Central Business District (CBD) merupakan elemen utama dalam struktur spasial perkotaan yang berfungsi sebagai pusat konsentrasi aktivitas ekonomi, komersial, dan layanan publik. Keberadaan CBD menjadi sangat penting dalam perencanaan tata ruang kota karena karakteristiknya yang khas, seperti tingginya intensitas kegiatan ritel dan jasa, kepadatan bangunan vertikal, aksesibilitas tinggi, serta nilai tanah yang umumnya lebih tinggi dibandingkan dengan wilayah sekitarnya. Dalam konteks penilaian properti dan pengelolaan aset, lokasi CBD sering kali menjadi acuan utama dalam penentuan nilai tanah dan bangunan, karena jarak terhadap CBD terbukti memiliki pengaruh signifikan terhadap nilai objek properti.

Beberapa ahli mendefinisikan kawasan pusat kota atau central business district (CBD). Seperti yang disampaikan oleh Carter & Rowley (1966), CBD dapat didefinisikan sebagai kawasan atau wilayah dalam kota. Umumnya terletak di pusat kota yang memiliki jumlah unit ritel, perkantoran, serta aktivitas komersial terbanyak, disertai konsentrasi gedung-gedung tertinggi dan nilai tanah yang paling tinggi. Hal yang sama dikemukakan oleh Raymond & Vance (1954), bahwa CBD merupakan jantung ritel kota, dicirikan oleh banyaknya kantor, toko ritel, gedung tertinggi, serta nilai tanah paling tinggi dan Alonso W (1964), kawasan pusat komersial adalah area dengan kepadatan aktivitas ekonomi tertinggi dalam suatu kota, yang umumnya berada di lokasi strategis dan memiliki aksesibilitas yang sangat baik. Definisi serupa juga diberikan oleh Briggs (1974), yang menekankan bahwa CBD berfungsi sebagai pusat ritel kota, memiliki bangunan tertinggi, dan menarik pelanggan dari seluruh kota maupun wilayah sekitar, bukan hanya dari satu bagian tertentu saja.

Adapun menurut Murphy (1954), CBD memiliki beberapa karakteristik antara lain CBD merupakan pusat ritel kota dan biasanya memiliki gedung-gedung tertinggi, lokasinya bisa jadi tidak tepat di tengah kota (misalnya di kota pelabuhan atau di tepi sungai besar), namun tetap unik karena menarik pelanggan dari seluruh bagian kota bahkan dari wilayah sekitarnya. CBD ditandai oleh titik intensitas maksimum, biasanya pada persimpangan jalan yang nilai tanah dan pajak yang paling tinggi dan yang juga menjadi lokasi dengan konsentrasi pejalan kaki terbesar dan kadang kemacetan kendaraan tertinggi.

Jika dilihat dari struktur komersial kota seperti Kota di Amerika Serikat, menurut Proudfoot (1937), struktur komersial kota di Amerika terdiri dari lima tipe utama, yaitu Central Business District (CBD) sebagai pusat bisnis inti, pusat komersial pinggiran, pameran komersial, jalan komersial di lingkungan perumahan, dan unit komersial yang terisolasi. Dari lima tipe tersebut, CBD merupakan jantung ritel kota karena memiliki penjualan ritel per satuan luas tertinggi. Oleh karena itu, CBD memiliki Nilai tanah dan biaya sewa yang tinggi turut menarik bisnis properti (real estate) untuk berinvestasi di CBD (Ratcliff, 1949)

Kota Samarinda dengan luas Kota kurang lebih 718 Km² yang terdiri dari 10 Kecamatan dan sebagai predikat kota penyangga Ibukota Nusantara memiliki pertumbuhan perkotaan yang pesat dan perkembangan sektor ekonomi telah mendorong penyebaran aktivitas komersial ke berbagai wilayah, sehingga pola konsentrasi pusat bisnis menjadi semakin kompleks. Kondisi ini menimbulkan tantangan tersendiri dalam mengidentifikasi titik titik central business district, terutama ketika digunakan sebagai acuan dalam analisis nilai properti. Dalam praktik penilaian properti tanah, penentuan titik atau keberadaan Central Business District (CBD) sering digunakan sebagai salah satu variabel penting dalam analisis perhitungan dalam membentuk opini nilai.

Untuk mengetahui cara menentukan titik titik central business district di Kota Samarinda, digunakan Metode analisis yaitu teknik analisis geospasial dengan aplikasi QGIS seri 3.44 Solothrun untuk visualisasi peta zona komersial/perdagangan, perkantoran, dan pola sebaran (lokasi) fasilitas umum (Ali dkk, 2019) dengan menggunakan 14 (empat belas) parameter meliputi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), Zona Nilai Tanah, indikasi nilai tanah, indikasi nilai sewa tanah dan bangunan ruko, luas area kawasan niaga, pusat perbelanjaan, hotel berbintang, kawasan perkantoran, taman kota, pasar tradisional, rumah sakit, stadion, universitas dan pelabuhan. Setelah teridentifikasi/tervisualisasi kawasan komersial di Kota Samarinda tersebut, nilai dari setiap parameter yang digunakan dalam analisis geospasial kemudian dikonversi menjadi nilai rata-rata untuk masing-masing satuannya. Nilai rata-rata tersebut selanjutnya dinormalisasi ke dalam rentang 1–10 dengan menggunakan rumus Norms dan Vector Normalization. Setelah semua parameter dinormalisasi, baru dilakukan analisis statistik spasial multivarians, di mana tiap parameter dianggap sebagai variabel acak. Dalam tahap ini, digunakan fungsi distribusi kumulatif (Cumulative Distribution Function, CDF) untuk mengukur peluang (probability) suatu area memiliki intensitas aktivitas komersial lebih tinggi daripada rata-rata. Dapat dikatakan kawasan komersial utama, jika kawasan tersebut memiliki nilai CDF ≥ 50%.

Hasil analisis penentuan titik titik central business district di Kota Samarinda menunjukkan bahwa kawasan komersial utama di Kota Samarinda masih di sekitar kota lama, di Jalan Mulawarman, Jalan Panglima Batur, Jalan Panglima Sudirman, Jalan Abdul Khalid dan sekitarnya dengan nilai CDF sebesar 89,9% (diatas 50%), kawasan komersial kota baru 1 merupakan perluasan kawasan dari pembangunan Kota Samarinda lebih ke arah setelah Sungai Karangmumus menuju ke arah Kota Bontang. Lokasinya di sekitar Jalan M. yamin, Jalan S Parman, Jalan Hasan Basri dan Jalan Poros Samarinda ke Bontang, dengan nilai CDF 45,5?n kawasan komersial kota baru 2 merupakan perkembangan kawasan sebelum Samarinda Sebrang, disekitar Jembatan Mahakam, lokasinya di sekitar Jalan Untung Suropati dan Jalan Slamet Riyadi dengan nilai CDF 12,21%.

REFERENSI

Alonso, W. (1964). Location and land use: Toward a general theory of land rent. Harvard University Press.

Ali, M., Khan, A., Ahmad, S., & Shah, S. (2019). Geo-spatial analysis: Identification of the Central Business District of Peshawar, Pakistan. Pakistan Journal of Commerce and Social Sciences (PJCSS), 13(1), 123–149. Johar Education Society, Pakistan (JESPK).

Briggs, R. (1974). A model to relate the size of the central business district to the population of a city. Geographical Analysis, 6(3), 265–279.

Carter, H., & Rowley, G. (1966). The morphology of the central business district of Cardiff. Transactions of the Institute of British Geographers, 119–134.

Himawan, et al. (2009). Pengaruh pemanfaatan stadion untuk masyarakat terhadap nilai properti tahun 2007: Studi pada Stadion Jatikusumo Kabupaten Pati (Tesis, Magister Ekonomi Pembangunan).

Murphy, R. E. (2017). The central business district: A study in urban geography. Routledge. Murphy, R. E., & Vance, J. E. Jr. (1954). Delimiting the CBD. Economic Geography, 30(3), 189–222.

Nanda, A. S. P., et al. (2024). Penerapan sistem informasi geografis untuk analisis kesesuaian lahan pembangunan kawasan industri (Studi kasus di Kabupaten Blitar). Elipsoida: Jurnal Geodesi dan Geomatika, ISSN 2621-9883.

Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 85 Tahun 2024 tentang Penentuan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.

Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Nomor PM/HM.001/MPEK/2013 tentang Standar Usaha Hotel.

Peraturan Menteri Pemuda dan Olahraga Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2021 tentang Standar Prasarana dan Sarana Stadion dan Lapangan Sepak Bola, Vol. 07 No. 01 (2024).

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 47 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Bidang Perumahsakitan.

Proudfoot, M. J. (1937). City retail structure. Economic Geography, 13(4), 425–428.

Putra, N. D. P. (2011). Faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti. Jurnal Teknik Sipil KERN, 1(1), Mei 2011.

Ratcliff, R. U. (1949). Urban land economics. McGraw-Hill Book Company, Inc.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2012 tentang Pendidikan Tinggi.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2008 tentang Pelayaran.