Bagi masyarakat Kota Manado, aktivitas melintasi Jalan Pierre Tendean (Boulevard) maupun Jalan A.A. Maramis pada jam puncak kerap dipersepsi sebagai bagian dari rutinitas mobilitas perkotaan. Namun, dibalik kepadatan lalu lintas dan dinamika pusat kota, setiap segmen bahu jalan pada koridor jalan nasional sesungguhnya merepresentasikan aset negara bernilai ekonomi tinggi. Dalam perspektif manajemen aset publik, infrastruktur tersebut tidak semata dipahami sebagai cost center yang menuntut belanja pemeliharaan, melainkan "tambang potensial" sebagai sumber potensi Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) melalui skema pemanfaatan yang terukur.

Pergeseran Paradigma: Aset Negara Sebagai Instrumen Produktif

Praktik pengelolaan Barang Milik Negara (BMN) selama ini sering berorientasi administratif, terbatas pada pencatatan, pengamanan, dan pemeliharaan. Padahal, literatur penilaian properti (The Dictionary of Real Estate Appraisal) menegaskan bahwa pengelolaan aset yang efektif perlu diarahkan pada optimalisasi nilai melalui prinsip Highest and Best Use (HBU), yakni penggunaan yang paling mungkin terjadi dan sah secara hukum, layak secara fisik, didukung secara memadai, feasible secara finansial, serta menghasilkan nilai maksimum. Dengan demikian, aset negara seyogyanya ditempatkan pada fungsi yang secara legal dapat dipertanggungjawabkan, secara teknis memungkinkan, serta memberikan manfaat ekonomi tertinggi.

Literatur tersebut sejalan dengan arah kebijakan dalam Peraturan Menteri Keuangan nomor 115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan BMN, yang pada dasarnya mendorong pergeseran dari “aset tidur” (idle) maupun aset yang belum optimal (underutilized) menjadi aset produktif bernilai tinggi. Dalam konteks Jalan Nasional, berdasarkan data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat tahun 2022 total Panjang Ruas mencapai 47.603,39 kilometer yang terbentang dari  Sabang sampai Merauke, dari Miangas sampai Pulau Rote, fungsi koridor jalan tidak hanya sebagai prasarana konektivitas, tetapi juga sebagai ruang strategis bagi aktivitas ekonomi tertentu, termasuk industri periklanan luar ruang, yang berpotensi menghasilkan PNBP melalui mekanisme sewa.

Inventarisasi Potensi: Membaca Peluang pada Koridor Utama Manado

Dari total jaringan jalan nasional tersebut, pemetaan potensi dilakukan pada sebagian koridor utama di Kota Manado, yaitu Jalan Pierre Tendean (Boulevard), Jalan A.A. Maramis (Kairagi), Jalan Wolter Monginsidi, serta ruas Jalan Ahmad Yani–Sudirman (dipilih dari 17 ruas jalan nasional) dan berdasarkan hasil pemetaan spasial dan inventarisasi berbasis database Google Street View, teridentifikasi sebaran titik reklame (billboard/baliho/videotron) yang secara indikatif diduga berdiri pada lahan BMN di area bahu jalan nasional dan telah berdiri cukup lama.

Hasil inventarisasi sebagaimana ringkasan estimasi titik reklame pada sebagian ruas jalan nasional di Kota Manado yaitu:

1.

Jl. Pierre Tendean (Boulevard): panjang 4,10 km; estimasi 55 titik; karakter kawasan premium & bisnis.

2.

Jl. A.A. Maramis (Kairagi): panjang 7,20 km; estimasi 42 titik; jalur utama menuju bandara.

3.

Jl. Wolter Monginsidi: panjang 5,40 km; estimasi 22 titik; jalur penyangga utama.

4.

Jl. Ahmad Yani & Sudirman: panjang 3,10 km; estimasi 18 titik; pusat perkantoran.

5.

Total koridor teramati sekitar 19,8 km dengan estimasi 137 titik reklame.

Analisis Finansial: Proyeksi PNBP dari Sewa Lahan BMN

Nilai ekonomi dari 137 titik tersebut dapat diproyeksikan melalui asumsi moderat berbasis rata-rata sewa lahan BMN pada lokasi strategis di Manado sebesar Rp12.500.000 per titik per tahun (tanpa diferensiasi jenis dan ukuran media reklame). Dengan asumsi ini, potensi penerimaan negara diperkirakan sebagai berikut: Potensi PNBP tahunan = 137 × Rp12.500.000 = Rp1.712.500.000

Nilai sekitar Rp1,7 miliar per tahun merepresentasikan estimasi penerimaan negara yang bersumber dari komponen sewa lahan BMN pada sebagian ruas jalan nasional di Kota Manado. Besaran potensi tersebut secara konseptual diperkirakan meningkat apabila cakupan inventarisasi diperluas ke koridor jalan nasional yang beririsan dengan kawasan berintensitas ekonomi tinggi, seperti Central Business District (CBD) dan simpul-simpul aktivitas strategis lainnya, serta apabila analisis diperluas pada wilayah kerja Kanwil DJKN Sulawesi Utara, Sulawesi Tengah, Gorontalo, dan Maluku Utara yang memiliki total panjang ruas sekitar 6.004,30 kilometer. Dalam skala nasional, replikasi kerangka pemanfaatan ini berpotensi menghasilkan penerimaan yang jauh lebih besar, mengingat luasnya jaringan jalan nasional dan heterogenitas nilai komersial tiap koridor di tiap kota/kabupaten. Penting dicatat, proyeksi ini tidak mengurangi basis pendapatan daerah, karena penyelenggara reklame tetap berkewajiban membayar pajak reklame, retribusi persetujuan bangunan gedung (PBG) reklame (dahulu Izin Mendirikan bangunan (IMB)) dan perizinan lainnya kepada Pemerintah Kota Manado. Dengan demikian, satu objek reklame secara fiskal berpotensi mengaktivasi dua aliran penerimaan secara simultan: PNBP bagi pemerintah pusat dan PAD bagi pemerintah daerah, sehingga membentuk pola sinergi pendapatan lintas level pemerintahan.

Digitalisasi dan Kebutuhan Harmonisasi Regulasi

Ke depan, periklanan luar ruang diperkirakan semakin terkonsentrasi pada Digital Out-of-Home (DOOH) seperti videotron dibandingkan billboard/baliho konvensional (Out-of-Home/OOH) dan akan bertahan karena bisnis para pengiklan tetap tumbuh dan brand impact terhadap merek yang diiklankan (Abramov, 2025; Nielsen, 2024) sehingga potensi PNBP dari sewa ini memiliki prospek yang menjanjikan. Sementara itu, dari perspektif tata ruang dan efisiensi, digitalisasi menawarkan intensitas pemanfaatan ruang yang lebih tinggi serta tampilan yang lebih adaptif. Namun, tantangan kunci terletak pada harmonisasi kebijakan dan integrasi data antarotoritas. Potential loss PNBP dapat terjadi ketika basis data perizinan reklame di tingkat daerah tidak selaras dengan data penguasaan/penggunaan BMN pada tingkat Pengguna Barang maupun Pengelola Barang.

Penataan yang tertib bukan semata agenda peningkatan penerimaan, melainkan juga penguatan kepastian hukum bagi pelaku usaha. Skema sewa BMN yang transparan dan akuntabel dapat memberikan legitimasi yang jelas atas titik pemanfaatan, sehingga menurunkan risiko sengketa maupun pembongkaran akibat ketidakpastian status lahan.

Penutup

Optimalisasi koridor jalan nasional di Manado dapat dipandang sebagai salah satu wujud implementasi nyata pengelolaan kekayaan negara yang proaktif dan berorientasi pada penciptaan nilai dan dapat menjadi model dalam mendukung PNBP yang optimal. Dengan memanfaatkan dukungan data spasial serta kerangka regulasi yang berlaku, pemerintah berpeluang memastikan bahwa ruang jalan nasional tidak semata menjalankan fungsi utilitarian sebagai prasarana mobilitas, tetapi juga dapat menghasilkan manfaat ekonomi yang legal, terukur, dan akuntabel. Proyeksi PNBP sekitar Rp1,7 miliar per tahun yang berasal dari “ruang ekonomi di atas sebagian koridor jalan” dapat berperan sebagai tambahan kapasitas fiskal untuk memperkuat penerimaan negara sekaligus mendukung pendanaan pemeliharaan infrastruktur, sehingga mendorong ekosistem pembangunan yang lebih mandiri dan berkelanjutan.

Namun demikian, estimasi tersebut bersifat dinamis karena didasarkan pada inventarisasi awal menggunakan database Google Street View. Tingkat validitasnya akan meningkat secara signifikan apabila dilengkapi melalui survei lapangan, penilaian oleh government appraiser, serta penguatan koordinasi lintas pemangku kepentingan meliputi Pengelola Barang, Pengguna Barang, pemerintah daerah, dan pengguna ruang (end user) yaitu pelaku usaha periklanan.

Referensi:

1.

Appraisal Institute. 1993. The Dictionary of Real Estate Appraisal, Third Edition. Chicago, Ill. : Appraisal Institute, United States of America.

2.

Egor Abramov, 2025. A first-of-its-kind experiment to measure the impact of out-of-home advertising. Amazone Science. Url. https://www.amazon.science/blog/a-first-of-its-kind-experiment-to-measure-the-impact-of-out-of-home-advertising

3.

Kementerian PUPR. (2022). KM No. 1688/KPTS/M/2022 tentang Penetapan Ruas Jalan Menurut Statusnya sebagai Jalan Nasional

4.

Nielsen, 2024. Analyzing Out of Home Impact. Url. https://www.nielsen.com/id/insights/2024/measuring-out-of-home-impact/  

5.

Republik Indonesia. (2020). PMK No. 115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara

Penulis: Novie Rarung (Kepala Seksi Pengelolaan Kekayaan Negara III)