Dalam pelaksanaan lelang terjadi tiga peristiwa, pertama adalah peristiwa pra-lelang, kedua adalah peristiwa pelaksanaan lelang, dan terakhir adalah peristiwa pasca-lelang. Terdapat pula tiga pihak penting dalam pelaksanaan lelang yaitu pihak penjual, pejabat lelang, dan pembeli lelang. Pembeli adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang (Pasal 1 angka 52 PMK No. 213/PMK.06/2020).

Pembeli objek lelang berupa tanah, termasuk bangunan yang berdiri di atasnya adalah pihak yang melakukan pembelian melalui pelelangan umum yang dikualifikasikan sebagai pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi secara hukum berdasarkan Pasal 1338 KUH Perdata.

Mengenai pengertian pembeli beritikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 Oktober 2014 pada huruf a, yang disempurnakan pada Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Permberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016  sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan angka 4, disebutkan sebagai berikut:

Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KHUPerdata adalah sebagai berikut:

a.       Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:

·         Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau:

·         Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;

·         Pembelian terhadap tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:

-          dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).

-          didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

·         Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b.       Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:

·         Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;

·         Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;

·         Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;

·         Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Pasca pelaksanaan lelang, pembeli lelang akan menerima Kutipan Risalah Lelang dari KPKNL sebagai Akta Jual Beli, dan dapat diberikan pula Grosse Risalah Lelang sesuai kebutuhan, hal ini ditegaskan di dalam Pasal 93  ayat (2) huruf a PMK No. 213/PMK.06/2020. Akta tersebut menjadi dasar bagi pembeli untuk membuktikan kepada pihak manapun tentang adanya peralihan hak dari pemilik tanah dan/bangunan kepada pembeli lelang.

Dalam perjalanan untuk memperoleh haknya terhadap kepemilikan tanah dan/bangunan yang telah dimilikinya, tak selalu berjalan dengan baik. Pihak pembeli seringkali menemui hal atau peristiwa dimana objek lelang tersebut masih dikuasai oleh pemilik tanah dan/bangunan sebelumnya. Sehubungan dengan pengosongan rumah yang telah beralih hak kepemilikannya dari pemilik rumah kepada pihak pembeli lelang, maka secara hukum pembeli lelang dapat mengajukan suatu upaya pengosongan melalui jalur pengadilan dengan menggunakan Grosse Risalah Lelang yang berirah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Mekanisme tersebut diantaranya tercantum dalam ketentuan Pasal 200 ayat (11) Herzien Inlandsch Reglement, yang menyatakan:

“Jika orang yang barangnya dijual itu, enggan meninggalkan barang yang tetap itu, maka ketua pengadilan negeri membuat satu surat perintah kepada orang yang berkuasa menjalankan surat jurusita, supaya dengan bantuan panitera pengadilan negeri, jika perlu dengan pertolongan polisi, barang yang tetap itu ditinggalkan dan dikosongkan oleh orang, yang dijual barangnya itu, serta oleh kaum keluarganya.”

Selanjutnya, khusus untuk pelelangan hak tanggungan oleh pembeli lelang dapat mengajukan permohonan eksekusi pengosongan kepada ketua Pengadilan Negeri tanpa mengajukan gugatan dengan menyampaikan Grosse Risalah Lelang. Hal ini ditegaskan di dalam Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2014 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2013 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, yaitu:

“Terhadap pelelangan hak tanggungan oleh kreditur sendiri melalui kantor lelang, apabila terlelang tidak mau mengosongkan obyek lelang, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan.”

Atas permohonan tersebut, pengadilan negeri akan melakukan mekanisme pelaksanaan eksekusi pengosongan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Bagaimana jika Pembeli Lelang menjadi pihak dalam gugatan perkara perdata yang diajukan oleh Penggugat selaku pemilik tanah dan/bangunan (debitur wanprestasi)?

Meskipun lelang telah dilaksanakan sesuai dengan prosedur sebagaimana yang diatur di dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dan Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (Perdirjen KN) Nomor 02/KN/2017 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang, namun pelaksanaan lelang tidak terlepas dari munculnya gugatan-gugatan, terutama gugatan Perdata baik di Pengadilan Negeri maupun Pengadilan Agama. Sama seperti tugas dan fungsi dari Kementerian Keuangan c.q. Direktorat Jenderal Kekayaan Negara c.q Direktorat Lelang c.q. Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang yang tidak boleh menolak segala permohonan lelang yang telah diajukan terhadapnya sepanjang memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang, Pengadilan pun tidak boleh menolak sepanjang ada gugatan yang diajukan kepada siapa yang mengajukan gugatan, setiap warga negara yang merasa haknya terlanggar, berhak untuk mengajukan gugatan. Pihak-pihak yang digugat dan terlibat di dalamnya tentunya dapat diajukan oleh penggugat kepada siapapun, mulai dari Pemohon Lelang, KPKNL sebagai pelaksana lelang, Kantor Pertanahan, Notaris, hingga tak terkecuali Pembeli Lelang.

Pembeli lelang yang merupakan pembeli yang beritikad baik tak jarang juga ikut digugat dalam perkara perdata yang diajukan oleh Pihak Terlelang. Undang-undang telah menjamin kepastian hukum bagi pembeli lelang yang secara jelas dinyatakan di dalam Vendu Reglement, HIR, serta PMK 213/PMK.06/2020. Sejak Pejabat Lelang menerbitkan Risalah Lelang yang berisi seluruh rangkaian peristiwa lelang beserta semua syarat dan ketentuan pelaksanaan lelang, maka Risalah Lelang tersebut sudah cukup sebagai bukti peralihan hak dari pemilik semula kepada pembeli lelang. Secara hukum pemenang lelang telah mempunyai kepastian hukum atas objek lelang yang dibelinya, apabila terdapat gugatan oleh pihak ketiga ke Pengadilan Negeri atas barang tersebut, sebenarnya tidak mempengaruhi keabsahan kepemilikan barang tersebut karena hal ini didasari suatu pertimbangan bahwa dengan dijualnya suatu barang melalui lelang berarti bahwa KPKNL selaku penerima kuasa perantaraan menjual secara lelang telah menjamin bahwa barang yang dilelang adalah telah jelas diketahui pemiliknya serta dan telah memenuhi syarat-syarat pendaftaran lelang sebab sebelum permohonan lelang dikabulkan oleh Pejabat Lelang, Pejabat Lelang wajib memverifikasi keabsahan dokumen-dokumen yang diajukan oleh penjual/pemilik objek lelang.

Risalah Lelang sebagai akta otentik menjamin kepastian hukum terhadap hak sempurna yang melekat pada pembeli lelang. Sepanjang gugatan yang diajukan dapat membuktikan ketidakbenaran mengenai isi dari Risalah Lelang, maka Risalah Lelang dapat dibatalkan.

Apabila terdapat kasus mengenai penyangkalan terhadap Risalah Lelang, maka seharusnya apa yang disangkalkan harus dapat dibuktikan, apakah terdapat hal-hal yang tidak sesuai dengan prosedur yang ditentukan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan, termasuk juga harus dapat membuktikan terdapat pelanggaran terhadap aspek lahiriah, aspek formil, maupun aspek materiil dari Risalah Lelang. Beban pembuktian mengenai apa yang disangkalkan tersebut, dibebankan kepada pihak yang menyangkal. Apabila pihak yang menyangkal tidak mampu membuktikan ketidakbenaran tersebut, maka Risalah Lelang tersebut secara berharga harus diterima oleh siapapun.

Karena di dalam Hakim memutuskan suatu perkara tidak selalu berdasarkan hukum positif yang ada, namun dengan keyakinan secara intuitif dan pengalamannya. Dalam pembuatan putusan oleh hakim merupakan sebagai suatu seni daripada logika. Dalam hukum ada tiga nilai-nilai dasar sebagai parameter hukum, yaitu kepastian hukum, keadilan dan kemanfaatan. Ketiganya tidak selalu harmoni, tetapi lebih sering bersifat ketegangan. Kepastian hukum misalnya, berseberangan dengan keadilan dan demikian seterusnya. Dengan demikian dalam memutus, pekerjaan hakim perlu mengelola ketiga nilai dasar tersebut. Tuntutan ini berarti bahwa hakim tidak dapat hanya bertolak dari satu nilai dasar saja.

Sehingga, Pembeli Lelang apabila ikut digugat dalam Perkara Perdata, sepanjang mengetahui dengan benar keadaan objek lelang yang akan dibelinya maka Risalah Lelang sudah dapat menjadi perisai sebagai alat bukti yang memiliki kekuatan sempurna.

Referensi:

https://www.kompas.com/konsultasihukum/read/2021/08/27/060000680/menang-lelang-rumah-tapi-penghuni-tak-bersedia-mengosongkan-apa?page=all

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)

PMK 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

Herzien Inlandsch Reglement (HIR)

Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Permberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016  sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan

 (Ezzah Nariswari Lupianto – Pelaksana Seksi Hukum dan Informasi)