A.    Latar Belakang

 Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah (PFPP) memiliki posisi yang penting dalam pengelolaan kekayaan negara. Peran penilai secara tidak langsung berdampak pada besaran penerimaan negara yang diterima. Kontribusi terhadap negara berupa penilaian terhadap aset negara dan daerah dalam mendukung pengelolaan kekayaan negara secara optimal.

Perlu diketahui bahwa Pejabat Fungsional Penilai adalah PNS di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang diangkat dalam jabatan fungsional Penilai dan diberi tugas, tanggung jawab, wewenang dan hak secara penuh untuk melaksanakan kegiatan di bidang Penilaian, termasuk atas hasil penilaiannya secara independen sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

 Definisi atau pengertian penilaian sebagaimana diatur dalam peraturan penilaian adalah proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian pada saat tertentu. Sedangkan penilai adalah pihak yang melakukan penilaian secara independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya. Penilaian yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 99 Tahun 2024 tentang Penilaian Oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara ini meliputi penilaian properti, penilaian bisnis dan penilaian Sumber Daya Alam.

1.     Kewenangan dan Tanggung Jawab Penilai

Kewenangan dan tanggung jawab Penilai Pemerintah diatur dalam Pasal 98 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 99 Tahun 2024 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan DJKN, yang menyatakan Penilai Pemerintah memiliki wewenang untuk melakukan Penilaian di seluruh wilayah Indonesia sesuai dengan kompetensi, tugas dan ruang lingkup jabatan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan. Penilai Pemerintah bertanggung jawab atas simpulan nilai yang tercantum pada laporan Penilaian yang dihasilkannya. Penilai Pemerintah dapat memberikan keterangan dan/atau penjelasan sebatas kewenangan dan kompetensi yang dimiliki kepada aparat penegak hukum, setelah mendapatkan izin dari Direktur.

 Lebih lanjut dalam Pasal 3 Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER-1/KN/2025 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian, Kendali Mutu, dan Kaji Ulang atas Laporan Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan DJKN, Penilai Pemerintah memiliki kewenangan untuk melakukan Penilaian di seluruh wilayah Indonesia sesuai dengan kompetensi, tugas, dan ruang lingkup jabatan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan. Selain itu, penilai pemerintah juga mempunyai wewenang menjadi penelaah dalam kegiatan pemaparan laporan Penilaian; dan menjadi pengkaji ulang dalam kegiatan kaji ulang laporan Penilaian.

 Dalam Pasal 4, Penilai Pemerintah bertanggung jawab atas simpulan nilai yang tercantum pada laporan Penilaian yang dihasilkannya. Selain itu sebagai penilai pemerintah sebagai penelaah, bertanggung jawab atas saran dan masukan yang disampaikan dalam pemaparan atau sebagai pengkaji ulang, bertanggung jawab atas hasil kaji ulang laporan Penilaian.

Dalam hal tertentu, dalam Pasal 5, penilai pemerintah dapat memberikan keterangan dan/atau penjelasan sebatas kewenangan dan kompetensi yang dimilikinya kepada aparat penegak hukum, dalam hal terdapat permohonan/permintaan tertulis dari aparat penegak hukum dan telah mendapatkan izin secara tertulis dari Direktur.

 Tim Penilai berdasarkan surat tugas atau surat keputusan pembentukan Tim, memiliki tugas mengumpulkan data dan informasi yang berasal dari dokumen permohonan, basis data dan media online (daring), melakukan perencanaan pengumpulan data dan informasi melalui survei lapangan, mengumpulkan data dan informasi yang relevan dengan pelaksanaan Penilaian di lapangan, melakukan analisis data dan informasi untuk pelaksanaan Penilaian, menyusun laporan Penilaian, melakukan pemaparan konsep laporan Penilaian (dikecualikan Penilaian dengan tujuan penyusunan Laporan Keuangan), menyampaikan laporan Penilaian kepada pemberi tugas Penilai, dan melakukan ekspose laporan Penilaian jika diminta oleh Pemohon/pemberi tugas Penilaian.

2.     Peran Penilai dalam Pengelolaan Kekayaan Negara

Secara tidak langsung peran penilai pemerintah sangat penting dalam Pengelolaan Kekayaan Negara. Kontirbusinya dalam menghasilkan opini nilai pasar dan nilai wajar sebagai dasar terbentuknya harga sewa atau nilai limit pemindahtanganan suatu barang milik negara/ aset negara/daerah. Opini nilai dari penilai pemerintah yang dihasilkan melalui metode dan standar penilaian yang baik, proses pemanfaatan aset negara melalui sewa atau perjanjian kerjasama pemanfaatan akan lebih transparan dan lebih dapat dipertanggungjawabkan.

Agar hasil dari laporan penilaian yang dibuat oleh Penilai Pemerintah lebih valid dan berkualitas terlebih dahulu akan dikaji ulang. Kaji ulang laporan penilaian dilakukan atas administrasi laporan penilaian dan prosedur dan penerapan metode penilaian. Laporan Penilaian PFPP KPKNL akan dikaji ulang oleh penilai dari Kantor Wilayah yang ditunjuk oleh Kepala  Kantor Wilayah. Sedangkan laporan penilaian yang dibuat oleh Penilai Kantor Wilayah akan dilakukan kaji ulang oleh Penilai Pemerintah dari Kantor Pusat yang ditunjuk oleh Direktur dan laporan penilaian yang dibuat oleh Penilai Pemerintah dari Kantor Pusat akan dilakukan kaji ulang oleh Penilai Pemerintah dari Kantor Pusat yang ditunjuk oleh Direktur. 

Berdasarkan uraian di atas, penulis mencoba menjelaskan pentingnya peran Penilai Pemerintah dalam Pengelolaan Kekayaan Negara dan Kontribusinya dalam Penerimaan Negara.

 B.  Pembahasan: Pentingnya Peran Penilai Pemerintah dalam Pengelolaan Kekayaan

Negara dan Kontribusinya dalam Penerimaan Negara

 Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah (PFPP) memiliki peran yang sangat strategis dalam penerimaan negara. Penilai Pemerintah berkontribusi dalam memastikan bahwa negara mendapatkan nilai optimal dari pengelolaan kekayaannya.

 Dalam melaksanakan kegiatan penilaian, penilai sudah tentu melakukannya secara profesional, objektif, dan sesuai standar (SPI – Standar Penilaian Indonesia atau peraturan perundang-undangan). Selanjutnya, penilai memberikan nilai wajar aset sebagai dasar pengambilan keputusan oleh pengelola aset negara. Selain itu, penilai hanya memberikan rekomendasi nilai (bukan keputusan jual/sewa), sehingga pejabat pengambil keputusan bisa menentukan harga/tarif yang adil dan sesuai aturan.

Dalam proses penilaian dikenal beberapa jenis nilai yang dihasilkan, meliputi :

1.      Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.

2.      Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk penyelesaian kewajiban antara pelaku pasar yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar pada tanggal Penilaian.

3.      Nilai Ekonomi adalah estimasi nilai atas pemanfaatan sumber daya alam secara fisik dan/atau sebagai jasa ekosistem, baik langsung maupun tidak langsung dan/atau nilai yang mencerminkan keberlanjutan akan fungsi dan/atau manfaat sumber daya alam.

4.      Nilai Investasi adalah nilai dari suatu aset bagi pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu atau tujuan operasional.

5.      Nilai Likuidasi adalah estimasi sejumlah uang yang akan diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran secara layak.

6.      Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian nonfisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti.

 Selanjutnya penulis mencoba menguraikan tahapan kegiatan penilaian yang dilaksanakan penilai pemerintah sebagai berikut :

 1)   Permohonan atau Penugasan penilaian

     Sebelum dilakukan penilaian, pemohon menyampaikan permohonan penilaian secara tertulis dilengkapi dengan kelengkapan data dan informasi permohonan penilaian. Apabila berkas tersebut telah lengkap dan sesuai maka penilaian dapat dilakukan.

 2.   Pelaksanaan Penilaian

      Pelaksanaan penilaian ini meliputi:

a.   Identifikasi atas permohonan atau penugasan penilaian;

b.   Penentuan tujuan penilaian;

c.   Pengumpulan data dan informasi;

d.   Analisis data dan informasi;

e.   Penentuan pendekatan penilaian;

f.    Simpulan nilai; dan

g.   penyusunan laporan penilaian.

 3.   Kaji Ulang Laporan Penilaian

Beberapa peran penting seorang penilai pemerintah dapat penulis gambarkan sebagai berikut:

1)   Menilai Aset untuk Optimalisasi Penerimaan Negara Non-Pajak (PNBP)

PFPP melakukan penilaian terhadap Barang Milik Negara (BMN) dan aset lainnya untuk mendapatkan nilai jual/sewa aset negara kepada pihak ketiga. Opini nilai yang dihasilkan sebagai dasar penentuan nilai kerja sama pemanfaatan BMN (KPBU, sewa, pinjam pakai, dan lainnya); mengusahakan harga wajar yang valid dan berkualitas agar negara tidak dirugikan dan PNBP bisa maksimal.

2)   Mendukung Proses Pengadaan dan Pelepasan Aset

Dalam hal negara menjual, melelang, atau melakukan tukar menukar aset maka PFPP menilai nilai wajar aset tersebut secara profesional agar tidak menimbulkan kerugian negara. Penilai mendukung agar negara memperoleh penerimaan yang seharusnya dari transaksi tersebut.

3)   Penilaian Aset untuk Audit dan Penegakan Hukum

Penilai dapat dijadikan saksi ahli untuk dimintakan penjelasan dan keterangan dalam proses beracara di pengadilan setelah mendapatkan izin tertulis dari Direktur.

4)   Data hasil penilaian aset oleh PFPP dapat digunakan untuk pemetaan potensi aset negara yang bisa dioptimalkan untuk penerimaan. Hasil kajian penilai dapat memberi masukan bagi pengambilan keputusan fiskal dan strategi penerimaan negara.

Penulis juga mencoba untuk memberikan gambaran dalam hal pengelolaan kekayaan negara tanpa didukung penilaian dari penilai pemerintah, beberapa hal kemungkinan buruk yang terjadi sebagai berikut:

 1.   Kerugian Negara karena Nilai Tidak Wajar Tanpa penilai pemerintah

        Tanpa didukung nilai yang dihasilkan oleh penilai pemerintah bisa saja aset negara bisa dijual atau disewakan di bawah harga pasar. Hal ini dapat menyebabkan kerugian langsung         bagi   kas negara, bahkan bisa dikategorikan sebagai tindak pidana korupsi.

  2.  Hilangnya Potensi Penerimaan Negara Tanpa penilaian professional

        Hasil penilaian penilai dapat dijadikan suatu dasar/ acuan bagi pejabat/pimpinan untuk mengoptimalkan aset negara/ daerah yang tidak digunakan dalam mendukung pelayanan publik.

Aset negara merupakan komponen penting dalam pembangunan yang berfungsi untuk  penyelenggaraan  tugas  pemerintahan  dan  pelayanan  publik.  Namun disamping itu, tercatat tidak sedikit aset negara yang ditetapkan idle. Sebagian lainnya diindikasi  belum digunakan  secara  optimal  untuk  pelayanan (underused) dan  belum digunakan  sesuai penggunaan tertinggi dan terbaiknya (underutilized).

Belum optimalnya penggunaan aset negara dapat menimbulkan kerugian berupa inefisiensi biaya pemeliharaan, meningkatnya risiko kerusakan aset, dan penguasaan oleh pihak lain. Selain kerugian nyata, penggunaan aset yang belum optimal juga berdampak pada hilangnya potensi penerimaan negara dan potensi  aset  sebagai dukungan  untuk  meningkatkan  kualitas  hidup  dan  daya tarik perkotaan.  Beberapa aset yang idle dapat dioptimalkan untuk menghasilkan suatu PNBP dengan dukungan kajian AMDES suatu properti oleh Penilai Pemerintah.  Jangan sampai terjadi aset seperti gedung, lahan, atau kendaraan negara dibiarkan idle atau dimanfaatkan tanpa perhitungan nilai ekonomisnya.

a.       Manfaat Ekonomi

 Manfaat yang diperoleh secara langsung bagi negara dan masyarakat dari objek analisis yang dapat diukur dalam bentuk uang. Bentuk dari manfaat ekonomi antara lain Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) berupa sewa aset negara, potensi penerimaan pajak, meningkatnya perputaran uang masyarakat sekitar, dan lain sebagainya..    

b.  Manfaat Sosial

Manfaat yang diperoleh dari objek analisis secara langsung bagi negara dan masyarakat dalam aspek-aspek non pasar dan tidak dapat diukur dalam bentuk uang. Adapun bentuk dari manfaat sosial yaitu adanya potensi penyerapan tenaga kerja dan berkurangnya angka pengangguran,

   c.       Dampak Ekonomi

Pengaruh tidak langsung dari objek analisis terhadap jumlah dan jenis kegiatan ekonomi di suatu wilayah yang berfokus pada indikator makro ekonomi dan prakiraan pengaruh proyek pada indikator-indikator tersebut bagi negara dan masyarakat. Dampak ekonomi diukur menggunakan analisis input-output (IO). Analisis ini digunakan untuk mengetahui peranan sektor tertentu dalam perekonomian dan memberikan gambaran menyeluruh mengenai keterkaitan antar sektor. Tabel IO merupakan uraian statistik dalam bentuk matriks yang menyajikan informasi tentang transaksi barang dan jasa serta saling keterkaitan antar satuan kegiatan ekonomi (sektor) dalam suatu wilayah pada suatu periode waktu tertentu. Oleh karena itu, tabel IO merupakan sebuah model kuantitatif yang menunjukkan potret keadaan ekonomi (economics landscape) suatu wilayah pada suatu periode tertentu (tahun). Sebagai contoh, adanya pemanfaatan sewa di sebuah bangunan terminal bis. Mitra sewa yang akan menggunakan bangunan gedung terminal bis, tidak mungkin akan serta merta menggunakan bangunan tersebut tanpa adanya renovasi gedung. Dengan adanya biaya investasi renovasi gedung tersebut, akan menggerakkan sektor-sektor lain yang berkaitan.

     d.   Dampak Sosial

Pengaruh tidak langsung dari objek analisis yang terjadi pada masyarakat dalam berbagai aspek kehidupan. Dampak sosial tercermin dari dampak yang timbul pada sektor sosial atas pengembangan objek analisis.

Dengan mempertimbangkan beberapa indikator yang dapat dihasilkan oleh analisis AMDES ini, sangat disayangkan apabila analisis ini hanya digunakan sebagai pendukung dalam pengambilan keputusan dalam siklus pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN). Sejauh ini dalam hal pemberian persetujuan atau penolakan pemanfaatan BMN selalu identik dengan nilai finansial atau PNBP yang akan diterima, dimana hal tersebut hanya merupakan satu bagian dari beberapa manfaat dan dampak yang seharusnya dapat diperhitungkan. Praktek yang telah terjadi, terdapat beberapa calon mitra pemanfaatan yang mundur/batal yang diakibatkan tidak adanya kesepakatan nilai sewa atau kontribusi kepada Negara. Padahal dengan sedikit mengorbankan’ potensi PNBP, ada kemungkinan manfaat-manfaat lain yang lebih besar dapat diterima negara dan masyarakat pada umumnya. Berdasarkan hal tersebut, ada kiranya Direktorat Jenderal Kekayaan Negara selaku pengelola BMN dalam hal membuat keputusan persetujuan atau penolakan pemanfaatan BMN juga dapat mempertimbangkan hasil analisis AMDES selain nilai wajar sewa ataupun kontribusi tetap dan pembagian keuntungan saja.

Dalam analisis AMDES ini tidak hanya mengukur aspek finansial yang secara lagsung dapat diukur dalam sebuah pemanfaatan aset negara, tapi juga disertai dengan dampak ekonomi dan sosial yang secara ekonomi kurang dapat dihitung namun dapat dirasakan oleh masyarakat terhadap pemanfaatan suatu aset Negara.

3.        Tidak Akuntabel dan Rentan Manipulasi

Dalam hal penilai pemerintah tidak ikut dilibatkan dalam membentuk neraca/ laporan keuangan pemerintah pusat atau daerah, maka nilai aset  yang terbentuk dalam laporan keuangan bisa ditentukan secara sepihak tanpa dasar objektif. Hal ini membuka celah penyalahgunaan wewenang, kolusi, atau manipulasi data untuk kepentingan pribadi atau kelompok. BPK atau KPK bisa menyatakan proses tersebut cacat administrasi atau mengandung unsur korupsi.

C.    Penutup dan Kesimpulan

 Dari hal-hal yang telah penulis uraikan di atas, penulis dapat mengambil kesimpulan sebagai berikut :

1.  Tanpa keterlibatan PFPP, pengelolaan aset negara menjadi tidak transparan, tidak profesional, dan sangat berisiko, baik dari sisi keuangan negara maupun hukum. PFPP adalah pengaman nilai, bukan hanya soal angka, tapi juga soal tanggung jawab negara kepada rakyat atas pengelolaan kekayaannya.

2.   PFPP harus bekerja dengan profesionalisme tinggi, mematuhi etika, dan bertanggung jawab penuh atas akurasi dan keabsahan penilaiannya. Jika melanggar prinsip etika atau hukum, mereka dapat dimintai pertanggungjawaban, terutama bila penilaiannya menyebabkan kerugian bagi negara.

3.   PFPP mendukung keberhasilan penerimaan negara, tetapi tidak memikul tanggung jawab langsung atas hasil akhirnya (apakah aset berhasil dijual/disewakan atau tidak). Tanggung jawab utama mereka adalah menjaga kualitas dan objektivitas penilaian aset negara.

4.   Tanggung jawab Penilai pemerintah hanya melaksanakan penilaian secara independen dalam sebuah transaksi secara profesional, objektif, dan sesuai standar (SPI – Standar Penilaian Indonesia atau peraturan perundang-undangan).

Demikian yang dapat penulis sampaikan. Semoga dapat bermanfaat untuk pembaca khususnya Penilai Pemerintah.

Daftar Pusata :

1)   Peraturan Menteri Keuangan Nomor 99 Tahun 2024 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan DJKN.

2) Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER-1/KN/2025 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian, Kendali Mutu, dan Kaji Ulang atas Laporan Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan DJKN.

Penulis : Agus Rodani, Pegawai pada Kanwil DJKN Banten, email: agus_rodani@kemenkeu.go.id