BROSUR LELANG

            Beberapa waktu lalu kami mendapatkan brosur Lelang (sebagaimana terlampir) dari satu Bank yang memuat sejumlah barang jaminan dan mencantumkan klasula “Dijual Lelang” dan Harga bisa Nego” (copy brosur terlampir).

            Bahwa berdasarkan hal dimaksud kami mencoba mengkaji apakah klausula tersebut dapat dibenarkan dengan tanpa bermaksud untuk menghambat upaya kreditor dalam melakukan penggalian potensi dalam mencari calon pembeli.

Brosur yang diterbitkan sebagaimana terlampir yang memuat hal-hal yang pada intinya sebagai berikut :

-       berupa sekumpulan photo tanah dan bangunan (obyek) dilengkapi dengan nama debitor dan identitas obyek serta harga masing-masing obyek.

-       Bahwa di dalam brosur tidak mencantumkan tanggal pelaksanaan Lelang.

-       Terdapat klasula yang menyebutkan (obyek) Dijual Lelang dan Harga Bisa Nego.

Klasula DIJUAL LELANG

         Bahwa berdasarkan penelitian dan koordinasi dapat diketahui bahwa pada saat brosur dimaksud yang telah beredar di masyarakat tanggal lelangnya belum ditetapkan dan kreditor belum mengajukan permohonan lelang kepada KPKNL.

         Bahwa menurut penelitian maka kreditor bermaksud menjual obyek-obyek dalam brosur melalui KPKNL dengan menggunakan cara eksekusi berdasarkan  kewenangan yang diberikan pasal 6 UUHT (sebagai Pemegang Hak Tanggungan).

Peristiwa Hukum dan Hubungan Hukum

         Bahwa Lelang adalah suatu peristiwa hukum yang berisi perbuatan-perbuatan hukum dari subyek-subyek  hukum yang harus dilakukan sesuai ketentuan hukum yang berlaku agar mengikat dan mempunyai kepastian hukum.

         Bahwa dalam hal ini kreditor dimaksud belum melakukan perbuatan berupa tahapan dan persyaratan normatif yang harus dipenuhi, yakni :

-     Kreditor belum mengajukan permohonan Lelang kepada KPKNL, sebagaimana disebut dalam Pasal 11 Ayat (1) PMK Nomor 27 Tahun 2016 yang menyebutkan :

Penjual yang akan melakukan penjualan barang secara lelang melalui KPKNL, harus mengajukan surat permohonan lelang dengan disertai dokumen persyaratan lelang kepada Kepala KPKNL untuk meminta jadwal pelaksanaan lelang.

-     Belum ada penetapan jadwal Lelang dari KPKNL, sebagaimana dimaksud Pasal 13 yang menyebutkan :

Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II tidak boleh menolak permohonan lelang yang diajukan kepadanya sepanjang dokumen persyaratan lelang sudah lengkap dan telah memenuhi Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang.

         Bahwa oleh karena belum ada penetapan jadwal lelang dari KPKNL maka dapat disimpulkan bahwa pada saat brosur tersebut diterbitkan belum ada hubungan hukum antara Kreditor dan KPKNL.

         Berdasarkan ketentuan diatas dapat dipertanyakan apakah kreditor Hak Tanggungan dapat menerbitkan brosur lelang di luar ketentuan yang berlaku (brosur/pengumuman tambahan), yang dimaksudkan untuk mencari calon pembeli.

         Bahwa menurut kami kreditor dapat saja menerbitkan suatu pengumuman lelang tambahan karena tidak ada aturan yang melarangnya.

         Namun demikian apabila kreditor yang belum mengajukan permohonan Lelang dan mendapat penetapan Lelang dari KPKNL tidak tepat apabila kreditor (menyatakan melalui brosur yang beredar umum)  bahwa suatu barang jaminan debitornya dijual lelang, karena seolah-olah sudah menyatakan bahwa telah ada hubungan hukum yang melibatkan KPKNL atau Pejabat Lelang.

         Oleh karena itu dalam hal kreditor bermaksud menerbitkan brosur untuk menggali potensi pembeli lelang dan KPKNL belum menetapkan Jadwal Lelang maka sebaiknya kreditor menyebutkan klasula “akan dijual dilelang” bukan “dijual lelang”.

         Menurut hemat kami klasula “dijual lelang” digunakan apabila kreditor telah memperoleh penetapan jadwal Lelang dari KPKNL.

Klasula Harga Bisa Nego

         Bahwa pertama kami mencari tahu arti dari kata negosiasi dalam bahasa Indonesia.  Berikut arti negosiasi sesuai Kamus Besar Bahasa Indonesia versi online, Negosiasi/ne·go·si·a·si/ /négosiasi/ n 1 proses tawar-menawar dengan jalan berunding guna mencapai kesepakatan bersama antara satu pihak (kelompok atau organisasi) dan pihak (kelompok atau organisasi) yang lain; 2 penyelesaian sengketa secara damai melalui perundingan antara pihak yang bersengketa; Menegosiasikan/me·ne·go·si·a·si·kan/ v melakukan (mengadakan) tawar-menawar dengan rundingan untuk mencapai kesepakatan.

         Bahwa konteks negosiasi sesuai KBBI online diatas menurut pendapat kami semata-mata berada di ranah hukum perikatan yang berlaku umum.

         Sedangkan lelang walaupun berada di ranah perdata namun lebih bersifat khusus (lex specialis derogat legi generali) yang mengandung ciri-ciri sebagai berikut :

-     Lelang adalah suatu cara penjualan barang yang terbuka untuk umum, artinya pihak calon pembeli bisa lebih satu.

-     Obyek Lelang hanya dapat dilepas oleh Pejabat Lelang minimal sesuai harga limit yang ditetapkan Penjual/kreditor.

-     Bahwa dalam Lelang dikenal harga limit (yang sudah harus ditetapkan terlebih dahulu) yang hanya dapat ‘ditawar’ oleh para calon pembeli (dapat lebih dari satu pihak) dengan cara bersaing/kompetitif dengan sesama calon pembeli.

-     Dalam Lelang harga yang akan terbentuk adalah harga tertinggi diatas harga limit, sehingga tidak dimungkinkan adanya penawaran harga dibawah harga limit dari peserta Lelang.

-     Dalam dunia lelang dikenal adanya harga limit dan harga laku lelang, oleh karena itu klasula pada brosur tersebut tidak jelas juga harga apa yang bisa di nego, apakah harga limit ataukah harga lelang.

-     Klasula bisa di nego lebih memberi pengertian bahwa jual beli tersebut seolah-olah jual beli biasa. Hal tersebut dapat membingungkan masyarakat dan pihak tereksekusi, bahkan berpotensi menimbulkan gugatan hukum dikemudian hari.

-     Bahwa harga limit ditetapkan oleh Penjual berdasarkan penilaian Penaksir/Penilai.  Penilaian tersebut biasanya mencantumkan range harga dari harga Pasar (tertinggi) sampai harga Likuidasi (terendah) sehingga kreditor pemegang HT dapat menetapkan harga limit diantara harga pasar dan harga likuidasi.

-     Namun demikian sesuai ketentuan Lelang harga limit tidak dapat dinego dalam arti harga limit yang telah diumumkan di Media Harian tidak dapat diubah/diralat.

-     Berdasarkan kan uraian kami diatas maka kami berpendapat klasula HARGA BISA NEGO dalam brosur tersebut tidak tepat.

         Berdasarkan uraian kami diatas dan dalam rangka mendukung upaya kreditor menggali potensi calon pembeli Lelang maka kami menyarankan agar klasula dijual lelang dapat di tulis akan dijual lelang.

         Sedangkan untuk klasula harga bisa nego sebaiknya tidak digunakan, karena teori negosiasi merupakan proses untuk mendapatkan kesepakatan antara satu pihak dengan pihak lainnya, misalnya dalam proses jual-beli biasa yang tunduk pada hukum perikatan. Sedangkan lelang merupakan cara penjualan yang bersifat spesialis yang diatur oleh Vendureglemen (les spesialis derogat legi generalis) dan untuk mendapatkan keputusan akhir dilakukan dengan cara kompetitif karena mengundang umum, walaupun lelang tetap dilaksanakan bila peserta lelang hanya satu peserta.

Penulis : Robert Bonar /Kasi Hukum Kanwil DJKN Sumut