Pendahuluan

Central Business District (CBD) merupakan simpul konsentrasi aktivitas ekonomi, perkantoran, ritel, dan layanan keuangan. Sebagai kawasan beraksesibilitas dan bernilai lahan tertinggi, CBD menentukan gradien harga properti, arah investasi, serta pola pergerakan penduduk.

Bagi Penilai Pemerintah, identifikasi lokasi CBD secara presisi memiliki konsekuensi teknis yang langsung. Koordinatnya menjadi dasar penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) atas suatu aset sekaligus fondasi penyusunan gradien nilai tanah. Ketidaktepatan menetapkan titik pusat berpotensi merambat menjadi kesalahan sistematis pada penilaian massal.

Penetapan Ibu Kota Nusantara (IKN) di Kecamatan Sepaku, Kabupaten Penajam Paser Utara, yang berbatasan langsung dengan wilayah kota, menempatkan Balikpapan sebagai kota transit dan penyangga utama. Pertumbuhan penduduknya konsisten pada kisaran 1,4 persen per tahun sejak 2021 hingga mencapai 766.502 jiwa pada semester II 2025. Proyek Strategis Nasional, seperti Refinery Development Master Plan Kilang Pertamina dan jalan tol menuju IKN, turut memicu ekspansi kawasan komersial dan investasi properti.

Secara historis, aktivitas ekonomi kota terkonsentrasi di Klandasan dan Pasar Baru yang berkembang sejak era pelabuhan dan perdagangan. Namun, kemunculan Balikpapan Superblock (BSB) sebagai kompleks mixed use yang memadukan pusat perbelanjaan, hotel bisnis, dan perkantoran perbankan mengindikasikan pergeseran atau pemekaran pusat aktivitas ekonomi. Fenomena tersebut konsisten dengan pola decentralization of commerce yang lazim terjadi ketika pusat kota lama mencapai titik jenuh kapasitas lahan.

Dari kesenjangan itu lahir dua pertanyaan: di manakah koordinat presisi pusat aktivitas ekonomi kota, dan apakah struktur spasial CBD-nya masih monosentris atau telah polisentris. Kajian ini mengembangkan kerangka metodologis CBD Kota Pekanbaru (Hartono, 2025) dan memperkaya validasinya melalui kerangka polisentrisitas Kota Bandung (Wahyudi, 2025).

Metodologi

Pendekatan dan Data

Kajian menggunakan pendekatan kuantitatif deskriptif berbasis analisis geospasial multikriteria. Pendekatan konvensional yang mengandalkan batas kelurahan atau kecamatan kurang memadai untuk menangkap aktivitas ekonomi yang lintas batas dan dinamis.

Metode utama yang diterapkan adalah Kernel Density Estimation (KDE), yaitu metode statistik nonparametrik yang mengestimasi densitas titik spasial secara kontinu dengan menerapkan fungsi kernel pada setiap titik data. Permukaan kepadatan terbentuk tanpa memerlukan batas administratif sehingga delineasi bertumpu penuh pada sebaran empiris.

Data primer berupa titik koordinat points of interest (POI) fasilitas ekonomi dikumpulkan melalui survei lapangan, validasi koordinat pada Google Maps, normalisasi format ke sistem decimal degrees, serta atribusi penggunaan lahan dan bobot. Objek mencakup tiga fungsi ekonomi utama, yaitu perdagangan, jasa keuangan, dan akomodasi bisnis, yang dirinci menjadi sembilan kategori.

Tabel 1. Skema bobot kategori POI

Sumber: penulis (2026), diadaptasi dari Murphy (2017).

Dominasi hotel bintang 2–3 dan hotel bisnis, yang mencakup 43,66 persen data, merefleksikan karakter Balikpapan sebagai kota transit sekaligus kota meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE) bagi pelaku usaha dan pekerja proyek strategis nasional.

Skema Pembobotan Berjenjang

Pembobotan disusun dua tahap untuk mengatasi ketidaksetaraan hierarki antarkategori sekaligus keseragaman bobot antarobjek dalam kategori yang sama. Tahap pertama menetapkan bobot dasar (W-base) pada skala 1 sampai 10 yang merepresentasikan hierarki fungsional-struktural antarkategori POI, mengacu pada kriteria intensitas fisik-ekonomi dan fungsi dominan CBD menurut Murphy (2017). Mal regional sebagai penanda inti CBD modern memperoleh bobot tertinggi, sedangkan kantor unit bank memperoleh bobot terendah. Rentang yang lebih lebar daripada skala 1 sampai 5 dipilih agar jarak hierarkis antarfasilitas proporsional.

Tahap kedua mengoreksi bobot dasar melalui Skor Aktivitas dan Popularitas Ikonik (SAPI), faktor koreksi berbasis data perilaku pengguna (user-generated data) dengan premis bahwa intensitas ekonomi suatu fasilitas dapat didekati lewat jejak digital interaksi publik. Skor ini terdiri atas komponen popularitas berupa jumlah ulasan (70 persen) dan komponen kualitas berupa rating (30 persen).

Komponen popularitas ditransformasi menggunakan logaritma natural untuk meredam pencilan ekstrem, mengingat rentang jumlah ulasan sangat lebar, yaitu 2 hingga 17.516 ulasan; tanpa transformasi itu, objek terpopuler akan mendominasi permukaan kepadatan. Proporsi 70:30 ditetapkan karena volume interaksi publik merupakan proksi yang lebih langsung terhadap intensitas ekonomi ruang, sedangkan rating merepresentasikan persepsi kualitas yang tidak selalu sejalan dengan intensitas kunjungan.

Bobot akhir (W-final) dihitung secara multiplikatif dengan pengaruh SAPI dibatasi melalui pembagi 2 sehingga faktor pengali maksimum suatu objek adalah 1,5 kali bobot dasarnya sehingga hierarki fungsional tahap pertama tetap terjaga. Faktor pengali empiris berkisar antara 1,1594 hingga 1,4925 sehingga tidak terjadi pembalikan urutan hierarki (rank reversal) antarkategori utama.

Penetapan Parameter Bandwidth

Bandwidth adalah parameter paling krusial dalam KDE karena menentukan kehalusan estimasi. Nilai yang terlalu kecil menghasilkan overfitting berupa permukaan terfragmentasi, sedangkan yang terlalu besar menyebabkan underfitting yang mengaburkan pola lokal.

Tiga skenario diuji, yaitu bandwidth tetap 500 meter, bandwidth adaptif menurut aturan Silverman sebesar ±933,46 meter, dan bandwidth tetap 1.000 meter. Skenario terakhir dipilih karena merepresentasikan jangkauan pejalan kaki 10–15 menit, bersifat tetap sehingga dapat direplikasi pada kota lain, konsisten dengan standar sistem informasi geografis Direktorat Penilaian dan Kantor Wilayah, serta memenuhi kaidah Hukum Pertama Geografi Tobler (1970).

Tabel 2. Perbandingan skenario bandwidth

Sumber: pengolahan penulis (2026).

Komputasi dijalankan dengan Python (SciPy) pada Google Colaboratory, sedangkan visualisasi dan validasi sebaran memakai QGIS.

Hasil Analisis

Identifikasi Titik Episentrum

Estimasi weighted kernel density estimation menghasilkan dua puncak kepadatan yang konsisten pada kedua bandwidth yang diuji. Jarak antarkedua episentrum tercatat 1,91 kilometer: relatif dekat, tetapi cukup untuk membentuk dua pusat yang berbeda karakter secara fungsional.

Tabel 3. Koordinat episentrum CBD Kota Balikpapan

Sumber: pengolahan penulis (2026).

Sebagai kendali metodologis, permukaan kepadatan turut dihitung tanpa koreksi SAPI. Hasilnya, SAPI mempertajam kontras inti kawasan tanpa memindahkan struktur bipolar.

Gambar 1. Peta klaster spasial dan titik episentrum CBD

Sumber: pengolahan penulis (2026).

Validasi Statistik Pola Sebaran

Dua uji autokorelasi spasial diterapkan pada seluruh titik POI berbobot. Nilai Global Moran’s I yang positif mengindikasikan bahwa fasilitas ekonomi dengan bobot serupa cenderung berkumpul pada lokasi berdekatan. Temuan itu diperkuat Nearest Neighbor Analysis: jarak rata-rata teramati sekitar 228 meter, jauh lebih rapat daripada jarak harapan pada distribusi acak, 384 meter. Kombinasi keduanya memberikan validasi ganda atas temuan KDE.

 Tabel 4. Hasil uji autokorelasi spasial

Sumber: pengolahan penulis (2026).

Bukti Tambahan Struktur Polisentris

Pengolahan data mengidentifikasi tiga bukti pendukung. Pertama, visualisasi tiga dimensi topografi kepadatan memperlihatkan puncak utama di kawasan BSB yang diikuti bukit kepadatan sekunder. Kedua, profil melintang kepadatan sepanjang bujur kota menunjukkan puncak tajam pada ±116,858° (CBD Modern) serta puncak sekunder pada ±116,838° dengan indeks lebih rendah, tetapi tetap signifikan. Ketiga, sebanyak 42,25 persen fasilitas ekonomi berada di luar radius tiga kilometer dari pusat utama, mengonfirmasi subpusat pertumbuhan yang tersebar mengikuti jalan utama ke arah utara dan timur kota.

Gambar 2. Topografi tiga dimensi kepadatan

Sumber: pengolahan penulis (2026).

Gambar 3. Profil melintang kepadatan

Sumber: pengolahan penulis (2026).

Struktur yang terbentuk diistilahkan sebagai polisentrisitas linier berjenjang (tiered linear polycentricity), yaitu kota yang tumbuh mengikuti koridor jalan utama dengan dua pusat kegiatan atau lebih yang berbeda hierarki intensitasnya.

Uji Sensitivitas Skema Pembobotan

Justifikasi konseptual semata belum membuktikan bahwa perbedaan skema pembobotan berimplikasi material terhadap hasil delineasi. Karena itu, sebagai pembanding disusun konstruksi Analytical Hierarchy Process (AHP) dengan empat kriteria intensitas CBD menurut Murphy (2017). Matriks perbandingan berpasangannya memiliki Consistency Ratio 0,0089, jauh di bawah ambang 0,10, sehingga sah sebagai instrumen. Ketika bobot AHP diterapkan pada algoritma KDE yang identik, titik pusat CBD Modern bergeser 192,56 meter ke arah utara-barat laut, lalu divalidasi silang terhadap Zona Nilai Tanah resmi pada platform Bhumi ATR/BPN.

Tabel 5. Validasi silang kelas NJOP menurut skema pembobotan

Sumber: penulis (2026) dan Zona Nilai Tanah Bhumi ATR/BPN.

Pergeseran ±193 meter itu menurunkan titik pusat CBD Modern satu kelas NJOP penuh. Setelah diskalakan setara, AHP menaikkan bobot relatif hampir seluruh kategori berjenjang rendah: kantor cabang pembantu naik 1,86 kali, hotel bintang 1 dan nonbintang 2,24 kali, sedangkan hotel bintang 2–3 dan pasar modern masing-masing 1,45 kali. Sebaliknya, mal regional sebagai penanda inti CBD modern tidak naik sama sekali.

 Tabel 6. Bobot kajian versus bobot AHP

Sumber: penulis (2026). Kolom terakhir diskalakan ulang agar setara dengan W-base.

Dampaknya kumulatif karena kategori yang dinaikkan justru berjumlah terbanyak dan tersebar paling merata mengikuti kepadatan permukiman, yaitu 100 dari 142 titik atau 70,42 persen data. AHP memindahkan sebagian besar massa bobot dari inti komersial premium ke fasilitas kecil di permukiman sehingga permukaan kepadatan tertarik menjauh dari BSB.

Temuan ini menegaskan prinsip yang berlaku lebih luas: Consistency Ratio hanya menguji konsistensi logis internal antarpenilaian berpasangan, bukan validitas eksternal terhadap realitas spasial. Skema bobot yang murni teoretis dapat menghasilkan nilai sangat baik, tetapi tetap menyimpang ketika berinteraksi dengan sebaran data yang timpang antarkategori.

Temuan tersebut bukan penolakan terhadap AHP. Metode itu justru lebih tepat ketika atribut perilaku pengguna tidak tersedia, ketika objek kajian nonkomersial, atau ketika kajian menuntut konsensus antarpemangku kepentingan. Sebagai penyempurnaan, diusulkan skema hibrida: AHP panel ahli menetapkan bobot dasar antarkategori, lalu dikoreksi SAPI pada tingkat objek dan dikalibrasi terhadap NJOP atau harga transaksi aktual.

Implikasi

Penilaian massal yang monosentris, dengan satu gradien nilai tanah yang menurun radial dari satu titik pusat, kurang merepresentasikan realitas pasar Balikpapan. Kajian ini merekomendasikan Zona Nilai Tanah polisentris: BSB dan Klandasan/Pasar Baru masing-masing memiliki bobot dan gradien nilai tersendiri, dengan koordinat hasil kajian sebagai basis gradien ganda dalam analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Khusus BSB, disarankan penilaian prospektif karena nilainya berpotensi masih terdiskon.

Bagi perencanaan daerah, temuan ini menuntut sinkronisasi Rencana Tata Ruang Wilayah dengan struktur bipolar yang telah terbentuk: penguatan konektivitas koridor Klandasan–BSB, yaitu Jalan Jenderal Sudirman hingga Jalan M.T. Haryono; insentif investasi di Balikpapan Utara dan Timur yang telah menampung 42,25 persen fasilitas ekonomi; serta antisipasi urban sprawl di koridor pesisir sebagai ciri kota linier.

Kombinasi weighted KDE dengan uji Global Moran’s I dan Nearest Neighbor Analysis layak menjadi modul dasar penentuan CBD di tingkat Kantor Wilayah maupun KPKNL karena ekonomis, cepat, dan mudah direplikasi dengan perangkat lunak sumber terbuka. Namun, sebagai panduan resmi, metodologi ini perlu dilengkapi Network Analysis dan kalibrasi terhadap nilai pasar aktual.

Simpulan

Kajian ini mengidentifikasi dua pusat aktivitas ekonomi utama, yaitu CBD Modern di Balikpapan Superblock dan CBD Tradisional di Klandasan/Pasar Baru, yang terpisah 1,91 kilometer. Signifikansi statistik pola mengelompok terkonfirmasi melalui Global Moran’s I sebesar 0,0862 dan Nearest Neighbor Ratio sebesar 0,5949.

Kota Balikpapan tengah bertransformasi dari monosentris menuju polisentris linier berjenjang. BSB menjadi episentrum ekonomi baru, sementara Klandasan/Pasar Baru bertahan sebagai jangkar perdagangan dan perbankan konvensional.

Temuan ini memperkaya diskursus tentang keragaman jalur transformasi CBD pada kota sekunder di Indonesia. Berbeda dengan Pekanbaru yang masih monosentris dan Bandung yang polisentrisitasnya digerakkan vitalitas budaya, polisentrisitas Balikpapan digerakkan infrastruktur ritel, perhotelan, dan perbankan modern serta momentum investasi sebagai kota penyangga Ibu Kota Nusantara. Manifestasi polisentrisitas amat bergantung pada konteks lokal sehingga harus diukur empiris pada setiap kota. (R. Danang Dwi Kurniawan)