PENDAHULUAN

1)      Latar belakang

Kota Balikpapan, yang secara strategis berfungsi sebagai "beranda" dari Ibu Kota Negara (IKN) Nusantara, tengah mengalami transformasi ekonomi dan pembangunan infrastruktur yang pesat. Perkembangan ini secara langsung mengakibatkan dinamika pasar properti yang signifikan. Perkembangan infrastruktur, migrasi penduduk, dan investasi pemerintah di IKN diperkirakan akan memicu peningkatan permintaan dan nilai properti di Balikpapan dan menjadikannya salah satu destinasi investasi yang paling menarik di Indonesia. Di antara berbagai jenis properti, tanah kosong memegang peranan unik sebagai instrumen investasi. Secara tradisional, keuntungan dari investasi tanah kosong dipandang berasal dari apresiasi nilai aset atau capital gain dalam jangka panjang.

Potensi tanah kosong sebagai aset yang mampu menghasilkan pendapatan sewa aktif (cash flow) seringkali kurang dieksplorasi. Padahal, tanah kosong dapat disewakan untuk beragam kebutuhan komersial sementara seperti lahan parkir, depot logistik, atau sentra kuliner. Pemahaman terhadap potensi pendapatan ini menjadi krusial dalam mengevaluasi kelayakan investasi secara menyeluruh (Sukmawati, 2025). Oleh karena itu, sebuah kajian tingkat kapitalisasi tanah kosong di Balikpapan menjadi relevan untuk memahami potensi pengembalian investasi dan mendukung pengambilan keputusan strategis di tengah perubahan pasar yang cepat mendalam untuk memberikan panduan bagi para investor, penilai, dan pemangku kebijakan.

2)      Rumusan masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, penelitian ini merumuskan beberapa masalah kunci:

●       Bagaimana karakteristik tingkat kapitalisasi properti berupa tanah kosong di Kota Balikpapan berdasarkan data yang tersedia?

●       Berapakah rata-rata, nilai minimum, dan nilai maksimum tingkat kapitalisasi tanah kosong di Kota Balikpapan?

LANDASAN TEORI

Dalam analisis investasi properti, beberapa istilah kunci memiliki peran sentral:

Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate atau Cap Rate) adalah rasio yang merepresentasikan tingkat pengembalian (rate of return) dari sebuah investasi properti berdasarkan pendapatan yang diharapkan akan dihasilkannya. Metrik ini adalah salah satu alat yang paling umum digunakan untuk menilai properti penghasil pendapatan. (Purnomo, 2023) Dengan demikian rumus untuk menghitung tingkat kapitalisasi adalah:

Nilai Pasar (Market Value)

Nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. Dalam konteks tingkat kapitalisasi, nilai properti didasarkan pada harga jual di pasar yang kompetitif, yang umum disebut nilai pasar.

Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income - NOI)

Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan kotor efektif setelah dikurangi total biaya operasional. Biaya operasional ini mencakup biaya tetap (seperti pajak properti tahunan), biaya variabel (seperti pemeliharaan bangunan), cadangan penggantian, dan biaya manajemen, yang merupakan biaya tahunan yang terus-menerus dikeluarkan untuk meningkatkan pendapatan dan nilai properti.

Untuk tanah kosong, NOI dapat berasal dari pendapatan sewa tanah setelah dikurangi biaya operasional terkait, meskipun seringkali tanah kosong mungkin tidak menghasilkan pendapatan operasional yang signifikan pada saat penilaian, melainkan potensi pendapatan di masa depan.

Sebuah tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi umumnya mengindikasikan potensi pengembalian investasi yang lebih besar, namun sering kali juga disertai dengan risiko yang lebih tinggi. Sebaliknya, tingkat kapitalisasi yang lebih rendah biasanya ditemukan pada aset-aset premium (blue-chip assets) di lokasi strategis, yang mencerminkan risiko yang lebih rendah dan harga aset yang sangat tinggi.

Secara umum tingkat kapitalisasi menurut publikasi adalah sebagai berikut:

Tabel 1. Tingkat Kapitalisasi Tanah Kosong

Sumber: rumah.com (2014)

Tabel 2. Tingkat Kapitalisasi Tanah Kosong

Sumber: Panangian Simanungkalit (2009)

METODOLOGI PENELITIAN

Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif dengan memanfaatkan data primer. Data tingkat kapitalisasi properti berupa tanah kosong di Kota Balikpapan diperoleh melalui survei langsung, sementara yang lain berasal dari sumber daring seperti Brighton dan Starproperty.

Sampel penelitian adalah bidang tanah kosong di wilayah administratif Kota Balikpapan. yang dikelompokkan berdasarkan kecamatan untuk menganalisis variasi spasial. Analisis data dilakukan dengan menggunakan statistik deskriptif untuk menghitung rata-rata tingkat kapitalisasi dan analisis komparatif untuk mengevaluasi perbedaan antar wilayah.

Data penelitian diperoleh melalui kombinasi survei langsung dan pengumpulan data dari platform jual beli properti daring. Dalam konteks penelitian tingkat kapitalisasi properti secara umum, teknik pengumpulan data dilakukan dengan observasi langsung dan wawancara dengan pemilik properti atau pihak terkait untuk mendapatkan informasi tentang tingkat sewa dan nilai pasar. Pendekatan ini memastikan data yang relevan dan komprehensif untuk analisis.

ANALISIS DATA

Metode analisis data dalam penelitian ini berfokus pada perhitungan dan statistik deskriptif:

●   Perhitungan Tingkat Kapitalisasi: Tingkat kapitalisasi (Cr) untuk setiap sampel tanah kosong dihitung dengan membagi pendapatan sewa tahunan (Sewa) dengan total harga jual (Jual) properti tersebut. Perhitungan ini konsisten dengan definisi tingkat kapitalisasi sebagai rasio pendapatan operasional bersih terhadap nilai properti.

●  Analisis Statistik Deskriptif: Setelah perhitungan tingkat kapitalisasi untuk setiap sampel, analisis statistik deskriptif dilakukan untuk mendapatkan gambaran umum mengenai karakteristik data. Ini mencakup perhitungan:

○     Rata-rata (Mean): Untuk mengetahui nilai tengah tingkat kapitalisasi.

○     Nilai Minimum (Min): Untuk mengidentifikasi tingkat kapitalisasi terendah.

○     Nilai Maksimum (Max): Untuk mengidentifikasi tingkat kapitalisasi tertinggi.

PEMBAHASAN

Data yang digunakan dalam penelitian ini berasal dari 26 sampel properti berupa tanah kosong di Kota Balikpapan. Data ini mencakup informasi mengenai alamat, luas tanah, harga jual per meter persegi, total harga jual, pendapatan sewa tahunan, pendapatan sewa per meter persegi per tahun, dan tingkat kapitalisasi (Cr).

Tabel 3: Data Kapitalisasi Properti Tanah Kosong di Kota Balikpapan

Berdasarkan data yang disajikan pada Tabel 3, dilakukan perhitungan statistik deskriptif untuk tingkat kapitalisasi (Cr) properti tanah kosong di Kota Balikpapan.

Tabel 4: Ringkasan Statistik Deskriptif Tingkat Kapitalisasi Tanah Kosong di Kota Balikpapan

 Dari Tabel 4, dapat diamati bahwa tingkat kapitalisasi tanah kosong di Kota Balikpapan memiliki rentang yang cukup lebar, dari 0,50% hingga 7,68%. Rata-rata tingkat kapitalisasi, ketika adalah 2,99% untuk tanah kosong di Balikpapan menunjukkan potensi pengembalian pendapatan tahunan relatif terhadap nilai properti tanah kosong. Rentang yang luas dari 0,50% hingga 2,99% mengindikasikan heterogenitas pasar tanah kosong di Balikpapan.

Nilai yang sangat rendah (0,50% 0,89%) mungkin mencerminkan properti di lokasi premium dengan nilai pasar yang sangat tinggi namun pendapatan sewa saat ini relatif rendah, seringkali karena properti tersebut dibeli lebih untuk apresiasi modal jangka panjang daripada pendapatan sewa langsung. Sebaliknya, nilai yang sangat tinggi (6,33?n 7,68%) bisa menunjukkan properti dengan harga jual yang relatif rendah namun menghasilkan pendapatan sewa yang signifikan, atau mungkin ada anomali dalam data. 

Tingkat kapitalisasi yang rendah pada properti dapat mengindikasikan harapan akan nilai sewa yang lebih tinggi di masa depan atau ekspektasi apresiasi nilai properti yang kuat. Dalam konteks Balikpapan yang merupakan kota penyangga IKN, investor mungkin memegang tanah kosong dengan ekspektasi apresiasi nilai yang signifikan di masa depan, yang akan membuat nilai pasar tanah menjadi tinggi relatif terhadap pendapatan sewa saat ini, sehingga menghasilkan tingkat kapitalisasi yang lebih rendah.

***

Penulis: Raden Danang Dwi Kurniawan, Haqlino, dan Agung Iman Setyawan (Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah pada KPKNL Balikpapan)

REFERENSI

●     Appraisal Institute. (2008). The Appraisal of Real Estate 13th Edition. Chicago.

●     Purnomo, B. (2023). Tingkat Kapitalisasi Tanah Kosong di Kota Denpasar. Jurnal Ilmu Sosial, Manajemen, dan Akuntansi (JISMA) Vol.2 No.4 Oktober 2023, 2.

●     Sukmawati, E. E. (2025, Juli 25). https://media.neliti.com/media/publications/. Diambil kembali dari https://media.neliti.com: https://media.neliti.com/media/publications/73065-ID-analisis-fundamental-dengan-pendekatan-p.pdf

●     Jud, G. D. and Winkler, D. T. (1995). The Capitalization Rate of Commercial Properties and Market Returns. Journal of Real Estate Research, 10(5), 509-518.

●     Santoso. (2022). Tingkat Sewa Pada Tanah Kosong di Provinsi DKI Jakarta. Jurnal Ilmu Sosial, Manajemen, dan Akuntansi (JISMA), 1(5), 725-728.

●     Putra, S. G. (2021). Capitalization Rate on Residential Sector in Mataram. Iqtishaduna, Jurnal Ekonomi & Keuangan Islam, 12(2).

●     Syah, F. M., Fachrudin, H. T., & Siahaan, E. (2025). Faktor yang Mempengaruhi Tingkat Kapitalisasi Properti Gudang Milik PT.KIM. COSTING: Journal of Economic, Business and Accounting, 8(1), 343-356.

●     Lust, K. M. (1997). Real Estate Valuation Principles and Application. USA: IRWIN.

(data yang disajikan merupakan data per Juli 2025)