Optimalisasi Aset Properti Eks Kelolaan PT PPA (Persero)

Kanwil DJKN Kalimantan Timur dan Utara > Artikel

Mohamad Fadli Surur
Jum'at, 18 Desember 2020 | 914 kali

Pendahuluan

A. A. Maksud dan Tujuan

1. Perbaikan pencatatan data

\ Dengan adanya kegiatan ini diharapkan pencatatan data aset pada laporan keuangan maupun aplikasi Modul KNL menjadi lebih baik sehingga terbentuk database pengelolaan aset properti yang handal.

2. Pemetaan Aset

Setelah database pengelolaan aset properti yang handal terbentuk, berdasarkan pemetaan aset dalam bentuk kuadran dapat diketahui

aset mana saja yang dapat dioptimalkan dalam bentuk pemanfaatan, maupun aset yang dioptimalkan dalam bentuk pengelolaan aset yang lain.

3. 3. Mengetahui permasalahan aset di lapangan

Permasalahan aset dapat diselesaikan secara lebih terarah.

B. Lokasi

Adapun objek yang menjadi kajian optimalisasi dalam artikel ini merupakan aset eks PT PPA (Persero) berupa tanah kosong. Aset ini terletak di Kelurahan Karang Joang, Kecamatan Balikpapan Utara, Kota Balikpapan, Kalimantan Timur. Secara koordinat, tanah ini terletak di 1⁰10’33’’ LS dan 116⁰53’09’’ BT.

C. Dimensi

Luas tanah secara keseluruhan adalah 19.978 m dan bukti kepemilikan berupa sertifikat hak milik. Saat ini sedang dilakukan proses pengajuan pengembalian batas kepada kantor pertanahan setempat. Kanwil DJKN Kaltimtara sudah melakukan pemasangan patok sementara pada objek lahan

Gambar 1. 1 Patok sementara dan plang pemanfaatan asset

ISI

A. Aspek Legal

Aset yang berlokasi di Kelurahan Karang Joang ini merupakan jenis aset BJDA Sempurna dimana barang jaminan diambil alih oleh bank secara sempurna yang disertai dokumen peralihan dan kepemilikan. Dokumen kepemilikan berupa SHM.

Sesuai dengan RTRW Kota Balikpapan, aset berada di area untuk zona perumahan dan pemukiman penduduk seperti pada gambar di bawah ini (Peraturan Daerah Kota Balikpapan Nomor 12 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Balikpapan Tahun 2012–2032).Dari Perda di atas disebutkan bahwa untuk kawasan peruntukan perumahan diperbolehkan kegiatan bidang perumahan vertikal dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 70%.

Pada PMK 154/PMK.06/2020 tentang Pengelolaan Aset Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional Oleh Menteri Keuangan disebutkan bahwa terdapat beberapa mekanisme pengelolaan aset properti sebagai berikut:

1. Penatausahaan,

2. Pemeliharaan dan pengamanan,

3. Penjualan baik melalui lelang maupun tanpa lelang,

4. Pelepasan hak dengan pembayaran kompensasi kepada pemerintah (khusus kepada BLU, BLUD, BUMN/D, dan Bumdes),

5. Hibah untuk kepentingan sosial, budaya, keagamaan, kemanusiaan, pendidikan yang bersifat non-komersial, dan penyelenggaraan pemerintahan negara/ daerah/desa,

6. Penetapan status penggunaan untuk pelaksanaan tusi pada K/L,

7. Izin menempati sementara untuk pelaksanaan tusi pada K/L,

8. Penyertaan modal Negara,

9. Pemanfaatan dengan skema sewa, pinjam pakai, KSP, BGS/BSG, dan KSPI,

10. Penyerahkelolaan kepada badan layanan umum di bidang pengelolaan aset

11. Pengadaan jasa yang berkaitan dengan Aset Properti, dalam hal diperlukan,

12. Pemusnahan,

13. Penghapusan,

14. Bongkaran, dan/atau

15. Penilaian.

Sesuai dengan Kepdirjen Kekayaan Negara Nomor Kep-393/KN/2020 tentang Rencana Strategis Direktorat Piutang Negara dan Kekayaan Negara Lain-lain Tahun 2020-2024, penyelesaian aset Eks BPPN, Eks Kelolaan PT. PPA (Persero), dan Eks BDL dengan cara pelepasan aset merupakan upaya terakhir yang akan dilaksanakan setelah dilakukan optimalisasi atas aset dimaksud.

B. Aspek Fisik

Objek berada di sekitar Perumahan Graha Wiyata Asri 2. Untuk saat ini, objek hanya dapat diakses melalui Jl. Wanayasa (Jl. Balikpapan-Samarinda Km. 11). Jarak antara Jl. Wanayasa dengan gerbang tol Karang Joang sekitar 2,4 km.

Untuk Jl. Wanayasa sendiri memiliki lebar bervariasi antara 4-6 m sehingga bisa dilalui 2 (dua) mobil dengan kondisi jalan beraspal dan beton pada bagian sisi jalan. Sedangkan jalan kompleks perumahan (garis merah) sendiri masih berupa tanah dengan lapisan batu. Jalan memiliki kemiringan sekitar 30⁰.

Jika menggunakan kendaraan bermotor roda empat, maka sampai pada titik A kendaraan harus diparkir. Untuk menuju lokasi harus ditempuh dengan berjalan kaki dan menyeberang sungai kecil selebar 3 m. Lokasi objek tidak berada di tepi jalan, tetapi di belakang tanah milik pihak lain sehingga untuk menuju lokasi objek harus melewati tanah pihak lain.

Lokasi objek masih cukup jauh dengan pusat kota. Selain itu, jika melihat RTRW Kota Balikpapan, maka jarak dengan area perkantoran pemerintahan terdekat di kawasan Jl. Ruhui Rahayu adalah sekitar 12 km.

Dilihat dari elevasi tanah, kompleks perumahan berada pada level elevasi yang lebih rendah dibandingkan dengan Jl. Wanayasa dengan perbedaan sekitar 15 m. Sedangkan tanah sendiri memiliki kontur tidak rata dengan perbedaan antara level terendah dengan level tertinggi sekitar 6 m.

Untuk saat ini, objek ditanami dengan tanaman palawija oleh pihak ketiga dan terdapat bangunan semi permanen sebagai tempat tinggal pihak ketiga tersebut. Pihak ketiga yang dimaksud tidak terafiliasi dengan debitur dan secara fisik tidak menguasai objek aset eks PT PPA (Persero).

Karena berdekatan dengan perumahan, maka jaringan listrik sudah menjangkau sampai area objek. Bahkan di bangunan semi permanen yang dibuat pihak ketiga, sudah di aliri listrik dari PT PLN (Persero). Sedangkan untuk air bersih dapat diperoleh dari air tanah dengan kedalaman sumur sekitar 3,5 m, tetapi untuk jaringan PDAM belum menjangkau area perumahan.

Gambar 2.1 Kondisi air tanah di lokasi objek

C. Aspek Finansial

Dilihat dari aspek finansial, estimasi harga jual tanah untuk aset eks PT PPA (Persero) di Kel. Karang Joang, Kota Balikpapan antara Rp 250.000,00 s.d Rp 300.000,00/m². Dengan luas total mencapai 19.978 m², maka total harga jual objek dimaksud adalah Rp5.000.000.000,00 s.d Rp6.000.000.000,00. Sedangkan estimasi harga sewa untuk objek dimaksud adalah Rp 20.000.000,00 s.d Rp 25.000.000,00 per tahun.

Jika mempertimbangkan peluang terjadinya kenaikan harga tanah pada beberapa tahun yang akan datang, kemungkinan adanya kenaikan harga tanah di kawasan tersebut sangat tinggi, mengingat kawasan tersebut dekat dengan pintu tol Karang Joang.

Gambar 2. 2 Grafik realisasi investasi asing di Kota Balikpapan (sumber: https://nswi.bkpm.go.id/data_statistik)

Gambar 2. 3 Grafik realisasi investasi dalam negeri (PMDN) di Kota Balikpapan (sumber: https://nswi.bkpm.go.id/data_statistik)

Berdasarkan data realisasi investasi dari Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), realisasi investasi asing di Kota Balikpapan sampai dengan Q2 tahun 2020 adalah US$ 908,700, sedangkan realisasi PMDN (Penanaman Modal Dalam Negeri) adalah Rp 1,99 T. Untuk PMA terjadi penurunan signifikan jika dibandingkan dengan tahun 2019. Sampai dengan Q2 2019, realisasi investasi asing di Kota Balikpapan mencapai US$ 12,2 juta atau turun sebesar 93,38%. Penurunan investasi terjadi di semua sector yang kemungkinan diakibatkan adanya wabah covid-19.

Sementara untuk PMDN terjadi kenaikan yang cukup menggembirakan yaitu dari Rp 1,42 T menjadi Rp 1,99 T atau naik sebesar 40,96%. Kenaikan terbesar disumbangkan oleh sektor industri kima dan farmasi, kemudian disusul industri logam, industri makanan, dan industri kayu.

Pada tahun 2019 sendiri, Kota Balikpapan mengalami pertumbuhan ekonomi sebesar 4,78% atau dibawah pertumbuhan ekonomi nasional 5,02%. Sedangkan laju inflasi mencapai 1,88%.

D. Kajian Optimalisasi

Berdasarkan konsep pemetaan aset yang dibuat oleh Direktorat PKNSI, objek aset yang dimaksud masuk dalam kuadran II karena dokumen lengkap baik dokumen kepemilikan maupun dokumen peralihan dan tidak berperkara, tetapi saat ini proses pengembalian batas belum selesai dilakukan.

Gambar 2. 4 Pemetaan aset eks kelolaan PT PPA (Persero)

Untuk aset yang masuk kuadran II, terdapat 2 (dua) alternative penyelesaian, yaitu dengan pemanfaatan dan penetapan status penggunaan (PSP) untuk pelaksanaan tusi pada K/L. Selain dua alternatif tersebut, sebenarnya masih ada alternative lain yaitu penjualan.

Gambar 2. 5 Peta penyelesaian aset eks kelolaan PT PPA (Persero)

Jika melihat kondisi lahan saat ini yang kosong dan tidak dikuasai pihak ketiga, sebenarnya sangat dimungkinkan untuk melakukan pemanfaatan pada lahan tersebut. Namun, mengingat aksesibilitas lokasi dan mempertimbangkan keterangan dari penduduk setempat, bentuk pemanfaatan yang paling memungkinkan adalah sewa lahan untuk ditanami dengan tanaman produksi seperti jati. Sejatinya, peluang tanaman produksi cukup menjanjikan jika melihat kenaikan realisasi investasi di sektor industri kayu di tengah adanya wabah covid-19.

Berdasarkan perhitungan dengan pendekatan biaya, estimasi harga sewa objek adalah Rp20.000.000,00 s.d Rp 25.000.000,00 per tahun. Perhitungan ini mempertimbangkan kebutuhan bibit yang dibutuhkan pada saat awal penanaman maupun untuk penyulam jika ada bibit yang gagal tumbuh, kebutuhan pupuk pra penanaman dan pasca penanaman, pencegahan dan pemberantasan hama, tenaga kerja, utilitas, sarana prasarana yang dibutuhkan, dan perkiraan hasil panen. Panen di asumsikan bisa dilakukan setelah 5 tahun penanaman.

Dengan harga sewa pada rentang tersebut, IRR yang didapatkan diperkirakan sekitar 9,28% s.d 11,10%. Sebuah angka yang cukup tinggi mengingat saat ini suku bunga bank berada di angka 4,00 %.

Sewa lahan untuk ditanami dengan tanaman produksi dapat dilakukan dengan periodesitas minimal 5 (lima) tahun. Namun, penggunaan lahan untuk tanaman produksi tidak sesuai dengan RTRW lahan yang seharusnya digunakan sebagai area pemukiman penduduk.

Alternative kedua adalah penetapan status penggunaan untuk pelaksanaan tusi pada K/L. Karena peruntukan lahan adalah untuk perumahan dan pemukiman, maka lahan bisa digunakan sebagai area perumahan PNS. Berdasarkan data dari aplikasi SIMAN, terdapat 1.932 unit rumah negara di Kota Balikpapan. Rumah negara dimaksud berada di bawah penggunaan 35 satuan kerja. Namun, rumah negara yang ada masih belum mencukupi kebutuhan karena masih ada 14 satuan kerja yang memiliki rumah negara di bawah 10 buah serta 19 satuan kerja tidak memiliki rumah negara sama sekali.

Selain melihat dari sisi kebutuhan, pembangunan rumah negara juga harus memperhatikan jarak antara lokasi perumahan dengan kawasan kantor tempat bekerja. Kawasan perkantoran pemerintahan terdekat berada di Jl. Ruhui Rahayu. Jarak antara kawasan tersebut dengan lokasi objek adalah sekitar 12 Km. Jarak yang jauh ini tentunya akan menjadi nilai minus untuk rumah negara yang akan dibangun kelak. Selain itu, aksesibilas menuju lokasi yang sulit juga akan mengurangi minat PNS untuk menghuni rumah negara di area objek aset.

Selain dua alternative di atas, terdapat dua alternative lain, yaitu dengan penjualan. Berdasarkan PMK 154/PMK.06/2020 tentang Pengelolaan Aset Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional Oleh Menteri Keuangan disebutkan bahwa aset properti dapat dijual melalui lelang dan tanpa melalui mekanisme lelang. Kedua mekanisme tersebut menggunakan nilai wajar aset properti. Untuk penjualan tanpa melalui lelang dapat dilakukan jika tidak terpenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang Lelang.

Berdasarkan Perdirjen KN Nomor 2/KN/2017 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang disebutkan bahwa untuk lelang noneksekusi wajib aset eks kelolaan PT PPA dokumen yang disampaikan saat permohonan lelang adalah sebagai berikut:

a. dokumen yang bersifat khusus yang disampaikan pada saat permohonan lelang terdiri dari:

1) salinan/fotokopi Berita Acara Serah Terima Aset eks. Kelolaan PT PPA kepada Menteri Keuangan;

2) salinan/fotokopi dokumen pendukung peralihan status aset dalam hal aset bukan atas nama Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN); dan

3) asli dan/atau fotokopi bukti kepemilikan/hak;

b. dokumen yang bersifat khusus yang disampaikan sebelum pelaksanaan lelang terdiri dari:

1) SKT/SKPT dalam hal objek yang dilelang berupa tanah atau tanah dan bangunan;

2) bukti pengumuman lelang; dan

3) Berita Acara pelaksanaan aanwijzing dalam hal barang yang dilelang berupa barang bergerak

dengan nilai limit total diatas Rp1000.000.000,00 (satu miliar rupiah).

Karena seluruh dokumen yang dibutuhkan di atas semuanya ada, maka untuk aset tanah di Kel. Karang Joang ini hanya bisa dijual dengan mekanisme lelang. Lahan dapat dijual kepada pihak perumahan sebagai perluasan area perumahan. Pihak pengembang perumahan sudah menyatakan minatnya untuk mengakuisisi lahan tersebut, bahkan mereka sudah memasukkan objek aset dimaksud ke dalam rencana pengembangan site plan mereka. Jika melihat lokasi lahan yang berada di belakang areal perumahan dan akses menuju lahan yang harus melewati area perumahan, akan sangat logis jika lahan tersebut di beli oleh pihak perumahan dan dimasukan sebagai area pengembangan perumahan.

Tabel 2. 1 Perbandingan mekanisme pengelolaan aset eks kelolaan PT PPA (Persero)

Walaupun pelepasan aset merupakan solusi terakhir penyelesaian aset eks kelolaan PT PPA (Persero), alternative penjualan dapat dipertimbangkan sebagai solusi penyelesaian karena pemanfaatan dengan skema sewa dan Penetapan status penggunaan untuk pelaksanaan tusi pada K/L (pembangunan rumah negara) kurang feasible untuk dilakukan.

KESIMPULAN:

Terdapat 3 (tiga) alternatif mekanisme pengelolaan aset eks kelolaan PT PPA (Persero) berupa tanah di Kel. Karang Joang, Kec. Balikpapan Utara, Kota Balikpapan, yaitu:

1. Penjualan melalui lelang kepada pihak ketiga.

2. Pemanfaatan dalam bentuk sewa untuk digunakan sebagai lahan tanaman produksi.

3. Penetapan status penggunaan untuk pelaksanaan tusi pada K/L yaitu sebagai lahan untuk rumah negara.

Disusun oleh: Ari Gunawan (Staff Seksi PKN II Kanwil DJKN Kaltimtara)

Disclaimer

Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.