Pulau Batam merupakan Daerah Industri Pulau Batam yang ditetapkan berdasarkan Keputusan Presiden (Keppres) Nomor 41 Tahun 1973 sebagaimana telah beberapa kali diubah, terakhir dengan Keppres Nomor 25 Tahun 2005. Kedudukan Pulau Batam sebagai Daerah Industri kemudian diperkuat dengan Keppres Nomor 28 Tahun 1992 tentang Penambahan Wilayah Lingkungan Kerja Daerah Industri Pulau Batam Dan Penetapannya Sebagai Wilayah Usaha Kawasan Berikat (Bonded Zone) yang menambah masuknya Pulau Rempang, dan Pulau Galang sebagai pengembangan wilayah lingkungan kerja Daerah Industri Pulau Batam. Dengan ditetapkannya Pulau Batam sebagai Kawasan Berikat maka berlakulah ketentuan Peraturan Pemerintah (PP)  Nomor 20 Tahun 1972 tentang Bonded Warehouse. PP ini menetapkan Daerah Industri Pulau Batam merupakan kawasan perdagangan bebas (free trade zone/FTZ).

Pada tahun 2007 lahir UU Nomor 44 Tahun 2007 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2007 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2000 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2000 Tentang Kawasan Perdagangan Bebas Dan Pelabuhan Bebas Menjadi Undang-Undang Menjadi Undang-Undang yang menjadi dasar pembentukan Kawasan Perdagangan Bebas Dan Pelabuhan Bebas di Indonesia.  Pemerintah kemudian menerbitkan PP Nomor 46 Tahun 2007 Tentang Kawasan Perdagangan Bebas Dan Pelabuhan Bebas Batam agar selaras dengan UU Nomor 44 Tahun 2007. Jangka waktu kawasan Batam ditetapkan sebagai Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas ditetapkan selama 70 (tujuh puluh) tahun sejak tahun 2007. Tata Kelola Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas diatur dengan PP Nomor 41 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas.

Terbitnya Keppres Nomor 74 Tahun 1971 menandai lahirnya lembaga Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam. Seluruh areal tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan, dengan hak pengelolaan, kepada Ketua Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam.  Hak pengelolaan tersebut memberi wewenang kepada Ketua Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam untuk (1) merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut, (2). menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, (3). menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan hak-pakai sesuai dengan ketentuan-ketentuan Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 Undang-undang Pokok Agraria, dan (4). menerima uang pemasukan/ganti rugi dan uang wajib tahunan.

PP Nomor 46 Tahun 2007 Tentang Kawasan Perdagangan Bebas Dan Pelabuhan Bebas Batam dan perubahannya menetapkan perlusan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam meliputi Pulau Batam, Pulau Tonton, Pulau Setokok, Pulau Nipah, Pulau Rempang, Pulau Galang dan Pulau Galang Baru. Melalui Peraturan Pemerintah ini berakhirlah masa Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam dan dibentuk badan baru dengan nama Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam. Seluruh sumber daya manusia, aset, hak pengelolaan yang melekat pada Otorita beralih kepada Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam selanjutnya disebut BP Batam.

BP Batam sebagai pemegang Hak Pengelolaan Lahan (HPL) memiliki hak menyetujui atau tidak menyetujui setiap peralihan alas hak atas tanah yang berubah di atas HPL milik BP Batam. Setiap kegiatan usaha atau pemukiman/perumahan hanya dapat diterbitkan alas hak berjangka waktu. Hal ini memiliki arti tidak ada alas berupa Sertipikat Hak Milik (SHM) di Pulau Batam. Alas hak yang diberikan adalah Hak Guna Bangunan (HGB). Jika terjadi ada alas hak berupa SHM, maka saat terjadi peralihan alas hak, maka alas hak kembali menjadi HGB.

Peranan lelang sangat penting dalam perekonomian nasional dikarenakan lelang bukan hanya sekedar mekanisme jual beli, tetapi juga merupakan alat strategis untuk mendorong efisiensi, transparansi, dan pertumbuhan ekonomi. Dalam perannya menstimulasi pertumbuhan ekonomi, lelang dapat mendorong investor dan pengembang properti serta pengusaha untuk memperoleh tanah/bangunan melalui lelang untuk pengembangan bisnis, industri, ataupun hunian.

Pelaksanaan peralihan alas hak atas tanah termasuk peralihan hak melalui lelang, peran BP Batam sangatlah krusial. Sebagai pemegang HPL, BP Batam harus memberikan persetujuan peralihan hak atas tanah terlebih dahulu atas seluruh permohonan lelang yang diajukan oleh stakeholder kepada KPKNL Batam. Hal tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 100 ayat (1) Peraturan Kepala BP Batam Nomor 11 Tahun 2023 tentang Penyelenggaraan Pengelolaan Pertanahan. Adapun untuk memperoleh persetujuan lelang dari BP Batam tersebut, pengguna layanan harus membayarkan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) kepada BP Batam sebesar Rp100.000,00 per dokumen sebagaimana ketentuan Lampiran II angka 10 Keputusan Kepala BP Batam Nomor 263 Tahun 2024 tentang Tarif Layanan Direktorat Pengelolaan Pertanahan.

Pada tahun 2024, KPKNL Batam telah melakukan lelang sejumlah 1.472 objek tanah/bangunan, dan dari jumlah tersebut terdapat 838 objek tanah/bangunan merupakan objek yang berada di Kota Batam. Dengan demikian lebih dari setengah lelang tanah/bangunan pada KPKNL Batam merupakan objek lelang yang berada di Kota Batam. Angka ini akan bisa jauh lebih banyak lagi jika persetujuan lelang dari BP Batam yang diajukan pemohon lelang dapat terbit sebagaimana mestinya dikarenakan selama ini pemohon lelang masih terkendala dalam penerbitan surat persetujuan lelang dari BP Batam yang memakan waktu yang cukup lama jika dibandingkan dengan sistem perizinan manual. Pemohon lelang atau kreditor harus lebih dulu mengurus persetujuan ini sebelum proses permohonan lelang ke KPKNL.

Bagaimana mekanisme lelang tanah dan bangunan di Batam?

Mekanisme lelang tanah dan bangunan di Batam secara umum mengikuti ketentuan lelang nasional yang tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Namun di Kota Batam memiliki kekhususan karena tanah di Batam berada di bawah HPL BP Batam. Oleh karena itu, lelang tanah di Batam tidak bisa serta-merta dijual dalam bentuk SHM, melainkan biasanya dalam bentuk HGB di atas HPL.

Permohonan lelang dapat diajukan melalui situs resmi Kementerian Keuangan, yaitu https://lelang.go.id/. Situs ini menyediakan platform jual beli secara daring untuk lelang yang diselenggarakan oleh pemerintah, termasuk lelang eksekusi, lelang noneksekusi wajib, dan lelang noneksekusi sukarela, sesuai peraturan perundang-undangan.

Untuk mengajukan permohonan lelang kepada KPKNL Batam, pemohon perlu menyiapkan beberapa dokumen dan memenuhi persyaratan tertentu. Dokumen yang umum diperlukan meliputi surat permohonan lelang dari penjual, daftar barang yang akan dilelang, nilai limit, dan uang jaminan. Selain itu, pemohon juga perlu melampirkan NPWP, bukti kepemilikan barang (jika ada), dan dokumen lain yang relevan dengan jenis lelang yang diajukan. Khusus lelang tanah/bangunan di Batam perlu adanya surat persetujuan dari pemegang HPL (BP Batam) yang dilampirkan dalam dokumen permohonan lelang.

Seperti apa mekanisme proses persetujuan lelang dari BP Batam?

Mekanisme persetujuan lelang di BP Batam melibatkan beberapa tahapan, mulai dari pengajuan permohonan oleh pemohon, verifikasi dokumen, hingga penerbitan persetujuan atau penolakan. Proses ini memastikan bahwa lelang dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan hak-hak pihak terkait terlindungi. Dalam pengajuan permohonan persetujuan lelang, pemohon bisa jadi merupakan kreditur atau pihak lain yang berhak mengajukan permohonan persetujuan lelang kepada BP Batam. Dalam tahapan verifikasi dokumen, BP Batam akan melakukan verifikasi terhadap dokumen yang diajukan, termasuk dokumen kepemilikan tanah, surat peringatan dan surat pernyataan tidak ada sengketa. Kemudian berdasarkan hasil verifikasi, BP Batam akan menerbitkan surat persetujuan atau penolakan lelang. Jika disetujui, pemohon dapat melanjutkan proses lelang sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Setelah lelang selesai, hasil lelang juga akan dilaporkan kepada BP Batam.

Sejak tanggal 1 Januari 2021, para pemohon perizinan pertanahan dapat mengurus segala administrasi dengan lebih mudah dan efisien melalui Land Management System (LMS) Online. Portal LMS Online ini merupakan portal perizinan pertanahan yang dikembangkan oleh BP Batam untuk mempermudah pengelolaan perizinan lahan di Batam, dengan berbasis teknologi informasi. Fungsinya adalah untuk memudahkan proses pengurusan dan perizinan pertanahan di kawasan Batam. Melalui layanan ini, pemohon perizinan dapat mengakses informasi terkait regulasi, persyaratan, dan prosedur pengurusan perizinan tanah secara cepat dan transparan. Pemohon hanya perlu mengisi formulir online dan melampirkan dokumen-dokumen yang diperlukan. Setelah itu, permohonan akan diproses oleh pihak terkait secara elektronik, sehingga meminimalisir adanya kesalahan atau kekeliruan dalam proses pengurusan perizinan. Layanan berbasis online ini sangatlah sederhana, pemohon hanya perlu mengunjungi laman resmi LMS Online Batam pada tautan https://lms.bpbatam.go.id dan membuat akun pengguna. Setelah itu, pemohon dapat mengisi formulir online dan melampirkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan. Proses pengajuan permohonan akan dilakukan secara elektronik dan pemohon dapat memantau perkembangan permohonan mereka melalui portal LMS.

Kendala dalam proses lelang tanah dan bangunan di Batam

Sebagian besar tanah di Kota Batam berstatus HPL oleh BP Batam, dan masyarakat atau badan hukum hanya memegang HGB di atas HPL sehingga setiap peralihan hak atas tanah dan bangunan, termasuk melalui lelang, harus mendapat persetujuan BP Batam. Kendala yang dihadapi pemohon lelang dalam melakukan proses permohonan persetujuan lelang dari BP Batam diantaranya seperti dokumen permohonan yang tidak lengkap. Banyak permohonan ditolak atau tertunda karena tidak menyertakan dokumen yang dipersyaratkan, seperti pindaian perjanjian kredit, pindaian akta pemberian hak tanggungan, pindaian sertipikat hak tanggungan, pindaian surat peringatan kesatu sampai dengan terakhir ke debitur dan pindaian surat pemberitahuan akan dilakukan lelang kepada penghuni objek lelang dan/atau debitur. Kendala berikutnya bisa berupa objek masih dalam sengketa atau terblokir dimana tanah/bangunan yang diajukan untuk lelang sedang dalam proses sengketa hukum atau ada blokir dari BPN/kejaksaan ataupun terkait perkara pidana/perdata. Kendala berikutnya bisa juga dikarenakan masih adanya kewajiban yang belum diselesaikan, misalnya bangunan belum memiliki IMB atau belum melakukan kewajiban pelaporan atau perpanjangan HGB. Permohonan tidak sesuai format juga masih menjadi kendala dalam melakukan proses permohonan persetujuan lelang dari BP Batam.

Rekomendasi agar proses permohonan lelang tanah dan bangunan menjadi lebih mudah dan cepat

Berdasarkan hal-hal yang telah disebutkan di atas, agar proses permohonan lelang tanah dan bangunan menjadi lebih mudah dan cepat diperlukan langkah-langkah seperti menyiapkan dokumen secara lengkap dan tertata dengan cara menggunakan checklist resmi dari BP Batam dan mengurutkan serta memberi label yang jelas pada setiap dokumen lampiran serta semua dokumen merupakan dokumen terbaru dan ditandatangani oleh pihak berwenang. Kemudian memastikan objek tanah tidak ada sengketa hukum atau blokir atas tanah/bangunan. Disamping itu, perlu menggunakan format surat permohonan resmi dengan cara surat permohonan memuat data objek tanah, alasan lelang, legalitas, serta pihak pemohon dengan lengkap serta menggunakan kop surat, nomor surat, dan tanda tangan pejabat yang berwenang.

Kemudian agar proses permohonan lelang tanah dan bangunan menjadi lebih mudah dan cepat diperlukan adanya percepatan digitalisasi dalam sistem persetujuan lelang oleh BP Batam, seperti menyederhanakan persyaratan administrasi dan memangkas waktu persetujuan lelang. Dalam prakteknya, terdapat beberapa dokumen persyaratan persetujuan lelang dari BP Batam yang sama persis dengan dokumen yang dipersyaratkan oleh KPKNL dalam mengajukan permohonan lelang. Oleh karena itu perlu adanya sinkronisasi atau harmonisasi peraturan antara KPKNL dan BP Batam untuk menyelaraskan berbagai peraturan agar tidak terjadi pertentangan atau tumpang tindih. Tujuannya adalah memastikan bahwa peraturan-peraturan tersebut saling melengkapi, sesuai dengan asas-asas hukum, dan dapat diterapkan secara efektif. 

Selain itu perlu adanya simplifikasi dokumen persyaratan permohonan lelang. Dalam setiap permohonan lelang diperlukan dokumen persyaratan umum dan khusus lelang. Dokumen persyaratan umum perlu disiapkan ketika pemohon lelang mengajukan permohonan lelang, sedangkan dokumen persyaratan khusus terdiri dari dokumen khusus yang dilampirkan bebarengan dengan dokumen persyaratan umum dan ada pula dokumen khusus yang baru diserahkan ketika lelang akan dilaksanakan. Pemohon Lelang dalam mengajukan lelang tanah/bangunan ke KPKNL diperlukan surat persetujuan lelang dari BP Batam yang termasuk dalam dokumen persyaratan umum lelang. Dari permasalah tersebut, diperlukan perubahan pada PMK 122 khususnya pada syarat kelengkapan dokumen umum untuk memudahkan permohon lelang dalam mengajukan lelang ke KPKNL. Oleh karena itu perlu ada nya simplifikasi peraturan terkait dengan dokumen umum permohonan lelang yakni dokumen persetujuan lelang dari BP Batam yang semula merupakan dokumen persyaratan umum dapat berubah menjadi dokumen persyaratan khusus yang hanya perlu diserahkan ketika lelang akan dilaksanakan. Sehingga KPKNL dapat melakukan penetapan jadwal lelang tanpa harus menunggu surat persetujuan lelang dari BP Batam dan surat persetujuan lelang dari BP Batam dapat diserahkan ke KPKNL ketika lelang akan dilaksanakan.

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa keunikan lelang tanah dan bangunan di Kota Batam terletak pada sistem pengelolaan lahannya yang berbeda dibandingkan daerah lain di Indonesia, yakni berada di bawah kewenangan BP Batam sebagai pemegang HPL. Hal ini menjadikan surat persetujuan lelang dari BP Batam sebagai dokumen krusial dalam setiap proses lelang. Tanpa persetujuan tersebut, transaksi lelang tidak dapat dilaksanakan. Oleh karena itu, pemahaman terhadap mekanisme ini penting bagi para investor, pembeli, maupun instansi terkait agar proses lelang berjalan transparan, legal, dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas Batam.

Teks:  Rizqon Zidni Amalana

Pejabat Fungsional Pelelang Ahli Muda KPKNL Batam