Selanjutnya dilakukan pengelompokan terhadap data penawaran tanah. Pada tabel, terlihat bahwa penawaran tanah pada Kelurahan Bontang Lestari cukup merata. Range harga penawaran tanah di wilayah Kelurahan Bontang Lestari berada pada kisaran Rp300.000,00 hingga Rp700.000,00. Hal ini disebabkan karena kondisi geografis pada sebagian wilayah Kelurahan Bontang Lestari adalah hutan lindung, dengan fakta tambahan bahwa pada wilayah kelurahan tersebut masih sangat jarang terdapat fasilitas umum dan sosial, walaupun secara peruntukan (zoning), Kelurahan Bontang Lestari memiliki fungsi utama sebagai pusat pemerintahan kota. Disamping itu, wilayah Kelurahan Bontang Lestari memiliki lokasi yang cukup unik mengingat fungsinya sebagai pusat pemerintahan kota, yaitu jarak terhadap CBD terdekat yang tergolong jauh. Hal itu tercermin pada Tabel Analisis Jarak Objek Tanah Terhadap Cental Business District (CBD) di Wilayah Kota Bontang Tahun 2021 di atas, dimana jarak terdekat objek tanah terhadap CBD adalah 6.600 meter.

Disisi lain, penawaran tanah pada kelurahan selain Kelurahan Bontang Lestari juga terbilang cukup merata. Secara umum, hal ini disebabkan oleh cukup banyaknya CBD yang terdapat pada wilayah kelurahan selain Kelurahan Bontang Lestari, sehingga dapat dimungkinkan antar CBD saling mempengaruhi harga penawaran tanah. Hal ini tercermin pada harga penawaran tanah yang berada pada range yang dekat, yaitu antara Rp1.000.000,00 hingga Rp3.000.000,00. Hal ini disebabkan karena wilayah kelurahan selain Kelurahan Bontang Lestari memiliki fungsi perwilayahan yang umum, berbanding terbalik dengan Kelurahan Bontang Lestari sebagaimana tertuang pada Peraturan Daerah Kota Bontang Nomor 11 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bontang Tahun 2012-2032.

Mengenai perbedaan karakteristik ini, penulis akan membagi Kota Bontang ke dalam dua wilayah, yaitu:

a.    Wilayah Kelurahan Bontang Lestari, selanjutnya disebut Wilayah A; dan

b.    Wilayah selain Kelurahan Bontang Lestari, selanjutnya disebut Wilayah B.

Perhitungan pengolahan analisis statistik:

1.    Mencari rata-rata / Mean jarak objek tanah terhadap CBD terdekat

 = Jumlah Persentase

 = Jumlah Data

Rumus rata-rata/mean  =

a.    Wilayah A

 =  =  = 16.688,24 meter

b.    Wilayah B

 =  =  = 1.340 meter

2.    Mencari persentase (%)

Mengingat perbedaan karakteristik terjadi antara wilayah A dan wilayah B, maka persentase penyesuaian akan dikenakan apabila objek penilaian berbeda karakteristiknya dengan objek pembanding.

Adapun perhitungan besaran persentase penyesuaian objek tanah terhadap CBD adalah sebagai berikut.

P = besaran persentase penyesuaian

A = Rata-rata jarak objek tanah terhadap CBD terdekat pada wilayah A

B = Rata-rata jarak objek tanah terhadap CBD terdekat pada wilayah B

P = (B/A)x100%

P = (1.340/16.688,24)x100%

P = 8,03%

P = ±8,03%, dibulatkan menjadi 8%

Mengingat fasilitas umum dan sosial termasuk CBD pada wilayah B lebih baik dibandingkan dengan wilayah A, maka besaran penyesuaian akan diberikan positif 8% apabila objek Penilaian tanah berada pada wilayah B dan dibandingkan dengan objek pembanding yang berada di wilayah A, dan sebaliknya akan diberikan negatif 8% apabila objek Penilaian tanah berada pada pada wilayah A dan dibandingkan dengan objek pembanding yang berada di wilayah B.

Dalam analisis ini menggunakan 3 (tiga) dari 10 (sepuluh) prinsip-prinsip dasar Penilaian yang berlaku di Indonesia karena dalam analisis ini ke-3 prinsip ini dapat mewakili semua prinsip yang ada. Prinsip-prinsip yang digunakan yaitu prinsip permintaan dan penawaran, prinsip pengganti, dan prinsip pengaruh dari luar.

1.    Prinsip Permintaan dan Penawaran

Prinsip ini mengartikan bahwa ketersediaan penjualan tanah di suatu wilayah akan menentukan harga suatu tanah. Hal ini terlihat dari 32 (tiga puluh dua) data penawaran tanah yang diperoleh dari tiga kecamatan yang ada di wilayah Kota Bontang, pada Kecamatan Bontang Selatan khususnya Kelurahan Bontang Lestari memiliki data penawaran tanah paling banyak namun paling murah bila dibandingkan dengan daerah kelurahan lain. Dari hasil wawancara Penulis kepada pihak yang menawarkan tanah di daerah Kelurahan Bontang Lestari, didapatkan fakta bahwa harga penawaran tanah di daerah tersebut terbentuk sedemikian rupa dikarenakan sedikitnya peminat masyarakat untuk memiliki tanah di wilayah tersebut. Kurangnya fasilitas (dalam hal ini CBD) juga berpengaruh banyak terhadap terbentuknya harga penawaran tanah di wilayah tersebut.

2.    Prinsip Pengganti

Prinsip pengganti mengartikan bahwa seorang pembeli tanah tidak akan membeli tanah di wilayah tertentu apabila dapat memperoleh tanah di wilayah yang lebih baik dengan harga yang sama. Kondisi tersebut dapat ditemukan di wilayah Kota Bontang. Dari data-data yang diperoleh telah menunjukkan bahwa data terkait penawaran tanah lebih banyak terdapat pada Kecamatan Bontang Selatan khususnya Kelurahan Bontang Lestari jika dibandingkan dengan Kecamatan Bontang Barat dan Bontang Utara. Hal ini disebabkan karena diantara ketiga kecamatan tersebut mempunyai wilayah yang bervariasi dari segi harga, kawasan, dan kedekatan wilayah tersebut dengan Central Business District (CBD).

3.    Prinsip pengaruh dari luar

Prinsip pengaruh dari luar mengartikan bahwa harga tanah sangat mudah dipengaruhi oleh faktor lain. Pada tahun 2021, harga tanah pada umumnya terbentuk karena adanya pengaruh dari wabah Covid-19 walaupun sudah mulai ada peningkatan. Disisi lain, pengaruh jarak terhadap CBD juga memiliki peran yang besar dalam terbentuknya harga tanah, mengingat CBD merupakan kawasan pusat bisnis suatu kota yang mempunyai dampak ekonomi yang signifikan terhadap daerah di sekitarnya.

              Dari hasil analisis di atas, dapat diketahui bahwa data dan hasil yang diperoleh sesuai dengan prinsip-prinsip dasar Penilaian. Sehingga, hasil dari data penawaran tanah yang telah diperoleh dapat dijadikan sebagai dasar penentuan besaran persentase saat melakukan penyesuaian pada faktor perbandingan jarak dengan CBD karena bersumber dari data yang mencerminkan prinsip-prinsip dasar penilaian.

KESIMPULAN

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui besaran persentase penyesuaian pada faktor perbandingan jarak dengan CBD pada Penilaian tanah karena sampai saat ini penyesuaian pada faktor perbandingan tersebut masih berbeda-beda sesuai dengan opini masing-masing penilai saat pelaksanaan Penilaian. Dalam mencari besaran persentase penyesuaian tersebut menggunakan satu data sumber yaitu data penawaran tanah tahun 2021. Data penawaran tanah diolah dan dilakukan perhitungan sederhana dengan membandingkan jarak rata-rata objek tanah dengan CBD pada wilayah A dan wilayah B yang menghasilkan besaran persentase sebesar ±8%.

Dalam pengecekan analisis ini menggunakan 3 (tiga) dari 10 (sepuluh) prinsip-prinsip dasar penilaian yang berlaku di Indonesia yaitu prinsip permintaan dan penawaran, prinsip pengganti, dan prinsip pengaruh dari luar terhadap data penawaran tanah yang diperoleh. Sehingga, hasil dari data penawaran tanah yang telah diperoleh dapat dijadikan sebagai dasar penentuan besaran persentase saat melakukan penyesuaian pada jenis transaksi tanah karena bersumber dari data yang mencerminkan prinsip-prinsip dasar penilaian.

Sesuai dengan permasalahan dan tujuan dari analisis ini dapat disimpulkan bahwa besaran persentase penyesuaian pada faktor perbandingan jarak dengan CBD pada Penilaian tanah dengan menggunakan pendekatan pasar dengan metode perbandingan data pasar di wilayah Kota Bontang, Kalimantan Timur pada tahun 2021 adalah ±8%.

SARAN

Dari hasil kesimpulan di atas, dapat diketahui bahwa besaran persentase penyesuaian pada faktor perbandingan jarak dengan CBD dalam analisis ini merupakan perbandingan antara jarak rata-rata objek tanah dengan CBD di wilayah A dan wilayah B. Perhitungan tersebut dilakukan karena sesuai dengan data penawaran tanah yang didapatkan, pada wilayah Kota Bontang terdapat perbedaan karakteristik wilayah yang cukup kontras antara wilayah A dan wilayah B, sehingga penentuan besaran persentase penyesuaian dilakukan dengan membandingkan jarak rata-rata dengan CBD pada data penawaran tanah di wilayah A dan wilayah B. Disisi lain, data penawaran tanah yang didapatkan adalah hasil survei pada tahun 2021, sehingga masih ada kemungkinan data tersebut berubah mengikuti perkembangan Kota Bontang kedepannya. Maka, diharapkan dalam menentukan besaran persentase penyesuaian pada faktor perbandingan jarak dengan CBD tetap memperhatikan perkembangan Kota Bontang untuk menentukan besaran penyesuaian kedepannya. (Danny Walprido Pardosi/KPKNL Bontang)