BAB I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Pembangunan ekonomi nasional tidak dapat dilepaskan dari keberadaan lembaga pembiayaan yang mampu menyediakan sumber dana bagi masyarakat maupun dunia usaha. Dalam praktik perbankan, pemberian kredit merupakan salah satu instrumen utama untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, investasi, dan pengembangan sektor produktif. Namun demikian, setiap pemberian kredit mengandung risiko tidak dipenuhinya kewajiban debitur, sehingga diperlukan jaminan yang memberikan kepastian hukum bagi kreditur apabila terjadi cidera janji.

Hak Tanggungan merupakan lembaga jaminan kebendaan atas hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan (droit de preference) kepada kreditur pemegangnya serta mengikuti objek jaminan di tangan siapa pun objek tersebut berada (droit de suite). Dengan karakteristik tersebut, Hak Tanggungan menjadi instrumen yang memberikan kepastian hukum bagi kreditur dalam memperoleh pelunasan piutang.

Dalam praktik pembiayaan, tidak jarang satu bidang tanah dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan. Undang-Undang Hak Tanggungan mengakui adanya beberapa peringkat Hak Tanggungan yang ditentukan berdasarkan tanggal pendaftarannya. Akibatnya, muncul kreditur pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama, Peringkat Kedua, dan seterusnya. Meskipun seluruhnya merupakan kreditur preferen, hak masing-masing kreditur berbeda dalam hal urutan pelunasan dan mekanisme pelaksanaan haknya.

Permasalahan hukum muncul ketika debitur cidera janji dan pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua bermaksud mengeksekusi objek jaminan. Pasal 6 UUHT memberikan hak kepada pemegang Hak Tanggungan Pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. Sementara itu, Sertipikat Hak Tanggungan sebagai titel eksekutorial diatur dalam Pasal 14 UUHT. Hubungan antara kedua ketentuan tersebut masih menimbulkan berbagai penafsiran dalam praktik.

Dari perspektif hukum lelang, pelaksanaan penjualan objek Hak Tanggungan dilakukan melalui mekanisme lelang yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. PMK ini menggantikan PMK Nomor 213/PMK.06/2020 dengan tujuan meningkatkan pelayanan lelang agar lebih efisien, efektif, transparan, akuntabel, sederhana, modern, dan memberikan kepastian hukum.

PMK Nomor 122 Tahun 2023 mengelompokkan lelang menjadi Lelang Wajib dan Lelang Sukarela. Dalam kategori Lelang Wajib terdapat Lelang Eksekusi, salah satunya adalah Lelang Eksekusi objek Hak Tanggungan sesuai Pasal 6 UUHT. Selain itu, PMK juga menempatkan KPKNL sebagai penyelenggara lelang yang berwenang menyelenggarakan seluruh kategori dan jenis lelang atas permohonan Penjual.

PMK tersebut memperkenalkan konsep Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang, yaitu kondisi bahwa dokumen persyaratan lelang telah dipenuhi oleh Penjual, tidak terdapat perbedaan data, terdapat hubungan hukum antara Penjual dan objek lelang, serta memberikan keyakinan kepada Pejabat Lelang bahwa Penjual berwenang menjual objek dan objek tersebut dapat dilelang. Konsep ini menunjukkan bahwa pemeriksaan yang dilakukan dalam penyelenggaraan lelang bersifat formal administratif, bukan pemeriksaan terhadap pokok sengketa perdata.

Di sisi lain, PMK Nomor 122 Tahun 2023 belum mengatur secara eksplisit mekanisme penyelenggaraan Lelang Eksekusi atas dasar Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Kedua yang diajukan berdasarkan titel eksekutorial Pasal 14 UUHT. Kondisi ini menimbulkan pertanyaan mengenai hubungan antara kewenangan Pengadilan Negeri, kewenangan KPKNL sebagai penyelenggara lelang, dan hak pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua sebagai kreditur preferen.

Berdasarkan uraian tersebut, penelitian ini penting dilakukan untuk memberikan analisis hukum yang komprehensif mengenai pelaksanaan eksekusi Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Kedua melalui KPKNL berdasarkan hukum positif Indonesia, khususnya setelah berlakunya PMK Nomor 122 Tahun 2023.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang tersebut, permasalahan hukum yang akan dikaji dalam penelitian ini adalah sebagai berikut.

1.     Bagaimanakah kedudukan hukum pemegang Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Kedua sebagai kreditur preferen menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan?

2.     Bagaimanakah mekanisme pelaksanaan eksekusi Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Kedua berdasarkan hukum positif Indonesia apabila debitur cidera janji?

3.     Bagaimanakah kedudukan dan kewenangan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dalam pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023?

BAB II. LANDASAN TEORI DAN KERANGKA HUKUM

A. Teori Kepastian Hukum

Salah satu tujuan utama hukum adalah mewujudkan kepastian hukum (legal certainty). Gustav Radbruch menyatakan bahwa hukum harus mampu memberikan kepastian sehingga setiap orang dapat mengetahui hak dan kewajibannya serta memperoleh perlindungan dari tindakan sewenang-wenang. Kepastian hukum juga menjadi prasyarat bagi terciptanya ketertiban sosial, perlindungan hak, dan pembangunan ekonomi.

Dalam hubungan hukum antara kreditur dan debitur, kepastian hukum memiliki arti yang sangat penting karena menyangkut jaminan pengembalian piutang. Kreditur yang memberikan fasilitas pembiayaan harus memperoleh jaminan bahwa apabila debitur cidera janji, terdapat mekanisme hukum yang dapat digunakan untuk memperoleh pelunasan piutangnya secara efektif.

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 dibentuk untuk memberikan kepastian hukum terhadap hak jaminan atas tanah. Kepastian tersebut diwujudkan melalui pendaftaran Hak Tanggungan, pemberian kedudukan preferen kepada kreditur, asas droit de suite, dan pemberian kekuatan eksekutorial pada Sertipikat Hak Tanggungan.

Dalam perspektif pelaksanaan lelang, kepastian hukum juga tercermin dalam PMK Nomor 122 Tahun 2023 yang menyatakan bahwa perubahan peraturan dilakukan untuk meningkatkan pelayanan lelang yang efisien, efektif, transparan, akuntabel, sederhana, modern, serta menjamin kepastian hukum. Hal ini menunjukkan bahwa kepastian hukum tidak hanya berkaitan dengan keberadaan hak kreditur, tetapi juga dengan prosedur penyelenggaraan lelang sebagai sarana pelaksanaan eksekusi.

Menurut penulis, kepastian hukum dalam pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan Kedua tidak cukup diwujudkan hanya melalui keberadaan titel eksekutorial sebagaimana diatur dalam Pasal 14 UUHT. Kepastian hukum juga harus tercermin dalam adanya mekanisme administratif yang jelas mengenai penyelenggaraan lelang oleh KPKNL. Oleh karena itu, harmonisasi antara UUHT, hukum acara perdata, dan PMK Nomor 122 Tahun 2023 menjadi syarat penting untuk menghindari perbedaan penafsiran dalam praktik.

B. Teori Perlindungan Hukum

Philipus M. Hadjon membedakan perlindungan hukum menjadi dua bentuk, yaitu perlindungan hukum preventif dan perlindungan hukum represif. Perlindungan preventif bertujuan mencegah terjadinya pelanggaran hak melalui pengaturan yang jelas, sedangkan perlindungan represif diberikan melalui mekanisme penyelesaian sengketa apabila telah terjadi pelanggaran.

Dalam hukum jaminan kebendaan, perlindungan hukum diberikan tidak hanya kepada kreditur, tetapi juga kepada debitur serta pihak ketiga yang mempunyai kepentingan terhadap objek Hak Tanggungan.

Bagi kreditur, perlindungan hukum diwujudkan melalui:

1.       hak preferen;

2.       hak mengikuti objek jaminan (droit de suite);

3.       kekuatan eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan;

4.       Hak memperoleh pelunasan piutang dari hasil penjualan objek jaminan.

Bagi debitur, perlindungan hukum diwujudkan melalui prosedur eksekusi yang harus dilaksanakan sesuai ketentuan hukum sehingga tidak terjadi tindakan sewenang-wenang.

PMK Nomor 122 Tahun 2023 memperkuat perlindungan hukum tersebut melalui pengaturan mengenai legalitas formal subjek dan objek lelang. Sebelum pelaksanaan lelang, penyelenggara lelang harus memastikan bahwa dokumen persyaratan telah dipenuhi, terdapat hubungan hukum antara penjual dan objek yang akan dilelang, serta penjual memang berwenang menjual objek tersebut.

Menurut penulis, konsep legalitas formal ini merupakan bentuk perlindungan hukum preventif karena bertujuan mengurangi potensi sengketa akibat penyelenggaraan lelang yang tidak memenuhi persyaratan formal. Namun demikian, pemeriksaan tersebut tidak dapat dimaknai sebagai kewenangan untuk memutus sengketa perdata, karena fungsi tersebut tetap berada pada lembaga peradilan.

C. Teori Hak Jaminan Kebendaan

Hak Tanggungan merupakan salah satu bentuk hak jaminan kebendaan yang lahir berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Menurut J. Satrio, hak jaminan kebendaan memiliki sifat mutlak (absoluut recht), mengikuti bendanya (droit de suite), memberikan kedudukan yang diutamakan (droit de preference), serta dapat dipertahankan terhadap siapa pun.

Salim HS menjelaskan bahwa Hak Tanggungan merupakan lembaga jaminan yang dirancang untuk memberikan kepastian hukum dalam kegiatan pembiayaan dengan menjadikan hak atas tanah sebagai objek jaminan. Sementara itu, Sri Soedewi Masjchoen Sofwan menegaskan bahwa hak jaminan kebendaan harus mampu memberikan keseimbangan antara perlindungan terhadap kreditur dan perlindungan terhadap pemilik benda yang dijadikan jaminan.

Karakteristik Hak Tanggungan tersebut menjadi dasar bagi pemberian hak kepada kreditur untuk memperoleh pelunasan piutang melalui mekanisme eksekusi apabila debitur cidera janji. Namun demikian, pelaksanaan hak tersebut harus tetap mengikuti prosedur yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.

Dalam konteks pelaksanaan lelang, PMK Nomor 122 Tahun 2023 tidak mengatur mengenai lahirnya Hak Tanggungan maupun kedudukan hak kebendaan itu sendiri. PMK hanya mengatur tata cara penyelenggaraan lelang sebagai instrumen pelaksanaan hak yang telah diberikan oleh undang-undang. Dengan demikian, PMK berfungsi sebagai peraturan pelaksanaan (regeling) yang melengkapi mekanisme eksekusi, bukan sebagai sumber lahirnya hak kebendaan.

D. Asas Droit de Preference

Salah satu karakter utama Hak Tanggungan adalah memberikan hak didahulukan kepada kreditur pemegangnya. Asas ini dikenal sebagai droit de preference, yaitu hak untuk memperoleh pelunasan piutang terlebih dahulu dibandingkan dengan kreditur lainnya dari hasil penjualan objek jaminan.

Kedudukan preferen tersebut tidak hilang hanya karena Hak Tanggungan berada pada peringkat kedua atau berikutnya. Yang berbeda hanyalah urutan pembagian hasil penjualan objek jaminan. Oleh karena itu, pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua tetap merupakan kreditur preferen, bukan kreditur konkuren.

Menurut penulis, pemahaman tersebut penting karena dalam praktik masih sering muncul anggapan bahwa hanya pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama yang memiliki perlindungan hukum. Anggapan tersebut tidak tepat, sebab seluruh pemegang Hak Tanggungan memperoleh perlindungan sebagai kreditur preferen sesuai urutan peringkatnya.

E. Asas Droit de Suite

Selain memberikan hak preferen, Hak Tanggungan juga memiliki sifat droit de suite, yaitu hak yang mengikuti objek jaminan di tangan siapa pun objek tersebut berada.

Asas ini menjamin bahwa pengalihan hak atas tanah kepada pihak lain tidak menghapus Hak Tanggungan yang telah didaftarkan. Oleh karena itu, setiap pembeli atau pihak yang memperoleh hak atas tanah harus menghormati keberadaan Hak Tanggungan yang membebani objek tersebut.

Keberadaan asas ini menjadi dasar hukum bagi pelaksanaan lelang atas objek Hak Tanggungan, karena meskipun objek telah beralih, hak kebendaan yang melekat tetap dapat dieksekusi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

F. Konsep Eksekusi dalam Hukum Perdata Indonesia

Eksekusi merupakan salah satu instrumen hukum yang disediakan oleh negara untuk menjamin terlaksananya hak-hak keperdataan yang telah memperoleh kekuatan hukum. Dalam hukum acara perdata Indonesia, eksekusi dipahami sebagai pelaksanaan secara paksa terhadap suatu putusan pengadilan atau dokumen lain yang oleh undang-undang diberikan kekuatan eksekutorial apabila pihak yang dibebani kewajiban tidak melaksanakannya secara sukarela.

M. Yahya Harahap menjelaskan bahwa tujuan eksekusi adalah mewujudkan secara nyata hak yang telah ditetapkan oleh hukum sehingga putusan pengadilan atau dokumen yang mempunyai kekuatan eksekutorial tidak berhenti sebagai norma yang bersifat deklaratif, melainkan dapat dilaksanakan secara efektif.

Dalam sistem hukum Indonesia, dikenal beberapa bentuk eksekusi, antara lain:

1.     Eksekusi berdasarkan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde);

2.     Eksekusi berdasarkan titel eksekutorial, yaitu pelaksanaan dokumen tertentu yang oleh undang-undang dipersamakan dengan putusan pengadilan;

3.     Parate executie, yaitu pelaksanaan hak menjual sendiri yang secara khusus diberikan oleh undang-undang kepada pemegang hak jaminan tertentu.

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 mengadopsi dua mekanisme terakhir, yaitu parate executie melalui Pasal 6 dan titel eksekutorial melalui Pasal 14. Kedua mekanisme tersebut memiliki karakteristik yang berbeda sehingga tidak dapat dipersamakan.

Menurut penulis, pemahaman mengenai perbedaan kedua mekanisme tersebut menjadi sangat penting ketika dikaitkan dengan kedudukan Hak Tanggungan Peringkat Kedua. Kesalahan memahami kedua konsep tersebut berpotensi menimbulkan ketidakpastian hukum dalam praktik pelaksanaan lelang.

G. Konsep Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang

Salah satu pembaruan penting dalam PMK Nomor 122 Tahun 2023 adalah diperkenalkannya konsep legalitas formal terhadap subjek dan objek lelang. PMK mendefinisikannya sebagai kondisi ketika dokumen persyaratan lelang telah dipenuhi oleh Penjual sesuai dengan jenis lelang, tidak terdapat perbedaan data, terdapat hubungan hukum antara Penjual dan objek yang akan dilelang, sehingga memberikan keyakinan kepada Pejabat Lelang bahwa Penjual berhak melelang objek dan objek tersebut dapat dilelang.

Menurut penulis, konsep ini harus dipahami sebagai batas kewenangan administratif KPKNL, bukan sebagai kewenangan untuk mengadili sengketa. Pemeriksaan yang dilakukan oleh Pejabat Lelang terbatas pada aspek formal, seperti kelengkapan dokumen, identitas Penjual, kewenangan menjual, dan kesesuaian data objek lelang.

Apabila terdapat sengketa mengenai substansi hubungan hukum, misalnya mengenai wanprestasi, keabsahan APHT, atau kepemilikan objek Hak Tanggungan, penyelesaiannya berada dalam ranah Pengadilan Negeri. Dengan demikian, konsep Legalitas Formal berfungsi menjaga agar penyelenggaraan lelang tetap berada dalam koridor kewenangan administratif tanpa mengambil alih fungsi peradilan.

BAB III. ANALISIS HUKUM EKSEKUSI SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN PERINGKAT KEDUA SEBAGAI PEMENUHAN PIUTANG KREDITUR DALAM HAL DEBITUR CEDERA JANJI

A. Kedudukan Hukum Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua

Hak Tanggungan merupakan hak jaminan kebendaan yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lainnya. Kedudukan tersebut lahir sejak Hak Tanggungan didaftarkan pada kantor pertanahan sesuai ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.

Dalam praktik pembiayaan, satu bidang tanah dapat dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan. Pembebanan tersebut dilakukan berdasarkan kebutuhan pembiayaan debitur terhadap beberapa kreditur dengan tetap memperhatikan asas publisitas melalui pendaftaran Hak Tanggungan.

Peringkat Hak Tanggungan ditentukan berdasarkan tanggal pendaftarannya. Apabila beberapa Hak Tanggungan didaftarkan pada tanggal yang sama, penentuan peringkat didasarkan pada tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

Dengan demikian lahirlah:

·     Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama;

·     Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua;

·     Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Ketiga;

·     Dan seterusnya.

Secara teoritis, seluruh pemegang Hak Tanggungan tersebut merupakan kreditur preferen, bukan kreditur konkuren. Perbedaannya hanya terletak pada urutan pelunasan piutang dari hasil penjualan objek Hak Tanggungan. Apabila hasil penjualan objek jaminan masih mencukupi setelah pelunasan kepada kreditur peringkat pertama, maka sisa hasil penjualan dipergunakan untuk melunasi piutang pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua. Demikian pula terhadap peringkat berikutnya.

Oleh karena itu, pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua tetap memperoleh perlindungan hukum sebagai kreditur yang memiliki hak kebendaan atas objek jaminan. Menurut penulis, dalam praktik masih terdapat kesalahpahaman yang menganggap bahwa pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua hanyalah kreditur biasa. Pendapat tersebut tidak sejalan dengan konstruksi hukum UU Hak Tanggungan karena peringkat hanya menentukan prioritas pembayaran, bukan menghilangkan sifat preferen dari hak kebendaan yang dimiliki.

B. Analisis Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan

Pasal 6 UU Hak Tanggungan merupakan salah satu ketentuan yang paling sering menjadi dasar pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan. Pasal tersebut memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji.

Dari rumusan tersebut dapat ditarik beberapa unsur hukum sebagai berikut:

Pertama, hak tersebut merupakan hak yang diberikan langsung oleh undang-undang. Kedua, hak tersebut hanya diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama. Ketiga, penjualan dilakukan melalui pelelangan umum. Keempat, hasil penjualan dipergunakan untuk pelunasan piutang kreditur. Konsep tersebut dikenal sebagai parate executie.

Parate executie merupakan pengecualian terhadap asas umum bahwa eksekusi dilakukan melalui pengadilan. Hak menjual sendiri tersebut diberikan karena Hak Tanggungan merupakan hak kebendaan yang mempunyai kekuatan eksekutorial. Namun demikian, rumusan Pasal 6 secara eksplisit hanya menyebut pemegang Hak Tanggungan pertama.

Menurut penulis, rumusan tersebut menunjukkan bahwa hak parate executie merupakan hak istimewa (privilege) yang diberikan secara limitatif oleh undang-undang. Oleh karena itu, ketentuan tersebut tidak dapat diperluas melalui penafsiran analogi kepada pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua maupun Peringkat berikutnya.

Dengan demikian, apabila pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua akan melaksanakan haknya, dasar hukum yang digunakan bukan Pasal 6 UUHT, melainkan mekanisme lain yang diatur dalam UUHT dan hukum acara perdata.

C. Analisis Pasal 14 Undang-Undang Hak Tanggungan

Berbeda dengan Pasal 6, Pasal 14 UU Hak Tanggungan mengatur mengenai Sertipikat Hak Tanggungan.

Sertipikat tersebut memuat irah-irah:

"DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA."

Pencantuman irah-irah tersebut memberikan kekuatan eksekutorial yang dipersamakan dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Konsekuensinya, Sertipikat Hak Tanggungan merupakan titel eksekutorial. Titel eksekutorial tidak identik dengan parate executie. Perbedaan keduanya sangat mendasar. Parate executie memberikan hak untuk menjual sendiri tanpa melalui proses eksekusi putusan pengadilan.

Sebaliknya, titel eksekutorial merupakan dasar hukum bagi pelaksanaan eksekusi sesuai mekanisme hukum acara perdata apabila diperlukan tindakan paksa oleh negara. Menurut penulis, pembedaan tersebut mempunyai arti penting dalam menentukan mekanisme pelaksanaan hak pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua.

Walaupun Pasal 6 tidak memberikan hak parate executie kepada pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua, Sertipikat Hak Tanggungan yang dimilikinya tetap mempunyai kekuatan sebagai titel eksekutorial. Oleh karena itu, hak kreditur tidak hilang. Yang berbeda hanyalah mekanisme pelaksanaan eksekusinya.

D. Analisis Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan

Pasal 20 UU Hak Tanggungan mengatur cara pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan. Ketentuan ini merupakan norma operasional yang menghubungkan Pasal 6 dengan Pasal 14. Secara sistematis, Pasal 20 menunjukkan bahwa eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan melalui beberapa mekanisme yang telah diatur dalam undang-undang. Menurut penulis, ketiga pasal tersebut tidak boleh dibaca secara terpisah. Hubungan sistematisnya dapat digambarkan sebagai berikut:

·       Pasal 6 memberikan dasar parate executie bagi pemegang Hak Tanggungan pertama.

·       Pasal 14 memberikan titel eksekutorial pada Sertipikat Hak Tanggungan.

·       Pasal 20 mengatur tata cara pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan.

Dengan membaca ketiga pasal tersebut secara sistematis, dapat disimpulkan bahwa UU Hak Tanggungan sebenarnya menyediakan lebih dari satu mekanisme pelaksanaan hak kreditur. Permasalahan muncul ketika norma tersebut dihubungkan dengan PMK Nomor 122 Tahun 2023 yang secara eksplisit hanya menyebut Lelang Eksekusi objek Hak Tanggungan sesuai Pasal 6 UUHT sebagai salah satu jenis Lelang Eksekusi.

Di sinilah letak persoalan normatif yang menjadi fokus penelitian ini: bagaimana pelaksanaan lelang terhadap Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Kedua yang dieksekusi berdasarkan titel eksekutorial Pasal 14 UUHT dapat diakomodasi dalam kerangka administrasi lelang tanpa mengabaikan pembagian kewenangan antara Pengadilan Negeri dan KPKNL.

E. Analisis Awal terhadap PMK Nomor 122 Tahun 2023

PMK Nomor 122 Tahun 2023 mengelompokkan lelang menjadi Lelang Wajib dan Lelang Sukarela, sedangkan Lelang Eksekusi termasuk dalam kategori Lelang Wajib. Di antara jenis Lelang Eksekusi tersebut tercantum Lelang Eksekusi atas objek Hak Tanggungan sesuai Pasal 6 UUHT.

Dari rumusan ini dapat ditarik dua implikasi penting. Pertama, PMK memberikan dasar administratif yang jelas bagi penyelenggaraan lelang atas permohonan pemegang Hak Tanggungan Pertama yang menggunakan hak parate executie berdasarkan Pasal 6 UUHT. Kedua, PMK tidak memuat pengaturan yang secara eksplisit menyebut mekanisme administrasi lelang yang bersumber dari pelaksanaan titel eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Kedua berdasarkan Pasal 14 UUHT. Ketiadaan pengaturan eksplisit ini tidak serta-merta meniadakan kemungkinan pelaksanaan lelang, tetapi menimbulkan ruang interpretasi yang perlu dijelaskan melalui sinkronisasi antara UUHT, hukum acara perdata, dan PMK.

F. Analisis Kedudukan KPKNL dalam Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan

Kedudukan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dalam sistem hukum Indonesia merupakan bagian dari penyelenggaraan fungsi pemerintahan di bidang lelang. Berdasarkan PMK Nomor 122 Tahun 2023, KPKNL merupakan Penyelenggara Lelang yang berwenang menyelenggarakan seluruh kategori dan jenis lelang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kewenangan tersebut merupakan kewenangan administratif, bukan kewenangan yudisial. Oleh karena itu, KPKNL tidak memiliki kewenangan untuk menentukan atau memutus sengketa mengenai:

·       adanya wanprestasi debitur;

·       sah atau tidaknya perjanjian kredit;

·       sah atau tidaknya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT);

·       keabsahan Sertipikat Hak Tanggungan;

·       sengketa kepemilikan objek Hak Tanggungan;

·       penentuan peringkat Hak Tanggungan apabila masih disengketakan.

Semua persoalan tersebut merupakan kewenangan lembaga peradilan. Dengan demikian, fungsi KPKNL dimulai ketika dasar hukum pelaksanaan lelang telah terpenuhi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Menurut penulis, kedudukan tersebut menunjukkan bahwa KPKNL bukanlah lembaga eksekusi, melainkan penyelenggara penjualan melalui mekanisme lelang. Pembedaan ini sangat penting karena dalam praktik sering muncul anggapan bahwa KPKNL merupakan pihak yang mengeksekusi objek Hak Tanggungan. Padahal, secara yuridis, KPKNL menyelenggarakan proses lelang berdasarkan dasar hukum yang berasal dari undang-undang atau penetapan pejabat yang berwenang.

G. Analisis Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang

Salah satu pembaruan penting dalam PMK Nomor 122 Tahun 2023 adalah diperkenalkannya konsep legalitas formal terhadap subjek dan objek lelang. PMK mendefinisikannya sebagai kondisi bahwa dokumen persyaratan lelang telah dipenuhi oleh Penjual sesuai dengan jenis lelang, tidak terdapat perbedaan data, terdapat hubungan hukum antara Penjual dan objek yang akan dilelang, sehingga memberikan keyakinan kepada Pejabat Lelang bahwa Penjual berhak menjual objek tersebut dan objek dapat dilelang.

Norma ini memiliki makna yang sangat penting dalam menentukan batas kewenangan Pejabat Lelang. Legalitas formal berbeda dengan legalitas materiil. Pemeriksaan legalitas formal hanya mencakup aspek administratif yang dapat dibuktikan melalui dokumen, sedangkan legalitas materiil menyangkut kebenaran substansi hubungan hukum yang menjadi kewenangan lembaga peradilan.

Dengan demikian, pemeriksaan Pejabat Lelang meliputi antara lain:

·       identitas Penjual;

·       kewenangan Penjual mengajukan permohonan lelang;

·       keabsahan dokumen persyaratan;

·       kesesuaian data objek lelang;

·       hubungan hukum antara Penjual dengan objek yang dilelang.

Sebaliknya, Pejabat Lelang tidak melakukan pemeriksaan mengenai:

·       benar atau tidaknya wanprestasi;

·       benar atau tidaknya besaran utang;

·       sah atau tidaknya perjanjian kredit;

·       sah atau tidaknya APHT;

·       Keberatan pihak ketiga terhadap objek jaminan.

Menurut penulis, pembatasan kewenangan tersebut merupakan penerapan asas legalitas dalam hukum administrasi negara. KPKNL tidak boleh mengambil alih fungsi hakim dalam memeriksa pokok sengketa perdata. Sebaliknya, KPKNL hanya memastikan bahwa seluruh persyaratan formal yang diwajibkan oleh PMK telah dipenuhi sebelum lelang dilaksanakan.

BAB IV. PENUTUP

Berdasarkan hasil penelitian dan analisis terhadap ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Herziene Indonesisch Reglement (HIR), Reglement Buitengewesten (RBg), serta Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, dapat disimpulkan sebagai berikut.

1. Kedudukan Hukum Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua

Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua merupakan kreditur preferen yang memperoleh perlindungan hukum berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan. Kedudukan sebagai kreditur preferen tidak hilang hanya karena adanya pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama. Perbedaan antarperingkat hanya menentukan urutan pelunasan piutang dari hasil penjualan objek Hak Tanggungan, sedangkan sifat kebendaan dan hak preferensi tetap melekat pada setiap Hak Tanggungan yang telah didaftarkan secara sah.

2. Mekanisme Pelaksanaan Eksekusi

Undang-Undang Hak Tanggungan menyediakan dua mekanisme utama pelaksanaan eksekusi. Pertama, parate executie berdasarkan Pasal 6 UUHT yang secara limitatif diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama. Kedua, mekanisme berdasarkan titel eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 14 UUHT yang pelaksanaannya mengikuti ketentuan hukum acara perdata apabila memerlukan tindakan paksa negara.

Oleh karena itu, pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua tetap memiliki hak untuk memperoleh pelunasan piutang melalui eksekusi, namun dasar hukum dan prosedur yang digunakan berbeda dengan mekanisme parate executie.

3. Kedudukan KPKNL dalam Pelaksanaan Lelang

PMK Nomor 122 Tahun 2023 menempatkan KPKNL sebagai penyelenggara lelang yang berwenang menyelenggarakan seluruh kategori dan jenis lelang sesuai kewenangan yang diberikan oleh peraturan perundang-undangan. Kewenangan tersebut bersifat administratif sehingga KPKNL tidak memiliki kewenangan untuk memutus sengketa perdata maupun menentukan adanya wanprestasi. Fungsi KPKNL adalah menyelenggarakan proses lelang setelah dasar hukum pelaksanaan lelang terpenuhi.

4. Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang

Konsep Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang yang diperkenalkan dalam PMK Nomor 122 Tahun 2023 merupakan instrumen penting dalam menjamin kepastian hukum administrasi penyelenggaraan lelang. Pemeriksaan oleh Pejabat Lelang dibatasi pada aspek formal, berupa kelengkapan dokumen, kewenangan Penjual, hubungan hukum antara Penjual dan objek lelang, serta kesesuaian data administratif.

Dengan demikian, pemeriksaan tersebut tidak mencakup penilaian terhadap pokok sengketa perdata yang menjadi kewenangan Pengadilan Negeri.

Penulis: Agus Rodani, Email: agus_rodani@kemenkeu.go.id, pegawai pada Kanwil DJKN Banten