Dalam era global saat ini, untuk mengetahui nilai sebuah aset sangat penting, baik itu aset perusahaan dalam rangka pengambilan keputusan bisnis kedepannya atau aset milik pribadi untuk mengetahui kekayaan seseorang maupun aset milik pemerintah yang biasa disebut Barang Milik Negara/Daerah (BMN/D).

Penilaian aset adalah proses menentukan nilai pasar wajar atau nilai sekarang dari suatu aset. Aset dapat berupa Barang Milik Negara/Daerah (BMN/D), investasi di sekuritas seperti obligasi, saham, dan opsi, aset berwujud seperti peralatan dan bangunan, atau aset tidak berwujud seperti paten, merek, dan merek dagang.

Nilai memiliki arti sebagai suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Terdapat beberapa arti nilai yaitu:

• Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. 
• Nilai adalah apa yang “sepatutnya” dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui 
• Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. 
• Nilai menyatu dalam suatu istilah yang lebih spesifik, misal: nilai pasar, nilai guna, nilai tukar, dll.

Penilaian aset sangat penting dalam bidang keuangan atau dalam pengelolaan aset pemerintah pusat dan daerah karena dapat memberikan informasi tentang kinerja, potensi, dan risiko suatu aset. Penilaian aset juga dapat digunakan untuk berbagai tujuan, seperti:

• Pembuatan neraca pemerintah pusat dan daerah 
• Transaksi jual beli atau merger dan akuisisi  
• Pemindahtanganan dan Pemanfaatan BMN/D 
• Penyusunan laporan keuangan dan pajak 
• Penentuan harga sewa atau royalti 
• Penyediaan jaminan atau agunan 
• Penyelesaian sengketa atau klaim

Pendekatan dalam Penilaian Aset

Ada banyak pendekatan yang dapat digunakan untuk menilai aset, tergantung pada jenis, karakteristik, dan tujuan untuk menilai aset tersebut. Secara umum, terdapat tiga pendekatan untuk menilai aset:

1. Pendekatan Pasar

Metode ini menilai aset berdasarkan harga transaksi yang terjadi di pasar yang aktif dan efisien. Metode ini mengasumsikan bahwa harga pasar mencerminkan nilai wajar aset yang dipengaruhi oleh permintaan dan penawaran pasar. Contoh metode ini adalah:

• Metode Perbandingan Pasar: Menilai aset berdasarkan harga transaksi aset sejenis yang terjadi di pasar.
• Metode Pendapatan Bersih: Menilai aset berdasarkan pendapatan bersih yang dihasilkan oleh aset tersebut dalam periode tertentu.

2. Pendekatan Biaya

Dalam pendekatan biaya, nilai wajar ditentukan dari biaya pembuatan/penggantian baru atau New Replacement Cost (NRC) dikurangi dengan penyusutan. NRC adalah biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan gedung atau bangunan dengan kondisi yang lebih baru. Pada umumnya, objek-objek penilaian yang dihitung dengan pendekatan biaya adalah BMN berupa gedung dan bangunan.

Dalam kasus bangunan, NRC dihitung melalui luas bangunan dan fasilitas dalam satuan m2 dikalikan dengan harga satuan yang terlampir pada Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB). NRC bangunan dapat berubah-ubah sesuai dengan jenis material yang digunakan dalam gedung. Material tersebut bisa berupa jenis kayu, jenis pasir, batu bata, genteng, dan sebagainya. DKPB juga berbeda-beda tergantung wilayahnya karena harga material yang digunakan untuk mendirikan bangunan akan berbeda pada tiap-tiap daerah. DKPB daerah Biak akan berbeda dengan daerah Sorong, dan sebaliknya.

Namun, tak menutupi kemungkinan objek berupa kendaraan dan peralatan dihitung dengan pendekatan biaya jika objek pembanding terhadap objek penilaian tidak ditemukan. Secara lebih rinci nilai wajar dengan pendekatan biaya dapat ditentukan sebagai berikut:

Nilai Objek Penilaian = (NRC x (1 - P)) x (1 – Kf) x (1 – Ke)

P = Penyusutan Fisik

Kf = Penyusutan Fungsional

Ke = Penyususutan Ekonomis

Tak hanya itu, NRC juga dapat dihitung dengan cara lain, yaitu dengan metode koefisien harga. NRC dengan metode koefisien harga didapatkan dari hasil perkalian antara cost atau harga perolehan barang saat dibeli dikalikan dengan tingkat inflasi rata-rata selama umur ekonomis. Metode koefisien harga dapat dirumuskan sebagai berikut:

NRC = Harga Perolehan x (1 + i)n

Harga Perolehan = Harga saat pembelian (termasuk biaya-biaya terkait); 

i = tingkat inflasi rata-rata; dan 

n = umur ekonomis (tahun)

Setelah NRC didapatkan, langkah selanjutnya adalah menghitung nilai wajar dengan mengurangkan NRC dengan penyusutan.

3. Pendekatan Pendapatan

Dengan pendekatan pendapatan, nilai wajar aset ditentukan dari jumlah income atau pendapatan yang dihasilkan dari aset tersebut. Aset yang dihitung menggunakan pendekatan pendapatan adalah aset-aset yang menghasilkan pendapatan atau aset Highest and Best Use (HBU). Secara komprehensif, aset HBU adalah aset yang mana apabila daya guna dan fungsi aset tersebut dimanfaatkan secara maksimal akan mendatangkan hasil yang maksimal. Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan (physically feasible), diijinkan secara peraturan (legally permissible), layak secara finansial (financially feasible), dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal (maximally productive).

Terdapat beberapa metode dalam pendekatan pendapatan, yaitu metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method), metode arus kas yang didiskontokan (Discounted Cash Flow/DCF method), dan metode gross income multiplier.

Langkah-Langkah Penilaian Aset Proses dari menilai aset dapat dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:

1. Menentukan tujuan dan sasaran penilaian

2. Mengumpulkan data dan informasi terkait dengan aset yang akan dinilai

3. Memilih pendekatan penilaian yang sesuai dengan jenis, karakteristik, dan tujuan penilaian

4. Melakukan analisis dan perhitungan nilai wajar atau nilai sekarang dari aset dengan menggunakan pendekatan penilaian yang dipilih

5. Menyajikan hasil penilaian dalam bentuk laporan yang rinci dan jelas

Kesimpulan

Tiga pendekatan penilaian aset memiliki kelebihan dan keterbatasannya masing-masing. Misalkan saja pendekatan pasar, objek yang dapat dijadikan objek pembanding harus memenuhi persyaratan sejenis dan sebanding, apabila tak ditemukan objek yang memenuhi persyaratan tersebut, maka tim penilai harus menggunakan pendekatan yang lain. 

Namun pendekatan ini cukup menggambarkan kondisi pasar. Selanjutnya pendekatan biaya. Dalam pendekatan ini tim penilai harus memiliki informasi penting berupa material-material dan spesifikasi yang dimiliki. Rincian tersebut harus mendetail agar tak terjadi salah perhitungan. Data berupa harga perolehan aset juga harus dimiliki. 

Terakhir, pendekatan pendapatan. Melalui pendekatan ini penilai dihadapkan dengan tiga metode yang memiliki karakteristiknya masing-masing. Penentuan tingkat diskonto dan kapitalisasi tak mudah, analisis prospektif berupa penentuan arus kas yang akan diterima pun tak mudah. Tetapi, sangat cocok untuk properti yang mendatangkan pendapatan. Oleh karena itu, setiap pendekatan penilaian memiliki pro dan kontra nya masing-masing, pilihan terakhir berada di tangan penilai untuk menggunakan pendekatan yang tepat demi hasil yang akurat.

Penulis:

Yasdin Yasir – Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Muda KPKNL Biak