Central Business District sebagai Standar Penilaian Properti

Dari sekian banyaknya tempat yang ada di suatu kota, terdapat kawasan yang memiliki nilai spesial di mata penduduknya. Jantung kota, atau lebih sering disebut sebagai ‘pusat kota’ merupakan kawasan yang khas dengan gedung-gedung tinggi, jalanan yang padat, banyaknya pusat perbelanjaan dan transportasi publik yang terintegrasi. Pusat kota ini lebih sering disebut dengan istilah Central Business District (CBD).

Sebagai pusat kota, CBD tidak selalu hanya ada satu (monosentris), melainkan bisa ada lebih dari satu CBD (polisentris), seperti kota Jakarta yang memiliki beberapa CBD (SCBD,Thamrin, Mega Kuningan). Namun begitu, kota polisentris yang memiliki lebih dari satu CBD lebih mungkin menyerupai urban sprawl jika tidak didukung dengan perencanaan tata ruang kota yang baik.

Seorang sosiolog dari Chicago, Ernest Burgess (1925) membagi zona perkotaan menjadi 5 zona, yaitu zona pusat kota atau CBD, zona transisi, zona kelas pekerja, zona residential dan zona komuter. Model yang disebut sebagai model Konsentris Burgess (Concentric Zone Model) ini menjelaskan bahwa CBD, sebagai ‘jantung’ komersial kota, pusat kegiatan bisnis sekaligus titik yang paling mudah diakses karena menjadi pertemuan berbagai jalur transportasi kota. Model ini menjadi dasar dari teori Bid-Rent Theory, yang menjelaskan bagaimana jarak CBD ke suatu properti mempengaruhi harga dan permintaan properti tersebut. 

Model Konsentriss Burgess

Sumber: https://transportgeography.org/contents/chapter8/urban-land-use-transportation/burgess-land-use/

Jarak CBD sebagai faktor penilaian properti

Dalam penilaian properti, jarak suatu properti ke titik CBD menjadi patokan dalam menentukan nilai sewa properti tersebut.  Konsep ini dijelaskan oleh teori Bid-Rent Theory, dimana semakin dekat jarak suatu properti dari CBD, maka nilai sewanya semakin tinggi, karena penyewa lahan bersedia membayar harga sewa (bid rent) yang lebih tinggi karena lokasi tersebut memiliki aktivitas dan populasi yang lebih padat.

Kurva Bid-Rent Theory

Sumber: https://en.wikipedia.org/wiki/Bid_rent_theory

Penyewa lahan akan saling bersaing untuk menempati lokasi paling strategis di pusat kota, yaitu area dengan nilai tanah tertinggi yang disebut Peak Land Value Intersection (PLVI). PLVI biasanya terletak di dalam CBD pada titik pertemuan jalan utama dan jaringan transportasi, sehingga memiliki aksesibilitas yang sangat tinggi dan menjadi lokasi paling mahal. Posisi PLVI tidak selalu tetap, karena dapat bergeser mengikuti arah perkembangan CBD dan perubahan jaringan transportasi di kota tersebut. (Rice, 2020)

Nilai suatu properti tidak hanya ditentukan berdasarkan jarak dari CBD ke suatu kota, namun juga aksesibilitasnya. Pada studi yang dilakukan oleh Narvaez et al (2013), penulis berargumen bahwa nilai sewa suatu properti  tidak hanya ditentukan dari seberapa jauh jarak properti tersebut dengan pusat kota, melainkan seberapa mudah akses jalannya. Ini menjelaskan beberapa properti yang memiliki nilai sewa yang lebih tinggi karena aksesibilitasnya lebih baik dibanding properti yang lebih dekat dengan CBD, namun memiliki aksesibilitas yang sulit. Teori Burgess dan Van Thunen mengukur jarak secara linear (garis lurus). Dalam paper ini, jarak tidak diukur sebagai garis lurus semata, melainkan sebagai jaringan-jaringan jalan (street network) dalam tiga bentuk:

1.    Jarak Metrik (Metric Distance), berdasarkan panjang jalan dengan satuan meter/kilometer;

2.    Jarak Topologis (Topological Distance), berdasarkan  jumlah pesimpangan/belokan;

3.    Jarak Angular (Angular Distance), berdasarkan perubahan sudut.

Selain aksesibilitas, faktor lain yang juga mempengaruhi harga properti, seperti kualitas udara, pemandangan, dan kondisi lingkungan lainnya. Suatu penelitian yang dilakukan di Hongkong oleh Eddie dkk (2007) menyimpulkan bahwa orang rela membayar apartemen yang lebih mahal untuk pemandangan laut dan kualitas udara yang lebih baik.

Dimana letak titik CBD?

Secara geografis, titik CBD tidak selalu berada di tengah perkotaan, tapi bisa juga berada di salah satu sisi kota seperti kota Chicago, St. Louis dan Salt Lake City. Contoh klasik di Indonesia adalah Kota Makassar, di mana pusat aktivitas bisnis dan komersialnya (kawasan Karebosi) terkonsentrasi di sisi barat kota yang berbatasan langsung dengan garis pantai, alih-alih berada di titik tengah geografis wilayahnya.

Untuk menentukan titik CBD pada suatu kota, terdapat beberapa metode yang dapat digunakan:

1   Central Business Index (CBI)

Metode ini dikembangkan oleh Raymond & Vance (1954) pada kajian mereka berjudul “A Comparative Study of Nine Central Business District”. Metode ini membagi kawasan kota berdasarkan blok-blok bangunan dan masing-masing blok tersebut dinilai berdasarkan penggunaan lahan dan intensitasnya. Penggunaan lahan dibedakan berdasarkan typical business central dan non-central business use. Intensitas dinilai berdasarkan 2 indikator, yaitu CBHI (Central Business Height Index) yang mengukur total lantai bangunan yang digunakan untuk aktivitas bisnis, dan CBII (Central Business Intensity Index) yang mengukur persentase ruangan yang digunakan untuk aktivitas bisnis.

2.    Space Syntax Analysis

Dipelopori oleh Bill Hillier (1970-1980) dari UCL, metode ini memvisualisasikan kota menjadi sebuah jaringan (network) untuk melihat seberapa mudah suatu jalan bisa diakses dan seberapa strategis posisi suatu kawasan pada suatu kota.

3.    GlS Density Mapping

Seiring dengan perkembangan teknologi Geographic Information System (GIS), penentuan CBD dilakukan dengan analisis seperti Kernel Density Method (KDE). KDE merupakan metode statistik yang digunakan untuk mengestimasikan fungsi kepadatan probabilitas (Probability Density Function) dari sekumpulan titik data (data points). Penentuan CBD dilakukan dengan melihat konsentrasi dari persebaran titik-titik data (Point of Interest/POI) pusat aktivitas di suatu kota.

4.    Nighttime Lights (NTL)

Pada tahun 2023, Jie, dkk (2023) merancang metode terbaru dalam mengidentifikasi CBD dengan menggunakan data cahaya malam dari satelit global (Black Marble). CBD ditentukan dengan menganalisis tingkat kecerahan suatu kawasan di malam hari untuk menentukan area yang memiliki tingkat aktivitas ekonomi yang tinggi. Jie,dkk berhasil menguji metode ini pada 14 kota di China dan di Amerika. 

Dari kiri ke kanan; Perbandingan CBD yang dihasilkan dari metode NTL dan metode berbasis GIS pada kota (a) Guangzhou; (b) Shenzhen; (c) Nanjing ;

Sumber: https://www.mdpi.com/2072-4292/15/1/239

Secara teknis, metode-metode tersebut membantu penilai untuk menentukan zona CBD di suatu kota. Secara legal, pemerintah telah mengatur zonasi tersebut dalam dokumen Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria Nomor 16 Tahun 2018 tentang Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. RDTR bertindak sebagai instrumen legal yang menentukan intensitas pemanfaatan ruang, seperti Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan zonasi peruntukan lahan. Bagi seorang penilai properti, sinergi antara realitas aktivitas ekonomi di lapangan dengan kepastian hukum dalam RDTR inilah yang menjadi parameter utama dalam menentukan Highest and Best Use (HBU) dari suatu aset properti.

Penulis: Khodijah - Bidang Penilaian

Referensi:

Alonso, W. (1964). Location and land use: Toward a general theory of land rent. Harvard University Press.

Hui, E. C. M., Chau, C. K., Pun, L., & Law, M. Y. (2007). Measuring the neighboring and environmental effects on residential property value: Using spatial weighting matrix. Building and Environment, 42(6), 2333–2343. https://doi.org/10.1016/j.buildenv.2006.05.004

Jie, N., Cao, X., Chen, J., & Chen, X. (2023). A New Method for Identifying the Central Business Districts with Nighttime Light Radiance and Angular Effects. Remote Sensing, 15(1), 239. https://doi.org/10.3390/rs15010239

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. (2018). Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2018 tentang penyusunan rencana detail tata ruang dan peraturan zonasi kabupaten/kota. https://peraturan.bpk.go.id/

Murphy, R.E. (2007). The Central Business District: A Study in Urban Geography (1st ed.). Routledge. https://doi.org/10.4324/9781315131153

Narvaez, Laura & Griffiths, Sam. (2013). Spatial Configuration and Bid Rent Theory: How urban space shapes the urban economy. Proceedings 9th International Space Syntax Symposium. Sejong University. Seoul, Korea.

Rice, G. (2020). Central business district. International Encyclopedia of Human Geography (pp. 119–126). Elsevier. https://doi.org/10.1016/B978-0-08-102295-5.10242-2