Adaptive Reuse Berbasis Komunitas Lokal Untuk Bangunan Tua Ala The High Line New York

oleh:

Yuliawan Anastasius

(pegawai KPKNL Batam)

Permasalahan Bangunan Tua

 Apabila kita mendengar istilah “bangunan tua”, apa yang tergambar dalam benak kita? Mungkin sebagian orang akan berpikir kuno, terbengkalai, rusak, bahkan mungkin terpikirkan oleh kita bangunan kusam dan gelap yang mengandung aura mistis. Terlebih jika bangunan tua tersebut dimiliki atau dikelola oleh pemerintah, tidak berlebihan apabila masyarakat umum akan melihatnya sebagai bangunan mangkrak.

Bagi sebagian besar manajer aset, pengelolaan bangunan tua yang telah berakhir umur ekonomisnya atau masa manfaatnya merupakan suatu momok tersendiri. Bangunan tua tersebut layaknya sebuah gunung es yang menyimpan banyak pemasalahan tetapi tidak tampak secara kasat mata bagi orang awam. Ari Widyati Purwantiasning (2017) menyampaikan bahwa permasalahan utama dari bangunan terbengkalai adalah minimnya fasilitas yang dimiliki oleh bangunan itu sendiri dan tingginya biaya pengelolaan dan pemeliharaan. Namun demikian, apabila kita cermati lebih mendalam dari sumbernya, permasalahan pengelolaan bangunan tua tersebut dapat dibedakan menjadi faktor internal yang melekat pada bangunan dan faktor eksternal dari lingkungan sekitarnya.

Tantangan pengelolaan bangunan tua yang berasal dari faktor internal antara lain: (1) usangnya fungsi bangunan berikut fasilitas penunjang yang sudah tidak memenuhi kebutuhan dan kelayakan operasional, (2) minimnya fasilitas yang menjadikan bangunan tersebut tidak sesuai dengan tuntutan perkembangan zaman dan kemajuan teknologi, (3) inefisiensi biaya pemeliharaan dan operasional bangunan yang disebabkan pemeliharaan khusus dan minimnya bahan baku atau suku cadang operasional di pasar, dan (4) diperlukannya belanja modal (capital expenditure) yang relatif tinggi untuk menambah fungsi dan umur ekonomis bangunan. Selain itu, terkadang tantangan yang berasal dari faktor internal dapat berupa subjek pemilik atau yang menguasai bangunan tua tersebut. Hal tersebut dapat mempengaruhi kapasitas, kepentingan, dan tujuan dari pengelolaan bangunan tua tersebut.

Sementara itu, pengelolaan bangunan tua tidak luput dari tantangan yang bersumber dari faktor eksternal, seperti: (1) perubahan kebijakan pemerintah dan regulasi, seperti perubahan tata ruang wilayah dan persyaratan kelaikan fungsi bangunan yang menyebabkan perlu dilakukannya peningkatan utilitas, sarana dan kondisi bangunan eksisting; dan (2) perubahan tren gaya hidup atau selera masyarakat akibat perkembangan zaman dan kemajuan tekonologi.

Selain tantangan-tantangan tersebut, terkadang kesalahan pemahaman konsep pengelolaan bangunan tua juga menjadi permasalahan yang harus dipecahkan. Sebagian besar orang berpandangan bahwa bangunan tua identik dengan bangunan cagar budaya yang memiliki nilai bersejarah dan harus dilindungi sebagaimana ketentuan UU No. 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya. Dimana bangunan cagar budaya tersebut harus dijaga dan dipertahankan agar mampu membangun kesadaran identitas diri dan kepentingan nasional (Fitri Dwi Indarti, 2023). Hal tersebut membuat kita mudah terjebak pada prinsip intervensi minimal dan asas reversibilitas konservasi cagar budaya. Prinsip intervensi minimal dalam pelestarian cagar budaya bertujan untuk mempertahankan sebanyak mungkin bahan bangunan asli untuk melestarikan nilai budaya dari warisan bangunan asli (Erik Susanto, 2018). Sementara asas reversibilitas untuk menyelamatkan cagar budaya dari kehancuran seringkali dilakukan dengan informasi sejarah dan teknis konservasi yang tidak utuh atau kurang memadai.

Pada akhirnya, sering kali pengelolaan bangunan cagar budaya berakhir dengan statusnya menjadi museum dan pusat penelitian benda bersejarah. Kecenderungan tersebut membuat bangunan tua menjadi eksklusif hanya diperuntukkan bagi kalangan masyarakat tertentu saja dan mengakibatkan terbatasnya akses bagi masyarakat sekitar yang berdampak pada minimnya kontribusi keberadaan bangunan tua dan hilangnya daya tarik bangunan tersebut. Pada akhirnya mengurangi pundi-pundi pemasukan sementara biaya operasional dan pemeliharaan semakin meningkat. Itulah wajah pahit pengelolaan bangunan cagar budaya di Indonesia. Namun demikian, perlu kiranya kita pahami bersama bahwa tidak semua bangunan tua tersebut merupakan bangunan cagar budaya. Pengelolaan bangunan tua tidak harus berakhir menjadi museum atau pusat pelestarian budaya, sehingga opsi untuk melakukan revitalisasi atau pengalihan fungsi bangunan tua sangatlah beragam.

 Adaptive Reuse Sebagai Upaya Optimalisasi Bangunan Tua

 Ari Widyati Purwantiasning (2017) menyampaikan bahwa di Eropa dan Inggris salah satu metode pengelolaan bangunan tua adalah dengan menambahkan fungsi baru ke dalam bangunan tua.  Metode ini dikenal dengan istilah building conversion, sementara di Amerika dikenal dengan istilah adaptive reuse. Pengelolaan bangunan tua melalui pendekatan ini bertujuan untuk mempertahankan nilai ekonomi suatu bangunan tua dengan tetap mempertahankan nilai-nilai sejarahnya.

Fachrizal Sabilineo Fanaya dkk. (2025) menyampaikan bahwa salah satu upaya pemanfaatan kembali bangunan tua adalah konservasi arsitektur melalui pendekatan adaptive reuse. Menurut Cantel sebagaimana dikutip oleh Fachrizal Sabilineo Fanaya dkk., adaptive reuse menekankan pada pemikiran kreatif dan inovatif untuk mengadaptasi dan merestorasi bangunan bersejarah yang memungkinkannya berfungsi secara relevan dengan konteks modern. Adapun kunci keberhasilan pelaksanaan adaptive reuse adalah prinsip untuk menghubungkan masa lalu dengan masa sekarang. Sementara itu Burchell dan Listokin sebagaimana dikutip oleh Widya Primatiana Susanto dkk. (2020) mendefinisikan adaptive reuse sebagai strategi revitalisasi yang terdiri atas kegiatan perencanaan, perolehan, pengolahan, dan penggunaan bangunan terbengkalai untuk mengurangi biaya pembangunan yang harus disediakan apabila membangun bangunan baru.

Melalui pendekatan adaptive reuse, bangunan tua tetap dapat berfungsi untuk menjaga nilai sejarah dan budaya masyarakat. Sementara itu Retdia Sofiana (2015) menegaskan bahwa fungsi utama adaptive reuse adalah untuk menjadikan bangunan atau kawasan tua sebagai sumber sejarah dan budaya serta meningkatkan perekonomian masyarakat sekitar dengan adanya fungsi baru bangunan tersebut.

Pendekatan adaptive reuse dalam pengelolaan bangunan tua khususnya yang dikuasai oleh Pemerintah sudah jamak ditemui di Indonesia. Beberapa contoh penerapan adaptive reuse yang cukup populer antara lain proyek De Tjolomadoe yang digagas oleh Pemerintah Kota Surakarta. Bangunan yang terletak di Jalan Adisucipto No. 1 tersebut awalnya merupakan bekas Pabrik Gula Colomadu yang kemudian bertransformasi menjadi museum pabrik gula. Alih fungsi bangunan tersebut tidak terbatas pada museum saja, tetapi juga dimanfaatkan sebagai gedung konvensi yang dapat menampung 2.000-3.000 orang dan juga retail area. Pada awalnya Pabrik Gula tersebut didirikan oleh Mangkunegara IV untuk meningkatkan pemasukan keraton melalui modernisasi ekonomi. Mangkunegara IV mendirikan Pabrik Gula Colomadu di atas tanah seluas 6,4 Ha, yang diperoleh dari pengambilalihan tanah dengan memberikan ganti rugi berupa tanah dengan luas dan tingkat kesuburan yang sama. Pendirian Pabrik Gula tersebut diperkirakan menelan biaya sebesar 400.000 gulden. Selanjutnya pada masa kemerdekaan pabrik gula tersebut di nasionalisasi di bawah Perusahaan Nasional Perkebunan (selanjutnya menjadi PTPN XV-XVI). Pada tahun 2018 bangunan pabrik tersebut dialihfungsikan melalui kerjasama dengan PT Sinergi Colomadu yang merupakan perusahaan patungan dari PT PP (Persero) Tbk, PT PP Properti Tbk., PT Taman Wisata Candi Prambanan, Borobudur, dan Ratu Boko (Persero) dan PT Jasa Marga Properti. Terdapat 5 area utama yang dialihfungsikan, yakni area Stasiun Gilingan yang dijadikan sebagai museum pabrik gula, area Stasiun Ketelan yang digunakan untuk area food and beverage, area Stasiun Penguapan untuk arcade, dan Stasiun Karbonatasi untuk art and craft, serta the Tjolomadoe Hall sebagai ruang konvensi.

Contoh berikutnya beralih ke Kota Jakarta Selatan, dimana salah satu penerapan adaptive reuse yang terkenal adalah M Bloc Space. M Bloc Space terletak di Jalan Panglima Polim No. 57 Jakarta Selatan. Ide awal pendirian M Bloc Space adalah untuk menghidupkan kembali kawasan blok m yang menurut sebagian ahli sudah memasuki fase sunset area. Uniknya M Bloc Space dibangun melalui revitalisasi perumahan dinas milik Peruri. Total hampir 8.500m² lahan yang digunakan, termasuk 16 rumah dinas, GOR bulu tangkis, dan 2 unit gudang. Violleta Ciptafiani dan Sylvie Wirawati (2022) mengungkapkan bahwa komplek tersebut dilakukan pengalihan fungsi menjadi live house dan community hall. Sementara Novendy R. (2026) menyebutkan bahwa M Bloc Space memiliki konsep ruang publik yang menggabungkan kreativitas, komunitas, dan gaya hidup urban. M Bloc Space menjadi salah satu area yang mengundang keramaian bukan saja karena beragam cafe, restoran dan toko yang menjual produk UMKM tetapi karena tersedia juga ruang pameran dan pertunjukan yang rutin menggelar konser musik, diskusi, dan pemutaran film. Adapun pengelolaan M Bloc Space merupakan kemitraan/kerjasama usaha antara Perum Peruri dengan PT Ruang Riang Milenial.

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kementerian Keuangan (DJKN) selaku Pengelola Barang dalam pengelolaan Barang Milik Negara (BMN) tidak tertinggal dalam penerapan adaptive reuse. Melalui Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN), satuan kerja badan layanan umum (BLU) di bawahnya, telah menginisiasi proyek adaptive reuse untuk BMN pada Pengelola Barang, yakni BMN eks Pertamina seluas 1.460m² yang terletak di Jalan Dipati Ukur No. 33, Bandung. LMAN telah menunjuk PT Global Sinergi Kreasindo (Co & Co) sebagai operator dalam pengelolaan gedung Dhanadyaksa Dipatiukur melalui skema kerja sama sumber daya manusia dan/atau manajerial (KSM). Pada mulanya gedung tersebut merupakan BMN bekas mess yang diperoleh dari aset eks Pertamina. Kemudian, melalui proses revitalisasi dan pemilihan mitra kerja sama pada akhir tahun 2019 sampai dengan awal 2021 bangunan tersebut dialihfungsikan menjadi creative-hub dan co-working space khususnya bagi UMKM dan start up pelaku usaha kreatif. Ide utama dari pengalihan fungsi tersebut adalah menyediakan ruang kerja yang memadai bagi pelaku industri kreatif yang menjamur di Kota Bandung dan mempertemukan mereka dalam satu wadah agar dapat saling berkolaborasi dan membangun kerjasama strategis. Selain menyediakan co-working space, pada bagian depan bangunan juga disewakan sebagai retail area. Adapun pendekatan dalam pengelolaan bangunan tersebut adalah dengan menggandeng mitra-mitra yang berbasiskan komunitas baik untuk creative-hub maupun retail area.

Adaptive Reuse Ala The High Line New York

 

New York merupakan salah satu kota di Amerika Serikat yang menjadi simbol pintu gerbang penerimaan imigran di belahan Amerika Utara. Namun, yang akan kita bahas kali ini bukanlah Patung Liberty dan sejarah kedatangan imigran di Amerika, bukanlah kemegahan Empire State Building, atau bahkan viralnya jalur kereta bawah tanah yang kumuh dan jalan-jalan pinggiran kota yang dipenuhi zombie hidup. Akan tetapi, New York merupakan salah satu tempat yang menarik untuk membahas adaptive reuse. Sejarah panjang kota ini yang membuat kita dapat menjumpai banyak arsitektur bangunan tua ditengah-tengah gempuran gedung pencakar langit yang megah dan modern. Salah satu penerapan adaptive reuse yang unik dan populer di Kota New York adalah bangunan infrastruktur jalur rel kereta tua di kawasan Manhattan, yakni The High Line.

The High Line pasti sudah tidak asing lagi bagi mereka yang pernah tinggal atau sekedar berkunjung ke Kota New York, khususnya di daerah Manhattan. The High Line merupakan salah satu ruang publik terbuka hijau yang biasa digunakan oleh warga New York untuk bersantai dan berjemur menikmati matahari di pagi atau sore hari. Uniknya ruang publik tersebut berada di ketinggian atau di atas New York layaknya taman bergantung Babilonia, karena berasal dari jembatan atau jalur rel atas New York.

The High Line berlokasi di sebelah barat Manhattan atau di sebelah timur Hudson River yang menjadi pembatas antara New York dan New Jersey. The High Line membentang sepanjang 2,3km dari Javits Centre-Hudson Yards sampai dengan kawasan Chelsea Market. Lokasi tersebut sangat ideal karena berada di jantung Manhattan yang hanya berjarak 3,5km dari Times Square, dan masih terjangkau juga dari Empire State Building maupun Rockefeller Tower. Sedangkan dari Central Park dapat ditempuh dengan berkendara mobil sekitar 14 menit (8 km) ke arah selatan melewati Madison Avenue kemudian berbelok ke arah barat menuju 10^th Avenue.

Cikal bakal The High Line berasal dari jalur kereta barang yang sudah dibangun sejak pertengahan abad 19. Semula jalur tersebut membentang sepanjang 233km yang terkenal dengan nama West Side Line dan dioperasikan oleh New York Central Railroad. Namun demikian, seiring dengan meningkatnya populasi truk komersial, waktu penggunaan jalur kereta mulai menurun dan selang waktu tahun 1960-an sampai 1980-an sudah dilakukan perobohan atau pembongkaran sebagian besar jalur kereta tersebut.

Peralihan fungsi West Side Line menjadi The High Line sebenarnya telah dirintis dari tahun 1934, dimana dalam kajiannya teridentifikasi kurangnya ruang publik dan lahan terbuka hijau bagi kesejahteraan warga New York. Selanjutnya pada tahun 1999, Joshua David dan Robert Hammond mengajukan proposal untuk mengalihfungsikan jalur kereta yang mangkrak tersebut menjadi taman ruang terbuka hijau yang dapat dinikmati secara gratis oleh seluruh warga. Kemudian dengan dukungan Pemerintah Kota New York mereka menginisiasi pembentukan Friends of the High Line, sebuah lembaga swadaya masyarakat (LSM) nirlaba (non-profit) untuk mengelola The High Line.

Friends of the High Line memulai alih fungsi jalur kereta mangkrak tersebut menjadi ruang publik berupa taman rekreasi. Konsep utamanya adalah destinasi unik yang memadukan antara alam perkotaan, seni dan partisipasi masyarakat. Selanjutnya pada tahun 2023, proyek ini terintegrasi dengan lingkungan sekitarnya dan mengukuhkannya sebagai tempat rekreasi berkelanjutan, inklusi, dan integrasi antara alam, seni dan masyarakat. Terdapat 2 komponen utama pada The High Line, yakni jalur pejalan kaki dan taman yang dilengkapi dengan tribun dan kursi kayu untuk aktivitas warga, serta beberapa titik (spot) untuk memajang karya seni. Selain itu, di sela-sela taman dan jalur pedestrian masih dapat kita lihat sebagian besar jalur rel lama infrastruktur tersebut.

Pengunjung dapat bebas melakukan aktivitas di ruang terbuka hijau, seperti menikmati pemandangan kota, karya seni, berjemur dan menikmati sinar matahari, serta berswafoto. Apabila kita berkunjung pada awal Desember sebelum dimulainya puncak musim dingin, The High Line menjadi tempat yang nyaman untuk menikmati sinar matahari yang dapat menghangatkan tubuh sambil membaca buku atau bercengkrama dengan kolega. Pemandangan bangunan arsitektur tua ditengah himpitan gedung-gedung tinggi yang modern di sepanjang The High Line serta cahaya sore mendramatisir nuansa bagi para pengunjung. Selain itu, kita masih dapat melihat kilaunya Houdson River dari kejauhan di beberapa bagian The High Line.

Pengelola The High Line juga mengadakan beberapa program, antara lain tour dengan pemandu baik untuk rombongan umum maupun privat. Namun demikian, untuk tour dengan pemandu ini diperlukan reservasi 3 minggu sebelum tanggal pelaksanaan. Pengelola juga menyediakan wellness program bagi warga usia lanjut secara gratis, seperti kegiatan pertemuan, pesta, diskusi, olahraga, dan kegiatan seni. Selain itu, pengelola The High Line juga menyelenggarakan kegiatan educational-partnership, berupa art of line (kegiatan melukis alam yang menghubungkan antara New York dan lingkungan alam), in school-partnership (kegiatan edukasi terkait dengan perubahan iklim, pelestarian lingkungan dan perubahan budaya), serta pertunjukan seni bagi siswa sekolah.

Pengelolaan The High Line dilakukan oleh organisasi nirlaba Friends of the High Line. Organisasi tersebut beranggotakan masyarakat yang memiliki kepedulian dan mau berpartisipasi untuk mengembangkan The High Line sebagai ruang publik. Friends of the High Line bertanggung jawab untuk mengelola, memelihara, dan mengembangkan The High Line untuk pemanfaatan yang seluas-luasnya warga New York. Tujuan utama dari organisasi ini adalah merancang, melestarikan dan mengelola The High Line sebagai ruang terbuka yang unik dan populer di New York. Adapun untuk pembiayaan organisasi ini mengandalkan dukungan finansial dari individu, perusahaan, yayasan, dan pemerintah kota setempat. Friends of the High Line juga mengembangkan jaringan komunitas yang berfokus untuk memanfaatkan bangunan infrastruktur mangkrak menjadi lanskap perkotaan baru, seperti taman, museum terbuka, koridor pejalan kaki, lapangan olahraga. Total terdapat sekitar 45 proyek yang dikelola oleh jaringan Friends of the High Line.

Lantas, apa sajakah yang dapat kita pelajari dari adaptive reuse The High Line di Kota New York? Berikut beberapa catatan (key takeaways) yang dapat menjadi bahan pertimbangan penerapan adaptive reuse bangunan tua di Indonesia:

1.      Konservasi bangunan tua dapat dilakukan melalui pendekatan adaptive reuse.

2.      Penerapan adaptive reuse tidak terbatas pada aspek konservasi bangunan tua, tetapi penting juga untuk mempertimbangkan manfaat keberadaan bangunan tua bagi masyarakat sekitar. Inklusivitas dan partisipasi komunitas lokal justru menjadi kunci dalam menjaga dan memanfaatkan bangunan tua tersebut.

3.      Pendekatan adaptive reuse bukan hanya untuk kepentingan pelestarian budaya, edukasi atau penelitian sejarah, serta kepentingan komersial. Akan tetapi pendekatan tersebut juga dapat mempertimbangkan kepentingan sosial yang berdampak nyata bagi masyarakat sekitar, seperti pemanfaatan infrastruktur atau ruang publik yang terbuka dan mudah diakses.

4.      Penerapan adaptive reuse khususnya untuk aset-aset publik termasuk infrastruktur dapat dilakukan melalui kerjasama dengan organisasi nirlaba yang berbasiskan komunitas lokal yang lebih fleksibel dan tidak terbentur oleh birokrasi pemerintahan.

Dengan demikian, pemanfaatan bangunan tua melalui pendekatan adaptive reuse tidak terbatas untuk pemenuhan kebutuhan pihak-pihak yang berkepentingan saja, tetapi di sisi lain pendekatan tersebut juga dapat meningkatkan prestisius bangunan tua itu sendiri yang menyimpan high value memory.

 

---ooo0ooo---

 

 

Referensi:

1.     Ari Widyati Purwantiasning. Mengelola yang Terbengkalai Menjadi Fungsional Studi Preseden: Proyek Urban Splash di Inggris. Jurnal Arsitektur Nalars Volume 16 No. 1 Januari 2017 hlm. 61-68.

2.     Fachrizal Fabilineo Fanaya, dkk. Kajian Transformasi Ruang Bersejarah Melalui Konsep Adaptive Reuse di De Tjolomadoe Surakarta. Jurnal Arsitektur Nalars Vol. 24 No. 1 Januari 2025 hlm. 63-67.

3.     Eka Wahyu Yuliasari. Optimalkan Aset Negara, Menkeu Resmikan Gedung Dhanadyaksa Dipatiukur Sebagai Creative Hub dan Co Working Space. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/berita/baca/26612/Optimalkan-Aset-Negara-Menkeu-Resmikan-Gedung-Dhanadyaksa-Dipati-Ukur-sebagai-Creative-Hub-dan-Co-Working-Space.html Diakses pada Sabtu 9 Mei 2026 Pkl. 16.01WIB.

4.     Fitri Dwi Indarti. Analisis Penanganan Pelestarian Bangunan Cagar Budaya SMA Kartini Semarang. Jurnal Arsitekta Volume 5 No. 2, November 2023 hlm. 96-102.

5.     https://id.wikipedia.org/wiki/De_Tjolomadoe Diakses pada Sabtu 9 Mei 2026 Pkl. 08.10WIB.

6.     https://id.wikipedia.org/wiki/High_Line_(Kota_New_York) Diakses pada Sabtu 9 Mei 2026 Pkl. 21.17WIB.

7.     https://www.spacejakarta.com/blogs/rekomendasi-tempat/m-bloc-space-pusat-kreatif-blok-m Diakses pada Sabtu 9 Mei 2026 Pkl. 13.26WIB.

8.     https://www.nycgovparks.org/parks/the-high-line/history Diakses pada Sabtu 9 Mei 2026 Pkl. 20.40WIB.

9.     https://www.thehighline.org/visit/ Diakses pada Sabtu 9 Mei 2026 Pkl. 19.56WIB.

10.  Lembaga Manajemen Aset Negara. Laporan Legal Study Visit New York dan Washington DC 2023 tanggal 22 Desember 2023.

11.  S. Erik Susanto, dkk. Implementasi Konstruksi Berkelanjutan Pada Penanganan Bangunan Pasca Kebakaran Dengan Fiber Reinforced Polymer (FRP) dan Jacketing (Studi Kasus Pada Pasar X Semarang). Teknik Sipil Unika Soegijapranata Semarang I, Vol. 2 Tahun 2018.

12.  Violetta Ciptafiani dan Sylvie Wirawati. Kerja Sama Pengelolaan Aset M Bloc Space Melalui Sistem Kerja Sama Usaha Perum Peruri dan PT Ruang Riang Milenial. Jurnal Stupa Volume 4 No. 2 Bulan Oktober 2022 hlm. 2941-2950.

13.  Widya Primatyana Susanto, dkk. Penerapan Metode Adaptive Reuse pada Alih Fungsi Bangunan Gudang Pabrik Badjoe Menjadi Kafetaria. Jurnal Arsitektur Terracotta No. 2 Vol. I April 2020. hlm. 124-135.