Salah satu tantangan pengelolaan Barang Milik Negara (BMN) adalah keberadaan BMN idle, khususnya untuk BMN yang dikategorikan tidak marketable. Kondisi aset berupa tanah dan/atau bangunan yang terletak di lokasi tidak strategis, terpencil, atau sulit dijangkau angkutan umum juga terdapat di  Provinsi Kalimantan Barat. Melalui Highest and Best Use (HBU) Analysis, potensi aset-aset tersebut dapat dipetakan secara sistematis sehingga memberikan nilai tambah bagi negara, meskipun tidak menarik bagi pasar komersial biasa.

Pengertian BMN Idle Menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2024

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 120 Tahun 2024 tentang Tata Cara Pengelolaan Barang Milik Negara yang Tidak Digunakan untuk Penyelenggaraan Tugas dan Fungsi Kementerian/Lembaga, BMN idle didefinisikan sebagai “BMN berupa tanah dan/atau bangunan yang tidak digunakan untuk kepentingan penyelenggaraan tugas dan fungsi kementerian/lembaga dan tidak dimanfaatkan oleh pihak lain.”

Setelah diserahkan dari Pengguna Barang kepada Pengelola Barang (Direktorat Jenderal Kekayaan Negara/DJKN), aset tersebut disebut BMN eks BMN idle. Pengelolaan BMN idle dan eks idle diatur ketat: tidak diberikan biaya pemeliharaan pada tahun anggaran berikutnya, serta harus diinventarisasi secara berkala oleh Pengelola Barang minimal sekali dalam lima tahun. Tujuannya adalah mencegah pemborosan anggaran negara dan mendorong optimalisasi asset.

Kondisi BMN Idle Tidak Marketable di Kalimantan Barat

Di wilayah Provinsi Kalimantan Barat, terdapat sejumlah BMN eks idle yang masuk kategori tidak marketable. Karakteristik utamanya meliputi (1) letak yang tidak strategis (jauh dari pusat ekonomi atau infrastruktur utama), (2) lokasi terpencil atau sulit dijangkau dengan angkutan umum, dan (3) kondisi lingkungan yang kurang mendukung aktivitas bisnis (misalnya daerah rawan banjir, minim akses listrik/air, atau jauh dari permukiman padat). Akibatnya, aset-aset ini jarang diminati oleh satuan kerja (satker) untuk mendukung tugas dan fungsi, pemerintah daerah dalam rangka kerjasama pemanfaatan, dan pihak ketiga untuk tujuan bisnis (sewa, kerjasama pemanfaatan/KSP, atau bangun guna serah). Tanpa intervensi yang tepat, aset-aset tersebut hanya menjadi beban negara tanpa memberikan manfaat ekonomi atau sosial yang signifikan.

Apa Itu Highest and Best Use (HBU) Analysis?

Highest and Best Use (HBU) Analysis atau Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah metode penilaian aset properti yang digunakan untuk menentukan penggunaan aset yang paling optimal. Metode ini sudah menjadi standar di kalangan penilai properti dan DJKN dalam optimalisasi BMN. HBU bukan sekadar mencari penggunaan yang “paling mahal”, melainkan yang paling layak berdasarkan empat aspek utama: (1) legalitas (legally permissible): apakah penggunaan tersebut diizinkan oleh peraturan perundang-undangan, Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), dan ketentuan zonasi setempat; (2) kondisi fisik (physically possible): apakah lokasi, bentuk lahan, topografi, dan kondisi bangunan memungkinkan untuk dikembangkan sesuai rencana; (3) kelayakan finansial (financially feasible): apakah investasi yang dibutuhkan menghasilkan keuntungan atau manfaat yang layak secara ekonomi (dihitung melalui NPV, IRR, Payback Period, dll.); dan (4) produktivitas maksimum (maximally productive): di antara alternatif yang memenuhi tiga aspek di atas, manakah yang memberikan nilai tertinggi bagi negara (bisa berupa pendapatan, manfaat sosial, atau dukungan tugas fungsi pemerintah). Dalam konteks ini, analisis HBU yang dilakukan bersifat awal (screening analysis), yaitu untuk mengidentifikasi potensi pemanfaatan yang paling mungkin sebelum dilakukan analisis yang lebih komprehensif.

Penerapan HBU untuk Pemetaan Potensi BMN Idle Tidak Marketable

Bagi BMN idle yang tidak marketable, HBU sangat relevan karena tidak hanya berfokus pada nilai pasar komersial, tetapi juga mempertimbangkan manfaat ekonomi sosial yang dihasilkan bagi masyarakat. Pendekatan ini memungkinkan pemetaan potensi aset secara lebih luas, termasuk pemanfaatan non-komersial yang tetap memberikan nilai strategis.

Langkah-langkah penerapan HBU dimulai dari proses identifikasi dan inventarisasi yang berupa penelusuran lapangan terhadap BMN eks idle (lokasi, kondisi fisik, dokumen kepemilikan, dan lingkungan sekitar). Selanjutnya adalah melakukan analisis empat aspek, yang secara umum menilai setiap alternatif penggunaan (misalnya: kantor satker, fasilitas pendidikan, wisata alam, pertanian terintegrasi, gudang logistik daerah, atau ruang terbuka hijau). Kemudian dilanjutkan dengan tahap pemilihan alternatif terbaik dengan membandingkan beberapa skenario dan memilih yang memenuhi semua kriteria dengan produktivitas maksimum. Yang terakhir, rekomendasi kebijakan, yaitu menyusun usulan pemanfaatan (KSP, pinjam pakai, atau penghapusan jika tidak memungkinkan) kepada Pengelola Barang.

Contoh Aternatif Penerapan di Kalimantan Barat

Untuk BMN tidak marketable di daerah terpencil, HBU dapat merekomendasikan pengembangan ekowisata atau agroforestry jika dekat kawasan hutan/daerah aliran sungai/pinggir pantai. Pos pemantau untuk Satuan Kerja TNI Angkatan Laut dan gudang cadangan logistik bencana untuk daerah terpencil juga dapay menjadi alternatif. Selain itu, kerjasama dengan pemerintah daerah untuk program desa mandiri.

Manfaat Pemetaan Potensi Melalui HBU

Terdapat banyak sekali pemetaan atas potensi melalui HBU ini, di antaranya adanya optimalisasi aset yang mengubah BMN idle menjadi aset produktif tanpa tambahan beban anggaran besar, peningkatan Pendapatan Negara melalui pemanfaatan yang menghasilkan PNBP, dukungan tugas fungsi berupa memberikan solusi bagi satker dan pemda di wilayah terpencil. Dukungan tugas fungsi yang dapat berupa memberikan solusi bagi satker dan pemda di wilayah terpencil, pengurangan risiko,  dan kontribusi pembangunan daerah

Pemetaan potensi BMN idle tidak marketable melalui Highest and Best Use (HBU) Analysis merupakan pendekatan strategis yang selaras dengan semangat PMK Nomor 120 Tahun 2024. Dengan mengevaluasi empat aspek utama (legalitas, fisik, finansial, dan produktivitas maksimum), DJKN dan instansi terkait dapat menemukan “penggunaan terbaik” bagi aset-aset yang selama ini dianggap “tidak laku”. 

Dengan demikian, setiap jengkal BMN dapat memberikan manfaat maksimal bagi masyarakat dan negara. Optimalisasi aset negara bukan lagi sekadar kewajiban, melainkan peluang emas untuk mewujudkan tata kelola keuangan negara yang lebih baik.