Kementerian Keuangan dalam melakukan pengelolaan kekayaan negara, memiliki tanggung jawab besar untuk memastikan bahwa setiap aset negara terkelola dengan baik dan dapat dimanfaatkan secara optimal untuk kepentingan publik (Andreas, 2020). Salah satu bentuk pengelolaan tersebut adalah melalui kegiatan lelang, di mana aset negara yang tidak digunakan lagi atau dengan pertimbangan tertentu dapat dijual secara terbuka kepada masyarakat. Agar proses lelang berjalan secara adil dan transparan, diperlukan penilaian aset yang akurat dan mencerminkan kondisi pasar. Di sinilah peran data pembanding dibutuhkan sebagai dasar untuk menentukan nilai wajar atau nilai pasar aset yang akan dilelang.

Seperti yang dijelaskan oleh (Kurniawan, 2016), data pembanding merujuk pada data transaksi atau penawaran dari objek yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian, yang mencakup harga, karakteristik fisik, dan berbagai faktor yang memengaruhi nilai transaksi. Sehingga dapat disimpulkan bahwa aset pembanding harus benar-benar memenuhi unsur kesebandingan dan kesamaan karakteristik agar dapat dijadikan acuan dalam proses penilaian (Anita, 2022). Seorang penilai perlu membandingkan objek penilaian dengan objek pembanding berdasarkan sejumlah faktor yang telah diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara nomor 3/KN/2021. Faktor-faktor tersebut mencakup lokasi, waktu transaksi, jenis transaksi, bentuk tanah, luas tanah atau bangunan, kontur, elevasi, peruntukan sekitar, aksesibilitas dan lain-lain. Semua aspek tersebut dianalisis untuk memastikan bahwa perbandingan yang dilakukan bersifat relevan dan objektif, serta mencerminkan kondisi pasar aktual.

Menurut (Riyanto, 2020), penilai juga dapat mempertimbangkan faktor-faktor lain yang ditemukan di lapangan, seperti kondisi pasar, kondisi fisik objeknya sendiri, sampai kemudahan akses terhadap fasilitas pendukung. Pendekatan ini bertujuan meningkatkan akurasi penilaian agar nilai pasar yang dihasilkan benar-benar mencerminkan kondisi aset secara aktual. Namun, tantangan muncul karena tidak semua aset memiliki karakteristik yang sepenuhnya seragam. Setiap aset memiliki keunikan tersendiri, baik dari segi lokasi, struktur bangunan, maupun penggunaannya, sehingga penilai harus sangat cermat dalam memilih objek pembanding yang benar-benar relevan dan sebanding (Lestari & Muhasan, 2023).

Sebagai bagian dari Kementerian Keuangan, Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) dalam praktiknya berwenang dalam pengelolaan dan penilaian aset, termasuk dalam penyusunan data pembanding untuk keperluan penilaian. Pada laman SIP DJKN (sistem aplikasi pendukung proses penilaian di DJKN), tercatat 1.236 aset barang tidak bergerak di wilayah Kota Bandung yang digunakan sebagai referensi data pembanding dalam penilaian. Untuk mendukung akurasi data tersebut, para Penilai DJKN perlu melakukan pemutakhiran, khususnya dalam melengkapi alamat dan titik koordinat setiap aset. Langkah awal adalah mengunduh spreadsheet berisi daftar aset dari laman SIP DJKN dan melakukan pengolahan agar data lebih mudah dianalisis. Setelahnya, melengkapi kolom alamat dan mencari titik koordinat masing-masing aset. Proses ini membutuhkan ketelitian tinggi karena perlu dilakukan verifikasi update alamat yang tercantum di laman SIP DJKN dengan yang tertera di Google Maps. Proses verifikasi alamat objek pembanding dilakukan secara cermat dan detail melalui pencocokan berdasarkan data visual seperti foto aset dan deskripsi lingkungan sekitarnya.

Tantangan utama yang dihadapi adalah ketidaksesuaian antara foto objek yang ditampilkan di laman SIP DJKN dengan kondisi terkini di Google Street View karena berbagai hal. Misalnya, sebuah rumah terlihat berwarna biru di laman SIP DJKN, namun saat dilakukan penelusuran di Google Maps, rumah tersebut tampak tidak ada. Setelah diperiksa lebih lanjut, ternyata rumah tersebut telah direnovasi atau mengalami perubahan cat. Kondisi tersebut menggambarkan proses verifikasi yang harus dilakukan dengan cermat untuk memastikan tingkat validitas data yang akan digunakan sebagai pembanding. Selain itu, beberapa objek terkadang tidak dapat diakses melalui fitur Street View karena lokasi berada di dalam gang, area padat penduduk, atau perumahan baru yang belum terjangkau oleh pemetaan Google Maps. Untuk mengatasi permasalahan ini, digunakan titik koordinat dari objek terdekat yang masih bisa diakses, seperti gerbang utama perumahan atau persimpangan jalan utama. Strategi lain yang dapat digunakan adalah dengan mengidentifikasi objek patokan visual yang terlihat pada foto, seperti pohon besar, rumah di sebelahnya, polisi tidur, ataupun objek lainnya.

Melalui proses verifikasi dan penyusunan database data pembanding ini, diharapkan tersedia data pembanding yang lebih lengkap, rapi, dan akurat, sehingga proses penilaian aset akan lebih mudah dan menghasilkan nilai yang akurat.

(Bambang Aji Wibowo dan Auni Alifah Sukirman - Mahasiswa Program Magang dan Tim Kehumasan Kanwil DJKN Jawa Barat)

DAFTAR PUSTAKA

Anita, M. (2022). Penilaian Untuk Tujuan Perpajakan Lainnya: Penentuan Harga Limit Lelang Kendaraan Bermotor. Jurnal Manajemen Keuangan Publik, 6(1), 15–31.

Kurniawan, R. (2016). Persyaratan Kompetitif Bagi Data Pembanding Dalam Pendekatan Data Pasar.

https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/10808/Persyaratan-Kompetitif-Bagi-Data-Pembanding-Dalam-Pendekatan-Data-Pasar.html

Lestari, A. E., & Muhasan, I. (2023). Penentuan Nilai Sewa Barang Milik Negara Untuk Anjungan Tunai Mandiri Oleh KPKNL Bukittinggi. Journal of Law, Administration, and Social Science, 3(2a), 294–314. https://doi.org/10.54957/jolas.v3i2a.646

Novitania, T. (2020, November 25). Strategi Optimalisasi Kekayaan Negara dan Lelang. Artikel KPKNL Serang.

https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-serang/baca-artikel/13520/Strategi-Optimalisasi-Kekayaan-Negara-dan-Lelang.html

Riyanto, F. D. (2020, September 30). Mencegah Kesalahan Estimasi dalam Menentukan Data Pembanding Untuk Penilaian Tanah yang Menggunakan Pendekatan Perbandingan      Data    Pasar.  Artikel DJKN. 

https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/13429/Mencegah-Kesalahan-Estimasi-dalam-Menentukan-Data-Pembanding-Untuk-Penilaian-Tanah-yang-Menggunakan-Pen dekatan-Perbandingan-Data-Pasar.html