk memperoleh Sertifikat Hak Tanggungan (SHT). Sertifikat hak tanggungan berdasarkan Pasal 14 ayat (3) Undang-Undang Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial selayaknya putusan pengadilan. 

Dalam perkara-perkara mengenai lelang hak tanggungan yang masuk ke KPKNL, salah satu dalil yang sering disampaikan oleh Penggugat dalam gugatannya yaitu terkait dengan ketentuan dalam Pasal 224 HIR yang menyatakan bahwa terhadap akta yang dibuat di hadapan Notaris di Indonesia yang kepalanya berbunyi “Demi keadilan dan Ketuhanan yang Maha Esa” berkekuatan hukum sama dengan putusan hakim yang jika tidak dengan jalan damai, maka surat akta tersebut dijalankan dengan perintah di bawah pimpinan ketua pengadilan (Fiat Pengadilan). 

Ketentuan mengenai pelaksanaan (eksekusi) Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut seringkali menjadi salah satu dalil gugatan yang diajukan oleh debitor. Pasalnya KPKNL seringkali dianggap telah melakukkan perbuatan melawan hukum (PMH) karena tidak menjalankan prosedur lelang berdasarkan Fiat Executie melalui penetapan ketua pengadilan. Sementara lelang eksekusi Pasal 6 hak tanggungan yang diselenggarakan oleh KPKNL dilakukan dengan dasar konsep Parate Executie sebagaimana disebutkan dalam Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan yang mengatur mengenai eksekusi Hak Tanggungan apabila Debitor cidera janji, yang dapat dilakukan melalui 3 (tiga) cara yaitu : 

1. Berdasarkan Pasal 20 ayat (1) huruf (a) : 

Yaitu berdasarkan hak Pemegang Hak Tanggungan Pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaaan sendiri melalui pelelangan umum sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 6 UUHT.

2. Berdasarkan Pasal 20 ayat (1) huruf (b) : 

Yaitu pelaksanaan eksekusi atas dasar Titel eksekutorial yang terdapat dalam Sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) UUHT. Dalam hal ini, berdasarkan irah-irah yang tercantum dalam Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.

3. Berdasarkan Pasal 20 ayat (2) :

Yaitu eksekusi dibawah tangan, ialah penjualan objek Hak Tanggungan yang dilakukan oleh Pemberi Hak Tanggungan berdasarkan kesepakatan dengan Pemegang Hak Tanggungan, jika dengan cara ini akan diperoleh harga yang tertinggi.

Adanya perbedaan konsep mengenai eksekusi lelang hak tanggungan antara Parate Executie dengan Fiat Executie membuat adanya celah bagi debitur untuk mengajukan gugatan atas barang jaminannya yang telah dijaminkan dengan hak tanggungan kepada kreditur. Hal ini akan menimbulkan permasalahan ketika terjadi wanprestasi atau cidera janji, dimana kemudian saat kreditur ingin menggunakan haknya untuk melakukan eksekusi terhadap objek jaminan yang diikat dengan hak tanggungan menggunakan konsep Parate Executie (dengan dasar Pasal 20 UUHT), membuat debitur dapat mengajukan keberatan atas objek jaminan yang akan di eksekusi oleh kreditur.

Perbedaan pendapat mengenai konsep eksekusi hak tanggungan ini tentunya akan membuat celah dan ketidakpastian hukum dalam pelaksanaan lelang, khususnya lelang eksekusi hak tanggungan. Hal ini juga dapat menurunkan tingkat kepercayaan masyarakat terhadap proses jual beli melalui lelang, karena risiko gugatan yang ada kedepannya.

Konsep Parate Eksekusi dan Fiat Eksekusi

1. Parate Eksekusi

Istilah parate executie secara etimologis berasal dari kata paraat yang artinya siap di tangan, sehingga parate executie dikatakan sebagai sarana eksekusi yang siap di tangan. Di dalam doktrin/ajaran ilmu hukum, kewenangan untuk menjual atas kekuasaan sendiri atau parate executie diberikan arti bahwa kalau debitur wanprestasi, kreditur bisa melaksanakan eksekusi objek jaminan tanpa harus meminta fiat dari ketua pengadilan, tanpa harus mengikuti aturan main dalam Hukum Acara Perdata, tidak perlu ada sita lebih dahulu, tidak perlu melibatkan juru sita dan karenanya prosedurnya lebih mudah dan biayanya lebih murah.

Dalam Pasal 20 UUHT ditentukan tiga alternatif cara yang dapat digunakan oleh kreditor untuk mengeksekusi objek jaminan hak tanggungan jika debitor wansprestasi, yaitu dengan parate executie, eksekusi atas dasar titel eksekutorial yang ada dalam Sertifikat Hak Tanggungan dan penjualan dibawah tangan. Ketiga eksekusi hak tanggungan tersebut di atas masing-masing memiliki perbedaan dalam prosedur pelaksanaannya. Untuk eksekusi yang menggunakan titel eksekutorial berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan (sebelumnya menggunakan grosse acte hipotik), pelaksanaan penjualan benda jaminan tunduk dan patuh pada hukum acara perdata sebagaimana yang diatur dalam Pasal 224 H.I.R. dan Pasal 258 R.Bg. Sedangkan eksekusi secara dibawah tangan pelaksanaannya harus memenuhi beberapa persyaratan yang antara lain adanya kesepakatan antara pemberi hak tanggungan dengan pemegang hak tanggungan.  Adapun bentuk eksekusi yang lain adalah parate executie.

Pasal 6 UUHT menyebutkan: “Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.“ 

Di dalam doktrin, “kewenangan untuk menjual atas kekuasaan sendiri” atau parate executie diberikan arti bahwa apabila debitur wanprestasi, kreditur dapat melaksanakan eksekusi objek jaminan tanpa harus minta fiat dari ketua Pengadilan, tanpa harus mengikuti aturan yang tercantum dalam hukum acara perdata, tidak perlu ada sita lebih dahulu, tidak perlu melibatkan juru sita dan karenanya prosedurnya lebih mudah dan biayanya lebih murah. 

Berdasarkan ketentuan tersebut, pengambilalihan agunan berupa jaminan dapat dilakukan oleh pemegang hak tanggungan (kreditur) tanpa perlu meminta persetujuan terlebih dahulu kepada pemberi hak tanggungan, apabila akan melakukan eksekusi atas hak tanggungan yang menjadi jaminan utang debitur dalam hal debitur cidera janji. 

Setelah berlakunya UUHT, kemudahan yang ditawarkan UUHT pun dalam kenyataannya tidak selalu mudah untuk ditempuh, karena dalam praktiknya proses pelaksanaan parate executie telah mengalami pergeseran makna dan tidak semua Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) bersedia melaksanakan penjualan lelang objek hak tanggungan berdasarkan Pasal 6 UUHT (parate executie) dengan alasan bahwa setiap penjualan umum (lelang) terhadap objek hak tanggungan harus melalui fiat Ketua Pengadilan. Hal tersebut dilatarbelakangi oleh adanya kekeliruan pembentuk UUHT dan lembaga Peradilan dalam memahami dua lembaga eksekusi yaitu antara parate executie dengan eksekusi berdasarkan titel eksekutorial. Pendirian lembaga peradilan (yurisprudensi) yang kemudian ditindaklanjuti oleh keluarnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Jaminan Hak Tanggungan telah mencampuradukkan antara pengertian parate executie dengan eksekusi berdasarkan titel eksekutorial, hal ini menimbulkan kebingungan pada banyak kalangan terutama para kreditur pemegang hak tanggungan. Hal tersebut juga telah menimbulkan ketakutan bagi para pelaksana lelang yang dalam hal ini KPKNL untuk menerima permohonan lelang parate executie berdasarkan Pasal 6 UUHT.

Jika parate executie masih harus melalui fiat dari ketua pengadilan, maka letak paraat-nya (siap ditangan) sebagai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri menjadi hilang. Sedangkan parate executie pada prinsipnya merupakan suatu pelaksanaan eksekusi yang disederhanakan tanpa melibatkan pengadilan. Jika dalam parate executie diharuskan untuk mendapatkan perintah berdasarkan penetapan/fiat Ketua Pengadilan Negeri, maka penjualan tersebut tidak menjadi berbeda dengan eksekusi atas dasar titel eksekutorial yang ada dalam Sertifikat Hak Tanggungan dan eksekusi putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Ditinjau dari peraturan perundang-undangan yang mengatur parate executie, dalam UUHT terdapat kerancuan yaitu antara Pasal 6 UUHT dengan Penjelasan Umum angka 9 UUHT dan Penjelasan Pasal 14 ayat (2) dan (3) UUHT yang menyatakan bahwa pelaksanaan parate executie dilaksanakan berdasarkan Pasal 224 H.I.R. dan Pasal 258 R.Bg. 

Penjelasan Umum Angka 9 UUHT yang menyatakan: 

Salah satu ciri hak tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, jika debitor cidera janji. Walaupun secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam hukum acara perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam undang-undang ini, yaitu yang mengatur lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het Herziene Indonesisch Reglement) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum untuk Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura).

Lebih lanjut bilamana dihubungkan dengan Penjelasan Pasal 14 ayat (2) dan (3) UUHT yang menyatakan: 

Irah-irah yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan dan dalam ketentuan pada ayat ini, dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada Sertipikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitor cidera janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan peraturan hukum acara perdata. 

Pemahaman dari kedua penjelasan tersebut, menunjukkan kehendak pembentuk undang-undang melalui penafsiran otentik sebagai berikut: Pertama, mengatur pelaksanaan parate executie sebagaimana maksud Pasal 224 H.I.R. dan 258 R.Bg. Kedua, eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan melalui tata cara dan dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan hukum acara perdata.

2. Fiat Executie

Pasal 224 H.I.R. dan Pasal 258 R.Bg. adalah ketentuan eksekusi yang ditujukan bagi grosse acte hipotik (sekarang Sertifikat Hak Tanggungan) dan grosse acte pengakuan hutang. Kedua grosse acte tersebut memang dimaksudkan mempunyai hak eksekutorial, yang berarti kedua grosse acte tersebut mempunyai kekuatan sebagai suatu putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, maka eksekusinya tunduk dan patuh sebagaimana pelaksanaan suatu putusan pengadilan yang harus dilaksanakan atas perintah Ketua Pengadilan Negeri sesuai dengan hukum acara perdata. Pemahaman tersebut jelas sangat bertentangan dengan makna parate executie yang merupakan sarana eksekusi yang mudah, murah, tanpa mengikuti aturan dalam hukum acara perdata dan tanpa membutuhkan fiat pengadilan.

Kondisi ini menyebabkan adanya multi penafsiran yang tidak bertolak belakang antara Pasal 6 jo. Pasal 20 Ayat (1) Huruf (a) Undang-Undang Hak Tanggungan dengan Penjelasan Umum angka 9 UUHT dan Penjelasan Pasal 14 ayat (2) dan (3) UUHT. Kondisi ini akhirnya membuat asas kemudahan dan kepastian hukum parate eksekusi hak tanggungan menjadi tidak tercapai, sebab pada akhirnya kreditur dalam hal ini pemegang hak tanggungan tidak dapat menjalankan eksekusi hak tanggungan dengan mudah sesuai dengan cita-cita pembentukan Undang-Undang Hak Tanggungan sebagaimana yang tercantum dalam Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan.

Problem lain yang menjadi polemik adalah bahwa adanya frasa “cidera janji” yang dianggap kontroversial dan berpolemik. Sebab, cidera janji juga diatur dalam KUHPerdata dan harus dibuktikan melalui gugatan wanprestasi. Sebaliknya, dalam ketentuan Pasal 6 UUHT sendiri, tidak memerlukan pembuktian melalui putusan pengadilan, sebab cukup dibuktikan melalui bukti kelalaian pembayaran saat jatuh tempo, dan atau melalui pemberitahuan dari kreditur terhadap debitur. Hal ini dapat dipahami bahwa ketentuan pelaksanaan parate eksekusi merupakan perintah undang-undang (ex lege) bukan berdasarkan perjanjian. Sehingga sebagai undang-undang khusus, sesuai dengan asas lex specialis derogat legi generali maka UUHT merupakan aturan hukum yang bersifat khusus (lex specialis) dan mengesampingkan KUHPerdata (lex generalis).

Kesimpulan

Lelang eksekusi hak tanggungan sebagaimana yang telah diuraikan diatas memang masih menyisakan permasalahan terkait dengan penafsiran dari muatan materi Undang-Undang Hak Tanggungan sendiri yang terkesan saling bertentangan. Permasalahan tersebut diantaranya terkait dengan pelaksanaan eksekusi dari objek jaminan yang dikenakan dengan hak tanggungan berdasarkan sertifikat hak tanggungan yang memiliki kekuatan eksekutorial berdasarkan irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.

Hal tersebut dilatarbelakangi oleh adanya kekeliruan pembentuk UUHT dan lembaga Peradilan dalam memahami dua lembaga eksekusi yaitu antara parate executie dengan eksekusi berdasarkan titel eksekutorial. Pendirian lembaga peradilan (yurisprudensi) yang kemudian ditindaklanjuti oleh keluarnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Jaminan Hak Tanggungan telah mencampuradukkan antara pengertian parate executie dengan eksekusi berdasarkan titel eksekutorial, hal ini menimbulkan kebingungan pada banyak kalangan terutama para kreditur pemegang hak tanggungan. Hal tersebut juga telah menimbulkan ketakutan bagi para pelaksana lelang yang dalam hal ini KPKNL untuk menerima permohonan lelang parate executie berdasarkan Pasal 6 UUHT.

Kerancuan yang ada tersebut antara lain disebabkan karena adanya perbedaan pemahaman dalam Pasal 6 UUHT dengan Penjelasan Umum angka 9 UUHT dan Penjelasan Pasal 14 ayat (2) dan (3) UUHT yang menyatakan bahwa pelaksanaan parate executie dilaksanakan berdasarkan Pasal 224 HIR dan Pasal 258 RBg yang menyatakan grosse acte hipotik (Sekarang Sertifikat Hak Tanggungan), dalam hal terjadinya wanprestasi atau cidera janji, mempunyai kekuatan sebagai suatu putusan pengadilan yang mana eksekusinya patuh dan tunduk kepada hukum acara perdata atas dasar perintah Ketua Pengadilan dengan menggunakan fiat pengadilan. Sementara, pelaksanaan eksekusi dengan mekasisme parate executie pada prinsipnya merupakan suatu pelaksanaan eksekusi yang disederhanakan tanpa perlu melibatkan pengadilan. 

Namun, terhadap permasalahan-permasalahan yang masih timbul dari lelang eksekusi pasal 6 undang-undang hak tanggungan itu sendiri apabila lebih dicermati pada prinsipnya telah ditegaskan oleh UUHT itu sendiri, dimana Pasal 20 UUHT sebenarnya tidak mempertentangkan metode eksekusi hak tanggungan, namun justru membuat suatu pilihan hukum eksekusi hak tanggungannya dengan 3 (tiga) cara:

1. Eksekusi berdasarkan grosse acte hypotheek (Pasal 224 H.I.R. dan Pasal 258 RBg)

2. Eksekusi berdasarkan title eksekutorial di Sertifikat Hak Tanggungan (Pasal 6 dan Pasal 20 UUHT)

3. Eksekusi dibawah tangan atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan

Sehingga dalam hal ini telah jelas, terhadap lelang eksekusi pasal 6 UUHT kreditur diberikan suatu pilihan hukum untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungannya, baik itu menggunakan mekanisme Fiat Executie, Parate Executie, maupun penjualan dibawah tangan atas dasar kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan.

Ditulis oleh: Diana Afifah – Seksi Hukum dan Informasi KPKNL Bandar Lampung